Uitspraak
zaaknummer 200.034.785/01
7 juni 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANT IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. J. Bouter, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Het hof zal appellante in het principaal appel tevens geïntimeerde in het incidenteel appel hierna Eigen Haard noemen en geïntimeerde in het principaal appel tevens appellant in het incidenteel appel [geïntimeerde].
1.2 Eigen Haard is bij exploot van 8 mei 2009 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam, onder rolnummer CV 2008-1243 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 1 april 2009, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
1.3 Eigen Haard heeft bij memorie drie grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd en een bewijsaanbod gedaan, met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad haar vordering alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de beide instanties met inbegrip van de nakosten en rente.
1.4 [geïntimeerde] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden alsmede een bewijsaanbod gedaan. [geïntimeerde] heeft van zijn kant eveneens hoger beroep ingesteld onder aanvoering van twee grieven. Hij heeft, zakelijk weergegeven, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep.
1.5 Eigen Haard heeft geantwoord in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] en daarbij haar standpunt gehandhaafd.
1.6 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven en de memorie van grieven in incidenteel appel.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 4 juni 2008 in rechtsoverweging B aanhef en onder 1 genummerd 1 tot en met 4 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juli 2004 een woning gehuurd in [gemeente] aan de [adres]. De woning wordt, na rechtsopvolging, verhuurd door Eigen Haard.
De huurovereenkomst is vastgelegd in een schriftelijk stuk. Van de huurovereenkomst maken algemene voorwaarden deel uit.
4.1.2 Ingevolge artikel 10 van de algemene voorwaarden dient [geïntimeerde] de woning zelf te bewonen en is het hem niet toegestaan om de woning in zijn geheel aan derden ter voortdurende bewoning in gebruik te geven of onder te verhuren. De huurovereenkomst voorziet verder in een boete van € 4.500,- voor het geval [geïntimeerde] dit verbod tot onderverhuur of ingebruikgeving overtreedt.
Het is [geïntimeerde] eveneens contractueel verboden om de woning zonder toestemming van Eigen Haard gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven.
4.1.3 Eigen Haard heeft in mei 2007 een bericht ontvangen van Bureau Zoeklicht van de gemeente Amsterdam met bijgevoegd een anonieme melding, gedateerd 14 december 2004, die inhoudt dat [geïntimeerde] elders woont en de woning onderverhuurt. Daarop is onderzoek gevolgd. Onder meer hebben medewerkers van Eigen Haard op 24 oktober 2007 en op 15 november 2007 de woning bezocht. Verder heeft op 9 november 2007 ten kantore van Eigen Haard een gesprek met [geïntimeerde] plaatsgehad.
Eigen Haard is op grond van haar bevindingen tot de conclusie gekomen dat de melding op juistheid berust en dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in strijd met de huur-overeenkomst.
4.1.4 Eigen Haard heeft [geïntimeerde] daarom in rechte betrokken en gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning alsmede tot betaling van boete.
4.1.5 De kantonrechter heeft in het tussenvonnis geoordeeld dat Eigen Haard toereikend bewijs heeft geleverd om aan te nemen dat [geïntimeerde] zijn woning geheel of gedeeltelijk aan een of meer derden heeft (onder-)verhuurd dan wel in gebruik heeft afgestaan. [geïntimeerde] kreeg de gelegenheid om tegenbewijs te leveren.
[geïntimeerde] heeft vervolgens vijf getuigen doen horen en Eigen Haard in het tegenverhoor drie getuigen. Na de getuigenverhoren heeft de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep geoordeeld dat [geïntimeerde] er niet in is geslaagd om door middel van tegenbewijs het door Eigen Haard geleverde bewijs geheel te ontzenuwen. De kantonrechter heeft aangenomen dat [geïntimeerde] zijn woning tijdelijk en bij wege van vriendendienst aan [K.] en diens vriendin mevrouw [M.] in gebruik heeft afgestaan en dat [geïntimeerde] in de periode dat zij daar verbleven desalniettemin zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. De tekortkoming die is vastgesteld is, aldus de kantonrechter voorts, van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Gegeven dit oordeel heeft de kantonrechter het verder redelijkerwijs onaanvaardbaar geoordeeld om [geïntimeerde] te veroordelen om € 4.500,- boete aan Eigen Haard te betalen.
4.2 Beide partijen hebben het bewijsoordeel van de kantonrechter in hoger beroep aan de orde gesteld, elk van hen door middel van hun eerste grief en Eigen Haard bovendien gedeeltelijk door middel van haar tweede grief. Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter te weinig bewezen geoordeeld, volgens [geïntimeerde] te veel. Eigen Haard heeft in het bijzonder betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft aanvaard dat [K.] en zijn vriendin slechts tijdelijk in de door [geïntimeerde] gehuurde woning hebben gewoond.
4.3 Anders dan Eigen Haard in haar memorie van antwoord in incidenteel appel veronderstelt, is de kantonrechter in zijn eindvonnis niet van enige in het tussenvonnis gegeven eindbeslissing teruggekomen. De kantonrechter heeft met inachtneming van het bewijs dat beide partijen na het tussenvonnis aanvullend hebben geleverd, onder ogen gezien welke door Eigen Haard gestelde feiten als bewezen konden gelden. De kantonrechter behoorde dat ook te doen. De kantonrechter heeft uiteindelijk minder feiten bewezen geoordeeld dan in het tussenvonnis behoudens tegenbewijs aangenomen. Dat stond de kantonrechter vrij.
Dat de kantonrechter in het eindvonnis een ontoelaatbare verrassingsbeslissing zou hebben gegeven door de huurovereenkomst ondanks de geconstateerde tekortkoming niet te ontbinden, behoeft in hoger beroep verder geen bespreking meer, alleen al omdat [geïntimeerde] zich in dit stadium van het geding voldoende gemotiveerd op de uitzondering die is voorzien in artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek heeft beroepen en Eigen Haard de kans heeft gehad haar standpunt op dit punt uiteen te zetten.
4.4 Bij de bespreking van het door Eigen Haard en [geïntimeerde] bijgebrachte bewijs stelt het hof voorop dat het hof bij de beoordeling van de getuigenverklaringen behoedzaamheid past omdat het hof de getuigen niet zelf heeft gehoord.
Verder neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] heeft erkend:
- dat zijn vriend [K.] tot 2008 tijdens zijn afwezigheid van hem in zijn woning mocht zijn, al dan niet tezamen met zijn vriendin, met name tijdens de perioden dat hij in Marokko verbleef,
- dat hij indertijd totaal vier à vijf maanden per jaar maar nooit langer dan zes weken achtereen in Marokko verbleef.
4.5 Ter ondersteuning van haar eerste grief heeft Eigen Haard aangevoerd dat het van haar verlangde bewijs kan worden ontleend aan
- de inhoud van de ten overstaan van de kantonrechter afgelegde verklaringen van haar medewerkers [medewerker 1], [medewerker 2] en [medewerker 3],
- de machtiging van de hand van [geïntimeerde] (productie 3 inleidende dagvaarding), waarin [K.] door [geïntimeerde] als zijn gemachtigde wordt aangewezen,
- de inhoud van de anonieme verklaring van 14 december 2004 (productie 4 inleidende dagvaarding).
4.6 Terecht heeft Eigen Haard zich op het standpunt gesteld dat het van haar verlangde bewijs kan worden ontleend aan het bewijsmateriaal waarop zij zich heeft beroepen, met dien verstande dat de anonieme verklaring maar beperkte betekenis heeft.
Eigen Haard ziet er evenwel in de toelichting op haar grief aan voorbij dat de enkele constatering dat aan het door haar bijgebrachte bewijsmateriaal relevant bewijs kan worden ontleend niet beslissend is. De bewijsbeslissing komt tot stand door acht te slaan op het door Eigen Haard én het door [geïntimeerde] bijgebrachte bewijs. Voor zover Eigen Haard ingang wil doen vinden dat aan het bewijs van [geïntimeerde] geen betekenis toekomt, enkel en alleen omdat het strijdt met het bewijs van Eigen Haard en dus geen geloof verdient, moet dat betoog falen.
4.7 Het door [geïntimeerde] bijgebrachte bewijs bevat het nodige dat het door Eigen Haard bijgebrachte bewijs kan ontzenuwen.
Uit het pakket schriftelijk bewijsmateriaal dat door [geïntimeerde] in eerste aanleg bij akte houdende uitlating bewijsopdracht als producties 1 en 2 in het geding is gebracht, kan allerhande aanwijzing worden geput dat een niet onaanzienlijk deel van het leven van [geïntimeerde] zich heeft afgespeeld vanuit de gehuurde woning. Tot dat materiaal behoren immers medische en aanverwante gegevens, rekeningafschriften, alsmede telefoon- en verzekeringsgegevens die betrekking hebben op de in dit geding relevante jaren 2004 tot en met 2007 en welke gegevens telkens als woonadres van [geïntimeerde] het adres van de gehuurde woning vermelden. Tot genoemd pakket behoort als productie 3 een proces-verbaal van aangifte bij de regiopolitie Amsterdam-Amstelland d.d. 27 december 2004, dat een ander licht werpt op de anonieme verklaring van december 2004. Als productie 4 behoort tot dit pakket materiaal waaruit kan worden afgeleid dat de vriendin van [K.], [M.], gedurende een groot deel van de in dit geding relevante periode elders woonde dan in de door [geïntimeerde] gehuurde woning. Productie 6 van genoemd pakket bevat schriftelijke verklaringen van verschillende personen die voor hun rekening nemen [geïntimeerde] in zijn woning aan de [adres] te hebben bezocht.
Ook aan de verklaringen van de door [geïntimeerde] voorgebrachte getuigen kan terzake dienend tegenbewijs worden ontleend. Zo heeft een buurman van [geïntimeerde], [buurman A.], verklaard dat hij hem heel regelmatig voor de deur van zijn woning heeft gezien sinds hij daar woont alsmede dat hem nooit is opgevallen dat andere mensen op zijn woning zouden wonen.
[M.] en [K.] hebben als getuigen voor hun rekening genomen dat zij bij afwezigheid van [geïntimeerde] van zijn woning gebruik hebben gemaakt maar elk elders wonen, [M.] bij een vriendin aan de [adres] en [K.] bij een vriend in Amsterdam Noord aan het [adres]. Deze vriend, [R.], heeft als getuige bevestigd dat [K.] bij hem woont en dat de vriendin van [K.] bij een kennis woont. De getuigen [B.] en [R.] hebben bovendien verklaard [geïntimeerde] bij herhaling in de gehuurde woning te hebben bezocht.
4.8 Het samenstel aan bewijsmateriaal waarop partijen zich over en weer beroepen wijst in verschillende richtingen en levert een diffuus beeld op. Dit materiaal is niet van zodanige aard en inhoud dat kan worden aangenomen dat [K.] en zijn vriendin langer dan tijdelijk en anders dan op basis van een vriendendienst in het gehuurde hebben gewoond. Er is teveel dat in andere richting wijst om die door Eigen Haard verdedigde voorstelling van zaken te aanvaarden, en er bestaat onvoldoende grond om aan het bewijs dat in andere dan de door Eigen Haard bepleite richting wijst, geen geloof te hechten.
Vermeldenswaard is in dit verband in het bijzonder nog dat de machtiging van [K.] waarop Eigen Haard zich beroept blijkens de tekst van het desbetreffende formulier is gegeven met het oog op een galoperatie die [geïntimeerde] moest ondergaan, dat het bijgebrachte bewijs geen aanwijzing bevat dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf naar elders heeft verplaatst noch aanwijzing dat [geïntimeerde] de door hem gehuurde woning heeft onderverhuurd.
Het bewijsoordeel van het hof houdt niet in dat het hof geen geloof hecht aan de verklaringen van de medewerkers van Eigen Haard maar, als gezegd, dat het totaalbeeld niet helder genoeg is en teveel vragen openlaat om uit het over en weer bijgebrachte bewijs de door Eigen Haard bepleite conclusie te trekken. Wat betreft het gedrag van [K.] en [M.] zijn de verklaringen van de medewerkers van Eigen Haard bovendien van horen zeggen en bevatten zij de nodige interpretatie, terwijl [K.] en [M.] desgevraagd zelf anders verklaren.
De eerste grief van Eigen Haard in het principaal appel heeft daarom geen succes.
4.9 Aan het bewijsaanbod van Eigen Haard gaat het hof voorbij. Het bewijsaanbod is in deze fase van het geding onvoldoende gespecificeerd om te kiezen voor aanvullend onderzoek.
4.10 De tweede grief van Eigen Haard in het principaal appel gaat over het oordeel van de kantonrechter dat de geconstateerde tekortkoming, hoewel ernstig, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
Bij de bespreking van deze grief moet uitgangspunt zijn dat het bewijsoordeel van de kantonrechter in stand is gebleven. Voor zover Eigen Haard in de toelichting op deze grief heeft verdedigd dat de ontbinding van de huurovereenkomst moet worden uitgesproken, omdat er meer bewezen is, gaat het hof daaraan voorbij.
4.11 Het gaat er dus om te onderzoeken of de tekortkoming die inhoudt dat [geïntimeerde] de door hem gehuurde woning tijdelijk en bij wege van vriendendienst aan [K.] en diens vriendin [M.] in gebruik heeft afgestaan, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Op dit specifieke punt is de tweede grief nauwelijks toegelicht.
Het hof houdt het er dan ook met de kantonrechter op dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit specifieke geval achterwege dient te blijven. De vastgestelde tekortkoming is van dien aard dat het te ver zou strekken [geïntimeerde] continuering van het gebruik van de woning aan de [adres] te ontzeggen. Het hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat enerzijds Eigen Haard groot belang erbij heeft dat de verdeling van woningen in de sociale sector niet wordt ontregeld door eigenmachtig optreden van huurders en anderzijds [geïntimeerde] groot belang heeft bij behoud van zijn woning. De ontregeling waarvoor Eigen Haard vreest is in een geval als dit van relatieve betekenis die tegenover het woonbelang van [geïntimeerde] een betrekkelijk gewicht in de schaal legt.
Bewijslevering kan bij gebreke van terzake dienende stellingen achterwege blijven. Ook de tweede grief van Eigen Haard faalt.
4.12 De derde grief in het principaal appel stelt geen nieuwe vragen aan de orde en behoeft geen afzonderlijke bespreking. Hetgeen Eigen Haard bij memorie van antwoord in het incidenteel appel ten aanzien van de afwijzing van de contractuele boete heeft aangevoerd, houdt een nieuwe grief in, welke grief te laat is voorgesteld.
4.13 Het hof zal in het principaal appel het bestreden vonnis bekrachtigen. Eigen Haard is in het principaal appel de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft de proceskosten van het principaal appel te dragen.
4.14 De grieven in het incidenteel appel strekken eveneens tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, kennelijk met inbegrip van de proceskostencompensatie. Nu het principaal appel niet leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, heeft [geïntimeerde] geen belang bij verdere bespreking van zijn grieven in het incidenteel appel. De kosten van het incidenteel appel behoeven niet afzonderlijk te worden begroot.
5. Beslissing
Het hof:
in het principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak op € 262,- voor verschotten en € 894,- voor kosten advocaat, op de voet van artikel 243 Rv te betalen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, G.B.C.M. van der Reep en D.J. Oranje en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 juni 2011 door de rolraadsheer.