Uitspraak
zaaknummer 200.039.704/01
2 november 2010
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT 1 ] en
[ APPELLANTE 2 ],
beiden wonende te [ M ], gemeente [ W ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te
Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J. de Koning, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellanten worden hierna [ Appellanten ]genoemd en ieder afzonderlijk [ Appellant 1 ] en [ Appellante 2 ]. Geïntimeerde wordt [ Geïntimeerde ] genoemd.
1.2 [ Appellanten ]zijn bij exploot van 6 juli 2009 in hoger beroep gekomen van de vonnissen die door de rechtbank Haarlem onder zaaknummer/rolnummer 143117/HA ZA 08-178 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 8 april 2009 (het eindvonnis) en 29 april 2009 (het herstelvonnis), met dagvaarding van [ Geïntimeerde ] voor dit hof.
1.3 [ Appellanten ] hebben bij memorie van eis zeven grieven tegen het eindvonnis aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen met veroordeling van [ Geïntimeerde ] tot restitutie aan hen van € 80.042,23 alsmede met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de proceskosten van de beide instanties.
1.4 [ Geïntimeerde ] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van [ Appellanten 1 ]c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van het hoger beroep.
1.5 Partijen hebben hun zaak schriftelijk bepleit en daartoe pleitnota’s uitgewisseld. [ Appellanten ] hebben daarbij nog aanvullende producties in het geding gebracht.
1.6 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Waarvan het hof uitgaat
De rechtbank heeft in het eindvonnis in rechtsoverweging nummer 2 onder de nummers 2.1 tot en met 2.6 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 [ Appellanten ]en [ Geïntimeerde ] hebben jaren geleden het plan opgevat onroerende zaken op het eiland Marken te ontwikkelen, te weten een schuur met ondergrond en verder aanbehoren aangeduid met “De Loods” en gronden die worden aangeduid met de naam [“De B”]. Deze onroerende zaken hebben de kadastrale aanduiding gemeente [ M ] sectie C, nummer 722 respectievelijk gemeente [ M ] sectie C, nummers 118, 119 en 120. Zij behoorden vanaf mei 1998 aan [ Appellanten ] en [ Geïntimeerde ] tezamen in eigendom toe.
Op de gronden rustte indertijd een agrarische bestemming maar partijen namen zich voor om te proberen om de ten behoeve van hun plannen noodzakelijke bestemmingswijziging te bewerkstelligen.
4.1.2 Op 14 oktober 2003 heeft [ Geïntimeerde ] zijn aandeel in het perceel met de loods overgedragen aan [ Appellanten ]
[ Appellanten ] hebben zich daartegenover verbonden om aan [ Geïntimeerde ] een bedrag groot € 110.930,- te betalen. [ Appellanten ]en [ Geïntimeerde ] hebben dit bedrag gekozen op basis van de waarde die de loods toentertijd zou hebben, een bedrag van ongeveer € 220.000,-.
4.1.3 Nadien is tussen partijen onenigheid ontstaan over de vraag welke waarde het perceel met de loods toentertijd had. [ Geïntimeerde ] heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde aanzienlijk hoger lag dan € 220.000,-, omdat burgemeester en wethouders van de gemeente Waterland bij brief van 10 juli 2003 hadden laten weten onder voorwaarden bereid te zijn mee te werken aan het plan om de loods te verbouwen. [ Geïntimeerde ] heeft zich bovendien op het standpunt gesteld dat hij door [ Appellanten ] was benadeeld en van hen verlangd dat zij dat nadeel zouden opheffen.
Na debat over de omvang van het nadeel dat [ Geïntimeerde ] had ondervonden en onderhandelingen hebben [ Appellanten ] op enig moment aan [ Geïntimeerde ] toegezegd dat zij hem een nabetaling groot € 75.000,- zouden doen.
4.1.4 [ Appellanten ] hebben dit bedrag niet aan [ Geïntimeerde ] betaald. Tussen [ Geïntimeerde ] en hen is meningsverschil gerezen over de vraag of aan de betalingstoezegging een voorwaarde was verbonden en over de vraag wanneer de vordering van [ Geïntimeerde ] groot € 75.000,- opeisbaar zou zijn.
[ Geïntimeerde ] heeft verdedigd dat [ Appellanten ] een onvoorwaardelijke betalingsverbintenis jegens hem zijn aangegaan alsmede dat deze vordering onmiddellijk bij de totstandkoming ervan opeisbaar is geworden. [ Appellanten ] hebben betoogd dat de vordering zou worden verwerkt in de grondprijs die zij te zijner tijd aan [ Geïntimeerde ] zouden betalen voor zijn onverdeelde helft van de projectgronden [ “De B” ] en dat als een voorwaarde aangemerkt. Voorts hebben zij betoogd dat zij met [ Geïntimeerde ] hebben afgesproken dat de vordering pas opeisbaar zou zijn na definitieve wijziging van de bestemming van de projectgronden [ “De B” ]. Zij hebben toegelicht dat de nabetaling pas na de daadwerkelijke oplevering/start van de bouw zou kunnen worden geëffectueerd, omdat dan het project te gelde zou kunnen worden gemaakt. De advocaat van [ Appellanten ] heeft een en ander in zijn brief van 26 juni 2007 aan [ Geïntimeerde ] als volgt onder woorden gebracht:
“van meet af heeft u de positie ingenomen van passief mede-eigenaar voor de onverdeelde helft van de projectgrond te Marken. Cliënten daarentegen hebben actief ontwikkeld (…). Vanuit deze rolverdeling is tussen u en cliënten dan ook overeengekomen, dat cliënten uw helft in de projectgrond zouden overnemen, tegen een alsdan met u te bepalen prijs binnen de bekende projectuitgangspunten; het tijdstip van de eindfase met bestemming tot bouwgrond, kortom, bij het aanbreken van de ‘cashflow’ fase voor het project [‘De B’] was onlosmakelijk verbonden met het tijdstip van bedoelde bestemmingswijziging. (…) bij de betreffende koop en verkoop van het deelobject De Loods is inderdaad met u overeengekomen dat een nabetaling van € 75.000,- zou volgen, maar daarvoor gold nu juist dat dit pas bij de definitieve bestemmingswijziging, zie ook hierboven, opeisbaar zou worden en zou worden verwerkt in de uiteindelijke grondprijs. Juist onder die voorwaarden zijn cliënten akkoord gegaan met een verplichting tot nabetaling op termijn.”
4.1.5 Tussen partijen is indertijd eveneens onderhandeld over de overdracht door [ Geïntimeerde ] aan [ Appellanten ] van zijn aandeel in de gronden van [“De B”].
De betrokken notaris heeft in dit verband op 2 december 2005 aan [ Appellanten ]en [ Geïntimeerde ] in een emailbericht geschreven dat is gebleken dat [ Appellanten ] de benodigde financiering niet rond konden krijgen. [ Geïntimeerde ] had eerder in een emailbericht van 1 december 2005 aan [ Appellanten ]en de betrokken notaris laten weten dat hij niet meer akkoord ging met de verkoopovereenkomst die er tot de dag daarvoor lag, welke koopovereenkomst onder meer inhield dat de overeengekomen nabetaling van € 75.000,- was geïncorporeerd in de prijs die [ Appellanten ] aan [ Geïntimeerde ] zouden betalen voor zijn aandeel in de gronden van [“De B”]. Na overleg met de notaris heeft hij [ Appellanten ] laten weten de grond onder de op 30 november 2005 overeengekomen voorwaarden te zullen leveren.
4.1.6 [ Appellanten ]zijn uiteindelijk bij brief van 2 november 2007 tot betaling gesommeerd. Betaling is uitgebleven, [ Geïntimeerde ] heeft [ Appellanten ] in december 2007 in rechte betrokken.
4.1.7 De wijziging van de bestemming van het perceel met loods is in maart 2008 gerealiseerd.
4.1.8 De rechtbank heeft in haar eindvonnis tot uitgangspunt gekozen dat [ Appellanten ]de verplichting hebben om aan [ Geïntimeerde ] € 75.000,- te betalen en dat deze verplichting niet is komen te vervallen, doordat de overdracht door [ Geïntimeerde ] aan hen van de onverdeelde helft van de projectgrond [“De B”] niet is doorgegaan. De stellingen van [ Appellanten ]boden een ontoereikend aanknopingspunt, aldus de rechtbank, om aan te nemen dat de nabetalingsverplichting van [ Appellanten ]afhankelijk zou zijn gesteld van de overdracht door [ Geïntimeerde ] aan [ Appellanten ]van de onverdeelde helft van de projectgrond [“De B”]. Vervolgens heeft de rechtbank aanvaard dat de nabetalingsvordering opeisbaar is vanaf de wijziging van de bestemming van de loods.
[ Appellanten ] werden hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [ Geïntimeerde ] van € 75.000,-.
4.2 [ Appellanten ] zijn met hun grieven opgekomen tegen de verschillende schakels van de motivering van de rechtbank. In het bijzonder hebben zij in hoger beroep opnieuw aan de orde gesteld dat aan de door [ Geïntimeerde ] verlangde nakoming van hun betalingsverbintenis een voorwaarde in de weg staat, alsmede dat de vordering van [ Geïntimeerde ] nog niet opeisbaar is, omdat de opeisbaarheid pas zou intreden als de bestemming van de percelen C 118, 119 en 120 zou zijn gewijzigd.
4.3 [ Appellanten ]streven er in hoger beroep naar dat de vordering van [ Geïntimeerde ] alsnog wordt afgewezen en dat [ Geïntimeerde ] aan hen € 80.042,23 restitueert met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.
[ Geïntimeerde ] daartegenover wenst bekrachtiging van het bestreden eindvonnis met veroordeling van [ Appellanten ] in de proceskosten van het hoger beroep.
4.4 Inmiddels is, zo begrijpt het hof uit de stellingen van partijen vanaf de memorie van antwoord, hun situatie ingrijpend veranderd.
Onbestreden staat vast dat [ Geïntimeerde ] de hem in eigendom toebehorende onverdeelde helft van de percelen C 118, 119 en 120 op 3 maart 2006 onder ontbindende voorwaarden heeft geleverd aan, uiteindelijk, De Loods Projecten B.V., een vennootschap waarvan [ Appellanten ] toentertijd de aandelen hielden.
De Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM), de eerste hypotheekhouder, wenste zonder ontbindende voorwaarden te kunnen beschikken over de percelen. [ Geïntimeerde ] heeft ten behoeve van AWM en haar dochter B.V. Waterlandse Woningbouw Maatschappij tegen betaling afstand gedaan van de rechten die hij aan de ontbindende voorwaarden en overige voorwaarden en bedingen kon ontlenen. Bovendien heeft hij afgezien van de incasso van enige vordering op [ Appellanten ] , met inbegrip van de vordering die [ Geïntimeerde ] kan ontlenen aan het bestreden eindvonnis. Een en ander ligt vast in een vaststellingsovereenkomst.
[ Appellanten ] nemen aan dat AWM aan [ Geïntimeerde ] heeft betaald hetgeen zij ingevolge hun bij het bestreden eindvonnis uitgesproken veroordeling aan hem dienden te voldoen.
De nieuwe stellingen van partijen roepen de vraag op welk belang partijen nog hebben bij bespreking van de grieven en het daartegen gevoerde verweer. Het hof overweegt hierover als volgt.
4.5 Partijen zijn niet heel duidelijk geweest over de rechtsgevolgen van de betrokkenheid van AWM bij hun geschil en de betekenis van de vaststellingsovereenkomst voor de betrokken partijen. Het hof houdt er op basis van hetgeen partijen thans aan het hof hebben bekend gemaakt vooralsnog rekening mee dat [ Geïntimeerde ] zijn oorspronkelijke vordering op [ Appellanten ](ondanks een anders luidend petitum) niet heeft gehandhaafd, zulks met inbegrip van de vergoeding voor proceskosten die hem in het bestreden eindvonnis is toegewezen, dat de betalingsverplichting van [ Appellanten ] jegens [ Geïntimeerde ] door de betaling is tenietgegaan en dat [ Appellanten ]aldus geen belang meer hebben bij bespreking en onderzoek van hun grieven.
In andere richting wijst evenwel de te elfder ure in dit geding gerezen kwestie of [ Appellanten ]hebben te gelden als degenen die aan [ Geïntimeerde ] hebben betaald hetgeen zij uit hoofde van het bestreden eindvonnis moesten betalen. [ Appellanten ]hebben betoogd dat, indien haar grieven slagen, de betaling door AWM meebrengt dat zij, [ Appellanten ], de vordering van [ Geïntimeerde ] onverschuldigd hebben betaald. Indien de vordering van [ Geïntimeerde ] alsnog zou worden afgewezen, is hun restitutievordering voor toewijzing vatbaar, aldus [ Appellanten ]
Volgens [ Geïntimeerde ] is dit niet het geval, waaraan hij de gevolgtrekking verbindt dat de restitutievordering van [ Appellanten ]moet worden afgewezen.
4.6 Het ligt op de weg van partijen om met inachtneming van het bepaalde in artikel 6:30 Burgerlijk Wetboek nader te verduidelijken welke rechtsverhouding tussen hen is gaan gelden als gevolg van de betrokkenheid van AWM en de gesloten vaststellingsovereenkomst.
Op basis van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd ligt het voor de hand te veronderstellen dat AWM heeft voldaan aan eigen verplichtingen die voor haar jegens [ Appellanten ]en/of [ Geïntimeerde ] besloten lagen in de vaststellingsovereenkomst. Een restitutieverplichting als door [ Appellanten ]in dit hoger beroep gesteld levert dat niet op. Zou [ Appellanten ]hebben bedoeld te stellen dat zij belang hebben behouden bij hun restitutievordering, doordat AWM op hen regres kan nemen, dan vergt een dergelijk standpunt in het licht van bovenstaande overwegingen eveneens toelichting.
In deze materie zal het hof iedere verdere beslissing in afwachting van de verlangde toelichting laten rusten. In de hierna volgende overwegingen gaat het hof er veronderstel-lenderwijs vanuit dat [ Appellanten ] belang hebben gehouden bij bespreking van hun grieven.
4.7 Kern van de gedachtegang van [ Appellanten ] is dat zij geen nabetaling van € 75.000,- aan [ Geïntimeerde ] verschuldigd zijn, doordat aan de betalingsverbintenis de voorwaarde was verbonden dat de nabetaling uitsluitend verschuldigd zou zijn bij overdracht van de aan [ Geïntimeerde ] in eigendom toebehorende onverdeelde helft van de projectgronden [“De B”] aan hen, waarbij [ Appellanten ] bereid waren om een nabetaling als “toeslag” op de projectgrond op de koop toe te nemen. Ter ondersteuning van hun verweer hebben zij erop gewezen dat zij zonder overdracht van de projectgrond niet in staat zouden zijn voldoende financiering te bewerkstelligen om € 75.000,- aan [ Geïntimeerde ] uit te keren. Huns inziens kunnen zij voor de stelling dat hun financiële mogelijkheden redengevend waren voor de voorwaarde een aanwijzing putten uit de emailberichten, die zij op 12 en 15 november 2004 aan [ Geïntimeerde ] hebben gezonden, die van 12 november met bijlage.
[ Geïntimeerde ] heeft betwist dat een dergelijke voorwaarde is overeengekomen.
4.8 De voorwaarde waarop [ Appellanten ] zich beroepen is onmiskenbaar opschortend van aard. De betalingsverplichting ontstaat voor hen immers pas, nadat de voorwaarde in vervulling is gegaan.
Dat betekent dat het in beginsel op de weg van [ Geïntimeerde ] ligt om tegenover de gemotiveerde betwisting door [ Appellanten ] te bewijzen dat de door hem gestelde betalings-verplichting onvoorwaardelijk is overeengekomen althans zonder de door [ Appellanten ] gestelde opschortende voorwaarde.
Het hof zal hem daartoe nog niet in de gelegenheid stellen maar eerst afwachten, waartoe het door het hof in rechtsoverweging 4.6 beoogde voortgezette partijdebat leidt.
Vermelding verdient in dit verband voorts dat de nieuwe situatie die partijen hebben geschetst lijkt in te houden dat inmiddels is voldaan aan de door [ Appellanten ] gestelde opschortende voorwaarde. Het hof verzoekt partijen zich ook daarover uit te laten.
4.9 Zou komen vast te staan, dat partijen geen opschortende voorwaarde zijn overeengekomen, dan moet nog worden beslist of de vordering van [ Geïntimeerde ] inmiddels opeisbaar is.
Volgens de stellingen van [ Appellanten ] zou de opeisbaarheid van de vordering van [ Geïntimeerde ], anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, niet afhangen van de wijziging van de bestemming van het perceel met de loods maar van de wijziging van de bestemming van de percelen C 118, 119 en 120.
Op de voet van het bepaalde in artikel 6:38 Burgerlijk Wetboek ligt het op de weg van [ Geïntimeerde ] om tegenover de gemotiveerde betwisting door [ Appellanten ] te bewijzen dat de nakoming van de betalingsverbintenis opeisbaar is. Het hof zal hem ook daartoe nog niet in de gelegenheid stellen maar eerst afwachten, waartoe het door het hof in rechtsoverweging 4.6 en 4.8 beoogde voortgezette partijdebat leidt.
Het hof houdt er bovendien rekening mee, in aanmerking genomen de betrokkenheid van AWM bij de percelen C 118, 119 en 120 alsmede het tijdsverloop sedert de bestreden vonnissen, dat de bestemming van die percelen inmiddels is gewijzigd. Ook daarover hebben partijen zich uit te laten.
5. Slotsom
Het hof heeft behoefte aan toelichting door partijen als bedoeld in de rechtsoverwegingen 4.6, 4.8 en 4.9. [ Appellanten ] mogen hun standpunt als eerste bij akte verduidelijken, [ Geïntimeerde ] mag daarop bij akte reageren. Daartoe zal het hof de zaak naar de rol verwijzen. Voor het overige wordt in dit stadium van het geding iedere beslissing aangehouden.
6. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 30 november 2010 voor een akte aan de zijde van [ Appellanten ];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, W.J. Noordhuizen en G.C.C. Lewin en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 november 2010 door de rolraadsheer.