Uitspraak
zaaknummer 200.045.798/01
12 oktober 2010
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ A ],
APPELLANT,
advocaat: mr. E.G.M. van den Heuvel te Breda,
t e g e n
de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid CAPITAL INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. O.A.H. van Dalsum, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellant, hierna ook [ Appellant ] te noemen, is bij exploot van 2 oktober 2009 in hoger beroep gekomen van het vonnis dat door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder rolnummer 1007702 CV EXPL 08-38193 is gewezen tussen [ Appellant ] als eiser in conventie, gedaagde in reconventie enerzijds en gein¬timeerde, Capital Investments, als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie anderzijds, en dat is uitgesproken op 7 juli 2009, met dagvaarding van Capital Investments voor dit hof.
1.2 [ Appellant ] heeft bij memorie zes grieven tegen het be¬streden vonnis aangevoerd, producties in het geding ge¬bracht, be¬wijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weer¬gegeven, dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het vonnis waar¬van beroep zal vernietigen en, opnieuw recht¬doende, Capital Investments zal veroordelen om aan [ Appellant ] te voldoen € 105.518,96, te vermeerderen met kosten van rechtsbijstand, het schoonmaken na de renovatie, en de brandstofkosten van het voortdurend heen en weer rijden door [ K ], dit een en ander te vermeerderen met de wette¬lijke rente vanaf 10 september 2008, met veroordeling van Capital Investments in de kosten van beide instanties, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het arrest.
1.3 Capital Investments heeft daarop bij memorie van antwoord de grie¬ven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [ Appellant ] in de kosten van (het hof verstaat:) het hoger be¬roep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aan¬leg en in hoger beroep. De inhoud daarvan geldt als hier ingelast.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 1 een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Daarbij gaat het in dit geding kortweg om het volgende. Bij in een onderhandse akte van 30 oktober 1980 neer¬gelegde huurovereenkomst huurde [ Appellant ] met ingang van 1 november 1980 van de toenmalige eigenaar het “winkelhuis” van het perceel Hoofdweg 493 te Amsterdam.
3.2 Artikel 5 van Pro dit contract luidt: "Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de uitoefening van een dameskapsalon en het zal huurder niet vrijstaan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven." Artikel 6 kent Pro een tweede lid: “Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde.” Artikel 7 bepaalt Pro: "(1) Huurder zal het gehuurde als een goede huisvader en overeenkomstig de in art. 6 aangegeven Pro bestemming gebruiken, terwijl hij het boven¬dien overeenkomstig die bestemming van voldoende inventaris c.q. de nodige stoffering en meubilering zal voorzien en voorzien zal houden. (...) (3) Huurder verplicht zich zijn bedrijf te voeren zoals een goed huurder betaamt."
3.3 Ter terechtzitting in eerste aanleg is gebleken dat [ Appellant ] in maart 2006 betrokken is geweest bij een ver¬keersongeluk, sindsdien arbeidsongeschikt is en in Rotterdam woonachtig is bij [ K ], die voor hem zorgt.
3.4 In mei 2007 heeft Capital Investments de eigendom van het perceel Hoofdweg 493 te Amsterdam verworven en is zij verhuurster ervan geworden. Tot en met februari 2008 heeft [ Appellant ] € 700,= huur per maand aan Capital Investments betaald. Vanaf maart 2008 is [ Appellant ] € 600,= huur per maand gaan betalen.
3.5 Bij brief van 12 mei 2007 aan Capital Investments heeft [ Appellant ] geschreven dat het gehuurde niet geschikt is voor gebruik wegens wateroverlast, rattenproble¬ma¬tiek en andere problemen en vroeg hij het gehuurde te renoveren. Voorts heeft hij geschreven dat hij met de vorige eigenaar een verhoging van de huurprijs met € 100,= per maand had afgesproken (van € 600,= naar € 700,= per maand) onder de voorwaarde dat het gehuurde weer voor gebruik geschikt gemaakt zou worden, maar dat de vorige eigenaar het gehuurde kennelijk had verkocht zonder aan deze voorwaarden te voldoen.
3.6 Bij brief van 23 december 2007 aan Capital In¬vest¬ments heeft [ Appellant ] geschreven dat hij advies van een deskundige had ingewonnen die de huur in de huidige situatie taxeerde op € 7.200,= per jaar en na een algehele renovatie op € 8.700,= per jaar. Na onder¬handelingen over een eventuele verkoop van het gehuurde aan [ Appellant ] heeft deze bij brief van 4 februari 2008 aan Capital Investments geschreven ervoor te kiezen dat de renovatie op kosten van Capital Investments zou plaats¬vinden en de huur daarna € 700,= zou bedragen. Bij brief van 25 maart 2008 heeft [ Appellant ] Capital Invest¬ments erop gewezen dat hij een schade lijdt van € 1.160,= voor iedere maand dat hij het gehuurde niet kan gebruiken, omdat hij de hem toekomende uitkering van de Dienst Werk en Inkomen van de Gemeente Amsterdam misloopt wegens zijn verblijf in Rotterdam. Tevens heeft hij bij die brief Capital Investments verzocht binnen 14 dagen een aanvang te maken met de renovatie. Bij brief van 12 mei 2008 heeft [ Appellant ] aan Capital Investments bericht dat zijn schade wegens de gederfde uitkering van de Dienst Werk en Inkomen sinds december 2007 is opgelopen tot een totaal van € 6.960,= en hij heeft de wens uitgesproken dat het probleem van zijn schade spoedig wordt opgelost. Tevens herinnert hij Capital Investments aan de in maart 2008 gedane toe¬zegging het ge¬huurde te renoveren. In antwoord daarop heeft Capital Investments bij brief van 10 juni 2008 bevestigd dat zij de verplichtingen van de verhuurder zal nakomen en in de loop van de maand juni 2008 de renovatie zal doen uitvoeren, doch zij wijst iedere aansprakelijkheid voor de door [ Appellant ] gestelde schade van de hand, stellende dat van verantwoordelijk¬heid van Capital Investments voor de huisvesting van [ Appellant ] geen sprake is, nu het gehuurde contractueel niet tot woon¬ruime maar tot kapsalon is bestemd, terwijl voorts de aansprakelijkheid van Capital Investments bij het huur¬contract uitdrukkelijk is uitgesloten. Daarop heeft [ Appellant ] bij brief van 15 juni 2008 tevens schade ge¬claimd voor het niet kunnen uitbaten van de kapsalon, naar hij stelt als gevolg van nalatigheid van Capital Investments. Bij brief van 18 juni 2008 heeft [ Appellant ] zich op het standpunt gesteld dat partijen op 17 april 2008 blijkens de brief van die datum van [ S ] van Capital Investments aan [ Appellant ] zijn overeengekomen, dat de huur na de renovatie € 700,= per maand zou bedragen en dat op dat moment reeds € 900,= teveel was betaald over de periode juni 2007 tot en met februari 2008. Bij brief van 23 juni 2008 heeft [ Appellant ] ook schade geclaimd wegens het niet kunnen gebruiken van het (door hem in het gehuurde gebouwde) appartement.
3.7 De renovatiewerkzaamheden zijn uiteindelijk op 24 juni 2008 aangevangen. Bij brief van 15 juli 2008 be¬vestigt Capital Investments dat de huur op dat moment € 600,= per maand bedraagt en dat na de renovatie een nog te taxeren verhoging zal plaatsvinden. Tevens wijst zij [ Appellant ] erop dat deze na afronding van de werk¬zaamheden het gehuurde zelf zal moeten gaan exploiteren en zij heeft om een schriftelijke bevestiging daarvan - binnen vijf dagen - verzocht, bij gebreke waarvan Capi¬tal Investments in rechte om ontbinding van de huur¬over¬eenkomst zou vragen. [ Appellant ] heeft een dergelijke bevestiging niet gegeven. Na de voltooiing van de re¬novatie (kennelijk: in augustus 2008) is [ Appellant ] niet teruggekeerd in het gehuurde.
3.8 De kantonrechter heeft de vordering tot schade¬vergoeding van [ Appellant ] wegens beweerdelijk tekortschie¬ten van Capital Investments in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, bestaande in het niet verhelpen van ernstig achterstallig onderhoud afgewezen onder compensatie van kosten. In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van Capital Investments tot ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van 1 augustus 2009 toe¬gewezen, omdat [ Appellant ] – in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst - het gehuurde na de renovatie niet in gebruik heeft genomen. De kanton¬rechter heeft [ Appellant ] veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van Capital Investments ge¬vallen.
3.9 De grieven 1, 2 en 3 kunnen gezamenlijk behandeld worden. Zij strekken blijkens hun toelichting ten betoge, dat de staat van het onderhoud van het gehuurde zodanig slecht was, dat [ Appellant ] noch het woongedeelte, noch het als kapsalon gebezigde gedeelte kon gebruiken voor de doeleinden waartoe het gehuurde bestemd was. [ Appellant ] houdt Capital Investments aansprakelijk voor de daardoor geleden schade.
3.10 Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de vraag of het gehuurde nog gebruikt kon worden voor bewoning niet relevant is voor het lot van de onder¬havige schadevergoedingsvordering. Blijkens artikel 5 van Pro het huurcontract was het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de uitoefening van een dameskapsalon en het stond [ Appellant ] niet vrij, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder de bestemming van het gehuurde te veran¬deren. Aldus hebben partijen bij het aangaan van die huurovereenkomst de bewijsvoering geregeld voor het geval zich een onzekerheid of geschil inzake de bestemming van het gehuurde zou voordoen, gelijk thans het geval is. Niet alleen hebben zij afgesproken dat de bewijslast voor een bestemmingswijziging op [ Appellant ] zou komen te rusten, maar bovendien hebben zij uitgemaakt dat [ Appellant ] het bewijs daarvoor slechts door een ge¬schrift zal kunnen leveren. Aangezien deze bewijs¬over¬eenkomst slechts betrekking heeft op feiten waaraan het recht gevolgen verbindt die ter vrije bepaling van partijen staan, bindt zij zowel Capi¬tal Investments als verhuurster en [ Appellant ] als huurder. Het voor de bewijslevering noodzakelijke geschrift heeft [ Appellant ] echter niet in het geding gebracht, noch strekt zijn bewijs¬aan¬bod tot de levering van het bewijs op de tussen partijen bedongen, schriftelijke wijze. Derhalve kunnen de stellingen van [ Appellant ] inzake de bruikbaarheid van het gehuurde als woonruimte geen rol spelen bij de beoordeling van de vraag of de aanwezige gebreken het gebruik van het gehuurde als kapsalon verhinderden. Het aanbod om door getuigen te bewijzen dat vorige eige¬naren hebben ingestemd met een woon¬bestemming voor het gehuurde is op grond van het voorgaande niet ter zake en het hof zal het dan ook passeren.
3.11 [ Appellant ] heeft voorts te weinig gesteld om aan te kunnen nemen dat sprake is van een zodanig gebrek als bedoeld in de artikelen 7:204 en 7:208 BW, dat Capital Investments verplicht zou zijn tot schadevergoeding. [ Appellant ] heeft enkele foto’s overgelegd, waaruit kan blijken dat het gehuurde een aantal slechte plekken ver¬toonde. Voorts blijkt uit de door [ Appellant ] overgelegde correspondentie dat deze - vanaf het moment dat Capital Investment eigenaar is geworden van het gehuurde – klaagt over ongedierte en lekkage op verschillende plaatsen in het gehuurde. Deze stellingen zijn echter onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat het gehuurde zodanig gebrekkig was dat dit redelijkerwijs niet meer kon worden gebruikt voor de overeengekomen bestemming. Daar komt nog bij dat in het door [ Appellant ] zelf overgelegde rapport van [ naam makelaar ], makelaar in en taxa¬teur van onroerende goederen in Amsterdam, de staat van onderhoud van het gehuurde weliswaar wordt gekwalificeerd als “zeer slecht”, maar dat de huur¬waarde in die slechte staat van onderhoud volgens [ naam makelaar ] nog altijd uitkomt op € 7.200,= per jaar, een bedrag dat overeenkomt met de door [ Appellant ] vanaf maart 2008 betaalde huurprijs van € 600,= per maand. Na renovatie zou de huurwaarde € 8.700,= bedragen, aldus [ naam makelaar ]. Voorts blijkt de omvang van de renovatie uit de aankondiging daarvan door Capital Investments aan [ Appellant ] bij brief van 17 april 2008 (productie 2), te weten: de keuken en het toilet zullen geheel worden vervangen, terwijl op drie andere plaatsen het plafond zal worden vernieuwd, lekkages zullen worden verholpen en tegelwerk zal worden aangebracht. [ Appellant ] heeft deze aankondiging zonder protest behouden. Zonder nadere toelichting (die ontbreekt) valt niet in te zien, waarom de aldus door Capital Investments erkende gebreken aan het gehuurde het gebruik ervan als kapsalon objectief onmogelijk zouden maken, gelijk [ Appellant ] wenst te betogen. Daarbij komt dat zonder een nadere toelichting die ontbreekt, niet valt in te zien dat deze gebreken hebben geleid tot de door [ Appellant ] gevorderde schade, nog daargelaten dat onvoldoende is gesteld om te kunnen oordelen dat de gebreken, naar blijkens arti¬kel 7:208 BW voor een vordering tot schade¬ver¬goeding noodzakelijke voorwaarde is, aan Capital Investments zijn toe te rekenen. De eerste drie grieven kunnen mits¬dien [ Appellant ] niet baten. Aan het bij grief 2 gevoegde bewijsaanbod gaat het hof als niet ter zake en onvoldoende gespecificeerd voorbij, nu [ Appellant ] slechts te bewijzen aanbiedt dat de onder¬houdstoestand zeer slecht is. Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen blijkt evenwel dat hetgeen [ Appellant ] concreet omtrent de onderhoudstoestand heeft gesteld, onvoldoende is voor toewijzing van zijn vorderingen.
3.12 Hetzelfde lot is ook de – eveneens gezamenlijk te behandelen - vierde en de zesde grief beschoren, reeds omdat die beide feitelijke grondslag missen. De kanton¬rechter heeft, anders dan [ Appellant ] wil doen geloven, niet op de grond dat [ Appellant ] door het auto-ongeluk in maart 2006 niet meer in staat was om zijn bedrijf voort te zetten in het gehuurde pand de ontbinding van de huurovereenkomst bevolen, noch omdat hij de bij brief van 15 juli 2008 door Capital Investments van hem gevraagde verklaring niet heeft gegeven, maar omdat [ Appellant ] zelfs na daartoe bij de zojuist genoemde brief gesommeerd te zijn, in strijd met zijn verplichtingen uit de artikelen 5 en 7 van de huurovereenkomst het pand niet gebruikte. Het hof verwerpt beide grieven.
3.13 Door middel van de vijfde grief beoogt [ Appellant ] een huurmatiging te bewerkstelligen op grond van het be¬paalde in artikel 7:207 BW Pro, doch hij miskent dat hij op grond van dat artikel niet eigenmachtig de huur¬matiging kan inroepen, doch uitsluitend door het in¬stellen van een rechtsvordering daartoe en dan nog slechts voor een evenredig gedeelte. De vordering tot schadevergoeding is niet een vordering tot huurmatiging en ten over¬vloede overweegt het hof dat de stellingen van [ Appellant ] niets behelzen omtrent de evenredigheid van de huur¬matiging en de gebreken. De grief is tevergeefs voor¬gesteld.
5. Slotsom
5.1 De grieven falen. Het hof passeert de gedane be¬wijs¬aanbiedingen als niet ter zake en te vaag.
5.2 Het vonnis waarvan beroep dient te wor¬den be¬krachtigd Als in het ongelijk gestelde partij dient [ Appellant ] in de kosten van het hoger beroep te worden verwezen.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst [ Appellant ] in de kosten van dit hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Capital Investments begroot op € 262,- aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, W.J. Noordhuizen en E.J.H. Schrage en uitgesproken ter openbare te¬rechtzitting van 12 oktober 2010 door de rolraads¬heer.