Uitspraak
zaaknummer 200.072.506/01
30 augustus 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING DE WOONSCHAKEL WEST-FRIESLAND,
gevestigd te Medemblik,
APPELLANTE,
advocaat: mr. J.J. de Boer, te Hoorn,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ M ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. K.R. Hofmann-Kuijl, te Hoorn.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, De Woonschakel, is bij exploot van 19 augustus 2010 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Alkmaar (locatie Hoorn) onder zaaknummer/rolnummer 318496/CV EXPL 09-5715 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 31 mei 2010, met dagvaarding van geïntimeerde, [ Geïntimeerde ], voor dit hof.
1.2 De Woonschakel heeft bij memorie vier grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst van De Woonschakel met [ Geïntimeerde ] zal ontbinden en [ Geïntimeerde ] zal veroordelen haar woning te ontruimen, een en ander met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de proceskosten van de beide instanties.
1.3 [ Geïntimeerde ] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en een bewijsaanbod gedaan, met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van De Woonschakel in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun procesadvocaten, mr. De Boer mede aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben bij die gelegenheid nog inlichtingen verschaft.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep in de rechtsoverwegingen nummer 1 en 2 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 [ Geïntimeerde ] huurt sedert 15 maart 1974 een woonhuis aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ], aanvankelijk van een rechtsvoorganger van De Woonschakel en thans van De Woonschakel. Het woonhuis ligt in een woonbuurt en maakt deel uit van een rij woningen.
Tot het gehuurde hoort een tuin. Deze tuin is ongeveer zes meter breed (de tuin beslaat de volle breedte van het woonhuis) en is ongeveer tien meter diep.
In de tuin staat een plantenkas op ongeveer vier meter van het huis. Deze kas meet ongeveer drie bij vier meter. De kas is vanuit het huis van [ Geïntimeerde ] en door buren goed te zien.
4.1.2 Naar aanleiding van klachten van omwonenden over overlast als gevolg van zeer sterke hennepgeur heeft De Woonstichting de politie ingeschakeld die op 8 september 2009 het woonhuis van [ Geïntimeerde ] bezocht. Bij die gelegenheid zijn in de plantenkas wietplanten aangetroffen, 27 volwassen planten en 47 stekjes, alsmede een koolstoffilter en vier ventilatoren die waren gekoppeld aan een stekkerdoos. In het woonhuis heeft de politie een pot met hennepoogst en enkele met hennep gevulde zakjes aangetroffen. De hennep lag in de slaapkamer van de zoon van [ Geïntimeerde ], [ zoon Geïntimeerde ]. In een andere kamer werd een tafel aangetroffen waarop hennep werd versneden.
4.1.3 Naar aanleiding van de vondst van de hennep en de hennepplanten heeft De Woonschakel zich op het standpunt gesteld dat [ Geïntimeerde ] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en dat zij om die reden de huurovereenkomst met [ Geïntimeerde ] wenst te beëindigen. Toen [ Geïntimeerde ] niet bereid bleek om de woning te verlaten, heeft De Woonschakel haar in rechte betrokken.
4.1.4 De kantonrechter heeft de vordering van De Woonschakel die strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming door [ Geïntimeerde ] van het woonhuis, afgewezen.
De kantonrechter overwoog daartoe dat mogelijk sprake is van overtreding van de regels van goed huurderschap maar dat er (ditmaal nog) aanleiding is om in het voordeel van [ Geïntimeerde ] te beslissen.
4.2 De grieven I tot en met III lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Met deze grieven betoogt De Woonschakel dat de afweging van de kantonrechter niet juist is. Volgens De Woonschakel bestond in de omstandigheden van dit geval toereikende grond om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.3 Het hof begrijpt het vonnis van de kantonrechter aldus dat hij heeft aanvaard dat [ Geïntimeerde ] de verplichtingen die voor haar besloten liggen in haar huurovereenkomst met De Woonschakel niet naar behoren is nagekomen, doordat in een kas in haar tuin een aanzienlijk aantal hennepplanten is geteeld. Die uitleg ligt voor de hand gelet op de bewoordingen van het vonnis, maar ook omdat [ Geïntimeerde ] bij conclusie van antwoord te kennen heeft gegeven dat zij inziet dat de aanwezigheid op haar perceel van 27 hennepplanten en een bak stekken een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
Het hof deelt deze visie van de kantonrechter.
4.4 Het gaat er in dit geval om te onderzoeken of deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.5 Bij de bespreking van die kwestie stelt het hof voorop dat tussen partijen als uitgangspunt geldt dat [ Geïntimeerde ] de hennepplanten niet zelf heeft gekweekt maar dat dit is gebeurd door haar zoon. Verder is onbestreden gebleven dat haar zoon hennep heeft geoogst en deze in haar woonhuis gebruiksklaar heeft gemaakt ten behoeve van zichzelf en een aantal van zijn vrienden. [ Geïntimeerde ] was daarvan volledig op de hoogte (met dien verstande dat zij – naar zij bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft verklaard – nooit in de kas is geweest en dus niet wist dat het zoveel planten waren) maar zag geen toereikende grond om dit gedrag van haar zoon tegen te gaan.
[ Geïntimeerde ] is daarom op de voet van het bepaalde in artikel 7:219 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de schadelijke gevolgen van deze gedragingen. Dat geldt ook voor het aantal planten, omdat zij het aantal planten gemakkelijk had kunnen vaststellen en zij dat zonder goede reden achterwege heeft gelaten.
4.6 Ter ondersteuning van haar stelling dat in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd heeft De Woonschakel de volgende feiten en omstandigheden aangevoerd:
- de hennepkwekerij was gelet op het aantal aangetroffen planten, 74, en de voorraad in huis niet van marginale omvang;
- de hennepkwekerij zorgde voor brandrisico, (stank)overlast en verloedering van de buurt;
- [ Geïntimeerde ] was een gewaarschuwd mens; bij brief van 2 mei 2004 heeft De Woonschakel aan [ Geïntimeerde ] geschreven dat uit haar woonomgeving klachten waren ontvangen over henneplucht, dat in een slaapkamer in haar woning een kleinschalige hennepkwekerij was geconstateerd van ongeveer 10 planten, dat geen ontbinding van de huurovereenkomst zou worden aangevraagd bij de rechter maar zij moest begrijpen dat zij hierbij door het oog van de naald was gekropen aangezien zij in strijd had gehandeld met de huurovereenkomst;
- het is voor De Woonschakel van groot belang in staat te worden gesteld ten opzichte van haar huurders een herkenbaar en consequent beleid te voeren in geval van hennepkwekerijen.
[ Geïntimeerde ] heeft daartegenover betoogd
- dat zij zich de omvang van de hennepkwekerij van haar zoon niet heeft gerealiseerd;
- dat zij meende dat een hennepkwekerij van vijf planten buiten in de tuin geen bezwaar van De Woonschakel zou ontmoeten;
- dat het risico van brand klein was;
- dat zij zwaar zou worden getroffen, als zij het woonhuis, waarin ze al zo lang woont en dat haar vertrouwd is, zou moeten verlaten;
- dat zij geen kans heeft om in [ plaatsnaam ] alternatieve woonruimte te vinden.
Het hof overweegt als volgt.
4.7 [ Geïntimeerde ] heeft gelijk dat de aangetroffen hennepkwekerij niet heel groot was, maar zij kan bezwaarlijk als marginaal worden gekenschetst. Daarvoor is het aantal planten te groot. Die omvang wijst op het bedrijfsmatig kweken van hennep.
Verder betekent de ligging van deze hennepkwekerij in een relatief kleine tuin tussen woonhuizen dat de kwalijke gevolgen van de aanwezigheid van de hennepkwekerij zich snel in de omgeving doen gevoelen. De Woonschakel heeft daarvoor terecht aandacht gevraagd. De reacties van omwonenden laten zien dat de hennepkwekerij is opgevallen en dat dientengevolge overlast is ervaren. De in het geding gebrachte foto’s spreken in dit verband boekdelen.
Dit alles heeft [ Geïntimeerde ] tegen zich te laten gelden.
[ Geïntimeerde ] heeft nog wel aangevoerd dat zij mocht menen dat zoveel planten buiten in de kas mochten worden gekweekt, maar voor die stelling heeft het hof geen enkel ondersteunend argument aangetroffen.
4.8 De gevaarzetting valt in een geval als dit mee. Het gaat immers om een kas buiten in de tuin, waarin gebruik werd gemaakt van vier ventilatoren en een koolstoffilter die via een stekkerdoos/snoer waren aangesloten op een stopcontact in de schuur. Onbestreden is gebleven dat de ventilatoren en het filter slechts beperkt in werking waren. Het hof is niet overtuigd van de deugdelijkheid van de aansluiting op de elektrische installatie maar de stellingen van De Woonschakel zijn te algemeen om hier een serieus brandrisico te veronderstellen.
Ook overigens bieden de stellingen van De Woonschakel geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat zij het risico liep dat de woning op zichzelf schade leed door de hennepkwekerij.
4.9 Voor het hof weegt zwaar dat in het huis van [ Geïntimeerde ] eerder een hennepkwekerij werd aangetroffen en dat haar toen te verstaan is gegeven door De Woonschakel dat zij haar woonhuis zou kunnen kwijtraken als gevolg van dit gedrag. Dat betekent dat van [ Geïntimeerde ] mocht worden verwacht dat zij zich niet opnieuw zou inlaten met het kweken van hennep en dat zij zich rekenschap zou geven van de mogelijke gevolgen als zij dat wel zou doen.
Op dat punt is [ Geïntimeerde ] zwaar tekortgeschoten.
4.10 Dat alles levert niet op dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval achterwege zou moeten blijven.
Het hof wil daartegenover aannemen dat [ Geïntimeerde ] zwaar wordt getroffen door het verlies van haar woning. Dat nu weegt onvoldoende op tegen al hetgeen in andere richting wijst. [ Geïntimeerde ] heeft nu eenmaal zelf het voortgezet gebruik van haar woonhuis in de waagschaal gesteld door geen maatregelen te nemen tegen de hennepkwekerij, hoewel zij was gewaarschuwd en dus wist wat haar mogelijk boven het hoofd hing.
Het tempo waarin De Woonschakel heeft geprocedeerd legt in dit verband verder geen gewicht in de schaal in het voordeel van [ Geïntimeerde ].
Slotsom is dat zich in het geval van [ Geïntimeerde ] niet de situatie voordoet dat haar tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
4.11 De Woonschakel heeft succes met haar grieven. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Het hof zal dit vonnis vernietigen en de vordering van De Woonschakel alsnog toewijzen.
Bij gebreke van ter zake dienende stellingen kan bewijslevering achterwege blijven. Van hetgeen [ Geïntimeerde ] in eerste aanleg heeft aangevoerd is verder niets onbesproken gebleven dat toewijzing van het gevorderde kan tegenhouden.
4.12 [ Geïntimeerde ] is de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft daarom de proceskosten te dragen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Bij een afzonderlijke bespreking van de vierde grief heeft De Woonschakel verder geen belang meer.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende,
ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de woning met aanhorigheden aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ];
veroordeelt [ Geïntimeerde ] om de woning met aanhorigheden aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] vier weken na betekening van dit arrest met al de haren en het hare te ontruimen en ontruimd te houden;
veroordeelt [ Geïntimeerde ] in de proceskosten van het geding en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van De Woonschakel voor de eerste aanleg op
€ 300,- voor salaris gemachtigde en voor het hoger beroep op € 263,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.P. van Achterberg en E.M. Polak en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2011 door de rolraadsheer.