Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak met het nummer 200.088.495/1 SKG van:
1. [ Appellant 1 ],
2. [ Appellant 2 ],
3. [ Appellant 3 ],
4. [ Appellant 4 ],
5. [ Appellant 5 ],
6. [ Appellant 6 ],
7. [ Appellant 7 ],
8. [ Appellant 8 ],
9. [ Appellant 9 ],
10. [ Appellant 10 ],
11. [ Appellant 11 ],
12. [ Appellant 12 ],
13. [ Appellant 13 ],
14. [ Appellant 14 ],
15. [ Appellant 15 ],
16. [ Appellant 16 ],
17. [ Appellant 17 ],
18. [ Appellant 18 ],
19. [ Appellant 19 ],
20. [ Appellant 20 ],
21. [ Appellant 21 ],
22. [ Appellant 22 ],
23. [ Appellant 23 ],
24. [ Appellant 24 ],
25. [ Appellant 25 ],
26. [ Appellant 26 ],
27. [ Appellant 27 ],
allen wonende te Amsterdam,
APPELLANTEN,
advocaten: mr. J.A. Tuinman voor de appellanten 1 tot en met 21 en mr. M.E. Zweers voor de appellanten 22 tot en met 27, beiden te Amsterdam,
t e g e n
de vereniging WONINGBOUWVERENIGING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A.S. Rueb te Amsterdam
en in de zaak met het nummer 200.088.773/1 SKG van:
1. [ Appellant 1 ],
2. [ Appellant 2 ],
3. [ Appellant 3 ],
4. [ Appellant 4 ],
5. [ Appellant 5 ],
6. [ Appellant 6 ],
7. [ Appellant 7 ],
8. [ Appellant 8 ],
9. [ Appellant 9 ],
10. [ Appellant 10 ],
11. [ Appellant 11 ],
12. [ Appellant 12 ],
13. [ Appellant 13 ],
14. [ Appellant 14 ],
15. [ Appellant 15 ],
16. [ Appellant 16 ],
17. [ Appellant 17 ],
18. [ Appellant 18 ],
19. [ Appellant 19 ],
20. [ Appellant 20 ],
21. [ Appellant 21 ],
22. [ Appellant 22 ],
23. [ Appellant 23 ],
allen wonende te Amsterdam,
APPELLANTEN,
advocaten: mr. J.A. Tuinman voor de appellanten 1 tot en met 18 en mr. M.E. Zweers voor de appellanten 19 tot en met 23, beiden te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AK HOLDING B.V. (voorheen genaamd Anti-Kraak B.V.),
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam
De appellanten in beide zaken worden hierna tezamen de bewoners genoemd en de geïntimeerden respectievelijk Stadgenoot en Anti-Kraak.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 7 juni 2011 hebben de bewoners turbo-spoedappel ingesteld tegen de kortgedingvonnissen van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Amsterdam van 31 mei 2011 met de num¬mers 487214 / KG ZA 11-552 en 488002 / KG ZA 11-607, gewezen tussen respectievelijk Anti-Kraak en Stadgenoot als eiseres en de bewoners als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.
1.2 De bewoners hebben zes grieven geformuleerd en toegelicht, bescheiden in het geding gebracht, en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en de door Stadgenoot en Anti-Kraak in eerste aanleg verzochte voorlopige voorzieningen alsnog zal weigeren, met kosten.
1.3 Ter zitting van 10 juni 2011 hebben Stadgenoot en Anti-Kraak mondeling gereageerd. Zij hebben beiden geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarin zij partij zijn, met kosten. Daarna heeft verdere mondelinge behandeling van de zaak plaats gevonden. De bewoners hebben bij die gelegenheid nog enige producties in het geding gebracht. Alle, in de kop van dit arrest genoemde, advocaten hebben hun notities aan het hof overgelegd.
1.4 Ten slotte is arrest gevraagd.
1.5 In de appeldagvaarding worden nog enige andere appellanten genoemd dan in dit arrest. Ter zitting is gebleken dat dezen zijn verhuisd waardoor zij geen belang hebben bij hun appel, of geen partij waren in de eerste aanleg waardoor zij niet in hun beroep kunnen worden ontvangen. Die beroepen zijn ingetrokken waarmee de wederpartijen hebben ingestemd. De kop van dit arrest is reeds met een en ander in overeenstemming gebracht.
2. Beoordeling
2.1 Omdat in dit geval sprake is van een turbo-spoedappel zal het hof artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
2.2 De voorzieningenrechter heeft in de bestreden vonnissen onder 2.1 tot en met 2.10, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook in hoger beroep van het volgende kan worden uitgegaan.
2.2.1 Stadgenoot is eigenares van de appartementengebouwen gelegen aan de [ straatnaam ] en [ straatnaam ], in de zogenoemde [ naam project ], te Amsterdam. Deze gebouwen bestaan elk uit vijf woonblokken. Elk woonblok bestaat uit zes huizen met elk vier appartementen (hierna: de woningen).
2.2.2 In 2002 heeft Stadgenoot renovatieplannen ontwikkeld voor de [ naam project ] uitgaande van sloop van de woningen en nieuwbouw. In verband met deze renovatieplannen heeft Stadgenoot vanaf 2004 haar zittende huurders uitgeplaatst en de leeggekomen woningen met vergunning krachtens de Leegstandwet tijdelijk verhuurd.
2.2.3 De uitvoering van de renovatieplannen van Stadgenoot heeft vertraging opgelopen. Begin juni 2009 heeft Stadgenoot het beheer van de woningen overgedragen aan Anti-Kraak. De beheersvoorwaarden zijn vastgelegd in een Mantelbeheer-overeenkomst.
In de loop van 2009/2010 heeft Stadgenoot haar tijdelijke huurovereenkomsten met de bewoners beëindigd. Zij heeft daarbij meegedeeld dat indien de woning netjes is bewoond, de mogelijkheid bestaat dat Stadgenoot de bewoner voordraagt aan Anti-Kraak. In dat geval kan de bewoner in de woning blijven wonen mits deze een overeenkomst tekent met Anti-Kraak.
2.2.4 Anti-Kraak heeft de woningen voor een termijn van telkens een half jaar om niet in gebruik gegeven aan de bewoners. Anti-Kraak heeft daartoe met ieder van hen een Bruikleenovereenkomst en een Eenmalige Bemiddelingsovereen-komst gesloten. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst was iedere bewoner een bedrag van € 900,00 of € 960,00 voor bemiddelingskosten aan Anti-Kraak verschuldigd. Bij het sluiten van een nieuwe bruikleenovereenkomst voor wederom een half jaar diende iedere bewoner wederom een gelijk bedrag aan bemiddelingskosten aan Anti-Kraak te voldoen.
2.2.5 Eind 2009 (of medio 2010) is gebleken dat de voorgenomen sloop van de woningen niet eerder zal plaatsvinden dan in 2015.
2.2.6 Bij brief van 18 januari 2011 heeft Stadsdeel Oost van de gemeente Amsterdam aan de Dienst Wonen Zorg en Samenleven meegedeeld dat zij positief staat tegenover het labelen van de woningen binnen het project [ naam project ] als woningen bestemd voor studenten.
2.2.7 Na het labelen van de woningen als studentenwoningen heeft Stadgenoot de Mantelbeheerovereenkomst met Anti-Kraak opgezegd. Anti-Kraak heeft op haar beurt de bruikleen-overeenkomsten met de bewoners opgezegd respectievelijk per 1 april 2011, 8 april 2011, 15 april 2011, 22 april 2011 en 29 april 2011.
2.2.8 De advocaten van de bewoners hebben bij brief van 22 februari 2011, gericht aan Stadgenoot en Anti-Kraak, het volgende meegedeeld:
“(…) Stadgenoot noch Anti-Kraak beschikt over een legitieme grond voor opzegging en ontruiming per de aangezegde datum. Bovendien is de opzegging in strijd met eerdere toezeggingen van Stadgenoot richting de bewoners. Toegezegd is dat de bewoners in de aan hen verhuurde woningen zouden kunnen blijven tot (projectmatig) met sloop en/of vernieuwbouw van de woningen een aanvang wordt gemaakt. De (…) bewoners zijn daarom geenszins verplicht om op korte termijn hun woning te verlaten.(…)”
2.2.9 De advocaat van Anti-Kraak heeft op 25 februari 2011 op voormelde brief onder meer het volgende geantwoord:
“(…) Los daarvan begrijp ik dat Stadgenoot wellicht destijds de indruk kan hebben gewekt dat uw cliënten op basis van de anti-kraak bruikleenovereenkomsten aan de [ staatnaam ] zouden kunnen blijven wonen tot de door Stadgenoot destijds voorgenomen sloop van de appartementencomplexen, doch harde toezeggingen dienaangaande zijn begrijp ik niet gedaan. Inmiddels zijn de plannen van Stadgenoot gewijzigd, in die zin dat voorlopig van sloop en nieuwbouw ter plaatse geen sprake meer zal zijn. (…)”
2.2.10 Bij dagvaardingen van 8 maart 2011 en 17 maart 2011 hebben de bewoners bij de kantonrechter te Amsterdam procedures tegen Stadgenoot en Anti-Kraak aanhangig gemaakt. In die procedures vorderen zij, kort gezegd, een verklaring voor recht dat er, primair, met hen reguliere huurovereenkomsten voor de woningen tot stand zijn gekomen, althans, subsidiair, dat op dit moment geen reden bestaat voor Stadgenoot en Anti-Kraak tot opzegging van de rechtsverhouding c.q het vorderen van ontruiming van de woningen. Stadgenoot en Anti-Kraak hebben in die procedures nog niet van antwoord gediend.
2.3 In de onderhavige kortgedingprocedures vorderden zowel Stadgenoot als Anti-Kraak veroordeling van de bewoners tot ontruiming van de woningen. De voorzieningenrechter heeft die vorderingen toegewezen, overwegend dat voldoende aannemelijk is dat de bewoners thans zonder recht of titel in de woningen verblijven (rov. 4.8 en 4.13). In dit hoger beroep komen de bewoners op tegen de veroordelingen en de gronden waarop deze beslissingen berusten.
2.4 Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, is het volgende voldoende aannemelijk geworden.
In 2008/2009 werd allengs duidelijk dat de sloop, die oorspronkelijk was voorzien in het eerste kwartaal van 2010, niet eerder dan in 2012 zou kunnen plaatsvinden. Omdat de maximale termijn van de Leegstandswet (vijf jaar) was verstreken, heeft Stadgenoot gekozen voor de constructie dat zij met Anti-Kraak een beheersovereenkomst sloot die haar het recht gaf de overeenkomst met een korte termijn op te zeggen, en dat Anti-Kraak met de zittende bewoners bij Anti-Kraak gebruikelijke overeenkomsten (zijnde een bruikleen- en een bemiddelingsovereenkomst) zou sluiten. Voldoende aannemelijk is geworden dat ten tijde van het sluiten van de Mantelbeheerovereenkomst en de door Anti-Kraak met de bewoners gesloten overeenkomsten alle partijen in de veronderstelling hebben verkeerd - en dat Stadgenoot en Anti-Kraak dienaangaande jegens de bewoners de verwachting hebben gewekt - dat de bewoners in ieder geval tot de in 2012 voorziene sloop in de woningen konden blijven wonen. Een door de bewoners gestelde – en met 12 schriftelijke verklaringen van de bewoners gestaafde - toezegging van Stadgenoot dat zij tot de sloop in de woningen mochten blijven is door Anti-Kraak erkend en is niet, althans onvoldoende, door Stadgenoot bestreden.
Het voorgaande staat er naar het voorlopig oordeel van het hof aan in de weg dat Stadgenoot door de Mantelovereenkomst met Anti-Kraak op te zeggen in feite bewerkstelligt dat de bewoners reeds thans tot ontruiming worden gedwongen.
2.5 Daaraan kan niet afdoen dat door de verslechtering van het economisch klimaat in Nederland de ontwikkeling van de [ naam project ] door Stadgenoot ernstig is vertraagd, waardoor sloop van de woningen niet meer voor 2015 te verwachten is, en dat Stadgenoot mede door dat gewijzigde klimaat behoefte heeft aan extra inkomstenbronnen die zij kan verwerven door nadat de bewoners de woningen hebben verlaten deze op basis van campuscontracten aan studenten verhuren. De enkele omstandigheid dat het voor Stadgenoot financieel gunstiger is de woningen aan studenten te verhuren in plaats van deze in gebruik te laten bij de bewoners is echter onvoldoende om een beroep op artikel 6:258 BW te rechtvaardigen ten einde eerder bedoelde toezeggingen niet te behoeven na te komen.
2.6 Terecht hebben daarom de bewoners het oordeel van de voorzieningenrechter dat zij zich thans zonder recht of titel in de woningen bevinden, aangevochten. Het hof kan daarbij in het midden laten of de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat tussen Anti-Kraak en de bewoners een bruikleen-overeenkomst, een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is dan wel een reguliere huurovereenkomst bestaat, omdat in geen van deze gevallen te verwachten is dat de bodemrechter tot de slotsom zal komen dat de bewoners de woningen vóór eind 2011 hadden moeten ontruimen.
2.7 Het mag zo zijn dat niet alle bewoners een gelijke positie wat woonduur betreft innemen, maar vooralsnog zijn onvoldoende concrete gegevens gebleken om onderscheid te maken tussen de bewoners waar het de toezeggingen van Stadgenoot betreft.
3. Slotsom en kosten
In het licht van het hiervoor overwogene is er onvoldoende grond om de door Stadgenoot en Anti-Kraak gevorderde ontruiming van de woningen reeds thans bij wijze van provisionele voorziening toe te wijzen. Het hof zal daarom de vonnissen waarvan beroep vernietigen en de vorderingen alsnog afwijzen. Bij deze stand van zaken behoeven de afzonderlijke grieven geen bespreking meer. Stadgenoot en Anti-Kraak dienen de proceskosten van de bewoners te dragen.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt de kortgedingvonnissen van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Amsterdam van 31 mei 2011 met de num¬mers 487214 / KG ZA 11-552 en 488002 / KG ZA 11-607;
en opnieuw rechtdoende:
wijst in beide zaken de vorderingen tegen de bewoners af;
verwijst Stadgenoot in de zaak met het nummer 200.088.495/1 SKG in de proceskosten en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van de bewoners gevallen, op € 258,-- voor verschotten en € 816,-- voor salaris in de eerste aanleg en op € 374,81 voor verschotten en € 1.788,-- voor salaris in het hoger beroep;
verwijst Anti-Kraak in de zaak met het nummer 200.088773/1 SKG in de proceskosten en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van de bewoners gevallen, op € 258,-- voor verschotten en € 816,-- voor salaris in de eerste aanleg en op € 284,-- voor verschotten en € 1.788,-- voor salaris in het hoger beroep;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. G.J. Visser en mr. E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2011.