Uitspraak
zaaknummer 200.056.662/01
2 november 2010
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ woonplaats ],
APPELLANT IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. F. Westenberg te Hoorn,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTRATUIN HOORN B.V.,
gevestigd te Oosterblokker, gemeente Drechterland,
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. K. Mels te Purmerend.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [ Appellant ] en Intratuin genoemd.
Bij dagvaarding van 4 februari 2010 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn, van 16 november 2009 en
24 december 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 293583/CV EXPL 09-1043 gewezen tussen Intratuin als eiseres in conventie, gedaagde in reconventie en [ Appellant ] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
Bij memorie van grieven heeft [ Appellant ] vier grieven tegen de vonnissen aangevoerd, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof de vonnissen zal vernietigen, de vordering van Intratuin zal afwijzen en de vordering van [ Appellant ] zal toewijzen, met veroordeling van Intratuin in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel heeft Intratuin de grieven van [ Appellant ] bestreden, incidenteel appel ingesteld, twee grieven tegen de vonnissen aangevoerd, bewijs aangeboden, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, naar het hof begrijpt, dat het hof de vonnissen zal vernietigen, de vordering van Intratuin zal toewijzen en de vordering van [ Appellant ] zal afwijzen, met veroordeling van [ Appellant ] in de kosten van het geding in eerste aanleg, van het principaal appel en van het incidenteel appel.
Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [ Appellant ] de grieven van Intratuin bestreden, zich uitgelaten over de door Intratuin in het geding gebrachte productie, zijnerzijds een productie in het geding gebracht en geconcludeerd tot afwijzing van het incidenteel appel en veroordeling van Intratuin in de kosten van het incidenteel appel.
Bij akte heeft Intratuin zich uitgelaten over de door [ Appellant ] in het geding gebrachte productie. [ Appellant ] heeft een antwoordakte genomen.
Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De kantonrechter heeft in het vonnis van
16 november 2009 onder het kopje "uitgangspunten" een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende.
Intratuin verhuurt aan [ Appellant ] een loods aan de [ straatnaam 11 ] te [ plaatsnaam ], gemeente [ naam gemeente ]. [ Appellant ] exploiteert in de loods een timmerbedrijf/meubelmakerij. De loods is ongeveer zestig jaar oud. De huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van Intratuin en [ Appellant ] is ingegaan op 1 mei 1989. In 2009 bedroeg de huurprijs € 582,00 per maand, inclusief het gebruik van nutsvoorzieningen.
Bij brief van 4 december 2008 heeft Intratuin de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2010, in de eerste plaats op de grond dat Intratuin het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en in de tweede plaats op de grond dat de belangen van Intratuin bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [ Appellant ] bij voortzetting daarvan. [ Appellant ] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd.
2.3 Op vordering van Intratuin heeft de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 30 juni 2010. Daarbij heeft de kantonrechter beslist dat Intratuin € 5.000,- aan [ Appellant ] moet betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Voorts heeft de kantonrechter - met gedeeltelijke toewijzing van een vordering van [ Appellant ] - de huurprijs vanaf
1 november 2009 verminderd met 25%. Een door [ Appellant ] voorwaardelijk ingestelde vordering om Intratuin te veroordelen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden en het presenteren van een plan van aanpak, is door de kantonrechter afgewezen. Tegen deze beslissingen is in hoger beroep opgekomen, zoals hierna per grief nader zal worden weergegeven.
2.4 Grief 1 van [ Appellant ] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij een redelijke belangenafweging van [ Appellant ] gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt.
2.5 Bij de toelichting op deze grief heeft [ Appellant ] zijn belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst niet gespecificeerd. In eerste aanleg heeft hij dienaangaande het volgende gesteld:
- het door hem in het gehuurde uitgeoefende bedrijf loopt
goed en de klanten weten de locatie te vinden;
- de loods is geschikt voor zijn bedrijf; en
- hij is gehecht aan de locatie.
Op zichzelf zal het voor [ Appellant ] bezwaarlijk zijn om met een gedwongen ontruiming te worden geconfronteerd. De belangen van [ Appellant ] dienen echter in zoverre genuanceerd te worden dat hij niets heeft aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat hij elders geen geschikte locatie zou kunnen vinden waar hij met behoud van klantenkring zijn bedrijf zou kunnen voortzetten. Voorts moet worden aangenomen dat [ Appellant ] zijn aanvangsinvesteringen reeds lang heeft terugverdiend.
2.6 Intratuin heeft als haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst aangevoerd dat de loods ten gevolge van slijtage in zeer slechte staat verkeert en naar verwachting binnenkort niet meer verzekerbaar zal zijn en dat de kosten om de loods in goede staat te brengen of te vervangen door een nieuw gebouw zo hoog zijn dat van Intratuin niet gevergd kan worden dat zij daartoe overgaat.
De kantonrechter heeft na een bezichtiging ter plaatse overwogen dat de rieten kap van de loods duidelijk aan vervanging toe is en dat ook de stalen overheaddeur dient te worden vervangen. Deze bevindingen zijn in hoger beroep niet bestreden. Evenmin is bestreden dat onder die omstandigheden aan voortzetting van de huurovereenkomst hoge kosten voor de verhuurder verbonden zijn. Voorts is de overweging dat de huuropbrengst voor de verhuurder als marginaal moet worden bestempeld, niet bestreden. Intratuin heeft daarom een fors financieel belang bij beëindiging van de huurovereenkomst. Het aan dit belang te hechten gewicht is niet minder, indien sloop van de loods zou passen in de bouwplannen van een derde met wie Intratuin een deal heeft gesloten, zoals [ Appellant ] heeft gesteld, maar Intratuin heeft betwist.
2.7 Bij een afweging van de hiervoor omschreven belangen komt ook het hof tot de slotsom dat die van Intratuin zwaarder wegen dan die van [ Appellant ].
2.8 Bij zijn toelichting op grief 1 heeft [ Appellant ] geklaagd dat het bestreden oordeel van de kantonrechter haaks staat op zijn overwegingen ten aanzien van het dringend eigen gebruik. De gegrondheid van deze klacht kan in het midden blijven, nu het hof niet is gebonden aan laatstbedoelde overwegingen van de kantonrechter.
Voorts heeft [ Appellant ] aangevoerd dat Intratuin door de toewijzing van de beëindigingsvordering beloond wordt voor langdurig achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van het hof doet zich een dergelijke situatie hier niet voor. Naar algemene ervaringsregels is een rieten kap ook bij voldoende onderhoud eens aan vervanging toe. Hetzelfde geldt voor een stalen overheaddeur. In het licht daarvan heeft [ Appellant ] onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat de hoge kosten die verbonden zijn aan voortzetting van de huurovereenkomst, in zo overwegende mate veroorzaakt zijn door achterstallig onderhoud dat op die grond de belangenafweging anders zou moeten uitvallen. De grief faalt.
2.9 Grief 2 van [ Appellant ] klaagt dat de kantonrechter het als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen bedrag te laag heeft vastgesteld. Grief I van Intratuin klaagt dat de kantonrechter dit bedrag te hoog heeft vastgesteld. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.10 [ Appellant ] heeft bij de toelichting op zijn grief de totale verhuis- en inrichtingskosten begroot op € 15.000,-. Intratuin heeft deze begroting betwist. Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [ Appellant ] de kosten gespecificeerd en nader begroot op € 16.650,-.
Zoals de kantonrechter heeft vastgesteld en in hoger beroep niet is bestreden, bevat de loods een eenvoudig ingerichte meubelmakerij met op de ingetimmerde bovenverdieping een bescheiden, eenvoudig ingerichte kantoorruimte. Voorts staat onbetwist vast dat [ Appellant ] enige machines en voorraad zal moeten verhuizen en dat de in de loods ingebouwde meubels niet kunnen worden meeverhuisd. Op grond daarvan is voldoende aannemelijk dat de totale verhuis- en inrichtingskosten meer dan € 5.000,- zullen bedragen.
Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, kan een precieze begroting van de totale verhuis- en inrichtingskosten achterwege blijven.
2.11 Zoals [ Appellant ] ook onderkent, is met de wettelijke voorziening van artikel 7:297 van Pro het Burgerlijk Wetboek geen volledige schadeloosstelling beoogd. Het behoort immers in beginsel tot het bedrijfsrisico van de huurder dat de rechter op de in de wet genoemde gronden kan bepalen dat de huurovereenkomst eindigt.
[ Appellant ] heeft betoogd dat in dit geval wel een volledige kostenvergoeding dient te worden toegewezen. De daarvoor aangevoerde feiten en omstandigheden zijn echter onvoldoende. De eventuele bouwplannen van een derde bieden daartoe, wat er verder van zij, een ontoereikend aanknopingspunt. Voorts kan niet worden aangenomen dat sprake is van zozeer aan Intratuin toe te rekenen achterstallig onderhoud dat om die reden een volledige schadeloosstelling aangewezen zou zijn. Tegen het standpunt van [ Appellant ] pleit dat hij de loods meer dan twintig jaar heeft kunnen gebruiken en dat Intratuin reeds vanaf 2002 aandacht heeft gevraagd voor de slijtage van de loods.
Met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, in samenhang beschouwd, verenigt het hof zich met het door de kantonrechter vastgestelde bedrag. Grief 2 van [ Appellant ] wordt dus verworpen. Hetzelfde geldt voor grief I van Intratuin.
2.12 De kantonrechter heeft in verband met het niet functioneren van de cv-ketel de huurprijs verminderd met 25%, te rekenen vanaf 1 november 2009. Grief 3 van [ Appellant ] is zowel tegen het gehanteerde verminderingspercentage als tegen de gekozen ingangsdatum gericht en strekt ten betoge dat de huurprijs vanwege de niet functionerende cv-ketel en lekkage moet worden verminderd met 50%, te rekenen vanaf
18 november 2008. Grief II van Intratuin strekt ten betoge dat de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen. Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.13 Tussen partijen staat het volgende vast: de cv-ketel functioneert niet. De Milieudienst van de gemeente Drechterland heeft in 2006 geconstateerd dat de cv-ketel niet aantoonbaar jaarlijks wordt onderhouden door een deskundige en heeft met [ Appellant ] afgesproken dat deze daarover contact zou opnemen met de verhuurder. [ Appellant ] verwarmt de loods thans elektrisch. Voorts is er vanwege de slechte staat van de rieten kap sprake van ernstige lekkage. Voorzover Intratuin al voldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld om te kunnen oordelen dat Intratuin geen onderhoudsverplichtingen heeft ten aanzien van de cv-ketel en/of de rieten kap, heeft zij geen voldoende concreet bewijsaanbod op dat punt gedaan. De genoemde gebreken, in samenhang beschouwd, zijn voldoende ernstig om een vermindering van de huurprijs met 25% te rechtvaardigen. Voor een verdergaande vermindering is echter geen plaats.
Ten aanzien van de ingangsdatum van de huurprijsvermindering geldt het volgende. Onbetwist staat vast dat de advocaat van [ Appellant ] Intratuin op 18 november 2008 in kennis heeft gesteld van de gebreken. Daarom dient de huurvermindering op die (herfst)dag in te gaan. Er is geen reden om de vermindering eerst te doen ingaan op de datum van aanvang van het stookseizoen 2009/2010. Grief 3 van [ Appellant ] slaagt gedeeltelijk. Grief II van Intratuin faalt.
2.14 Grief 4 van [ Appellant ] betreft zijn vordering om Intratuin te veroordelen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden en het presenteren van een plan van aanpak. Deze vordering heeft [ Appellant ] ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering van Intratuin tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen. Nu aan deze voorwaarde niet is voldaan, heeft de kantonrechter de vordering terecht niet toegewezen. De grief heeft dan ook geen succes.
2.15 De slotsom luidt dat grief 3 van [ Appellant ] gedeeltelijk slaagt en dat de overige grieven falen. Dit leidt ertoe dat de bestreden vonnissen gedeeltelijk moeten worden vernietigd. Nu de datum waarop de kantonrechter het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is verstreken, zullen de vonnissen ook in zoverre worden vernietigd en zal het hof een nieuwe datum bepalen. [ Appellant ] is in het principaal appel in overwegende mate in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de kosten daarvan. Intratuin is in het incidenteel appel in het ongelijk gesteld en zal daarom de daarop betrekking hebbende kosten dienen te dragen.
3. Beslissing
Het hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep voorzover daarbij de datum van ingang van de huurprijsvermindering is vastgesteld op 1 november 2009 en de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen en [ Appellant ] het gehuurde uiterlijk dient te ontruimen, is vastgesteld op 30 juni 2010;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
stelt de datum van ingang van de huurprijsvermindering vast op 18 november 2008;
bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 februari 2011 en dat [ Appellant ] uiterlijk op die datum het gehuurde dient te ontruimen;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [ Appellant ] in de kosten van het principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Intratuin gevallen, op € 263,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris van de advocaat;
veroordeelt Intratuin in de kosten van het incidenteel appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ Appellant ] gevallen, op € 447,00 aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep,
W.J. Noordhuizen en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken 2 november 2010.