Uitspraak
zaaknummer 106.002.719/02
8 februari 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
handelende onder de naam Selected View,
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. G. Kramer te Alkmaar,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. B.S. Friedberg te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
Bij dagvaarding van 6 april 2005 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, van 10 februari 2005, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 251166/CV EXPL 04-5526 gewezen tussen hem als geopposeerde, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als opposant, tevens eiser in reconventie.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd, naar het hof verstaat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, alsnog het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 29 juli 2004 waarbij de vordering van [appellant] is toegewezen, zal bekrachtigen en de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, naar het hof verstaat, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
Op 15 december 2010 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. E. van der Hoeven, advocaat te Alkmaar, en
[geïntimeerde] door mr. H.P. Wellenberg, advocaat te Amsterdam. Zijdens [appellant] zijn daarbij producties in het geding gebracht, waarbij het hof het aan de zijde van [geïntimeerde] gemaakte bezwaar daartegen heeft verworpen, omdat de producties tijdig vooraf waren ontvangen. Voorts is zijdens [appellant] bewijs aangeboden en een origineel huurcontract getoond. [Appellant] en
[geïntimeerde] hebben inlichtingen verschaft.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in de eerste alinea onder het kopje "Beoordeling van het geschil" een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende:
a. Op 26 januari 1998 hebben partijen een huurcontract ondertekend waarbij [geïntimeerde] een bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres] te [plaats], heeft verhuurd aan [appellant] om te worden gebruikt als kantoorruimte en videomontageruimte.
De datum van ingang was 1 februari 1998. De huurprijs bedroeg (toen) op jaarbasis f. 24.000,-. [appellant] heeft een overeengekomen borgsom van f. 4.000,- betaald.
b. Het huurcontract vermeldt onder meer:
"Voorwaarden
2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de (...) 'algemene bepalingen'. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen."
Op één van beide opgemaakte exemplaren hebben beide partijen getekend in de daarvoor bestemde ruimten op de vierde pagina van het contract. Daaronder staat voorgedrukt:
"Bijlagen:
- de algemene bepalingen
(...)"
c. De in het huurcontract bedoelde algemene bepalingen bevatten in artikel 5.1 tot en met 5.7 een regeling over de oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Artikel 5.1 luidt:
"Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat, vastgelegd in de bij de aanvang opgemaakte en gewaarmerkte omschrijving als vermeld in 1.2 en bij gebreke daarvan in goede staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd."
Artikel 5.6 luidt:
"Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgestelde – of nader tussen partijen overeengekomen – termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren.
Indien huurder, ook na ingebrekestelling, geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen."
Artikel 5.7 luidt:
"Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten."
d. Voorafgaand aan de ondertekening hebben partijen gesproken over veranderingen aan het gehuurde. [Appellant] wenste in het gehuurde te beschikken over een geluiddichte ruimte.
[Geïntimeerde] heeft in verband hiermee namen genoemd van aannemers en werklieden. Deze hebben een aantal werkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd, waaronder het storten van een vloer van anhydriet, het aanbrengen van een vloer van marmoleum en het plaatsen van een systeemplafond en een geluiddichte ruimte. De kosten hiervan zijn (grotendeels) betaald door [appellant].
e. Bij faxbericht van 26 november 2003 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht:
"U heeft de tijd tot 1 januari 2004 om aan ons door te geven of u de huurovereenkomst wilt ontbinden per 1 april 2004."
f. Bij brief van 27 december 2003 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bericht:
"Bij deze zeg ik de huur op van [adres] met ingang van 1 April 2004.
Over een vergoeding van de door mij ingebrachte interieurbouw wil ik gaarne met u van gedachten wisselen."
g. Bij brief van 2 april 2004 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] medegedeeld dat [appellant] de veranderingen niet mocht achterlaten. Bij brief van 29 april 2004 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] [appellant] aangezegd dat indien [appellant] het gehuurde niet binnen tien dagen in de oorspronkelijke staat zou opleveren, [geïntimeerde] de door [appellant] aangebrachte wijzigingen zou laten verwijderen op diens kosten.
h. In augustus 2004 - nadat [appellant] de inleidende dagvaarding had uitgebracht - heeft [geïntimeerde] de geluiddichte ruimte, het systeemplafond en de marmoleum vloer doen verwijderen. De kosten hiervan bedroegen € 2.308,60 inclusief BTW. Voordien had [geïntimeerde] de ruimte door een makelaar te huur laten zetten als kantoor en atelier, turn key te aanvaarden, maar dat leverde geen huurder op. Ook na augustus 2004 is de ruimte niet meer verhuurd geweest.
i. [Appellant] heeft de huur over de maanden februari en maart 2004 onbetaald gelaten. [Geïntimeerde] heeft de van [appellant] ontvangen borgsom niet terugbetaald.
2.3 In eerste aanleg heeft [appellant] betaling gevorderd van € 7.350,-, met rente en kosten. Hij heeft daartoe gesteld dat [geïntimeerde] tot dat bedrag ongerechtvaardigd is verrijkt doordat de veranderingen en toevoegingen die [appellant] bij de aanvang van de huur op zijn kosten heeft doen aanbrengen, bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt. De kantonrechter heeft deze vordering bij verstekvonnis toegewezen, maar bij het bestreden verzetvonnis alsnog afgewezen.
Bij verzetdagvaarding in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in reconventie betaling gevorderd van € 11.668,16, met rente en kosten. De hoofdsom is opgebouwd uit onbetaald gebleven huur over de maanden februari en maart 2004, een gebruiksvergoeding over de maanden april tot en met augustus 2004 en de kosten van verwijdering van de door [appellant] aangebrachte veranderingen en toevoegingen. De kantonrechter heeft deze vordering in reconventie toegewezen tot het bedrag van € 11.100,90 in hoofdsom.
2.4 De eerste grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] de algemene voorwaarden heeft ontvangen en, als dit niet zo zou zijn, dat voor zijn rekening en risico dient te blijven.
Het hof houdt hierover ieder oordeel aan.
2.5 De tweede grief strekt ten betoge dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat de op kosten van [appellant] aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt.
[Appellant] heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerde] door die veranderingen en toevoegingen minder onderhoudskosten heeft behoeven te maken en minder investeringen heeft behoeven te doen. [Geïntimeerde] of een opvolgend huurder kan de vloeren van anhydriet en marmoleum gebruiken als ondergrond, en kan ook de aangebrachte receptie, kitchenette, bar, telefooncentrale, deuren, dubbele beglazing en alarminstallatie gebruiken, aldus [geïntimeerde]. Bij het pleidooi in hoger beroep heeft [geïntimeerde] hieraan toegevoegd dat de geluiddichte ruimte gebruikt had kunnen worden als kantoorruimte.
2.6 Hieromtrent overweegt het hof dat dit alles ontoereikend is om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat [geïntimeerde] daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen. Naar algemene ervaringsregels heeft een nieuwe huurder veelal andere inrichtingsbehoeften dan de vorige huurder en dienen ook goed onderhouden inrichtingselementen van tijd tot tijd te worden vervangen. Daar komt bij dat naar algemene ervaringsregels een geluiddichte ruimte die een gedeelte beslaat van de binnenkant van een authentiek pakhuis een minder courante vorm van inrichting is. Het kan dan ook niet zonder meer worden aangenomen dat potentiële huurders hieraan behoefte zullen hebben. [Appellant] heeft dan ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen aannemen dat [geïntimeerde] daadwerkelijk van een opvolgend huurder een hogere huur had kunnen bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht. Evenmin heeft [appellant] voldoende gesteld om te kunnen aannemen dat [geïntimeerde] bij eigen gebruik van de ruimte daadwerkelijk profijt heeft van de veranderingen die [appellant] heeft doen aanbrengen.
Nu de stellingen van [appellant] ontoereikend zijn om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat [geïntimeerde] daadwerkelijk profijt heeft van de door [appellant] aangebrachte veranderingen, komt het hof niet toe aan enige bewijslevering op dit punt. Het bij pleidooi in hoger beroep door [appellant] gedane, niet nader gespecificeerde, aanbod om te bewijzen dat de aangebrachte veranderingen daadwerkelijk een meerwaarde opleveren voor [geïntimeerde], wordt dan ook niet gehonoreerd.
Tegen het aanvaarden van een aanspraak van [appellant] op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking pleit verder dat [appellant] gedurende de loop van de huurovereenkomst (ruim zes jaar) gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde inclusief de op zijn kosten aangebrachte veranderingen en in zoverre zijn investeringen heeft kunnen terugverdienen.
Al met al is onvoldoende gesteld voor toewijzing van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.
De omstandigheid dat [geïntimeerde] bij aanvang van de huur aanwijzingen over de aard van de toegestane veranderingen heeft gegeven met het oog op de mogelijkheid dat deze veranderingen na het einde van de huur niet ongedaan zouden behoeven te worden gemaakt, maakt dit niet anders. De grief heeft dus geen succes.
2.6 De derde grief richt zich tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] betreffende (doorlopende) huur en verwijderingskosten.
Het gebruik van het pakhuis als videomontageruimte voorzag in een specifieke behoefte van [appellant], namelijk een geluiddichte ruimte. Verder merkt het hof op dat een anhydrietvloer, een marmoleumvloer als de onderhavige en thermopane beglazing in de deuren niet zonder meer behoren tot de standaardinrichting van een kantoorruimte. Gelet hierop moest [appellant] bij de aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs begrijpen dat hij de veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan zou moeten maken. In ieder geval mocht hij er niet op vertrouwen dat hij deze veranderingen zonder meer zou kunnen achterlaten bij het einde van de huurovereenkomst en bij zijn vertrek uit het gehuurde. Dat kan slechts anders zijn indien partijen voor of bij de aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat [appellant] de aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan zou behoeven te maken. In de stellingen van [appellant] ligt besloten dat dit is afgesproken.
[Geïntimeerde] heeft dat betwist. [Appellant] zal overeenkomstig zijn aanbod in de gelegenheid worden gesteld deze stelling te bewijzen. Na bewijslevering zullen het beroep van [geïntimeerde] op art. 5.1 van de algemene bepalingen en het beroep van [appellant] op vernietigbaarheid daarvan zo nodig nader beoordeeld worden.
2.7 Voor het geval dat aangenomen zal worden dat [appellant] gehouden was de veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, overweegt het hof thans reeds het volgende ter zake van de vraag of en zo ja, in hoeverre de gevorderde gebruiksvergoeding gelijk aan de huur over de maanden april-augustus 2004 en de gevorderde vergoeding van de verwijderingskosten toewijsbaar zijn.
2.7.1 Indien [geïntimeerde] geen beroep kan doen op de algemene bepalingen, geldt het wettelijke stelsel. De verplichting om de veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde. Uit de hiervoor in rov. 2.2 onder e en f vastgestelde feiten leidt het hof af dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 april 2004, zodat de huurovereenkomst op die datum eindigde. Vanaf die datum was [appellant] dan in verzuim. Een ingebrekestelling was in dat geval niet vereist. Ingevolge art. 7:225 BW Pro kan [geïntimeerde] dan een gebruiksvergoeding vorderen. Deze vergoeding stelt het hof in dit geval gelijk aan de huurprijs over de maand april. Die periode heeft [geïntimeerde] redelijkerwijs nodig gehad om de veranderingen en toevoegingen zelf ongedaan te doen maken.
[geïntimeerde] heeft gedurende enige tijd getracht de ruimte inclusief veranderingen te verhuren, maar die keuze dient voor zijn rekening en risico te komen en kan niet leiden tot een verlenging van de periode waarover een gebruiksvergoeding verschuldigd is.
De gevorderde vergoeding van verwijderingskosten is in het hier besproken geval toewijsbaar. Niet valt in te zien waarom dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
2.7.2 Indien [geïntimeerde] wel een beroep kan doen op de algemene bepalingen, is ook een gebruiksvergoeding toewijsbaar. [Appellant] wist dat hij de aangebrachte veranderingen en toevoegingen niet ongedaan had gemaakt en hij wist in elk geval na de ontvangst van de brief van 2 april 2004 van de advocaat van [geïntimeerde] dat [geïntimeerde] daarmee niet instemde. Onder die omstandigheden is een beroep van [appellant] op de voorwaarden van art. 5.4 tot en met 5.6 van de algemene bepalingen, voorzover die inhouden dat een gezamenlijke inspectie, een inspectierapport en een ingebrekestelling daarna vereist zijn, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [Appellant] had daar dan immers geen redelijk belang meer bij. Het niet voldoen door [geïntimeerde] aan die vereisten levert ook geen afstand van recht aan de zijde van [geïntimeerde] op.
Ook in dit geval is de gebruiksvergoeding slechts toewijsbaar over de maand april. De tijd die [geïntimeerde] heeft gebruikt om te trachten te komen tot verhuur van de ruimte inclusief veranderingen, kan niet worden aangemerkt als
"de tijd die met het herstel is gemoeid" in de zin van
art. 7.5 van de algemene bepalingen.
De gevorderde vergoeding van verwijderingskosten is in dit geval eveneens toewijsbaar.
2.7.3 De derde grief is dus in elk geval in zoverre gegrond dat een gebruiksvergoeding over de periode mei-augustus 2004 niet toewijsbaar is. Voor het overige dient de grief na de eventuele bewijslevering nader beoordeeld te worden.
2.8 De vierde grief strekt ten betoge dat de borgsom ad
€ 1.818,12 in mindering moet worden gebracht op het door [appellant] te betalen bedrag aan huur over februari en maart 2004.
De grief slaagt. De borgsom is bedoeld om er (onder meer) onbetaalde huurtermijnen op te verhalen. [Geïntimeerde] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die ertoe kunnen leiden dat in dit geval de borgsom niet in mindering mag strekken op het toewijsbare bedrag voor de twee huurtermijnen.
3. Beslissing
Het hof:
laat [appellant] toe te bewijzen dat partijen voor of bij de aanvang van de huurovereenkomst hebben afgesproken dat [appellant] de aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan zou behoeven te maken;
bepaalt dat, indien [appellant] daartoe getuigen wil voorbrengen, het getuigenverhoor zal worden gehouden in het Paleis van Justitie van dit hof ten overstaan van mr. C.A. Joustra, daartoe als raadsheer-commissaris aangewezen, op het adres Prinsengracht 436 te Amsterdam op donderdag 17 maart 2011 om 13.30 uur;
bepaalt dat de advocaat van [appellant] dient te onderzoeken of partijen, hun raadslieden en de door [appellant] voor te brengen getuigen op die dag en tijd kunnen verschijnen en dat hij/zij - zo dat niet mogelijk mocht zijn - uiterlijk op
15 februari 2011 schriftelijk en onder opgave van verhinderdata van alle betrokkenen in de maanden maart tot en met mei 2011 aan het enquêtebureau van het hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, G.C.C. Lewin en J.M.F.X. van Veggel en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken 8 februari 2011.