Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 5 april 2011 in de zaak 200.009.266/01 NOT van:
[klager],
wonende te [ ],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. M.H.F. van Buuren,
t e g e n
[de oud-notaris],
oud-notaris te [ ],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. F. van der Woude.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Partijen worden hierna klager respectievelijk de oud-notaris genoemd.
1.2. Op 2 februari 2010 heeft het hof in deze zaak een beslissing gegeven waarnaar hier wordt verwezen voor het verloop van het geding tot die dag. Het hof blijft bij die beslissing. Het hof heeft in die beslissing klager toegelaten het bewijs van zijn stelling te leveren dat de oud-notaris hem niet op de inhoud van de allonge en op de voor hem nadelige gevolgen heeft gewezen.
1.3. Op 28 april 2010 zijn aan de zijde van klager, klager als partijgetuige en [X] als getuige gehoord. In contra-enquête zijn aan de zijde van de oud-notaris op 6 september 2010 [Y]als getuige gehoord en de oud-notaris als partijgetuige. Van de verhoren zijn processen-verbaal opgemaakt, die zich bij de stukken bevinden.
1.4. De behandeling van het hoger beroep is voorgezet ter openbare terechtzitting van het hof van 9 december 2010. Klager en zijn gemachtigde alsmede de oud-notaris en zijn gemachtigde zijn verschenen. Zij hebben het woord gevoerd. De gemachtigden aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt, zodat het hof zal uitgaan van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de oud-notaris dat hij zijn informatieplicht heeft geschonden doordat hij twee bepalingen heeft opgenomen in de allonge bij de akte waarin de verkoop door klager aan ’s Winters Binnen Vastgoed B.V. van een aantal registergoederen werd vastgelegd, zonder dat hij de inhoud van deze bepalingen en de rechtsgevolgen daarvan met klager heeft besproken, dan wel zich ervan heeft vergewist of klager heeft begrepen wat de allonge inhield.
4.2. Voorts wordt de oud-notaris verweten dat hij de schijn van partijdigheid heeft gewekt omdat de nieuwe bepalingen in de allonge slechts de belangen van koper dienden.
4.3. Ten slotte verwijt klager de oud-notaris dat deze onzorgvuldig jegens hem heeft gehandeld door hem voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst geen gelegenheid te geven van de (afwijkende) inhoud van de allonge kennis te nemen.
5. Het standpunt van de oud-notaris
5.1. De oud-notaris betwist de stellingen van klager en verweert zich als volgt.
5.2. De oud-notaris heeft betoogd dat bij het begin van de bespreking op 18 april 2007, waarbij de koopovereenkomst zou worden getekend, nog geen sprake was van een concepttekst van de allonge. Het concept is pas tijdens de bespreking met klager, zijn makelaar en de koper tot stand gekomen en vervolgens met beide partijen besproken en aangepast. Van een onderonsje tussen de oud-notaris en de koper was dan ook geen sprake.
5.3. Voorts heeft de oud-notaris gesteld dat het opstellen van de allonge noodzakelijk was omdat uit de brief van 13 april 2007 niet duidelijk bleek wat partijen mondeling waren overeengekomen. Gelet op zijn e-mail gedateerd 18 april 2007 heeft klager ermee ingestemd dat de vastlegging van de allonge op het kantoor van de oud-notaris zou plaatsvinden. Tijdens de bespreking bleek dat klager verwachtte dat de splitsingsvergunningen in onaantastbare vorm vóór 31 augustus 2007 zouden zijn afgegeven. Mocht dat niet het geval zijn, dan zouden partijen, zo was volgens de notaris de afspraak tussen partijen, opnieuw met elkaar in onderhandeling treden.
6. De beoordeling
6.1. Het hof zal de klachtonderdelen zoals genoemd in 4.1. en 4.3. gezamenlijk behandelen, aangezien zij nauw met elkaar zijn verweven.
6.2. Het hof neemt daarbij als uitgangspunt dat op 17 april 2007 de oud-notaris klager een e-mail heeft gezonden inhoudende de uitnodiging om op 18 april 2007 een bespreking bij te wonen inzake de conceptkoopakte, die als bijlage bij de e-mail was gevoegd. De allonge was niet als bijlage verstuurd. De allonge is eerst op 18 april 2007 onderwerp van bespreking geweest. Partijen verschillen daarbij van mening welke informatie de oud-notaris heeft verstrekt met betrekking tot de inhoud van de allonge.
6.3. Klager stelt zich op het standpunt dat de oud-notaris hem niet heeft geïnformeerd over de afwijkende inhoud en de gevolgen van de allonge, maar dat de oud-notaris slechts in algemene zin heeft gesproken over de bedoeling van partijen. [X] heeft in zijn schriftelijke verklaring van 5 september 2007 verklaard:
Met geen enkel woord is deze opschortende voorwaarde bij de notaris op 18 april jl. besproken, noch is de inhoud uitgelegd.
Tijdens het getuigenverhoor op 28 april 2010 heeft de getuige [X] omtrent de gang van zaken bij de bespreking verklaard:
Er is tijdens die afspraak veel over koetjes en kalfjes gepraat maar niet over de inhoud van de allonge. De notaris heeft de akte wel in korte lijnen voorgelezen, de allonge niet. De allonge was nog niet klaar toen wij boven kwamen. De notaris zei dat de allonge nog op zijn briefpapier moest worden getikt.(...) Ik kan mij herinneren dat [klager] zei dat hij de fax, waarover ik het zojuist het (het hof leest: heb) gehad, voldoende vond als allonge, maar dat hij het best vond als die op het briefpapier van de notaris zou worden getikt als de strekking maar dezelfde bleef. (...) Volgens mij is er op 18 april helemaal niet meer gesproken over de splitsingsvergunningen of over de datum waarop die werden verwacht.
Deze verklaring van de getuige is als bewijs voldoende sterk om aangevuld te kunnen worden door de verklaring van klager als partijgetuige. Klager heeft op 28 april 2010 als getuige verklaard:
Ik heb hem gezegd dat ik het best vond als de allonge maar de overeengekomen strekking had.(...) Ik heb het stuk toen globaal doorgelezen en hem gevraagd of de strekking van de allonge dezelfde was als hetgeen vermeld was in de brief van mijn advocaat en hij suggereerde dat het zo was. de notaris heeft beslist niet gezegd dat de tekst van de allonge afweek van hetgeen in de brief van 13 april 2007 stond laat staan dat hij gezegd heeft wat die afwijking inhield.
6.4. In contra-enquête is op 6 september 2010 getuige [Y] gehoord die alstoen heeft verklaard:
Ik weet niet wie het stuk van 13 april 2007 naar de notaris heeft gestuurd. Bij mijn weten hebben wij geen voorbespreking bij de notaris gehad. Alles wat ik nu verklaar heeft zich meer dan drie jaren geleden voorgedaan. Ik kan mij niet meer precies herinneren wat er is gebeurd. Als u mij voorhoudt dat ik dingen verklaar die ik een paar minuten geleden anders heb verklaard, dan komt dat omdat het zo lang geleden is.
Op de dag dat het voorlopig koopcontract getekend zou worden, heb ik samen met [klager] en [X] in de wachtkamer gewacht en ik ben samen met hen bij de notaris naar binnengegaan. Ik kan mij niet precies herinneren wat er bij de notaris allemaal besproken is.
(…)
Ik denk niet dat de notaris expliciet tegen de heer [klager] heeft gezegd dat de koop over zou zijn als 1 september 2007 niet werd gehaald. Als u dit zo dicteert vind ik dat wel een boute uitspraak. Eigenlijk weet ik niet of de notaris dat gezegd heeft.
De verklaring van de getuige [Y] is dermate vaag dat deze de getuigeverklaringen van klager en [X] niet kan ontkrachten.. De oud-notaris is op 6 september 2010 zelf eveneens als getuige gehoord en heeft verklaard:
Uit de computer van mijn secretaresse blijkt dat de eerste versie van de allonge om 12.10 uur die ochtend is geprint en om 12.30 uur nog een tweede versie. Ik had die allonge, nadat ik de inhoud daarvan met partijen had besproken, aan mijn secretaresse gedicteerd buiten aanwezigheid van partijen.
Het hof heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de verklaringen van de getuigen [X] en klager. Gelet op die verklaringen is het hof van oordeel dat klager erin is geslaagd bewijs te leveren van zijn stelling dat de oud-notaris hem niet op de inhoud van de allonge en op de daarmee verband houdende voor hem nadelige gevolgen heeft gewezen. Bij dit oordeel heeft het hof laten meewegen het verweer van klager dat hij niet vermag in te zien waarom hij met een mindere positie genoegen zou nemen – zoals is gebleken nadat de strekking van de inhoud van de allonge hem gewaar werd – als hij zich daarvan bewust zou zijn geweest op het moment van de ondertekening van de allonge. De verklaring van de oud-notaris maken dat niet anders, temeer niet omdat deze op geen enkele wijze wordt ondersteund.
Het had op de weg van de oud-notaris gelegen om partijen nader te informeren over de inhoud en de gevolgen van de allonge, maar hij heeft dat niet gedaan. Het hof acht de klachtonderdelen als hiervoor omschreven onder 4.1 en 4.3 daarom gegrond.
6.5. Het klachtonderdeel 4.2 dat ziet op de partijdigheid van de oud-notaris is ongegrond. Klager heeft voor zijn stelling onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen ter staving.
6.6. Nu het hof tot een ander oordeel is gekomen kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven. Het hof acht de handelwijze van de oud-notaris dermate laakbaar dat een maatregel passend en geboden is. Het hof legt de oud-notaris de maatregel van berisping op omdat de oud-notaris in gebreke is gebleven de informatie te verstrekken over de inhoud en de rechtsgevolgen van de allonge, terwijl het verstrekken van dergelijke informatie behoort tot de kerntaken van een notaris.
6.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet meer ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.8. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing, en , opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klachtonderdelen 4.1. en 4.3. gegrond;
- legt de oud-notaris de maatregel van berisping op;
- verklaart klachtonderdeel 4.2. ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.M.A. Verscheure en L.J. Saarloos en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 5 april 2011 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE AMSTERDAM
Beslissing van 5 juni 2008 op de klacht met nummers 382036 / NT 07- 38 Pee van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
raadsman mr. J.N.T. van der Linden,
tegen:
[notaris],
notaris te [vestigingsplaats],
raadsman mr. F. van der Woude.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 12 oktober 2007;
- verweerschrift van 29 november 2007;
- repliek van 21 december 2007;
- dupliek van 24 januari 2008;
- fax van ´s Winters Binnen Vastgoed B.V. aan de raadsman van de notaris van 9 april 2008.
Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 10 april 2008 zijn klager en de notaris, vergezeld van hun raadslieden, verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten toegelicht. Uitspraak is bepaald op 5 juni 2008.
1. De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Op 11 april 2007 heeft klager met de directie van ’s Winters Binnen Vastgoed B.V. (hierna: koper) gesproken over de aankoop van de aan klager in eigendom toebehorende panden aan de [adres] (hierna: de panden). De raadsman van klager heeft van de bespreking een schriftelijke verslaglegging gemaakt (hierna: de Brief). Klager en koper hebben de brief op 13 april 2007 voor akkoord getekend. De Brief bevat onder meer de volgende passages:
“(…) Separaat van voormelde koopakte, derhalve in een allonge, zullen partijen de opschortende voorwaarde voor levering vastleggen, te weten dat de door verkopers te verzorgen splitsingsvergunningen voor de onroerende zaken aan de [adres] zullen zijn verleend. Partijen streven ernaar om de levering plaats te laten vinden eind augustus 2007 of zo veel eerder dat de splitsingsvergunningen van al het verkochte zijn afgegeven waarbij heeft te gelden dat na afgifte van de splitsingsvergunningen verkopers een eerdere leveringsdatum dan 31 augustus 2007 kunnen verlangen, waarbij zij zulks met een termijn van minimaal één maand dienen aan te zeggen, opdat koper de financiering kan verzorgen. (…)”
b. Op 17 april 2007, daags voor het ondertekenen van de koopakte ten kantore van de notaris, heeft een medewerker van de notaris klager per e-mail de conceptkoopakte toegezonden, met de mededeling dat de (onder)splitsing met de notaris zou worden besproken bij het ondertekenen van de koopakte.
c. Op 18 april 2007 heeft klager de conceptakte per e-mail aan zijn raadsman doorgezonden, met onder meer de volgende mededeling:
“(…) Toch stel ik het op prijs indien je mij voor 10.45 uur kan laten weten of er volgens jou nog haken en ogen in zitten, om 11.00 ben ik bij de notaris om te tekenen. Sowieso wil ik dat het verslag wat is gemaakt wordt benoemd en toegevoegd aan de akte. (…)”
d. Op 18 april 2007 is de koopakte ondertekend op het kantoor van de notaris, tijdens een kleine twee uur durende zitting. Bij de ondertekening waren aanwezig klager, een zakenrelatie van klager die zich met de splitsingsvergunning voor de panden bezighield, de directie van koper en de notaris.
e. Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de notaris een allonge ter ondertekening aan partijen voorgehouden. Klager en koper hebben de allonge ondertekend. De allonge luidt, voor zover hier van belang:
“(…) 2. De in de koopakte vervatte overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat verkoper uiterlijk op 1 september 2007 een onaantastbare publiekrechtelijke splitsingsvergunning heeft verkregen om de woningen aan de [adres] te (her- casu quo onder)splitsen in afzonderlijke woonappartementsrechten.
3. Indien de onder 2. bedoelde vergunningen op 1 september 2007 niet of slechts gedeeltelijk zijn verleend zullen partijen zich met elkaar verstaan over de gevolgen daarvan. Uitgangspunt daarbij zal zijn hetgeen partijen bij het aangaan van de koopakte van elkaar mochten verwachten. (…)”
f. Op 1 september 2007 was de splitsingsvergunning voor de panden nog niet aantastbaar.
2. De klacht
De notaris wordt verweten dat hij eigenhandig twee geheel nieuwe bepalingen in de allonge heeft opgenomen, namelijk ten eerste dat de splitsingsvergunningen onaantastbaar moesten zijn, en ten tweede dat deze voorwaarde niet aan de levering was gekoppeld, maar aan de koopovereenkomst. Klager stelt dat de notaris de inhoud van deze bepalingen en de rechtsgevolgen daarvan niet met hem heeft besproken, en dat hij zich er ook niet van heeft vergewist of klager begreep wat de allonge inhield. Hij heeft klager slechts meegedeeld dat de allonge de in de Brief neergelegde afspraken op de verkoop van toepassing verklaarde. Hiermee heeft de notaris zijn informatieplicht geschonden en bovendien de schijn van partijdigheid gewekt. De nieuwe bepalingen dienden immers slechts de belangen van koper, die onder de koop uitwilde omdat zij de prijs te hoog vond. Klager stelt verder dat de notaris ook onzorgvuldig heeft gehandeld door hem voorafgaand aan de ondertekening van de allonge geen gelegenheid te geven om van de inhoud daarvan kennis te nemen.
3. Het verweer
De notaris ontkent dat hij de tekst van de allonge in een onderonsje met koper tot stand heeft gebracht. Bij het begin van de bespreking op 18 april 2007 was nog geen sprake van een concepttekst van de allonge, laat staan dat de notaris deze tekst van tevoren met koper zou hebben kunnen doornemen. Na uitvoerige bespreking in bijzijn van alle partijen heeft de notaris de tekst van de allonge aan zijn secretaresse gedicteerd. Vervolgens is de allonge met de daarbij betrokken partijen besproken; de tekst is zelfs nog één keer aangepast naar aanleiding van opmerkingen van de betrokken partijen. Het opstellen van de allonge was nodig omdat uit de Brief niet duidelijk bleek wat partijen mondeling met betrekking tot de splitsing waren overeengekomen. Klager heeft ermee ingestemd dat de vastlegging in de allonge ten kantore van de notaris zou gebeuren, blijkens de e-mail van klager aan zijn raadsman. Het op voorhand toezenden van een concept was dan ook niet nodig. Tijdens de bespreking bleek dat klager de positieve verwachting had dat de splitsingsvergunningen in onaantastbare vorm vóór 31 augustus 2007 zouden zijn afgegeven. Indien dat niet het geval zou zijn, zou men opnieuw met elkaar in onderhandeling treden.
4. De beoordeling
4.1 Op grond van artikel 98 lid 1 Wet Pro op het notarisambt (Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. Beoordeeld dient te worden of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 De visies van partijen over de gang van zaken lopen sterk uiteen. Volgens klager is op de bijeenkomst van 18 april 2007 niet over de inhoud van de betreffende bepalingen gesproken. Hij stelt dat de notaris hem slechts heeft meegedeeld dat de allonge die ondertussen werd uitgewerkt de in de Brief vastgelegde afspraken op de overeenkomst van toepassing verklaarde. Verder zou uitsluitend over koetjes en kalfjes zijn gesproken, hetgeen klager als uiterst inefficiënt heeft ervaren. De notaris heeft aangevoerd dat hij klager wel degelijk heeft uitgelegd wat de bepalingen uit de allonge inhielden. Hij stelt klager uitdrukkelijk en bij herhaling te hebben gevraagd of 1 september 2007 als datum voor het onaantastbaar zijn van de splitsingsvergunning wel haalbaar was, en hem de consequenties van het niet voldoen aan deze opschortende voorwaarde te hebben uitgelegd. Vanwege de grote verschillen tussen beide verklaringen ziet de kamer geen kans om de feiten verder vast te stellen. Gelet op de duur van de bijeenkomst, alsmede het feit dat de tekst van de allonge in ieder geval één keer is aangepast, is echter niet aannemelijk dat over de inhoud van de allonge in het geheel niet is gesproken. Het is evenwel de vraag of de notaris de consequenties van de allonge voldoende duidelijk heeft gemaakt. Mogelijk heeft de notaris tijdens de bijeenkomst de risico’s onvoldoende in – wat klager noemt – gewone mensentaal duidelijk gemaakt. Aan de andere kant is niet gebleken dat klager meer dan de gebruikelijke zorg behoeft. Hij heeft namelijk een kleine vastgoedportfeuille en bleek niet onervaren op het gebied van vergunningen voor splitsing. Daarvoor had hij ook nog bijstand van een meegekomen zakenrelatie. Al met al zijn er voldoende aanwijzingen dat klager beschikt over enige deskundigheid, zodat op de notaris geen verzwaarde informatieplicht rustte. Niet kan worden uitgesloten dat klager minder ontvankelijk was voor de uitleg van de notaris, omdat hij – zoals hij bij de mondelinge behandeling heeft verklaard – haast had in verband met een andere afspraak later op die dag. De slotsom is dat niet kan worden vastgesteld dat de notaris zijn informatieplicht heeft geschonden. Ook van partijdigheid aan de zijde van de notaris, noch van de schijn daarvan, is iets gebleken. Tenslotte wordt overwogen dat de notaris er, achteraf gezien, verstandiger aan had gedaan om klager op voorhand te informeren dat de bedoeling van partijen, zoals vastgelegd in de Brief, voor hem onduidelijk was en dat de concretisering van deze afspraken onderwerp van gesprek zou zijn, maar het achterwege laten van deze mededeling is niet zodanig onzorgvuldig dat hij daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De slotsom is dat de klacht ongegrond wordt verklaard.
4.3 Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.A.J. Peeters, voorzitter, M. Bijkerk, S.G. Ellerbroek, A.J.W.M. van Hengstum en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2008.
Mr. E. van Bennekom Mr. J.A.J. Peeters
Secretaris Voorzitter
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.