Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 31 mei 2011 in de zaak onder nummer 200.045.254/01 NOT van:
1. [notaris sub 1],
notaris te [ ],
2. [notaris sub 2],
notaris te [ ],
3. [notaris sub 3],
notaris te [ ],
4. [notaris sub 4],
notaris te [ ],
5. [notaris sub 5],
notaris te [ ],
6. [notaris sub 6],
notaris te [ ],
7. [notaris sub 7],
notaris te [ ],
8. [notaris sub 8],
notaris te [ ],
9. [notaris sub 9],
notaris te [ ], en
10. [notaris sub 10],
notaris te [ ],
APPELLANTEN,
gemachtigden:
mr. W. de Vis, advocaat te Amsterdam,
mr. J. P. Groen, advocaat te Hoorn,
tegen
DE BESLOTEN VENNOOTSCHAP NEDSTEDE HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigden:
mr. P.C.J. Twaalfhoven, advocaat te Amsterdam,
mr. T. Steffens, advocaat te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, hierna te noemen “de notarissen”, is bij een op 12 oktober 2009 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Haarlem, hierna te noemen “de kamer”, van 15 september 2009, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, hierna te noemen “klaagster”, in al haar onderdelen gegrond heeft verklaard onder oplegging van de maatregel van schorsing voor de duur van twee weken aan de notarissen [sub 2] en [sub 1] en onder oplegging van de maatregel van waarschuwing aan de overige notarissen.
1.2. Op 9 november 2009 is van de zijde van de notarissen een aanvullend beroepschrift ingekomen ter griffie van het hof.
1.3. Van de zijde van klaagster is per faxbericht op 8 januari 2010 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 mei 2009. De gemachtigden van klaagster alsmede de gemachtigden van de notarissen zijn verschenen. Voorts zijn verschenen aan de zijde van de notarissen [sub 2] en aan de zijde van klaagster M.R. van der Kuit. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van een pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar wat de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. De klachten betreffen de navolgende onderdelen.
4.2. Klaagster verwijt de notarissen [sub 2] en [sub 1] dat zij niet slechts hebben gehandeld als verkoper, maar ook als notaris. Zij verwijst daarbij naar twee bepalingen in de Verordening beroeps- en gedragsregels, te weten:
“Artikel 1
De notaris gedraagt zich in de uitoefening van zijn beroep en daarbuiten zodanig dat de eer en het aanzien van het notariaat niet worden of kunnen worden geschaad.”
alsmede:
“Artikel 22
1. (...)
2. De notaris passeert geen akten waarbij de kantoorgenoot, diens echtgenoot of geregistreerde partner direct of indirect mede als partij is betrokken, tenzij alle betrokkenen daarmee instemmen.”
Klaagster stelt in dit verband dat voormelde notarissen zich in hun hoedanigheid van verkoper telkens hebben gepresenteerd als notaris verbonden aan [X]. Zij verwijst daarbij onder meer naar het feit dat de door hen verzonden e-mailberichten steeds zijn verzonden vanaf hun zakelijke e-mailadressen.
Volgens klaagster zijn de onderhandelingen met betrekking tot de aandelentransactie feitelijk gevoerd door notaris [sub 1] en heeft notaris [sub 2] in samenspraak met notaris [sub 1] de door de verkopers gewenste wijzigingen in de door notaris [sub 2] opgestelde koopovereenkomst aangebracht. Deze notarissen hebben daarbij op generlei wijze aangegeven als partijadviseur op te treden. Klaagster meent dan ook dat hiermee vast staat dat door beide notarissen in strijd is gehandeld met artikel 16 lid 8 van de (concept)koopovereenkomst, waarin is vermeld dat de overeenkomst zou worden opgesteld door een notaris die op geen enkele wijze financieel belang heeft bij de aandelentransactie. Klaagster voert aan dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] als aandeelhouders van hun besloten vennootschappen, welke vennootschappen als verkopers zijn opgetreden, bij bedoelde transactie juist wel een financieel belang hebben. In dit verband stelt klaagster nog dat de inhoud van artikel 16 lid 8 nooit met haar is besproken en dat zij evenmin is gewezen op het gevaar van een eventuele belangenverstrengeling. Klaagster ziet dit tevens als een verzuim voor wat betreft de voorlichtingsplicht van de notarissen.
Klaagster stelt voorts dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] niet de vereiste zorgvuldigheid jegens haar hebben betracht. Zij doelt hierbij op het feit dat notaris [sub 1] bij aanvang van de onderhandelingen aan haar heeft medegedeeld dat alle vereiste vergunningen voorhanden waren en dat het registergoed volledig in overeenstemming was met alle toepasselijke voorschriften van overheidswege, terwijl dat niet het geval was, althans terwijl daarover de nodige onduidelijkheid bestond. Zij voegt daaraan toe dat de beide notarissen de gerezen onduidelijkheid hebben gebagatelliseerd en in stand hebben gelaten, waarbij zij bij voortduring druk op haar hebben uitgeoefend om tot afwikkeling en ondertekening van de overeenkomst te komen. Zij verwijst daarbij naar de aangehaalde e-mailcorrespondentie. Klaagster stelt kort gezegd dat zij van de beide notarissen had verwacht, gelet op hun deskundigheid, dat zij de aandelentransactie en daarmee de verkoop van het registergoed deugdelijk zouden hebben voorbereid, dat zij haar volledig hadden voorgelicht over de problematiek met betrekking tot de vergunning(en) en dat zij haar waar nodig daarvoor hadden gewaarschuwd.
4.3. Ten aanzien van de klacht tegen alle notarissen, inhoudende dat zij na 1 december 2008 zijn voortgegaan met het – doelbewust – verstrekken van onjuiste dan wel onvolledige informatie aan klaagster en met name ook aan de voorzieningenrechter in het kader van de door hen tegen klaagster aangespannen kort gedingprocedure, heeft klaagster naar voren gebracht dat deze klacht is geformuleerd naar aanleiding van de bevindingen van mevrouw mr. J. Haakmeester, die haar vanaf eind oktober 2008 heeft geadviseerd. Uit onderzoek van mr. Haakmeester is gebleken dat vertegenwoordigers van Beleggingsmaatschappij Litani B.V., hierna verder te noemen “Litani”, dan wel de notarissen, in december 2008 doende waren een bevestiging te ontvangen van het Stadsdeel […] dat er bestuursrechtelijk niets aan de hand was met het registergoed. Echter uit de brief van 18 december 2008 – op 30 december 2008 verzonden – van het Stadsdeel […] aan Litani bleek volgens klaagster het tegendeel. Klaagster licht toe dat uit onderzoek dat mr. Haakmeester verrichtte in het kader van de voorbereiding van het kort geding – zij heeft toen het dossier van de Gemeente […] over het registergoed geraadpleegd – naar voren kwam dat Litani dan wel de notarissen op 18 december 2008 een (legaliserende) bouwvergunningaanvraag voor de extra zolderdieping hebben ingediend, die geheel in overeenstemming was met de inhoud van de brief van het Stadsdeel […] van 18 december 2008. Klaagster stelt in dit verband dat zij door de notarissen niet over deze ontwikkelingen is geïnformeerd en dat zij slechts hiermee bekend is geraakt doordat zij zelfstandig onderzoek heeft laten verrichten.
Klaagster voegt aan het voorgaande toe dat in de door de notarissen uitgebrachte dagvaarding van 23 december 2008, die van latere datum is dan de brief van het Stadsdeel […] en de (legaliserende) bouwvergunningaanvraag, aan dit alles voorbij wordt gegaan en dat in die dagvaarding met geen woord wordt gerept over deze documenten; integendeel, in de dagvaarding wordt door de notarissen het standpunt ingenomen dat het registergoed aan alle publiekrechtelijke eisen voldoet en dat alle vergunningen zijn verleend. Klaagster meent dan ook dat de door de notarissen ingenomen standpunten in flagrante strijd zijn met de inhoud van voormelde documenten en dat daarmee door de notarissen in de dagvaarding een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven en de waarheid opzettelijk geweld is aangedaan. Klaagster voert voorts aan dat dit onjuiste beeld ook in tweede instantie niet is gecorrigeerd. Zij doelt daarbij op het feit dat de notarissen hebben nagelaten deze documenten alsnog als productie aan de rechter te overleggen. Aldus hebben de notarissen bewust nagelaten openheid van zaken te geven. Klaagster is dan ook van mening dat de intrekking door de notarissen van het kort geding het gevolg is van het feit dat klaagster bedoelde documenten alsnog in het geding heeft gebracht. Klaagster vat samen dat nu een advocaat geacht wordt te handelen op instructie van zijn opdrachtgever, zij meent dat de notarissen de verantwoordelijkheid dragen voor de juistheid van de door hun advocaat in de dagvaarding opgenomen stellingen en dat derhalve de notarissen de advocaat hebben geïnstrueerd om een onjuiste voorstelling van zaken te geven en om relevante documentatie achter te houden, althans dat de notarissen hebben verzuimd hun advocaat te wijzen op de onjuistheid en onvolledigheid van de dagvaarding en producties.
5. Het standpunt van de notarissen
5.1. De notarissen hebben de stellingen van klaagster betwist en hebben zich als volgt verweerd.
5.2. De notarissen [sub 2] en [sub 1] stellen voorop dat zij zich nimmer als notaris jegens klaagster hebben gepresenteerd. Zij zijn slechts namens Litani opgetreden en hebben nimmer de intentie gehad om als notaris de belangen van klaagster te behartigen. Volgens hen was dat voor klaagster van meet af aan duidelijk en heeft klaagster haar standpunt terzake eerst vanaf 30 oktober 2008 gewijzigd, toen er problemen ontstonden. Zij stellen in dit verband nog dat het verzenden van e-mailberichten, die volgens hen slechts zagen op de inhoud van de (bepalingen van) koopovereenkomst, vanaf hun zakelijke adres niets zegt over hun hoedanigheid van “verkoper”. De notarissen [sub 2] en [sub 1] benadrukken dat in de conceptkoopovereenkomst is aangegeven dat het verlijden van de uiteindelijke akte zou gebeuren door een notaris niet zijnde aandeelhouder van Litani, die geen enkele bemoeienis had met het registergoed.
Voorts voeren deze notarissen nog aan dat klaagster haar eigen kennis en kunde bagatelliseert, aangezien zij een grote speler is op de onroerend goedmarkt, die bovendien werd bijgestaan door specialisten. Mede hierdoor hoefden zij klaagster niet nog eens expliciet voor te lichten over specifieke gevolgen van de koopovereenkomst.
De notarissen [sub 2] en [sub 1] menen dat zij steeds zorgvuldig jegens klaagster hebben gehandeld en dat zij niet in strijd met artikel 17 van de Wet op het notarisambt zijn opgetreden. Zij verwijzen hierbij naar de navolgende zinsnede uit de memorie van toelichting op dit artikel:
“Als de notaris de belangen van één partij behartigt en dus als adviseur optreedt, is deze bepaling niet van toepassing.”
Ook hebben zij zorgvuldig gehandeld voor zover het betreft de problematiek met betrekking tot de vergunningen. Zij verwijzen hierbij naar de voorwaarde uit de koopovereenkomst, inhoudende dat alle gebreken, dus ook eventuele “bestuursrechtelijke” bij klaagster zijn neergelegd.
Ten slotte voeren de notarissen [sub 2] en [sub 1] aan dat zij evenmin in strijd met artikel 22 lid 2 van de Wet op het notarisambt hebben gehandeld, aangezien er nooit een akte is gepasseerd. Zij benadrukken nogmaals dat zij als verkoper zijn opgetreden en niet in hun hoedanigheid van notaris.
5.3. Voort hebben de notarissen betoogd dat de brief van het Stadsdeel […] bij toeval van dezelfde datum is als waarop door hen de bouwvergunningaanvraag is ingediend.
De notarissen stellen dat het klachtonderdeel, inhoudende dat zij de feiten onjuist hebben weergegeven, ongegrond is, aangezien er nog geen rechter over de onderhavige kwestie heeft geoordeeld. Daarmee staat volgens de notarissen allerminst vast wat klaagster als zodanig naar voren heeft gebracht.
De notarissen voeren dan ook aan dat de conclusie van klaagster als zou de rechtbank onjuist of onvolledig zijn voorgelicht, voorbarig is.
Ten aanzien van de door hen gevolgde procestactiek stellen de notarissen dat zij hun boekje niet te buiten zijn gegaan. Zij zijn immers als verkoper opgetreden en hebben als zodanig hun advocaat op juiste wijze voorgelicht. Zij tekenen daarbij aan dat het een advocaat vrij staat om de belangen van zijn cliënt(en) te behartigen zoals hij dat wenst in te vullen. De notarissen lichten toe waarom het kort geding niet is doorgegaan. De reden hiervoor was gelegen in het feit dat de advocaat van klaagster nog geen 24 uur voordat het kort geding zou dienen, 33 producties in het geding bracht, die vervolgens niet meer door hun advocaat met hen konden worden besproken.
Ten slotte stellen de notarissen dat de feitelijke gang van zaken de verwijten van klaagster heeft ingehaald. De vergunning is alsnog door de gemeente […] afgegeven, en deze heeft nu formele rechtskracht verkregen. Er was en is (hierdoor) niets aan de hand. Volgens de notarissen heeft het er veeleer de schijn van dat klaagster haar frustratie over het mislukken van de transactie op hen probeert af te wentelen.
6. De beoordeling
Ontvankelijkheid
6.1. De notarissen hebben aangevoerd dat zij slechts als verkopers zijn opgetreden, naar het hof begrijpt: door middel van hun vennootschappen, en dat zij niet hebben gehandeld in hun hoedanigheid van notaris, zodat klaagster ten aanzien van het eerste klachtonderdeel (zie hiervoor onder 4.2.) niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
6.2. Naar het oordeel van het hof is de aard van een transactie als hier aan de orde – te weten de verkoop van onroerend goed –, in het bijzonder gelet op de bij de notaris in het algemeen bestaande deskundigheid op dit gebied, zodanig dat het handelen van de notarissen in het kader van die transactie, ook al geschiedt zulks als (middellijk) privépersoon, in een tuchtrechtelijke procedure kan worden beoordeeld. Het beroep van de notarissen op niet-ontvankelijkheid van klaagster moet daarom worden verworpen.
Het eerste klachtonderdeel (zie hiervoor onder 4.2.): de door de notarissen jegens klaagster betrachte (on)zorgvuldigheid
6.3. Niet bestreden is dat notaris [sub 2] in augustus 2008 een concept van de koopovereenkomst van de aandelen Litani heeft opgesteld en dat hij dit concept op 3 september 2008 aan de makelaar van klaagster heeft toegezonden. Daarmee is door notaris [sub 2], als aandeelhouder van bedoelde vennootschap, gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 16 lid 8 van de (concept)koopovereenkomst, nu daarin is bepaald:
“Artikel 1.
Definities
1. De hieronder tussen aanhalingstekens geplaatste woorden hebben de daarachter vermelde betekenis, voor zover daaraan op enige plaats in deze Koopovereenkomst of in de bijbehorende Bijlagen niet uitdrukkelijk een andere betekenis wordt toegekend:
(...)
“Notaris”: één van de notarissen van de naamloze vennootschap: [X] N.V., kantoor […], dan wel diens plaatsvervanger, die direkt noch indirekt financieel belang heeft bij de Aandelen en ten overstaan van wie de Akte van levering wordt verleden;
Artikel 16
Slotbepalingen
(...)
8. Het is Koper volledig en genoegzaam bekend, dat verkoper verbonden is aan de naamlzoe vennootschap: [X] N.V. en dat Koper zelf heeft medegedeeld er geen enkel bezwaar tegen te hebben, dat de Notaris, welke eveneens aan voormelde naamloze vennootschap is verbonden, doch financieel geen enkele (het hof leest: enkel) belang heeft bij de Transactie, de Overeenkomst heeft opgesteld en de akte van Levering zal verlijden.(…)”
6.4. In het klaagschrift in eerste aanleg is onweersproken gesteld dat notaris [sub 2] via Bobble’s Residence B.V. (middellijk) aandeelhouder is in Litani , zodat hij reeds op die grond belang heeft bij de verkooptransactie.
6.5. Ook staat tussen partijen vast (verweerschrift eerste aanleg p. 20) dat in het bijzonder de notarissen [sub 2] en [sub 1] zijn opgetreden als vertegenwoordigers van Litani. Ofschoon het optreden van notaris [sub 1] naar de letter wellicht niet als “opstellen” van de koopovereenkomst kan worden betiteld en dus niet letterlijk onder het bepaalde in artikel 16 lid 8 van de (concept)koopovereenkomst valt, is het blijkens de hiervoor weergegeven citaten uit die overeenkomst zonder meer de bedoeling van partijen geweest dat de koop- en leveringsovereenkomst tot stand zouden worden gebracht – en dat dus ook de onderhandelingen daarover zouden worden gevoerd – door een notaris die zelf niet enig (middellijk) belang had bij de verkooptransactie. Het hof stelt vast dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] elk een (middellijk) belang hadden bij de verkoop.
6.6. Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat het klachtonderdeel dat ziet op een belangenverstrengeling waarbij de notarissen [sub 2] en [sub 1] zijn betrokken, gegrond is. Het feit dat de vertegenwoordiger van klaagster (aanvankelijk) met een en ander zou hebben ingestemd, maakt zulks niet anders.
6.7. Bij gelegenheid van de toezending van de (concept)koopovereenkomst is door notaris [sub 2] op 3 september 2008 aan de makelaar J. Admiraal per e-mail bericht:
“Overigens vernam ik eerst vanmiddag, dat er wel eens in het verleden een uitbouw van de zolderverdieping zou kunnen zijn verricht zonder goedkeuring of bouwvergunning van de gemeente.
Zou zijn gebeurd in de beginjaren 90.
Dit heb ik niet kunnen controleren, doch om iedere discussie daarover in de toekomst te vermijden wordt in de tekst van de koopovereenkomst daarnaar verwezen met risicooverheveling naar de koper.”
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het mogelijk aanwezige bestuursrechtelijke gebrek, bestaande – kort gezegd - in het ontbreken van een goedkeuring of bouwvergunning van de gemeente voor een uitbouw van de zolderverdieping van het verkochte, door de notarissen [sub 2] en [sub 1] niet op voor notarissen passende wijze is behandeld. Het hof verwijst in dit verband naar de e-mailcorrespondenties zoals opgenomen in de beslissing waarvan beroep onder 2 sub i en die zijn gevoerd van 15 september 2008 tot en met 30 oktober 2008. Vervolgens is op 18 december 2008 door de notarissen een (legaliserende) bouwvergunningaanvraag ingediend bij het Stadsdeel [...] voor de extra zolderverdieping, waarna Litani klaagster bij dagvaarding van 23 december 2008 in kort geding heeft betrokken om tot medewerking aan de levering van het gekochte te komen. In die dagvaarding is onder punt 36 vermeld:
“Zoals uit het vorenstaande blijkt voldoet het pand aan alle publiekrechtelijke vereisten (…).”
6.8. Aldus blijkt naar het oordeel van het hof dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] aan klaagster niet de juiste voorlichting hebben gegeven die op grond van hun deskundigheid als notaris van hen mocht worden verwacht. Daardoor hebben zij het vertrouwen dat het publiek – waaronder te dezen ook begrepen klaagster – mag en moet kunnen hebben in het notariaat, geschaad.
6.9. Niet is gebleken dat de overige notarissen van dit een en ander op de hoogte waren. Mitsdien is dit klachtonderdeel te hunnen aanzien ongegrond.
Het tweede klachtonderdeel (zie hiervoor onder 4.3.): het verzwijgen van zowel de brief van het Stadsdeel [...] van 18 december 2008, als van het indienen door de notarissen op die datum van een (legaliserende) bouwvergunningaanvraag
6.10. Anders dan de kamer in de beslissing waarvan beroep heeft overwogen, is het hof van oordeel dat, mede gelet op de leidende rol die de notarissen [sub 1] en [sub 2] bij de verkoop en de daarmee verband houdende feitelijke en rechtshandelingen in en buiten rechte, niet is gebleken dat de overige notarissen in persoon op de hoogte waren van de gang van zaken met betrekking tot de dagvaarding in kort geding en de bouwvergunningaanvraag bij het Stadsdeel [...]. In zoverre verschillen de feiten in de beslissing van dit hof van 19 april 2011, LJN: BQ3167, van de thans aan de orde zijnde feiten. Weliswaar geldt – in zijn algemeenheid – dat het handelen van een advocaat moet worden toegerekend aan de justitiabelen die hij – al dan niet in rechte – vertegenwoordigt, doch in dit verband van het tuchtrecht levert het enkele optreden van de raadsman – indien onjuist – nog geen gegrondheid van de daarop betrekking hebbende tuchtrechtelijke klacht op. Daarvoor is, naast dat onjuiste handelen van de advocaat, vereist dat de notarissen hun advocaat verwijtbaar onjuist hebben geïnstrueerd, dan wel dat de notarissen bij een aan hen gebleken onjuist handelen van hun advocaat, niet daartegen zijn opgetreden. Van een dergelijke onjuiste instructie of van de wetenschap van onjuist handelen ten tijde van de feiten waarover geklaagd is, is niet gebleken.
6.11. Mitsdien is dit klachtonderdeel naar het oordeel van het hof ongegrond.
6.12. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.13. Op grond van dit een en ander is het hof van oordeel dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] elk een maatregel moet worden opgelegd. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat de gegrondheid van het klachtonderdeel zoals onder 4.2. geformuleerd niet tot een schorsing dient te leiden, doch dat de maatregel van berisping passend en geboden is.
6.14. De overige klachtonderdelen zullen ongegrond worden verklaard, zodat het opleggen van enige maatregel in dat verband niet aan de orde is.
6.15. Het hiervoor voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing waarvan beroep, en, opnieuw rechtdoende,
- verklaart het klachtonderdeel zoals hiervoor onder 4.2. omschreven ten aanzien van de notarissen [sub 2] en [sub 1] gegrond;
- legt aan de notarissen [sub 2] en [sub 1] elk de maatregel van berisping op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.H.N. Stollenwerck en P. Blokland, en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 31 mei 2011 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-
NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT HAARLEM
Beschikking d.d. 15 september 2009 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen in het arrondissement Haarlem, nader ook “de kamer”, in de zaken onder de nummers K.06.09 en K.07.09 van:
Nedstede Holding B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat: mr. T. Steffens en mr. P.C.J. Twaalfhoven,
beiden kantoorhoudende te Amsterdam.
nader ook klaagster.
---tegen---
[notaris sub 1],
en
[notaris sub 2],
en
[notaris sub 3],
en
[notaris sub 4],
en
[notaris sub 5],
en
[notaris sub 6]
en
[notaris sub 7],
en
[notaris sub 8],
en
[notaris sub 9],
en
[notaris sub 10],
allen als notaris verbonden aan notariskantoor [X] N.V.,
gevestigd te […],
advocaat: mr. W. de Vis,
kantoorhoudende te Amsterdam.
nader ook de notarissen.
1. Verloop van de procedure.
Voor het verloop van de procedure verwijst de kamer naar de navolgende aan de kamer tot het nemen van een beslissing overgelegde bescheiden, waarvan de inhoud als hier ingevoegd dient te worden aangemerkt:
- de op 26 januari 2009, na doorzending door de kamer van toezicht te Alkmaar, ter secretarie van de kamer ingekomen brief van de advocaat van klaagster van 1 december 2008 met 39 bijlagen;
- de brief van de advocaat van klaagster van 17 februari 2009 met daarin een aanvullende klacht en uitbreiding van gronden;
- de brief van de notarissen [sub 2] en [sub 1] van 18 februari 2009 met daarin een verzoek tot aanhouding;
- de brief van de advocaat van de notarissen van 3 april 2009 met 2 bijlagen, waarin het antwoord;
1.2 In de openbare vergadering van de kamer van 1 juli 2009 zijn klaagster en de notarissen niet verschenen. De advocaten van klaagster en van de notarissen zijn gehoord. De raadslieden zijn in de gelegenheid gesteld de ingenomen standpunten toe te lichten, waarbij zij zich hebben bediend van pleitnotities.
Vervolgens heeft de voorzitter van de kamer de behandeling gesloten en bepaald dat op 15 september 2009 een beschikking zal volgen.
2. Relevante vaststaande feiten.
Bij de behandeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan:
a. De notarissen zijn allen vertegenwoordiger van de aandeelhouders van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beleggingsmaatschappij Litani B.V. (hierna: Litani), zijnde tien besloten vennootschappen waarvan de aandeelhouders de notarissen zijn.
b. De activa van Litani bestaan uit een kantoorgebouw aan de [adres], alsmede de helft van een dubbele garage gelegen nabij de [adres] (hierna samen: het registergoed).
c. [X] N.V. (hierna: [X]) is huurder van het registergoed en vanuit het registergoed wordt de [ ] vestiging van [X] geëxploiteerd.
d. In 2008 heeft de enig aandeelhouder en bestuurder van klaagster M.R. van de Kuit (hierna: Van de Kuit) de onderhandelingen met de aandeelhouders van Litani geopend over de koop van de aandelen.
e. In augustus 2008 is door notaris [sub 2] (hierna: notaris [sub 2]) een concept van de koopovereenkomst met betrekking tot de aandelen Litani opgesteld.
f. Notaris [sub 2] heeft dit concept op 3 september 2008 ter beoordeling aan de makelaar van klaagster toegezonden.
In zijn emailbericht van 3 september 2008 heeft notaris [sub 2] aan de makelaar van klaagster onder meer het navolgende medegedeeld:“(…)
Ik moet van onze kant meedelen, dat nog niet de reacties van alle aandeelhouders/verkopers zijn ontvangen (…). Overigens vernam ik eerst vanmiddag, dat er wel eens in het verleden een uitbouw van de zolderverdieping zou kunnen zijn verricht zonder goedkeuring of bouwvergunning van de gemeente. Zou zijn gebeurd in de beginjaren 90. (…)”.
g. In de concept koopovereenkomst is - voor zover hier van belang – het navolgende bepaald:”(…)
Artikel 1.
Definities
1. De hieronder tussen aanhalingstekens geplaatste woorden hebben de daarachter vermelde betekenis (…):
“Notaris” één van de notarissen van de naamloze vennootschap: [X] N.V., kantoor [ ], dan wel diens plaatsvervanger, die direkt noch indirekt financieel belang heeft bij de Aandelen en ten overstaan van wie de Akte van levering wordt verleden;
Artikel 16.
Slotbepalingen
8. Het is Koper volledig en genoegzaam bekend, dat de Verkoper verbonden is aan de naamloze vennootschap: [X] N.V. en dat Koper zelf heeft meegedeeld er geen enkel bezwaar tegen te hebben, dat de Notaris, welke eveneens aan voormelde naamloze vennootschap is verbonden, doch financieel geen enkel belang heeft bij de Transactie, de Overeenkomst heeft opgesteld en de Akte van Levering zal verlijden. (…)”.
h. Naar aanleiding van de inhoud van het onder f vermelde emailbericht heeft onder meer emailverkeer plaatsgevonden vanaf 15 september 2008 tot 30 oktober 2008 tussen (de advocaten van) klaagster en de notarissen [sub 2] en [sub 1].
Klaagster heeft daarin kort gezegd voormelde notarissen verzocht duidelijkheid te verschaffen over de status van vergunningen en verbouwingen aan het registergoed. De notarissen [sub 2] en [sub 1] hebben volgens klaagster deze bestuursrechtelijke problematiek gebagatelliseerd.
i. Voor zover hier van belang volgen onderstaand (gedeelten van) de emailberichten.
- email notaris [sub 1] aan mr. Steffens van 15 september 2008:
“(…) Hoewel de gemaakte afspraken duidelijk zijn lijkt het me toch verstandig om tot spoedige ondertekening van de koopakte te komen (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 1] van 16 september 2008.
“(…) [...], (…) Ook begreep ik dat een kantoorverdieping niet “legaal” is. Wellicht kan Litani een vergunning ter legalisatie indienen. (…)”.
- email van notaris [sub 1] aan Van de Kuit van 16 september 2008.
“(…) Dat “niet legale” zou kunnen gaan om iets van een uitbouw van de zolderverdieping, begin jaren 90. (…) als je wilt dat ik het uitzoek, ga ik er achteraan, maar ik vraag me af of we geen slapende honden wakker maken; voor zover er een illegale situatie zou zijn, bestaat die al bijna 20 jaar, dus ik maak me sterk dat daar nog iets ongewenst uit zou voortvloeien.(…)”.
- email notaris [sub 1] aan Van de Kuit van 26 september 2008.
“(…) We willen de koopakte volgende week tekenen. (…) telefonische navraag omtrent het mogelijke item omtrent de (ver)bouwvergunning bij de architect (…) leert dat niets alarmerends aan de hand is; er zou op zolder mogelijk een afwijking zijn van een brandvoorschrift (…), iets omtrent lichtinval in een kamer aan de tuin en een gedoogsituatie mbt airco’s op het dak. (…)”.
- email mr. Steffens aan de notarissen [sub 1] en [sub 2] van 2 oktober 2008.
“(…) Ten aanzien van het ontbreken van vergunningen met betrekking tot de zolderverdieping, de airco’s en eventuele doorgevoerde wijzigingen, gaat cliënte er van uit dat verkopers vóór de leveringsdatum voor hun rekening en risico zullen zorgdragen voor legalisatie van de actuele situatie. (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 1] van 7 oktober 2008.
“(…) wij wachten nog op het dossier van je waaruit blijkt dat alle vergunningen mbt eventuele verbouwingen zijn afgegeven. Wel begreep ik inmiddels (…) dat het voldoet aan alle vergunningen.(…)”.
- email van notaris [sub 2] aan Van de Kuit van 8 oktober 2008.
“(…) Van […] vernam ik dat jullie inzage willen hebben in de bouwvergunning en de daarbij behorende tekening(en) van de in de jaren 90 plaatsgevonden hebbende verbouwing van de zolderverdieping (…) Deze stukken zijn niet te vinden, doch ik heb met Stadsdeel […] een afspraak gemaakt voor inzage van die vergunning en zal deze met tekeningen laten kopiëren, hetgeen naar ik aanneem voldoende is. (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 2] van 8 oktober 2008.
“(…) Omdat er onduidelijkheid bestaat, […] heeft aangegeven dat alle vergunningen voor het gebouw er zijn, wil ik inderdaad de bouw- en overige vergunningen hebben van het hele pand. (…)”.
- email notaris [sub 2] aan Van de Kuit van 13 oktober 2008:
“(…) Er is met het stadsdeel overleg; zoals eerder gemeld zou de vergunning zijn afgegeven, doch is deze niet in het dossier aanwezig; ik heb het stadsdeel dus om een bevestiging gevraagd dat de betreffende vergunning is afgegeven.(…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 2] van 17 oktober 2008:
“(…) Je gaf aan dat je inmiddels met het Stadsdeel [...] contact hebt gehad en dat er geen vergunning is m.b.t. de werkzaamheden 1996/1997 althans dat er nog werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd m.b.t. de vergunning. (…)”.
- email notaris [sub 2] aan Van de Kuit van 20 oktober 2008:
“(…) Hierbij het zojuist verkregen antwoord van de heer [...], waaruit duidelijk blijkt, dat hij met de huidige situatie akkoord gaat. (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 2] van 20 oktober 2008:
“(…) Hoe zit het dan met de trap en het ontruimingssysteem? (...)”.
- email van notaris [sub 2] aan Van de Kuit van 20 oktober 2008:
“(…) […] heeft bevriende relatie (aannemer) gevraagd om een en ander ter plekke te bekijken en hoe, in overleg met jou, deze zaken kunnen worden aangebracht (…). Overigens hoeft mijns inziens het ondertekenen van de koopakte daarvoor niet te worden opgeschort. (…)”.
- email mr. Steffens aan notaris [sub 2] van 22 oktober 2008:
“(…) Deze informatie verschaft niet de door cliënte verlangde duidelijkheid ten aanzien van onder meer de volgende vragen: i) zijn met betrekking tot uitgevoerde verbouwingen de destijds vereiste vergunningen aangevraagd en verleend ii) is de huidige situatie en het huidige gebruik in overeenstemming met de verleende vergunningen en overigens van overheidswege geldende voorschriften. (…) Aangezien cliënt er belang aan hecht omtrent deze problematiek volledig inzicht te verkrijgen, heeft cliënte inmiddels een in het bestuursrecht gespecialiseerde advocaat verzocht hem ter zake te adviseren. (…)”.
- email notaris [sub 2] aan mr. Steffens van 24 oktober 2008:
“(…) Het zal u duidelijk zijn dat de koopovereenkomst gesloten is en verkoper koper daaraan ook houdt en zal houden. (…) Verkoper acht het (…) beter, dat duidelijkheid wordt verkregen rondom “de vergunningen” en in dat kader is ook van onze zijde een (…) gespecialiseerde advocaat ingeschakeld. (…)”.
- email van notaris [sub 2] aan Van de Kuit van 27 oktober 2008:
“(…) Van […] vernam ik dat wij het advies morgen ontvangen, blijkbaar in de ochtend, zodat we dit daarna kunnen toesturen en een afspraak voor bespreking/tekenen koopcontract kunnen maken. (…)”.
- email notaris [sub 2] aan Van de Kuit van 28 oktober 2008:
“(…) Uit de analyse van onze advocaat blijkt dat er geen issues zijn op vergunningengebied. (…)”.
- email notaris [sub 1] aan Van de Kuit van 28 oktober 2008:
“(…) hierbij de analyse. Wat ons betreft zijn er geen hindernissen meer (…)”.
- email notaris [sub 1] aan Van de Kuit van 28 oktober 2008:
“(…) zie de bijlagen. Wat ons betreft kunnen we morgenmiddag in […] tekenen. (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 1] van 28 oktober 2008:
“(…) Graag ontvang ik de bouwvergunning waarnaar De Vis [de toenmalige advocaat van Litani] verwijst per mail. Dat maakt de hele zaak anders. (…)”.
- email van notaris [sub 1] aan Van de Kuit van 29 oktober 2008:
“(…) indien ik niet uiterlijk heden om 19.30 uur een schriftelijke en onvoorwaardelijke bevestiging heb ontvangen dat de koopovereenkomst uiterlijk morgen getekend wordt, dan stel ik vast dat je in verzuim bent om de mondelinge overeenkomst na te komen. (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 1] van 29 oktober 2008:
“(…) Je zet de wereld op zijn kop. Informeert mij als notaris al vanaf de onderhandelingen onjuist en onvolledig. Ziet een schrijfwijzer bouwvergunning als “vergunning” terwijl je als notaris wel beter weet. (…)”.
- email notaris [sub 1] aan Van de Kuit van 30 oktober 2008:
“(…) tot op heden is van onze zijde geen sprake geweest van onjuist dan wel onvolledig informeren. (…) Bijgaand zend ik je nog enige informatie omtrent de verleende bouwvergunning, waaruit ondermeer blijkt dat de leges zijn betaald. De inhoud spreekt verder voor zich. (…)”.
- email Van de Kuit aan notaris [sub 1] van 30 oktober 2008:
“(…) Er is geen bouwvergunning! Wel is er een bouwaanvraag gedaan, daarvoor betaal je leges maar zegt niets dat weet je als notaris. Leges worden betaald om een bouwaanvraag in behandeling te nemen heb ik zojuist van een ambtenaar vernomen. Ook al komt er geen vergunning dan ben je deze toch verschuldigd. Je hebt me meerdere keren zowel in e-mail als mondeling medegedeeld dat er vergunning is. Nu er geen vergunning is moet ik toch concluderen […] dat je me onjuist hebt geïnformeerd. (…)”.
j. In december 2008 heeft de hiervoor bedoelde in het bestuursrecht gespecialiseerde advocaat van klaagster, mr. J. Haakmeester, contact opgenomen met Stadsdeel […] (hierna: het Stadsdeel).
k. In haar brief van 18 december 2008 aan het Stadsdeel heeft mr. Haakmeester onder meer het navolgende verzoek gedaan:”(…) Van uw collega (…) vernam ik dat u momenteel werkt aan een brief aan de advocaat of eigenaren van het pand [adres]. (…) Cliënte heeft behoefte aan duidelijkheid over de publiekrechtelijke status van het pand. (…) heeft mij toegezegd dat u mij een kopie van uw brief (…) zult toesturen. (…)”.
l. Op 18 december 2008 is door de notarissen een (legaliserende) bouwaanvraag ingediend bij het Stadsdeel voor de extra zolderverdieping.
m. In haar brief van 18 december 2008 - die op 30 december 2008 is verzonden – heeft het Stadsdeel onder meer het navolgende aan Litani medegedeeld: “(…) Daarbij bevestigen wij, dat wij ter zake van deze uitbouw niet – op dit moment en in de toekomst – nog handhavend kunnen optreden, er van uitgaande en voor zover de uitbouw voldoet aan de relevante eisen van het Bouwbesluit. (…)
Verder is ons gebleken dat er een interne verbouwing heeft plaatsgevonden medio 1997, waarbij er (intern) een extra verdieping met dakkapellen is aangebracht. Voor deze verbouwing dient een (reguliere) bouwaanvraag te worden te worden ingediend. In het kader van de beoordeling van die aanvraag zal blijken of de huidige inrichting wat vluchtwegen betreft voldoet aan de (nu geldende) eisen. De dakkapellen zijn begrepen in het eerder ingediende bouwplan en hebben de zodoende dezelfde status als de uitbouw. (…)”.
n. Litani heeft klaagster bij dagvaarding van 23 december 2008 in kort geding gedagvaard. De ingestelde vorderingen strekten er toe om klaagster te veroordelen tot afname van de aandelen, op straffe van een dwangsom.
Onder punt 7 van de dagvaarding wordt onder meer het navolgende gesteld:”(…)
Essentieel voor de beoordeling van deze zaak is dat de heer [sub 1] als zijnde een van de voorwaarden waaronder de koopovereenkomst aan de heer Van de Kuit heeft geschreven: ‘de registergoederen worden aanvaard in de staat waarin zij zich op dat moment bevinden, met alle lusten, lasten, zichtbare en onzichtbare gebreken’. (…)”.
Onder punt 36 van de dagvaarding wordt onder meer het navolgende gesteld:”(…) Zoals uit het voorgaande blijkt voldoet het pand aan alle publiekrechtelijke vereisten. (…)”.
o. Litani c.q. de notarissen hebben nagelaten de onder l vermelde bouwaanvraag en de onder m vermelde brief van het Stadsdeel als productie in de kort gedingprocedure in te brengen.
p. Op 12 januari 2009 heeft mr. Haakmeester een afschrift van de onder m vermelde brief van het Stadsdeel ontvangen.
q. Op 15 januari 2009 hebben Litani c.q. de notarissen nog nadere producties in het geding gebracht. De onder de punten l en m vermelde documenten maakten daarvan geen onderdeel uit.
r. Op 15 januari 2009 heeft klaagster deze documenten in het geding gebracht.
s. Op 16 januari 2009 – de datum waarop de behandeling van het kort geding zou plaatsvinden – is het kort geding door mr. De Vis ingetrokken.
t. Op 25 februari 2009 is door de notarissen de koopovereenkomst ontbonden.
u. Op 19 maart 2009 is de (legaliserende) bouwvergunning door het Stadsdeel verleend.
3. Inhoud van de klacht.
3.1 De klacht, zoals deze ter zitting nader is toegelicht, laat zich – zakelijk weergegeven – als volgt omschrijven:
a. Klaagster verwijt de notarissen [sub 2] en [sub 1] dat zij niet de benodigde zorgvuldigheid jegens haar in acht hebben genomen en dat zij in strijd met de op hen rustende voorlichtingsplicht en zonder rekening te houden met hun bijzondere positie als notaris, haar onjuist dan wel onvolledig hebben geïnformeerd over de bestuursrechtelijke status van het registergoed, terwijl zij tegelijkertijd grote druk hebben uitgeoefend om de ter zake van de overeengekomen aandelentransactie opgemaakte koopovereenkomst te ondertekenen.
b. Klaagster verwijt niet alleen de notarissen [sub 2] en [sub 1], maar alle overige notarissen dat zij na 1 december 2008 zijn voortgegaan met het – doelbewust – verstrekken van onjuiste dan wel onvolledige informatie aan haar. Klaagster verwijt de notarissen in dit verband met name dat zij een onjuiste en onvolledige voorstelling van zaken aan de voorzieningenrechter hebben gegeven, waarbij zij relevante bescheiden doelbewust buiten het geding hebben gehouden.
3.2 Het standpunt van klaagster.
ad a. Klaagster stelt dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] niet slechts hebben gehandeld als verkoper, maar ook als notaris. Zij verwijst daarbij naar artikel 1, alsmede naar artikel 22 lid 2 van de Verordening beroeps- en gedragsregels. “De notaris gedraagt zich in de uitoefening van zijn beroep en daarbuiten zodanig dat de eer en het aanzien van het notariaat niet worden of kunnen worden geschaad” (artikel 1), “De notaris passeert geen akten waarbij de kantoorgenoot, diens echtgenoot of geregistreerde partner direct of indirect mede als partij is betrokken, tenzij alle betrokkenen daarmee instemmen.” (artikel 22 lid 2). Klaagster stelt in dit verband dat voormelde notarissen zich in hun hoedanigheid van verkoper telkens hebben gepresenteerd als notaris verbonden aan [X]. Zij verwijst daarbij onder meer naar het feit dat de door hen verzonden emailberichten steeds zijn verzonden vanaf hun zakelijke emailadressen.
Volgens klaagster zijn de onderhandelingen met betrekking tot de aandelentransactie feitelijk gevoerd door notaris [sub 1] en heeft notaris [sub 2] in samenspraak met notaris [sub 1] de door de verkopers gewenste wijzigingen in de door notaris [sub 2] opgestelde koopovereenkomst aangebracht. Deze notarissen hebben daarbij op generlei wijze aangegeven als partijadviseur op te treden. Klaagster meent dan ook dat hiermee vast staat dat door beide notarissen in strijd is gehandeld met artikel 16 lid 8 van de (concept)koopovereenkomst, waarin is vermeld dat de overeenkomst zou worden opgesteld door een notaris die op geen enkele wijze financieel belang heeft bij de aandelentransactie. Klaagster voert aan dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] als aandeelhouders van hun besloten vennootschappen, welke vennootschappen als verkopers zijn opgetreden, bij bedoelde transactie juist wel een financieel belang hebben. In dit verband stelt klaagster nog dat de inhoud van artikel 16 lid 8 nooit met haar is besproken en dat zij evenmin is gewezen op het gevaar van een eventuele belangenverstrengeling. Klaagster ziet dit tevens als een verzuim voor wat betreft de voorlichtingsplicht van de notarissen.
Klaagster stelt voorts dat de notarissen [sub 2] en [sub 1] niet de vereiste zorgvuldigheid jegens haar hebben betracht. Zij doelt hierbij op het feit dat notaris [sub 1] bij aanvang van de onderhandelingen aan haar heeft medegedeeld dat alle vereiste vergunningen voorhanden waren en dat het registergoed volledig in overeenstemming was met alle toepasselijke voorschriften van overheidswege, terwijl dat niet het geval was, althans dat daarover de nodige onduidelijkheid bestond. Zij voegt daaraan toe dat de beide notarissen de gerezen onduidelijkheid hebben gebagatelliseerd en in stand hebben gelaten, waarbij zij bij voortduring druk op haar hebben uitgeoefend om tot afwikkeling en ondertekening van de overeenkomst te komen. Zij verwijst daarbij naar de aangehaalde emailcorrespondentie. Klaagster stelt kort gezegd dat zij van de beide notarissen had verwacht, gelet op hun deskundigheid, dat zij de aandelentransactie en daarmee de verkoop van het registergoed deugdelijk zouden hebben voorbereid, dat zij haar volledig hadden voorgelicht over de problematiek met betrekking tot de vergunning(en) en dat zij haar waar nodig daarvoor hadden gewaarschuwd.
ad b. Klaagster stelt dat dit klachtonderdeel is geformuleerd naar aanleiding van de bevindingen van mr. Haakmeester, die haar vanaf eind oktober 2008 heeft geadviseerd. Uit onderzoek van mr. Haakmeester is gebleken dat Litani c.q. de notarissen in december 2008 doende waren een bevestiging te ontvangen van het Stadsdeel dat er bestuursrechtelijk niets aan de hand was met het registergoed. Echter uit de onder m vermelde brief bleek volgens klaagster het tegendeel. Klaagster licht toe dat uit onderzoek dat mr. Haakmeester verrichtte in het kader van de voorbereiding van het kort geding – zij heeft toen het dossier van de Gemeente […] over het registergoed geraadpleegd – naar voren kwam dat Litani c.q. de notarissen op 18 december 2008 een (legaliserende) bouwaanvraag (zie punt l.) hebben ingediend, die geheel in lijn was met de inhoud van de brief van het Stadsdeel van 18 december 2008. Klaagster stelt in dit verband dat zij door de notarissen niet over deze ontwikkelingen is geïnformeerd en dat zij doordat zij zelfstandig onderzoek heeft laten verrichten, slechts hiermee bekend is geraakt.
Klaagster voegt aan het voorgaande toe dat in de dagvaarding van 23 december 2008, die van latere datum is dan de brief van het Stadsdeel en de legaliserende bouwvergunningaanvraag, aan dit alles voorbij wordt gegaan en dat daarin met geen woord wordt gerept over deze documenten, terwijl in de dagvaarding het standpunt wordt ingenomen dat het registergoed aan alle publiekrechtelijke eisen voldoet en dat alle vergunningen zijn verleend. Klaagster meent dan ook dat de door de notarissen ingenomen standpunten in flagrante strijd zijn met de inhoud van voormelde documenten en dat daarmee in de dagvaarding een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven en de waarheid opzettelijk geweld is aangedaan. Klaagster voert voorts aan dat dit onjuiste beeld ook in tweede instantie niet is gecorrigeerd. Zij doelt daarbij op het feit dat de notarissen hebben nagelaten alsnog deze documenten als productie aan de rechter te overleggen. Aldus hebben de notarissen bewust nagelaten openheid van zaken te geven. Klaagster is dan ook van mening dat de intrekking door de notarissen van het kort geding het gevolg is van het feit dat klaagster bedoelde documenten alsnog in het geding heeft gebracht. Klaagster vat samen dat nu een advocaat geacht wordt te handelen op instructie van zijn opdrachtgever, zij meent dat de notarissen de verantwoordelijkheid dragen voor de juistheid van de in de dagvaarding opgenomen stellingen en dat derhalve de notarissen de advocaat hebben geïnstrueerd om een onjuiste voorstelling van zaken te geven en om relevante documentatie achter te houden, althans dat de notarissen hebben verzuimd hun advocaat te wijzen op de onjuistheid en onvolledigheid van de dagvaarding en producties.
4. Het standpunt van de notarissen.
ad a. De notarissen [sub 2] en [sub 1] stellen dat zij zich nimmer als notaris jegens klaagster hebben gepresenteerd. Zij zijn slechts als vertegenwoordigers van Litani opgetreden en hebben nimmer de intentie gehad om de belangen van klaagster te behartigen. Volgens hen was dat voor klaagster van meet af aan duidelijk en heeft klaagster haar standpunt ter zake eerst vanaf 30 oktober 2008 gewijzigd, toen er problemen ontstonden. Zij stellen in dit verband nog dat het verzenden van emailberichten, die volgens hen slechts zagen op de inhoud van de (bepalingen van) koopovereenkomst, vanaf hun zakelijke adres niets zegt over hun hoedanigheid van “verkoper”. De notarissen [sub 2] en [sub 1] benadrukken dat in de conceptkoopovereenkomst is aangegeven dat het verlijden van de uiteindelijke akte zou gebeuren door een notaris niet zijnde aandeelhouder van Litani, die geen enkele bemoeienis had met het registergoed.
Voorts voeren deze notarissen nog aan dat klaagster haar eigen kennis en kunde bagatelliseert, aangezien zij een grote speler is op de onroerend goed markt, die bovendien werd bijgestaan door specialisten. Mede hierdoor hoefden zij klaagster niet nog eens expliciet voor te lichten over specifieke gevolgen van de koopovereenkomst.
De notarissen [sub 2] en [sub 1] menen dat zij steeds zorgvuldig jegens klaagster hebben gehandeld en dat zij niet in strijd met artikel 17 van de Wet op het notarisambt zijn opgetreden. Zij verwijzen hierbij naar de navolgende zinsnede uit de memorie van toelichting op dit artikel. “Als de notaris de belangen van één partij behartigt en dus als adviseur optreedt, is deze bepaling niet van toepassing”.
Ook hebben zij zorgvuldig gehandeld voor zover het betreft de problematiek met betrekking tot de vergunningen. Zij verwijzen hierbij naar de voorwaarde uit de koopovereenkomst, inhoudende dat alle gebreken, dus ook eventuele “bestuursrechtelijke” bij klaagster zijn neergelegd.
Ten slotte voeren de notarissen [sub 2] en [sub 1] aan dat zij evenmin in strijd met artikel 22 lid 2 van de Wet op het notarisambt hebben gehandeld, aangezien er nooit een akte is gepasseerd. Zij benadrukken nogmaals dat zij als verkoper zijn opgetreden en niet in hun hoedanigheid van notaris.
ad b. Voor alles stellen de notarissen dat de brief van het Stadsdeel bij toeval van dezelfde datum is als waarop door hen de bouwaanvraag is ingediend.
De notarissen stellen dat dit klachtonderdeel ongegrond is, aangezien er nog geen rechter over de onderhavige kwestie heeft geoordeeld. Daarmee staat volgens de notarissen allerminst vast, wat klaagster als zodanig naar voren heeft gebracht.
De notarissen voeren dan ook aan dat de conclusie van klaagster als zou de rechtbank onjuist of onvolledig zijn voorgelicht, voorbarig is.
Ten aanzien van de door hen gevolgde procestactiek stellen de notarissen dat zij hun boekje niet te buiten zijn gegaan. Zij zijn immers als verkoper opgetreden en hebben als zodanig hun advocaat op juiste wijze voorgelicht. Zij tekenen daarbij aan dat het een advocaat vrij staat om de belangen van zijn cliënt(en) te behartigen zoals hij dat wenst in te vullen. De notarissen lichten toe waarom het kort geding niet is doorgegaan. De reden hiervoor was gelegen in het feit dat de advocaat van klaagster nog geen 24 uur voor het kort geding zou dienen, 33 producties in het geding bracht, die vervolgens niet meer door hun advocaat met hen konden worden besproken.
Ten slotte stellen de notarissen dat de feitelijke gang van zaken de verwijten van klaagster heeft ingehaald. De vergunning is door de gemeente […] afgegeven, en deze heeft nu formele rechtskracht verkregen. Er was en is (hierdoor) niets aan de hand. Volgens de notarissen heeft het er veeleer de schijn van dat klaagster haar frustratie over het mislukken van de transactie op hen probeert af te wentelen.
5. De beoordeling.
5.1 Ter beoordeling is de vraag of de notarissen zich schuldig hebben gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notaris behoren te betrachten ten opzichte van klagers, dan wel of zij zich schuldig hebben gemaakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 van de Wet op het notarisambt.
5.2 In het algemeen vallen niet-beroepsmatige gedragingen van een (kandidaat-)notaris niet onder de werking van het tuchtrecht. Dit wordt slechts anders indien de privé-gedraging een zodanige verwevenheid met de hoedanigheid van notaris bezit, dat dientengevolge het vertrouwen in het notariaat wordt aangetast. De vraag is derhalve of de aan de notarissen ([sub 2] en [sub 1]) verweten gedragingen als zodanige gedragingen hebben te gelden dat daarop het tuchtrecht van toepassing is.
De kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit het aan de kamer overgelegde dossier is naar haar oordeel vast komen te staan dat de notarissen ([sub 2] en [sub 1]) zich schuldig hebben gemaakt aan de in beide klachtonderdelen verweten gedragingen. De kamer licht dit onderstaand toe.
5.3 Klachtonderdeel a.
In beginsel is het een notaris toegestaan om onroerend goed waarvan hij eigenaar is te verkopen. Het staat vast staat dat klaagster wist dat het registergoed eigendom van de notarissen was. Op grond van de formulering van de onder g vermelde bepalingen uit de (concept)koopovereenkomst kan worden gesteld dat deze overeenkomst in overeenstemming is met artikel 22 van de Verordening beroeps- en gedragsregels. Tot zover treft de notarissen dan ook geen verwijt.
5.4 Evenwel in augustus 2008 is door notaris [sub 2] de koopovereenkomst opgesteld. Deze handeling verdraagt zich niet met de inhoud van artikel 16 lid 8 van deze overeenkomst, aangezien vast staat dat notaris [sub 2] een eigen (financieel) belang had bij de transactie. Notaris [sub 2] had zich dit onmiddellijk moeten aantrekken en had de overeenkomst niet mogen redigeren.
Door klaagster is voorts onweersproken gesteld dat de onderhandelingen voornamelijk zijn gevoerd door notaris [sub 1] en dat deze in samenspraak met notaris [sub 2] de wijzigingen in de overeenkomst heeft aangebracht. Nu notaris [sub 2] in strijd met artikel 16 lid 8 van de (concept)koopovereenkomst deze overeenkomst heeft opgesteld en notaris [sub 1] hierbij zijn aandeel heeft geleverd, hebben zij beiden reeds hierom klachtwaardig gehandeld.
5.5 Op 3 september 2008 heeft notaris [sub 2] het concept van de koopovereenkomst aan klaagster toegezonden met de mededeling dat er wellicht “een bestuursrechtelijk gebrek” aan het registergoed zou kleven. Vanaf 15 september 2008 tot 30 oktober 2008 is door de notarissen [sub 2] en [sub 1] met (de advocaat van) klaagster hierover geredetwist, in die zin dat uit het onder i aangehaalde emailverkeer blijkt dat door deze notarissen de door klaagster over dit gebrek gestelde vragen niet afdoende konden worden beantwoord. Voorts blijkt uit deze correspondentie dat voormelde notarissen hebben getracht de kwestie te bagatelliseren, dat zij aan klaagster voorstellen hebben gedaan die niet in overeenstemming waren met de publiekrechtelijke situatie van het registergoed en dat zij er voorts bij klaagster op hebben aangedrongen om tot tekening van de overeenkomst over te gaan. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat er kort na 15 september 2008 tussen klaagster en de notarissen [sub 2] en [sub 1] een belangenconflict is ontstaan en dat de notarissen dit conflict ook hebben zien ontstaan. Het had dan ook op de weg van voormelde notarissen gelegen om - in plaats van bij voortduring aandringen op tekening van de overeenkomst - zich direct terug te trekken en vervolgens een collega notaris te verzoeken de transactie af te wikkelen. Door dit na te laten hebben de notarissen [sub 2] en [sub 1] klachtwaardig gehandeld en het vertrouwen in het notariaat ernstig geschaad.
5.6 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht de kamer voor de notarissen [sub 2] en [sub 1] de maatregel van schorsing voor een periode van twee weken op zijn plaats.
5.7 Klachtonderdeel b.
In de kern komt dit klachtonderdeel neer op het door de notarissen verzwijgen van het bestaan van de brief van 18 december 2008 van het Stadsdeel (sub m), alsmede het verzwijgen van de door de notarissen op 18 december 2008 bij het Stadsdeel ingediende bouwaanvraag (sub l). Dit klachtonderdeel regardeert alle notarissen, aangezien zij zonder uitzondering waren betrokken bij de transactie. De kamer verwijst hierbij naar het emailbericht van 3 september 2008 van notaris [sub 2] aan klaagster (sub f).
5.8 Het staat vast dat klaagster niet over de ontwikkelingen met betrekking tot voormelde brief en bouwaanvraag door de notarissen is geïnformeerd – immers naar aanleiding van zelfstandig onderzoek dat door mr. Haakmeester is verricht, is klaagster bekend geraakt met de activiteiten die de notarissen op dit gebied hebben ontplooid - terwijl het voor de notarissen duidelijk moet zijn geweest dat deze informatie voor klaagster van belang was. In dit verband geldt evenzeer dat met het verkrijgen van de brief en de indiening van de bouwaanvraag de nodige voorbereiding van de zijde van de notarissen gemoeid moet zijn geweest. Dit betekent dat de notarissen reeds in de onderhandelingsfase over bedoelde informatie beschikten. De kamer is dan ook van oordeel dat zij zich reeds in die fase hadden moeten terugtrekken, aangezien er vanaf dat moment sprake was van een tussen hen en klaagster gerezen belangenconflict
5.9 Op het moment dat de dagvaarding voor het kort geding werd geredigeerd en uit werd gebracht beschikten de notarissen derhalve over voormelde documentatie. Ook toen hebben zij nagelaten om de rechtbank de juiste informatie te verschaffen en/of bedoelde documentatie als productie in te dienen, terwijl hiervoor nog tot de dag waarop het kort geding zou dienen de gelegenheid bestond. De notarissen hadden zich juist in hun positie van notaris voor welk ambt de verplichting tot voorlichting en informeren immers een van de kerntaken is, dienen te realiseren dat zij door dit na te laten laakbaar handelden.
De kamer is dan ook van oordeel dat de notarissen klaarblijkelijk hebben beoogd om de rechtbank op het verkeerde been te zetten, waarmee zij het vertrouwen in het notariaat op het spel hebben gezet.
Voor wat betreft het verweer van de notarissen dat hun advocaat zelfstandig heeft gehandeld en hen eerst na het intrekken van het kort geding over de gang van zaken heeft geïnformeerd merkt de kamer nog op dat de notarissen zich van hun advocaat hadden moeten distantiëren.
Ook dit klachtonderdeel is derhalve gegrond. De kamer acht de maatregel van waarschuwing passend.
5.10 Het voorgaande leidt tot de navolgende beslissing.
6. BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de notarissen en Kandidaat-Notarissen te Haarlem:
- verklaart de klacht in al haar onderdelen gegrond.
- legt aan de notarissen [sub 2] en [sub 1] de maatregel van schorsing voor de duur van twee weken op.
- legt aan de notarissen de maatregel van waarschuwing op.
- bepaalt dat deze maatregelen zullen worden uitgesproken op een nader te bepalen datum nadat is vastgesteld dat tegen deze beslissing geen rechtsmiddel meer openstaat.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J. van der Meer, voorzitter, mrs. C. Wisse, N. Vanderveen en C.J. Baas, leden en mr. R. Rijkers, plaatsvervangend lid en in de openbare vergadering van de kamer van 15 september 2009, mede in tegenwoordigheid van de secretaris mr. Y.H. L’Hoir, uitgesproken.