Uitspraak
14 juni 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 8 februari 2010 is appellante, [appellante], in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 15 december 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 999694 CV EXPL 08-34549 gewezen tussen haar als gedaagde en geïntimeerde, Stadgenoot, als eiseres.
Bij memorie van grieven heeft [appellante] vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen, en daarmee de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst, en:
a. Stadgenoot zal veroordelen om het gehuurde weer ter beschikking van [appellante] te stellen, althans om aan [appellante] een vervangende vergelijkbare woonruimte aan te bieden;
b. Stadgenoot zal veroordelen om aan [appellante] een vergoeding van € 5.000,00 te betalen;
c. partijen zal veroordelen om met elkaar in overleg te treden om nadere afspraken te maken over de wijze waarop [appellante] zich als huurder dient op te stellen;
met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft Stadgenoot de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen – naar het hof verstaat - in de kosten van het hoger beroep.
Op 23 maart 2011 hebben partijen de zaak doen bepleiten, de advocaat van [appellante] aan de hand van pleitnotities, ter gelegenheid waarvan partijen tevens nadere inlichtingen hebben verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 23 juni 2009 onder “feiten en omstandigheden” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 (i) Stadgenoot verhuurt aan [appellante] sedert 3 oktober 2001 de derde verdieping van het pand aan de [adres] te [woonplaats].
(ii) [appellante] bewoonde sindsdien het gehuurde samen met haar – ten tijde van de procedure in eerste aanleg - twaalfjarige dochter.
(iii) Op 23 september 2008 ontving Stadgenoot een meldings-formulier burenoverlast. De melder had het vermoeden dat [appellante] haar zolder onrechtmatig in gebruik had gegeven aan een man.
(iv) In verband met deze melding hebben twee medewerkers van Stadgenoot, [X.] – medewerker overlast en individuele bewonerscontacten - en [Y] – huismeester - op 16 oktober 2008 een bezoek aan het onderhavige pand gebracht.
(v) Deze medewerkers hebben met een sleutel de voordeur op de begane grond opengedaan en zijn eerst de trap opgelopen naar de zolderverdieping. Daar hebben zij geconstateerd dat de door [appellante] mede gehuurde zolderkamer was dichtgemaakt met platen piepschuim.
(vi) De medewerkers zijn vervolgens de trap weer afgelopen en hebben op de deur van de woning van [appellante] geklopt. Toen niet werd opengedaan heeft [X.] met het handvat van haar paraplu eerst op de deur geklopt en vervolgens krachtig gebonsd.
(vii) Over het daaropvolgend incident heeft [Y.] tegenover de politie als volgt verklaard:
“Ik hoorde gestommel vanuit de woning komen. Ik zag dat vervolgens de deur open gedaan werd. Ik zag een mevrouw, gekleed in een witte nachtjapon, met een mes in haar rechterhand. Ik zag dat het een broodmes betrof. Het was een gekarteld mes met een bruin handvat. Ik zag dat ze het mes bij het handvat vasthield. Ik zag dat ze het mes ter hoogte van haar heup hield. Ik zag dat de punt van het mes naar de grond was gericht. Ik zag dat mijn collega op ongeveer een meter van de mevrouw met het mes stond. Ik stond rechtsachter
mijn collega. Ik zag dat de mevrouw in de deuropening bleef staan. De mevrouw vroeg ons waarom wij zo hard klopten. Ze vertelde ons dat ze slecht geslapen had, want ze had een lange nacht gehad. Ik hoorde dat mijn collega aan de mevrouw vertelde dat wij voor de zolder kwamen. Ik hoorde de mevrouw roepen dat wij normaal moesten doen. Ik vertelde tegen de mevrouw dat ze moest kalmeren. De mevrouw zei op een agressieve toen 'Wat nou rustig?'. Ik vroeg aan de mevrouw of ze het mes weg wilde leggen. De mevrouw zei vervolgens, weer op een agressieve toon, jullie moeten normaal doen, ik lag te slapen. Vervolgens zag ik dat ze het mes omhoog hief. Ik zag dat ze het mes naar voren hield. Ik zag dat zij haar arm niet gestrekt, maar gebogen had. Ik zag dat de punt van het mes naar boven was gericht. Ik voelde mij hierdoor bedreigd. Ik bleef echter wel kalm. Vervolgens zei ik op dwingende toon dat ze het mes weg moest leggen. Ik zag dat de mevrouw het mes weggooide. Ik zag dat ze het mes in de richting van de keuken gooide. Ze gooide het mes van ons af. Hierna riep de mevrouw iets op een agressieve toon. Ik kan mij niet heugen wat de mevrouw had geroepen. Te allen tijde van dit incident was de mevrouw behoorlijk opgefokt. Vervolgens zag ik dat ze de deur hard dichtduwde.”
[X.] heeft tegenover de politie in overeenkomstige bewoordingen verklaard.
(viii) [Y.] heeft vervolgens de politie gebeld. Met twee politieagenten heeft hij samen met een andere collega, die hij na het incident had gebeld, weer bij [appellante] aangeklopt. [appellante] heeft opengedaan en de zolderkamer laten zien. Daar constateerden de twee politieagenten dat op de grond een matras lag, een soort kast met daarop een televisie was geplaatst, elektriciteitskabels waren aangebracht en op de grond een bord met etensresten en een volle asbak stonden.
(ix) Artikel 5.7 van de huurovereenkomst bepaalt:
“Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan de woning voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.”
(x) [X.] en [Y.] hebben dezelfde dag aangifte gedaan van bedreiging door [appellante]. [appellante] is niet straf-rechtelijk vervolgd.
(xi) Bij brief van 16 oktober 2008 heeft Stadgenoot [appellante] agressief gedrag tegenover de twee medewerkers van Stadgenoot verweten en gemeld direct gerechtelijke maatregelen te zullen nemen om de ontruiming van het gehuurde te bewerkstelligen.
(xii) De gemachtigde van Stadgenoot heeft [appellante] per brief van 23 oktober 2008 gesommeerd om de woning te ontruimen.
(xiii) Een door [appellante] in het geding gebrachte brief van PsyQ Psycho-Medische Programma’s (PsyQ) van 26 maart 2010 vermeldt onder meer:
“Wij hebben de diagnose volgens de DSM IV vastgesteld:
As I : 296.89 Bipolaire II stoornis
(...)
Samenvatting behandeling:
Patiënte is in behandeling bij mw. [D.], psycholoog, voor individuele cognitieve gedragstherapie, gericht op het stabiliseren van haar stemmingsklachten en het voorkomen van
hypomane en depressieve episode. Daarnaast krijgt patiënte Lamotrigine 200mg, 1 dd 1, voorgeschreven door dhr. [H.], psychiater. Gezien het karakter van de stoornis en het frequent voorkomen van depressieve en hypomane episodes, is het van belang om stresserende omstandigheden zoveel mogelijk te voorkomen.”
3.2 Stadgenoot heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurover¬een¬komst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. Met partijen begrijpt het hof dit vonnis aldus dat de kantonrechter de beide door hem aanvaarde tekortkomingen tezamen als een toereikende grondslag voor toewijzing van de vorderingen van Stadgenoot heeft beschouwd.
3.3 Stadgenoot legt aan haar vorderingen twee verwijten aan [appellante] ten grondslag: allereerst dat [appellante] twee medewerkers van Stadgenoot met een mes heeft bedreigd, en daarnaast dat [appellante], in strijd met artikel 5.7 van de huurovereenkomst, een deel van de zolder zonder toestemming van Stadgenoot aan derden in gebruik heeft gegeven. Zij heeft toegelicht dat voor haar het tweede bezwaar veel zwaarder weegt dan het eerste bezwaar.
3.4 Met grief 1 en de daarbij gegeven toelichting komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] in strijd met de huurovereenkomst een deel van de zolder ten minste voor enige maanden aan een derde in gebruik heeft gegeven voor bewoning. [appellante] betwist dat daarvan sprake is geweest. Zij heeft toegelicht dat zij de onverwarmde zolderkamer had geïsoleerd met piepschuim omdat zij deze wilde gebruiken als hobbykamer. Later heeft zij de zolderkamer van een matras op de grond en een kast met daarop een televisietoestel voorzien opdat haar vriend daar af en toe kon gaan slapen als er tussen hen spanningen waren. Aldus gebruikte haar vriend de zolderkamer maar af en toe, en bovendien gedurende slechts enige maanden. Het bord met etensresten en de asbak stonden daar al een tijd. Deze had zij nog niet opgeruimd. Bij pleidooi heeft [appellante] ten slotte betwist dat zij kabels voor elektriciteit en televisieontvangst op zolder heeft aangelegd. [appellante] beroept zich erop dat de verweten schending van artikel 5.7 van de huurovereenkomst van geringe betekenis was en de ontbinding niet rechtvaardigde. Het hof oordeelt als volgt.
3.4.1 [appellante] erkent dat zij artikel 5.7 van de huurovereenkomst heeft overtreden door haar vriend destijds de zolder te laten gebruiken voor overnachtingen. Een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [appellante] geeft Stadgenoot in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. [appellante] heeft zich evenwel naar het oordeel van het hof wat betreft de door haar erkende tekortkoming voldoende gemotiveerd beroepen op de uitzondering dat de tekortkoming zo weinig ernstig van betekenis is – omdat daarvan slechts incidenteel sprake was en gedurende slechts een korte periode - dat deze tekortkoming op zichzelf de vordering tot ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Onderzocht moet dus worden of de stellingen van Stadgenoot anderszins voldoende grondslag bieden. Het hof zal dan ook Stadgenoot de gelegenheid bieden om tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellante] het bewijs te leveren van haar stelling dat [appellante] haar zolderkamer vanaf enige datum vóór 24 augustus 2008 (de datum die de anonieme melder haar heeft genoemd) permanent gedurende enige maanden althans op een daarmee gelijk te stellen wijze in gebruik heeft gegeven als woonruimte aan een man.
3.4.2 Het hof heeft zich vervolgens rekenschap te geven van de samenhang van de door Stadgenoot gestelde tekortkomingen en hun gezamenlijke betekenis als grondslag voor de vorderingen van Stadgenoot.
3.5 Met de grieven 2 en 3 bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat zij de medewerkers van Stadgenoot met een mes in haar hand op een agressieve wijze tegemoet is getreden, welke wijze van bejegening niet is zoals een goed huurder betaamt, terwijl de door haar aangevoerde omstandigheden haar gedrag niet rechtvaardigen.
3.5.1 Ter toelichting op deze grieven heeft [appellante] aangevoerd dat zij niet lang voor het voorval een miskraam heeft gehad en als gevolg daarvan vaak slapeloze nachten had. Daarnaast was [appellante] in de betrokken periode vaak emotioneel labiel en prikkelbaar. [appellante] staat sinds midden 2008 onder psycho-medische behandeling in verband met een bipolaire stoornis met stemmingswisselingen als gevolg. Zoals het bureau PsyQ heeft verklaard, lijdt [appellante] aan het frequent voorkomen van depressieve en hypomane episodes, en is het voor haar van belang om stresserende omstandigheden te voorkomen. Zij was geschrokken door het onverwacht slaan op de deur. Zij wist niet wie daar waren. Zij had slecht geslapen en zij was verward. Zij voelde zich bedreigd en zij heeft in paniek een mes gepakt. Toen zij vervolgens vernam dat twee medewerkers van Stadgenoot voor de deur stonden, heeft zij opengedaan en hen boos gevraagd wat hen bezielde om zo op de deur te slaan en waarom zij niet gewoon hebben aangebeld. Zij heeft het mes niet in de richting van de medewerkers gehouden en nadat [Y.] haar dat dwingend had gevraagd, heeft zij het mes weggegooid en de deur dichtgedaan. [appellante] had niet de intentie om de medewerkers te bedreigen. Toen de politie kwam, heeft zij zonder problemen de zolderkamer getoond. Door hun optreden vanuit een overvaltechniek hebben de medewerkers [appellante] de stuipen op het lijf gejaagd, waardoor haar reactie, gezien haar psycho-medische stoornis, haar niet te zeer kwalijk kan worden genomen, aldus [appellante].
3.5.2 Stadgenoot stelt daar tegenover dat [appellante] zichzelf in de stresserende omstandigheid heeft gemanoeuvreerd door de zolder als woonruimte in gebruik te geven. De gevolgen daarvan zijn dan ook voor haar risico en zijn geen rechtvaardiging voor haar gedrag tegenover de medewerkers van Stadgenoot. Bovendien hebben de medewerkers gezegd, toen zij voor de deur stonden, dat zij van Stadgenoot waren. Dat [appellante] toen niet heeft geluisterd moet voor haar risico blijven. [appellante] is zich vervolgens ook in het bijzijn van de politieagenten agressief blijven gedragen. Deze hebben haar dan ook aangehouden en meegenomen naar het bureau. De medewerkers hebben zich professioneel gedragen. Het open doen met een mes in de hand is uiterst bedreigend. Voor zover [appellante] zich aldus heeft gedragen onder invloed van haar geestelijke omstandigheden, laat dat onverlet dat zij in haar verp[appellante]ingen als huurder is tekortgeschoten, analoog aan het bepaalde in artikel 6:165 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.5.3 Hoe het hof het gedrag van [appellante] dat Stadgenoot haar verwijt, moet wegen is onder meer afhankelijk van het resultaat van de bewijslevering hiervoor genoemd onder 3.4.1. nu Stadgenoot [appellante] onder meer verwijt zichzelf in de stresserende omstandigheid te hebben gemanoeuvreerd door de zolder als woonruimte in gebruik te geven. Het hof zal dan ook op dit punt nog geen eindbeslissing geven. Wel overweegt het hof voorshands in deze kwestie als volgt. Bij de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken. Daartoe behoort ook de psychische conditie van [appellante]. Verder heeft het volgende te gelden. Het open doen van de deur met een mes in de hand zoals [appellante] heeft gedaan is niet toelaatbaar en verdient afkeuring. De medewerkers van Stadgenoot hadden geen zekerheid over de intenties van [appellante]. Zij was, naar uit al het gestelde volgt, duidelijk van streek. De medewerkers hebben zich alleszins begrijpelijk bedreigd gevoeld. Daar staat evenwel tegenover, dat Stadgenoot de komst van de medewerkers niet heeft aangekondigd. De medewerkers hebben ook niet aangebeld, maar hebben met een sleutel beneden opengedaan en vervolgens, na eerst op zolder te zijn geweest, bij [appellante] op de deur geklopt en, toen niet werd opengedaan, met een paraplu hard op de deur gebonsd. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellante] gemeld dat haar deurbel beneden bij de voordeur zat, zodat de medewerkers daar hadden kunnen aanbellen. Het hof acht deze manier van doen van de medewerkers van Stadgenoot, in het bijzonder het onaangekondigd hard bonzen op de deur, niet betamelijk. Bij pleidooi heeft Stadgenoot desgevraagd toegelicht dat een vooraankondiging van een inspectie tot gevolg kan hebben dat de bewijzen verdwijnen en dat zij die daarom achterwege laat. Dat valt te begrijpen, maar neemt naar het oordeel van het hof niet weg dat Stadgenoot door zulks na te laten het risico in het leven heeft geroepen dat een emotioneel labiele bewoner – met het bestaan waarvan Stadgenoot rekening dient te houden - zich overrompeld voelt en overdreven reageert.
3.5.4 Dat [appellante] zich ontoelaatbaar heeft gedragen, heeft daarom naar het voorlopig oordeel van het hof niet zonder meer doorslaggevend gewicht. Het hof houdt er rekening mee dat het zal hebben te onderzoeken of en zo ja in hoeverre aan de psychische conditie van [appellante] betekenis toekomt.
3.6 Grief 4 bouwt voort op de voorafgaande grieven zonder zelfstandige betekenis. Grief 5 is een concluderende slotgrief. Deze grieven behoeven dan ook geen afzonderlijke behandeling.
3.7 Uit het voorgaande volgt dat de eerste grief verder onderzoek verdient. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4. Beslissing
Het hof:
laat Stadgenoot toe tot het bewijs van haar stelling dat [appellante] haar zolderkamer vanaf enige datum vóór 24 augustus 2008 gedurende enige maanden permanent althans op een daarmee gelijk te stellen wijze in gebruik heeft gegeven als woonruimte aan een man;
bepaalt voor het geval Stadgenoot bewijs door getuigen wil leveren dat een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. D.J. Oranje, daartoe als raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam op donderdag 11 augustus 2011 te 13.30 uur;
bepaalt dat de advocaat van Stadgenoot dient na te (laten) gaan of partijen, hun advocaten en de door Stadgenot voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn – uiterlijk op 28 juni 2011 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de maanden augustus tot en met oktober 2011 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, E.M. Polak en D.J. Oranje en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 14 juni 2011.