Uitspraak
23 november 2010 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT ],
wonende te [ W ],
APPELLANT,
advocaat: mr. W.H. van Otterloo te Amsterdam,
t e g e n
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VINOLY BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LFB VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Appellant wordt hierna [ Appellant ] genoemd. Geïntimeerde sub 2 wordt aangeduid als LFB, terwijl beide geïntimeerden gezamenlijk worden aangeduid als Vinoly c.s.
Bij dagvaardingen van 15 januari 2010 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 16 december 2009, in deze zaak onder zaaknummer/rolnummer 432218/HA ZA 09-2156 gewezen tussen hem als eiser en Vinoly c.s. als gedaagden.
Bij memorie heeft [ Appellant ] twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, een bewijsstuk overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Vinoly c.s. zal veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 60.000,= exclusief BTW, met rente, met veroordeling van Vinoly c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord hebben Vinoly c.s. de grieven bestreden, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [ Appellant ] zal veroordelen in de kosten van (naar het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in dit geding, kort gezegd, om het volgende.
i. Op of omstreeks 26 mei 2008 hebben Vinoly c.s. het pand aan de Molsteeg 8 te Amsterdam via een openbare veiling verkocht en geleverd aan [ Appellant ].
ii. Op deze veilingverkoop zijn de algemene veilingvoorwaarden onroerend goed Amsterdam 2001 (hierna: AVA) van toepassing. In artikel 15, lid 1 en 2 van de AVA heeft de verkoper gegarandeerd hetgeen door of namens hem schriftelijk is vermeld en, voor zover in de bijzondere veilingvoorwaarden niet anders is vermeld, dat hem door daartoe bevoegde instanties geen nog niet uitgevoerde verbeteringen, herstel¬lingen of andere voorzieningen zijn voorgeschreven, noch dat een daartoe strekkend voorschrift hem schriftelijk is aangekondigd. Lid 9 van genoemd artikel bevat een vervalter¬mijn voor de vordering tot schadevergoeding op grond van een verleende garantie.
iii. In de bijzondere veilingvoorwaarden is onder het kopje “aanschrijvingen” vermeld dat verkoper geen “(voor-)aanschrij-ving(en) en/of mondelinge aanzeggingen” bekend zijn en verkoper geen aansprakelijkheid voor de verkregen informatie aanvaardt. Onder het kopje “garanties” is vermeld dat de verkoper geen enkele garantie geeft en geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt omtrent datgene wat hij terzake van het veilobject meedeelt of waarvan mededeling achterwege blijft.
iv. In januari 2009 is [ Appellant ] gebleken dat de dienst Bouwtoezicht van de gemeente Amsterdam in maart 2008 naar aanleiding van een bouwvergunningsaanvraag voor een verbouwing van het pand Molsteeg 8 een onderzoek naar de fundering daarvan heeft ingesteld, bij welk onderzoek is gebleken dat het pand een zogenaamde “fundering op staal” had, en op 8 mei 2008 per brief aan LFB heeft medegedeeld dat de staat van de fundering slecht was en het funderingsherstel in de bouwaanvraag diende te worden verwerkt.
v. Bij brief van 21 januari 2009 heeft [ Appellant ] een beroep gedaan op non-conformiteit en LBF aansprakelijk gesteld voor de schade in verband met het funderingsherstel.
vi. In dit geding vordert [ Appellant ] op voormelde gronden betaling door Vinoly c.s. van een schadevergoeding van € 60.000,= met rente en kosten. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank die vordering afgewezen. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat Vinoly c.s. zich met recht hebben beroepen op de vervaltermijn van artikel 15 lid 9 van de AVA. Ten overvloede overwoog de rechtbank daarnaast dat ook slaagt het verweer van Vinoly c.s. dat zij de garantie niet hebben geschonden, omdat er geen (voor-)aanschrijving of mondelinge aanzegging als bedoeld in de garantie heeft plaatsgehad.
3.2 Met grief 2 bestrijdt [ Appellant ] het oordeel van de rechtbank dat de mededelingen die de dienst Bouwtoezicht aan LBF heeft gedaan, niet gelijk kunnen worden gesteld aan een aanschrijving, vooraanschrijving of een mondelinge aanzegging als bedoeld in de bijzondere veilingvoorwaarden.
3.3 In de toelichting op zijn grief betoogt [ Appellant ] dat de rechtbank heeft miskend dat in de praktijk aan een vooraan¬schrijving een mondelinge aanzegging vooraf gaat. Met [ Appellant ] is het hof van oordeel dat de aanduiding “mondelinge aanzegging(en)” in de bijzondere veilingvoorwaarden geacht moet worden te zien op een mondelinge aanzegging die voorafgaat aan een (voor-)aanschrijving. Niettemin faalt het betoog, omdat onvoldoende is gesteld om te kunnen aannemen dat de mededelingen van de dienst Bouwtoezicht als een dergelijke mondelinge aanzegging kunnen worden beschouwd. Die mondelinge aanzegging houdt immers de waarschuwing in dat wanneer niet binnen een bepaalde tijd de gewenste werkzaam¬heden worden uitgevoerd een (voor-)aanschrijving zal plaats¬vinden. Niet is gesteld of gebleken dat dát door de dienst Bouwtoezicht aan LBF is medegedeeld. Hierbij is van belang dat de dienst Bouwtoezicht haar mededelingen heeft gedaan in het kader van een aanvraag van een bouwvergunning. [ Appellant ] stelt, en biedt ook te bewijzen aan, dat de mededelingen van de dienst Bouwtoezicht binnen afzienbare termijn zouden hebben geleid tot een officiële aanschrijving indien geen actie was ondernomen. Die stelling is echter niet relevant, want zelfs als achteraf zou worden vastgesteld dat de dienst Bouwtoezicht die intentie heeft gehad, brengt dat nog niet met zich dat de aan Vinoly c.s. gedane mededelingen als een mondelinge aanzegging als bedoeld in de veilingvoorwaarden kunnen worden aangemerkt.
3.4 Voor een ruime uitleg van de door Vinoly c.s. gegeven garantie, dat wil zeggen een uitleg die zou meebrengen dat daaronder meer valt dan de letterlijke betekenis van de woorden meebrengt, bestaat geen aanleiding, omdat de bijzondere veilingvoorwaarden duidelijk tot uitdrukking brengen dat is beoogd slechts een zeer beperkte garantie te verstrekken. [ Appellant ] heeft ook niet weersproken dat juist de beperktheid van de garanties bij veilingkoop meebrengt dat de prijs op een veiling aanzienlijk lager is dan die bij onderhandse verkoop.
3.5 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat grief 2 faalt. De rechtbank heeft het beroep op de garantie terecht verworpen en de vordering dus terecht afgewezen. Bij de behandeling van grief 1 hebben partijen geen belang.
3.6 Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [ Appellant ] de kosten van het hoger beroep dragen.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [ Appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Vinoly c.s. gevallen, op € 1.800,= aan verschotten en € 1.631,= voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 23 november 2010.