Uitspraak
1 november 2011 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ B ], gemeente [ H ],
APPELLANT,
advocaat: mr. W. Haasdijk te Badhoevedorp,
gemeente Haarlemmermeer,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MUL PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. G.H. Schoorl te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 18 maart 2011 is appellant, [ Appellant ], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 23 februari 2011, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 488390/CV EXPL 10-14633 gewezen tussen hem als opposant en geïntimeerde, Mul, als geopposeerde.
Bij memorie van grieven heeft [ Appellant ] elf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Mul zal afwijzen, met haar veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft Mul de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ Appellant ] zal veroordelen in de kosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep, met rente en inclusief nakosten.
[ Appellant ] heeft bij akte nog op de overgelegde producties gereageerd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten en de daarop betrekking hebbende grieven
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder a. tot en met n. een aantal feiten vastgesteld.
2.2 Grief I is gericht tegen de vaststelling van de kantonrechter dat de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis achterwege is gebleven omdat [ Appellant ] de huurachterstand op 19 juli 2006 volledig heeft voldaan. [ Appellant ] meent dat er geen oorzakelijk verband is tussen beide gebeurtenissen; hij heeft met de betaling van de huurachterstand nooit beoogd de huurovereenkomst voort te zetten. Deze grief faalt, omdat de kantonrechter in de bestreden passage over de bedoeling van [ Appellant ] bij de betaling van de huurachterstand niets heeft vastgesteld. De kantonrechter heeft slechts vermeld dat vanwege die betaling Mul heeft afgezien van de tenuitvoerlegging, hetgeen door [ Appellant ] niet is betwist.
2.3 Met grief II bestrijdt [ Appellant ] de vaststelling van de kantonrechter dat [ Appellant ] het gebruik van de bedrijfsruimte heeft voortgezet tegen betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs. [ Appellant ] voert aan dat het door hem betaalde bedrag de bij het verstekvonnis van 11 januari 2006 toegewezen gebruiksvergoeding was. Ook deze grief faalt, omdat, wat ook zij van de juistheid van het betoog van [ Appellant ] (waarover later meer), hetgeen de kanton¬rechter heeft vastgesteld daarmee niet in strijd is. De kantonrechter heeft overwogen wat de hoogte was van het betaalde bedrag, maar zich niet uitgelaten over het karakter van die betaling.
2.4 Grief III houdt in dat de kantonrechter ten onrechte niets heeft overwogen over de door hem ter comparitie naar voren gebrachte stelling dat er begin december 2008 ook klachten waren geuit aan Mul door de Vereniging van Eigenaren van het aangrenzende flatgebouw en [ Appellant ] zich in de brief van 10 december 2008 bij die klachten heeft aangesloten. In de toelichting op de grief wordt daarnaast nog aangevoerd dat de gemachtigde van [ Appellant ] ten tijde van het schrijven van de brief niet op de hoogte was van het bestaan van het ontruimingsvonnis en dat dus niet bij zijn brief heeft kunnen betrekken, wat is gecorrigeerd bij de brief van 9 oktober 2009. De grief faalt vanwege gebrek aan begrijpe¬lijk¬heid. Als [ Appellant ] bedoelt aan te voeren dat de brief van 10 december 2008 niet als aanwijzing voor het bestaan van een huurovereenkomst kan worden beschouwd, omdat daarin slechts dezelfde klachten stonden als andere buurtbe¬woners (niet-huurders) hebben geuit en de opsteller van de brief onkundig was van het bestaan van het ontruimingsvonnis, faalt de grief evenzeer. De aangevoerde argumenten kunnen immers niet wegnemen dat, zoals de kantonrechter in zijn oordeel heeft betrokken, in de brief met zoveel woorden namens [ Appellant ] is verklaard dat hij de weigerde de indexering te betalen mede omdat “het gehuurde” gebrekkig was en dus niet heeft aangevoerd dat voor die indexering geen juridische grond bestond.
2.5 Voor het overige is de juistheid van de feitenvaststelling niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Die feiten zijn, samengevat en waar nodig aangevuld met feiten die in hoger beroep als gesteld en onvoldoende bestreden zijn komen vast te staan, de volgende.
i. Bij huurovereenkomst van 21 november 1991 heeft Mul aan [ Appellant ] een bedrijfsruimte in Badhoevedorp verhuurd. Vanaf 1 januari 2002 gold de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
ii. Bij verstekvonnis van 11 januari 2006 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst op vordering van Mul ontbonden wegens een huurachterstand, met veroordeling van [ Appellant ] tot ontruiming.
iii. Het verstekvonnis is betekend en de ontruiming is aangezegd tegen 19 juli 2006.
iv. De tenuitvoerlegging van het verstekvonnis is achterwege gebleven, omdat [ Appellant ] de huurach¬ter¬stand op 19 juli 2006 geheel had voldaan.
v. [ Appellant ] heeft het gebruik van de bedrijfsruimte nadien voortgezet tegen betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs.
vi. Bij brief van 10 december 2008 heeft de gemachtigde van [ Appellant ] bij Mul geklaagd over de bouwkundige staat van “het gehuurde” en medegedeeld dat [ Appellant ] mede in verband met die staat sinds enige tijd de huurverhogingen niet meer betaalde.
vii. Bij brief van 23 september 2009 heeft de gemachtigde van [ Appellant ] de medegedeeld dat [ Appellant ] de “huurovereenkomst bedrijfsruimte, die tussen [partijen] bestaat sinds 1 januari 1992”, wenste te beëindigen per 31 december 2009.
viii. Nadat Mul erop had gewezen dat een opzegtermijn van minstens een jaar moest worden in acht genomen, heeft de gemachtigde van [ Appellant ] bij brief van 9 oktober 2009 het standpunt ingenomen dat [ Appellant ] geen opzegtermijn in acht hoefde te nemen, omdat tussen partijen geen huurovereen¬komst bestaat, aangezien die bij het verstekvonnis van 11 januari 2006 is ontbonden.
ix.[ Appellant ] heeft het gebruik van de bedrijfsruimte op 22 november 2009 beëindigd en heeft geweigerd over de periode na 1 januari 2010 een gebruiksvergoeding te betalen.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert Mul betaling van huurpenningen over de periode tot 1 oktober 2010. Zij voert daartoe aan dat tussen partijen een opzegtermijn gold van een jaar. Mul heeft de opzegging van 23 september 2009 opgevat als een opzegging tegen de vroegst mogelijke datum, 1 oktober 2010. Naast de huur vordert Mul vergoeding van buitengerechtelijke incasso¬kosten.
3.2 [ Appellant ] heeft de vorderingen van Mul bestreden op grond van zijn standpunt dat sedert het verstekvonnis van 11 januari 2006 tussen partijen geen huurovereenkomst meer bestond, zodat hij geen opzegtermijn van een jaar in acht hoefde te nemen en hij vanaf 1 januari 2010 geen vergoeding meer was verschuldigd.
3.3 De kantonrechter heeft het verweer van [ Appellant ] verworpen en daartoe overwogen dat op grond van artikel 7:230 BW bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst wordt vermoed dat de huurover¬een¬komst voor onbepaalde tijd is voortgezet en van een afwijkende bedoeling van partijen niet is gebleken. Tegen dit oordeel en de gronden waarop het berust richten zich de grieven IV tot en met VI.
3.4 Terecht heeft de kantonrechter artikel 7:230 BW tot uitgangspunt genomen. Dat artikel is immers, anders dan [ Appellant ] betoogt, ook van toepassing als een huurovereen¬komst niet door tijdsverloop maar door een ontbinding tot zijn einde is gekomen en ook als die huurovereenkomst ziet op bedrijfsruimte.
3.5 De te beantwoorden vraag is dan of is gebleken dat partijen met de voortzetting van het gebruik een andere bedoeling hadden dan voortzetting van de geëindigde huur¬over¬eenkomst voor onbepaalde tijd. Met de kantonrechter beantwoordt het hof die vraag ontkennend. Daartoe wordt als volgt overwogen.
3.6 De bedoeling waar het in het kader van artikel 7:230 BW om gaat is niet de innerlijke beweegreden van een van partijen, maar de geobjectiveerde bedoeling van beide partijen die blijkt uit hetgeen zij tegenover elkaar hebben verklaard en de wijze waarop zich ten opzichte van elkaar hebben gedragen. In zoverre is dan ook niet relevant dat [ Appellant ] stelt dat hij nooit de bedoeling heeft gehad de huurovereenkomst stil¬zwijgend te verlengen.
3.7 Mul heeft, nadat de huurachterstand was betaald en de geplande ontruimingsdatum ongebruikt was verstreken, gedurende meer dan drie jaar huurnota’s doen toekomen aan [ Appellant ]. Die nota’s bevatten de tekst “Hierbij factureren wij u de huur met betrekking tot het door u gehuurde gedeelte (…)”. Daarmee heeft Mul in ieder geval duidelijk gemaakt dat hij de relatie als een huurovereenkomst beschouwde en de betaling als huurbetaling. De gefactureerde bedragen waren overeenkomstig de huurovereenkomst, in ieder geval aanvan¬kelijk inclusief de indexering. [ Appellant ] heeft tegen de aanduiding als huur nooit geprotesteerd en heeft de gefactureerde bedragen betaald, met dien verstande dat hij, zoals blijkt uit de bij de inleidende dagvaarding en de memorie van antwoord overgelegde betalingsoverzichten, vanaf maart 2007 de indexering niet meer heeft betaald. De stelling van [ Appellant ] dat hij na het ontruimingsvonnis steeds het in dat vonnis vermelde bedrag is blijven betalen, zonder indexering, is blijkens het bij de memorie van antwoord gevoegde overzicht en de inhoud van het ontruimingsvonnis onjuist. Ten tijde van het ontruimingsvonnis bedroeg de maandhuur immers € 2.260,35 en [ Appellant ] is daarna eerst € 2.282,96 en vervolgens € 2.330,90 per maand gaan betalen. Hij heeft dus wel degelijk contractuele indexeringen betaald, hetgeen een aanwijzing is dat hij meende de huurovereenkomst te hebben voortgezet.
3.8 Voorts kan niet eraan worden voorbijgegaan dat namens [ Appellant ] bij brief van 10 december 2008 aan Mul is gerefereerd aan “het gehuurde” en is medegedeeld dat de indexering niet meer werd betaald vanwege onder meer die gebreken. Dat een reden voor die niet-betaling zou zijn geweest dat er geen juridische basis bestond voor het indexeren van de gebruiksvergoeding is toen niet aangevoerd. Uit deze uitlatingen blijkt dat [ Appellant ] zelf de relatie als een huurovereenkomst beschouwde – en kennelijk ook zijn gemachtigde op die manier heeft voorgelicht. In ieder geval heeft Mul dat zo mogen begrijpen. Hetzelfde geldt voor de opzeggingsbrief van 23 september 2009.
3.9 [ Appellant ] heeft gesteld dat zijn bedoeling om de huurovereenkomst niet voort te zetten blijkt uit een opmerking die hij kort na het betalen van de achterstand heeft gemaakt tegen [ X ], een medewerkster van Mul. Hij heeft haar toen medegedeeld dat hij, indien hij andere winkelruimte zou kunnen krijgen, direct zou ontruimen en vertrekken, waarop zij laconiek antwoordde: “Dat meent u” of iets van een dergelijke strekking. [ Appellant ] biedt aan dat telefoongesprek te bewijzen. Dat bewijsaanbod wordt echter gepasseerd, omdat het irrelevant is. Uit de gestelde reactie van [ X ] blijkt dat zij de opmerking van [ Appellant ] niet serieus heeft genomen, wat voor [ Appellant ] kenbaar was. Vervolgens is hij niet na korte tijd metterdaad vertrokken, maar is hij meer dan drie jaar in het gehuurde gebleven. Als [ Appellant ] onder die omstandigheden aan Mul duidelijk had willen maken dat het, ondanks alle hierboven onder 3.7 en 3.8 omschreven schijn van het tegendeel, níet zijn bedoeling was de voorheen bestaand hebbende huurovereenkomst voort te zetten, had hij een duidelijker uitlating moeten doen dan wat hij stelt te hebben gezegd. Na die periode van drie jaar kon zijn opmerking niet meer in de weg staan aan de conclusie dat partijen uiteindelijk kennelijk wel degelijk hebben bedoeld de huurovereenkomst voort te zetten.
3.10 De conclusie moet dan ook zijn dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat niet is gebleken van een andere bedoeling dan voortzetting van de huurovereenkomst. De grieven IV tot en met VI zijn dus tevergeefs voorgedragen.
3.11 Grief VII, die ziet op de omvang van de huurachterstand, berust op het hiervoor onjuist bevonden uitgangspunt dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestond. De grief mist derhalve doel.
3.12 De kantonrechter heeft de volledige huurvordering toegewezen en daartoe overwogen dat geen grond bestaat die vordering te matigen, omdat niet is gebleken dat de stelling van Mul dat hij de bedrijfsruimte na het vertrek van [ Appellant ] slechts om niet aan een derde in gebruik heeft gegeven, onjuist is. Tegen dit oordeel is grief VIII gericht. [ Appellant ] acht het uitgesloten dat Mul de winkel gratis ter beschikking heeft gesteld en biedt aan de huidige gebruiker als getuige te laten horen. Deze grief heeft geen succes. [ Appellant ] heeft gesteld (bladzijde 4 van de oppositiedagvaarding) dat het gehuurde sinds begin oktober 2010 weer in gebruik is, hetgeen Mul bij antwoord in oppositie heeft bevestigd. De periode vanaf 1 oktober 2010 is echter irrelevant, omdat slechts huur wordt gevorderd over de periode tot en met 30 september 2010.
3.13 Grief IX bestrijdt de toewijzing door de kantonrechter van de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incas¬so¬kosten. [ Appellant ] meent dat Mul niet aannemelijk heeft gemaakt dat voorafgaand aan de inleidende dagvaarding werkzaamheden zijn verricht die naast de proceskosten¬ver¬¬oor¬deling voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen en hij betwist dat sommatie of overleg heeft plaatsgehad. Deze grief heeft succes. In eerste aanleg heeft Mul slechts gesteld dat er zodanige buitengerechtelijk incasso¬werk¬¬zaam¬heden zijn verricht dat deze een vergoeding rechtvaardigen en dat de gemaakte kosten redelijk zijn; de kosten zijn door Mul niet gespecificeerd. In hoger beroep heeft Mul slechts gesteld dat de kosten overeenkomstig het rapport Voorwerk-II zijn gevorderd en toegewezen. Met haar betoog in hoger beroep miskent Mul dat voor een vergoeding overeenkomstig het rapport Voorwerk-II ten minste is vereist dat daadwerkelijk enige buitengerech¬telijke incassowerkzaam¬heden zijn verricht. Zelfs dat laatste kan het hof echter niet vaststellen, nu Mul tegenover de betwisting door [ Appellant ] onvoldoende feitelijke informatie over de incassowerkzaamheden heeft verschaft. De gevorderde kosten zijn dus niet toewijsbaar.
3.14 De grieven X en XI hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven derhalve geen behandeling.
3.15 De slotsom uit het voorgaande is dat de kantonrechter de huurvordering terecht heeft toegewezen. De gevorderde buiten¬ge¬rech¬telijke kosten zijn echter niet toewijsbaar, zodat het bestreden vonnis in zoverre moet worden vernietigd.
3.16 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet [ Appellant ] de kosten van het hoger beroep betalen, met rente als gevorderd en inclusief nakosten.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij meer is toegewezen dan € 23.784,97, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 24 september 2010 tot de voldoening;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.190,=;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
verwijst [ Appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Mul gevallen, op € 1.769,= aan verschotten en € 1.158,= voor salaris advocaat, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de dagtekening van dit arrest, en op € 131,= voor nasalaris van de advocaat, vermeerderd met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen 14 dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaats¬gevonden;
verklaart bovenstaande betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J. Wortel en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 1 november 2011.