Uitspraak
200.023.374/01
21 september 2010
GERECHTSHOF TE ‘S-GRAVENHAGE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[APPELLANT] SYSTEEMBOUW UDEN B.V.,
gevestigd te Uden,
APPELLANTE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. G.A.W.M. Wientjes, te Nijmegen,
t e g e n
de rechtspersoon naar publiekrecht
CENTRAAL ORGAAN OPVANG ASIELZOEKERS,
gevestigd te Rijswijk,
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANT IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. T.M. van Dijk, te Den Haag.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, verder te noemen: [appellant], is bij exploot van 9 januari 2009 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage onder rolnummer 436792/04-16888 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 15 oktober 2008, met dag-vaarding van geïntimeerde, verder te noemen: COA, voor dit hof.
1.2 [Appellant] heeft bij memorie vier grieven tegen het von-nis waarvan beroep aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en pro-ducties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weer-gegeven, dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en COA’s reconventionele vordering afwijst en COA, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen tot betaling van € 60.207,08 te ver-meerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2008 tot de dag van betaling en € 33.406,51 te vermeerderen met de wet-telijke rente vanaf 29 oktober 2008 tot de dag van betaling, alles met veroordeling van COA tot vergoeding van de proces-kosten in beide instanties.
1.3 COA heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven be-streden en producties in het geding gebracht, met conclusie tot ongegrondverklaring en afwijzing van de grieven van [ap-pellant]. Zijnerzijds heeft COA onder aanvoering van twee grieven incidenteel appel ingesteld met conclusie dat het von-nis wordt vernietigd voor zover de door haar gevorderde huur-prijsvermindering werd afgewezen en dat het hof haar vordering alsnog geheel zal toewijzen, uitvoerbaar bij voorraad. Zowel in principaal als incidenteel beroep vordert COA veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de kosten van de procedure in beide instanties, te vermeerderen met de wette-lijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na datum arrest.
1.4 [Appellant] heeft bij memorie van antwoord in het inciden-teel appel de grieven bestreden, een productie overgelegd en geconcludeerd dat de grieven worden verworpen met veroordeling van CAO in de kosten van het incidenteel appel, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wij-zen.
2. Waarvan het hof uitgaat
2.1 COA heeft van [appellant] een gebouw gehuurd voor de op-vang van asielzoekers te Medemblik (hierna: AZC Medemblik). De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 3 juli 2002 tot 23 november 2006, met de mogelijkheid van verlenging. De overeenkomst is neergelegd in een door beide partijen op 19 juni 2002 getekende akte.
2.2 Naar aanleiding van stormschade in de maand juni 2003 aan het door [appellant] in opdracht van COA gebouwde asielzoe-kerscentrum in Zutphen heeft COA een onderzoek laten instellen door het Adviesbureau voor Bouwtechniek B.V. (hierna; ABT) naar de dakconstructies van de door [appellant] gebouwde AZC’s, waaronder het AZC te Medemblik. ABT rapporteerde op 22 juli 2003, met een rectificatie op 2 oktober 2003, dat de con-structie van het AZC te Medemblik, met name met betrekking tot het dak, niet voldeed aan de daaraan te stellen normen. De kosten van het onderzoek bedroegen € 5.200,--.
2.3 COA heeft vervolgens bij brief van 25 september 2003 van [appellant] verlangd een aantal voorzieningen te treffen aan de dakconstructie van het AZC te Medemblik. Daaraan heeft [ap-pellant] niet voldaan.
2.4 Naar aanleiding van de weigering van [appellant] heeft COA de huurbetaling voor het eerste kwartaal van 2004 ad € 105.554,97 opgeschort.
2.5 Voorts heeft COA de door ABT geadviseerde voorzieningen aan het AZC te Medemblik laten uitvoeren door Strukton B.V. De kosten daarvan bedroegen € 31.105,48. Deze kosten zijn voor rekening van [appellant] gebracht.
2.6 Voor de begeleiding van de uitvoering van het werk door Strukton heeft COA zich laten bijstaan door het bureau Oranje-woud. De kosten daarvan bedroegen € 6.545,--.
2.7 In het kader van afspraken tussen partijen, gemaakt ter comparitie van 22 november 2004 heeft COA op 13 december 2004 een bedrag van € 75.000,-- aan [appellant] overgemaakt, echter onder uitdrukkelijk voorbehoud van al haar rechten. De proce-dure in eerste aanleg is vervolgens aangehouden in afwachting van een door partijen bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw aanhangig te maken procedure over hun geschil aangaande bouw-kundige tekortkomingen van de AZC’s.
2.8 Op 5 juni 2008 heeft de Raad van Arbitrage uitspraak ge-daan. Daarbij heeft hij zich onbevoegd verklaard kennis te ne-men van de vorderingen van COA voor zover die zien op het AZC Medemblik. Met betrekking tot de overige AZC’s overwoog de Raad van Arbitrage dat de daken noch theoretisch noch in de praktijk voldoen aan de daaraan op grond van de overeenkomst te stellen eisen.
2.9 In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg na wijziging van eis betaling van het door COA opge-schorte bedrag van € 61.995,08, waarin begrepen een bedrag van € 50.396,50 in verband met het verwijderen van heipalen nadat de huurovereenkomst was beëindigd. In reconventie vorderde COA dat de huurprijs wordt verminderd met het bedrag € 105.554,97 en betaling door [appellant] van de kosten van de rapportage door ABT en bouwbegeleiding door Oranjewoud, met nevenvorde-ringen.
2.10 De kantonrechter overwoog dat [appellant] niet (langer) bestreed dat ook het dak van het AZC Medemblik gebrekkig was. Dat uitvoering van herstelwerkzaamheden enige overlast mee-bracht achtte de kantonrechter niet voldoende onderbouwd. Wel oordeelde de kantonrechter dat bezorgdheid omtrent de toestand van het dak had geleid tot vermindering van huurgenot bij COA vanwege de “kopzorg” die de gebreken met zich bracht. In ver-band daarmee werd de huurprijs met een bedrag van € 21.111,-- verlaagd, dat wil zeggen een vermindering van de huurprijs over twee kwartalen met 10%. De kosten van rapportage door ABT ad € 5.200,-- en de bouwbegeleiding door Oranjewoud ad € 6.545,-- werden eveneens toegewezen. Wat betreft de vorde-ring in conventie van [appellant] oordeelde de kantonrechter dat de kosten voor het verwijderen van de heipalen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] kwamen. Niet gebleken was dat deze daarover had gedwaald, aldus de kantonrechter. Een en ander leidde ertoe dat COA, die na com-paritie een bedrag van € 75.000,-- had voldaan, per saldo € 33.406,51 betaald moest krijgen.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 In grief I klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter een vermindering van huurgenot koppelt aan kopzorgen over de veiligheid van het dak en daaraan verbindt dat huurprijsver-mindering gerechtvaardigd is.
3.2 De grief slaagt. Tussen partijen staat vast dat het ge-huurde, niettegenstaande de gebrekkige dakconstructie, over-eenkomstig de bestemming kan worden gebruikt en is gebruikt. Niet valt dan in te zien dat een rechtspersoon zoals COA ver-minderd huurgenot ondervindt doordat zij “kopzorg” met betrek-king tot die gebreken heeft. Dat de herstelwerkzaamheden door Strukton voor verminderd huurgenot hebben gezorgd is onvol-doende gemotiveerd en onderbouwd.
3.3 Hieruit vloeit voort dat de door COA incidenteel voorge-stelde grief 1, die erover klaagt dat de kantonrechter de huur slechts met 10% verminderde in plaats van met 50%, faalt.
3.4 Volgens grief II heeft de kantonrechter ten aanzien van de door COA gevorderde vergoeding van de kosten van onderzoek van ABT en de bouwbegeleiding door Oranjewoud ten onrechte haar beroep op de redelijkheidtoets van artikel 6:96 BW Pro buiten be-schouwing gelaten. De omvang van die kosten staat volgens [ap-pellant] in geen redelijke verhouding tot de herstelkosten voor het dak.
3.5 De grief faalt omdat die berust op een onjuiste feitelijke grondslag. Uit rechtsoverweging 3 van het bestreden vonnis volgt immers dat de kantonrechter de kosten van het rapport en de bouwbegeleiding reeds toewijsbaar vond op basis van artikel 10.1.2 van de huurovereenkomst. Dat artikel regelt dat als [appellant] nalatig is onderhoud of herstel uit te voeren of dat op onoordeelkundige wijze doet, COA gerechtigd is dat voor rekening en risico van [appellant] te doen verrichten. Deze grondslag heeft de kantonrechter kennelijk voldoende geacht om tot toewijzing van het gevorderde te komen. De tweede grief valt die uitleg van artikel 10.1.2 van de overeenkomst niet aan. In het bijzonder is niet gesteld dat het beroep op deze contractuele bepaling naar maatstaven van redelijkheid en bil-lijkheid onaanvaardbaar is. De hoogte van de kosten is door COA aangetoond door middel van overlegging van de nota’s van ABT en Oranjewoud. Die nota’s zijn niet gemotiveerd bestreden.
3.6 De kantonrechter heeft volgens [appellant] in haar derde grief ten onrechte geen rente toegewezen over de ten onrechte door COA ingehouden huurpenningen, omdat de inhouding “ronduit exorbitant” is geweest in vergelijking tot de kosten van her-stel.
3.7 Ook deze grief is vergeefs voorgesteld. Uit het rapport van ABT volgt immers dat het dak gebrekkig was zodat COA zich terecht op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereen-komst beriep. Daaruit volgt dat zij de nakoming van haar beta-lingsverplichting mocht opschorten zodat zij gedurende die tijd niet in verzuim is geweest. Kort nadat de gebreken aan het dak in oktober 2004 hersteld waren, heeft COA naar aanlei-ding van de comparitie van 22 november 2004 € 75.000,-- aan [appellant] betaald, waarmee de opgeschorte huur deels alsnog werd voldaan.
De kosten voor het herstel van het dak bedroegen € 42.850,48 (inclusief ABT en Oranjewoud). Tussen de opgeschorte verbinte-nis (€ 105.554,97) en de verbintenis met de nakoming waarvan [appellant] in gebreke was (die een waarde van € 42.850,48 vertegenwoordigde) bestaat niet een zodanige wanverhouding dat de opschorting deels ongerechtvaardigd was, zodat ook uit dien hoofde geen recht op een rentevergoeding bestaat. De enkele omstandigheid dat de kosten van herstel van de gebreken uit-eindelijk minder bedroegen dan het totaal van de opgeschorte huur brengt dat niet mee.
3.8 Onder IV grieft [appellant] tegen de afwijzing van de vor-dering met betrekking tot de kosten van het verwijderen van de heipalen.
3.9 In artikel 13.5 van de huurovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen:
“De kosten van demontage, verwijdering, verplaatsing/transport en opslag (indien en voor zover samenhangend met de verplaat-sing/transport) van (delen van) het Gehuurde zijn voor reke-ning van het COA en worden separaat afgerekend tegen de door de Leverancier terzake in zijn Offerte geoffreerde prijzen. In deze kosten worden geacht te zijn begrepen de kosten van alle in verband met de demontage, verwijdering, verplaat-sing/transport en opslag samenhangende kosten, inclusief de fundering en bijkomende werkzaamheden, een en ander met in-achtneming van hetgeen in de Offerte-aanvraag onder “Toelich-ting”, “Verwijderen gebouwen” en “Verplaatsen gebouwen” is ge-steld. Tot de kosten van demontage, verwijdering, verplaat-sing/transport en opslag en bijbehorende werkzaamheden behoren de kosten van het eventueel verwijderen van ter plaatse ge-storte of geheide beton delen, doch niet de kosten van het verwijderen van de ondergrondse leidingen en egalisatie van het terrein.”
3.10 In haar memorie onder 15 en volgende betoogt [appellant] dat zij in april 2001 het slaan van heipalen heeft geoffreerd en op 5 februari 2002 aan CAO heeft bevestigd dat haar de op-dracht was gegund. Die opdracht werd haar verleend in verband met een wijziging van de aanvankelijk gesloten aannemingsover-eenkomst in een huurovereenkomst waarbij het gehuurde op enig moment zou worden verwijderd. In de brief van 26 maart 2002 heeft [appellant] aangegeven dat de kosten van verwijdering van de heipalen niet voor rekening van [appellant] zouden ko-men. Mede daarom verzocht COA bij brief van 20 juni 2002 – de brief waarbij de huurovereenkomst aan [appellant] werd toege-zonden – om een offerte in verband met de meerkosten ter ver-wijdering van fundering. De hierboven geciteerde passage in de huurovereenkomst geeft dus niet de daadwerkelijke wil van par-tijen weer, die wil blijkt uit de hiervoor geparafraseerde correspondentie. Subsidiair beroept [appellant] zich er op dat zij heeft gedwaald en meer subsidiair dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat COA een voordeel van € 50.396,50 in de schoot geworpen krijgt.
3.11 Voorgaand betoog kan niet in doorslaggevende mate eraan afdoen dat door partijen een huurovereenkomst is getekend waarin uitdrukkelijk staat vermeld dat tot de geoffreerde kos-ten van demontage, verwijdering, verplaatsing/transport en op-slag, de kosten van het verwijderen van geheide betonpalen me-de geacht worden te behoren. Uitdrukkelijk uitgesloten zijn slechts de kosten van verwijderen van ondergrondse leidingen en egalisatie van het terrein. De omstandigheid dat [appel-lant] in februari en maart 2002 te kennen heeft gegeven dat voor het verwijderen van heipalen apart moest worden betaald kan, gegeven het feit dat nadien is besloten tot huur over te gaan en niet meer tot het sluiten van een koop/aannemingovereenkomst, niet meebrengen dat hetgeen in de in juni 2002 gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de kos-ten van verwijdering van de heipalen uitdrukkelijk is ver-woord, niet tussen partijen bij die huurovereenkomst geldt. Onvoldoende gemotiveerd gesteld is daarom dat hetgeen partijen over en weer van elkaar mochten begrijpen en verwachten niet bepaald wordt door hetgeen de huurovereenkomst daaromtrent verwoordt. Noch is voldoende gemotiveerd gesteld waarom COA moest begrijpen dat [appellant] op dit punt een andere bedoe-ling had. De stellingen van [appellant] zijn al evenzeer on-toereikend om het beroep van [appellant] op dwaling te honore-ren. Het had op de weg van [appellant] gelegen om bij de voor-bereiding van de huurovereenkomst afdoende helderheid te be-werkstelligen in de kwestie welk van partijen de kosten van de verwijdering van de heipalen zou dragen. Dat heeft zij onvol-doende gedaan. Dat staat in de weg aan een geslaagd beroep op dwaling. Het is tot slot naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook niet onaanvaardbaar dat COA [appellant] aan de huurovereenkomst houdt.
De verwijzing naar de brief van 20 juni 2002 waarin wordt ge-vraagd om een offerte voor de meerkosten ter verwijdering van “extra (palen)fundering boven de standaard fundering indien het COA besluit de totaalfundering te laten zitten dan wel aan derden opdracht geeft tot verwijdering”, is zonder nadere uit-leg te onduidelijk om de conclusie te rechtvaardigen dat par-tijen op dit punt iets anders zouden zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst uitdrukkelijk staat.
3.12 Het slagen van grief I in het principale appel brengt mee dat de kantonrechter € 21.111,-- teveel heeft toegewezen aan COA. Het hof zal het bestreden vonnis dan ook vernietigen en in plaats van € 33.406,51 een bedrag van € 12.295,51 toewij-zen.
3.13 Nu partijen op basis van het oordeel van het hof hun oor-spronkelijke vorderingen deels toegewezen hebben gekregen zal het hof de proceskosten in eerste aanleg ten aanzien van de conventionele en de reconventionele vorderingen compenseren en wel aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. Wat er ook zij van de juistheid van de tweede incidentele grief, hieruit volgt dat COA daarbij geen belang heeft.
3.14 In het principaal beroep is [appellant] in overwegende mate in het ongelijk gesteld zodat zij de kosten van COA moet vergoeden. In het incidenteel beroep moet COA, als verliezende partij, de proceskosten van [appellant] vergoeden.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] tot betaling aan COA van een bedrag van € 12.295,51;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg in conventie en in reconventie aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principale appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van COA op € 262,-- aan verschotten en € 894,-- aan kosten advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dag van deze uitspraak;
veroordeelt COA in de kosten van het incidentele appel en be-groot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appel-lant] gevallen op nihil aan verschotten en € 447,-- aan kosten advocaat;
verklaart de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voor-raad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, C.A. Joustra en W.J. Noordhuizen en uitgesproken ter openbare te-rechtzitting van 21 september 2010 door de rolraadsheer.