Uitspraak
zaaknummer 200.078.227/01 SKG
19 april 2011
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANT SUB 2],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PIED RICH B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. D.F. Briedé te Amsterdam.
Appellanten worden gezamenlijk [appellanten] genoemd en afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Geïntimeerde wordt aangeduid als Pied Rich.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 26 november 2010 zijn [appellanten]in hoger be-roep gekomen van het door de kantonrechter te Amsterdam onder zaak-nummer/rolnummer 1195563 KK EXPL 10-1119 tussen hen als eisers en Pied Rich als gedaagde gewezen en op 16 november 2010 uitgesproken vonnis in kort geding. De dagvaarding bevat de grieven.
[appellanten] hebben tegen het vonnis één grief aangevoerd en gecon-cludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, op-nieuw rechtdoende, Pied Rich zal veroordelen zoals omschreven in de appeldagvaarding, met veroordeling van Pied Rich in de kosten van beide instanties.
Bij memorie heeft Pied Rich de grief bestreden, een productie overge-legd en geconcludeerd, kort gezegd, tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellanten]in de kosten van het geding in beide instanties.
Partijen hebben ter terechtzitting van 16 maart 2011 hun zaak monde-ling doen toelichten, [appellanten] door mr. B. Meijer, advocaat te Amsterdam, en Pied Rich door mr. Briedé voornoemd, waarbij mr. Meij-er zich heeft bediend van aan het hof overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid hebben [appellanten] hun eis vermeerderd en een aan-tal producties in het geding gebracht.
Ten slotte hebben partijen het hof verzocht arrest te wijzen.
2. Feiten
De kantonrechter heeft de in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 opgesomde feiten in deze zaak tot uitgangspunt genomen. Omtrent deze feiten bestaat geen geschil, zodat zij ook het hof tot uitgangs-punt zullen dienen.
3. Beoordeling
3.1. Kort weergegeven gaat deze zaak om het volgende:
(i)[appellanten] zijn sinds 2002 eigenaren van de woning aan de [adres] te [gemeente]. Pied Rich huurt deze woning vanaf 1997 ten be-hoeve van een werknemer en zijn gezin. De huur bedroeg in augustus 2010 € 1.146,44 per maand. Volgens de tussen partijen geldende huur-overeenkomst vervallen de huurtermijnen op de 11e dag van iedere maand.
(ii) Op 24 september 2010 heeft de kantonrechter te Amsterdam tussen partijen met betrekking tot de woning (in de bodemzaak) een vonnis uitgesproken, waarin
- in conventie de vordering van [appellanten]tot betaling van achter-stallige huurtermijnen ten bedrage van € 12.492,80 met nevenvorderin-gen is toegewezen tot een bedrag van € 11.223,72 met wettelijke rente. De gevorderde veroordeling tot ontbinding en ontruiming heeft de kan-tonrechter afgewezen “gelet op de aard van het gevoerde verweer en van de geconstateerde gebreken”;
- de vordering in reconventie in zoverre is toegewezen dat, waar het betreft een gedeelte van het hout- en schilderwerk aan de achterzijde van de woning, voor recht is verklaard dat[appellanten]toerekenbaar tekort zijn geschoten in de uitvoering van de op hen rustende verbin-tenissen de gebreken aan het gehuurde (tijdig) te herstellen en de wo-ning in goede staat van onderhoud te houden. Voorts is voor recht ver-klaard dat Pied Rich de huurovereenkomst met betrekking tot de woning rechtsgeldig gedeeltelijk, te weten voor 10%, heeft ontbonden voor de duur dat het genoemde achterstallig onderhoud bestaat. In reconventie zijn [appellanten]veroordeeld het in het vonnis bedoelde achterstallig onderhoud binnen drie maanden na het vonnis te verhelpen;
- de veroordelingen in conventie en in reconventie uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard.
(iii Bij dagvaarding van 29 oktober 2010 hebben [appellanten] Pied Rich in het onderhavige kort geding gedagvaard met vorderingen die er-toe strekken dat Pied Rich (onder meer) wordt veroordeeld de achter-stallige huur over de maanden september en oktober 2010 te betalen alsmede, indien Pied Rich niet binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan, de woning met al de haren en het hare te ontruimen. Aan deze vordering tot ontruiming leggen [appellanten]ten grondslag dat Pied Rich niet alleen het in het vonnis van 24 september 2010 genoemde bedrag van € 11.223,72, te vermeerderen met de wettelijke rente, maar ook de huurtermijnen, zoals vastgesteld in het vonnis (derhalve ver-minderd met 10%), over de maanden september en oktober 2010 onbetaald heeft gelaten.
(iv) In het vonnis waarvan beroep, uitgesproken op 16 november 2010, heeft de kantonrechter Pied Rich veroordeeld tot betaling van de huur-termijnen over september, oktober en november 2010, in totaal € 3.095,31, te vermeerderen met de wettelijke rente. De vordering tot ontruiming heeft de kantonrechter afgewezen. De proceskosten zijn ge-compenseerd.
(v) Op 18 november 2010 heeft Pied Rich de huur over de maanden sep-tember, oktober en november 2010 betaald.
(vi)[appellanten] hebben in oktober 2010 aan de woning herstelwerk-zaamheden uitgevoerd. Facturen van een schildersbedrijf (voor een be-drag van € 4.028), van een timmer- en onderhoudsbedrijf (voor bedragen van € 1.834,98 en € 2.575,89) en van een installatiebedrijf (een fac-tuur van een € 1.361,65) zijn overgelegd.
(vii) Ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep (16 maart 2011) is gebleken dat Pied Rich de huurtermijnen over de maanden de-cember 2010, januari, februari en maart 2011 niet heeft voldaan. Een door Pied Rich gestelde betaling van 15 maart 2011 kon, na telefoni-sche controle door [appellanten], (nog) niet worden bevestigd.
(viii) Tegen het onder (ii) genoemde (bodem)vonnis van 24 september 2010 hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld. Op de rolzitting van dit hof van 15 maart 2011 heeft Pied Rich een memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel ap-pel genomen. De zaak is aanhangig onder zaaknummer 200.078.235/01.
3.2. In de tegen het kortgedingvonnis van 16 november 2010 aangevoerde grief klagen [appellanten] dat de ingestelde vordering tot ontruiming is afgewezen.
3.3. De grief treft doel. Uit het vorenstaande blijkt immers
- dat Pied Rich nog steeds niet heeft voldaan aan haar verplichting tot betaling van het door de kantonrechter, met betrekking tot achter-stallige huur, in het vonnis van 24 september 2010 uitvoerbaar bij voorraad toegewezen bedrag van € 11.223,72, te vermeerderen met de wettelijke rente. Anders dan Pied Rich lijkt te menen betekent het ge-geven dat de kantonrechter in bedoeld vonnis de huurovereenkomst niet heeft ontbonden en de ontruimingsvordering niet heeft toegewezen, niet dat, indien aan de veroordeling tot de achterstallige huurtermijnen niet wordt voldaan, de huurovereenkomst niet alsnog kan worden ontbon-den en, vooruitlopend daarop, de ontruiming in kort geding niet alsnog kan worden toegewezen. Voor de door Pied Rich voorgestane uitleg biedt het vonnis van 24 september 2010 geen aanknopingspunt;
- dat Pied Rich, ondanks het feit dat uit het vonnis van 24 september 2010 moet worden afgeleid dat zij gehouden is tot betaling van de (we-gens de gebreken met 10% verminderde) huurpenningen en dienaangaande geen beroep op een opschortingsrecht kan doen, de huurpenningen over de maanden september en oktober 2010 volledig onbetaald heeft gelaten en pas na het kortgedingvonnis aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Het hof merkt daarbij op dat, hoewel Pied Rich in de bodem-procedure verdedigt dat, in verband met de gebreken, een huurkorting van 40% moet worden toegepast, zij de verschuldigde huur volledig on-betaald liet (en dus inclusief het deel van 60% dat zij ook volgens de eigen stellingen verschuldigd is);
- dat Pied Rich ook daarna gedurende drie maanden (december 2010 t/m februari 2011) de maandelijkse huurbetalingen (volledig) achterwege heeft gelaten en met betrekking tot de maand maart 2011 evenmin tijdig heeft betaald.
3.4. De conclusie is gerechtvaardigd dat Pied Rich met betrekking tot haar hoofdverplichting als huurster om de huurpenningen tijdig te be-talen, zodanig ernstige wanprestatie heeft gepleegd en, ondanks ge-rechtelijke procedures, blijft plegen dat, vooruitlopend op de ontbin-ding van de huurovereenkomst, de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is.
3.5. Het hof ziet evenwel in de omstandigheden van het geval reden aan Pied Rich een laatste kans te geven. Daarom zal worden bepaald dat de ontruiming door [appellanten]niet mag worden tenuitvoergelegd indien en zo lang Pied Rich voldoet (en blijft voldoen) aan twee voorwaarden: 1. volledige betaling, binnen 7 dagen na betekening van dit arrest, van het bedrag van € 11.223,72, te vermeerderen met de wettelijke ren-te, én van – voor zover nog niet voldaan - de tot en met maart 2011 verschuldigde huurpenningen van € 1.031,77 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente, en 2. stipte (dat wil zeggen: vóór de 11de van de desbetreffende maand verrichte) betaling van de maandelijkse huur-penningen verschuldigd vanaf 1 april 2011, een en ander zolang de huurovereenkomst loopt en totdat in het hoger beroep in de zaak met zaaknummer 200.078.235/01 eindarrest is gewezen c.q. bij rechterlijke uitspraak anders zal worden beslist.
3.6. De slotsom is dat de grief slaagt en dat het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden vernie-tigd. De vordering tot ontruiming zal, als hiervoor weergegeven, alsnog worden toegewezen.
3.7.1.[appellanten] hebben gevorderd Pied Rich te veroordelen tot be-taling van de huurpenningen over de maanden september en oktober 2010 tot een bedrag van € 2.063,54 (berekend op basis van het volgens het vonnis van 24 september 2010, tot de voltooiing van de herstelwerk-zaamheden, verschuldigde huurbedrag van € 1.031,77 per maand) en tot betaling van € 1.122,32 per maand (de huurtermijnen zonder verminde-ring met 10%) over de maand november 2010 en voor iedere maand of ge-deelte daarvan dat Pied Rich nadien in het genot is van het gehuurde.
3.7.2. Nu vast staat dat de huurtermijnen (van € 1.033,77) tot en met november 2010 zijn betaald bestaat bij het eerste deel van de vorde-ring slechts belang met betrekking tot de maand november (het verschil tussen het gevorderde bedrag € 1.122,32 en het betaalde bedrag van € 1.031,77). Wat betreft de maanden december 2010, januari, februari en maart 2011 is de vordering, nu de betaling van die huurtermijnen niet vast staat, toewijsbaar.
3.7.3. Tegen de achtergrond van de voor het hof lopende appelprocedure en het daarin door Pied Rich ingestelde incidenteel appel en gelet op de gemotiveerde betwisting door Pied Rich van de stelling dat alle in het vonnis van 24 september 2010 genoemde gebreken inmiddels door [appellanten]zijn hersteld, ziet het hof reden de vorderingen met be-trekking tot de maanden december 2010 tot en met maart 2011 in dier voege toe te wijzen dat Pied Rich, totdat het hof in de bodemprocedure anders heeft beslist, per maand een bedrag van € 1.031,77, te vermeer-deren met eventuele huurverhogingen, zal dienen te betalen. Met be-trekking tot de maand november 2010 is daarvan het gevolg dat de vor-dering over die maand zal worden afgewezen.
3.7.4. De vordering tot betaling van de huur met betrekking tot de maanden april 2011 en daarna wordt afgewezen nu de dreigende ontrui-ming als sanctie voldoende moet worden geacht.
3.8. Pied Rich zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde par-tij in de kosten van het geding in beide instanties worden veroor-deeld.
3.9. Geenszins valt uit te sluiten dat de werknemer van Pied Rich, ten behoeve van wie de (zelfstandige) woning wordt gehuurd, jegens [appel-lanten]rechten kan uitoefenen die aan een ontruiming door deze werkne-mer in de weg staan. Het hof zal daarom bepalen dat de onderhavige wo-ning niet mag worden ontruimd alvorens de werknemer tijdig tevoren, door middel van een aangetekende brief dan wel een deurwaardersex-ploot, van de op handen zijnde ontruiming op de hoogte is gebracht.
4. Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt Pied Rich de door haar gehuurde onroerende zaak aan de [adres] te [gemeente] met al de haren en hetgeen van harentwege in het gehuurde verblijft te ontruimen, onder afgifte van de sleutels;
- bepaalt dat deze ontruimingsveroordeling niet mag worden tenuitvoer-gelegd indien en zo lang Pied Rich voldoet (en blijft voldoen) aan twee voorwaarden: 1. volledige betaling, binnen 7 dagen na betekening van dit arrest, én van het bedrag van € 11.223,72, te vermeerderen met de wettelijke rente, én van de tot en met maart 2011 verschuldigde huurpenningen van € 1.031,77 per maand, te vermeerderen met de wette-lijke rente, en 2. stipte (dat wil zeggen: vóór de 11de van de desbe-treffende maand verrichte) betaling van de maandelijkse huurpenningen (telkens) verschuldigd vanaf 1 april 2011, een en ander totdat in het hoger beroep in de zaak met zaaknummer 200.078.235/01 eindarrest is gewezen c.q. bij rechterlijke uitspraak anders is beslist;
- bepaalt voorts dat de onderhavige woning niet mag worden ontruimd alvorens de in de woning woonachtige werknemer van Pied Rich tijdig tevoren, door middel van een aangetekende brief dan wel een deurwaar-dersexploot, van de op handen zijnde ontruiming op de hoogte is ge-bracht;
- veroordeelt Pied Rich ter zake van over december 2010 tot en met maart 2011 verschuldigde huurpenningen aan[appellanten]te betalen een bedrag van € 4.127,08, te vermeerderen met wettelijke rente;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- veroordeelt Pied Rich in de kosten van het geding in beide instan-ties, aan de zijde van[appellanten]tot deze uitspraak in eerste aan-leg begroot op € 227,93 aan verschotten en € 400,- aan salaris en in hoger beroep op € 367,93 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.J. Chorus, G.J. Visser en M.A. Go-slings en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 19 april 2011.