Uitspraak
zaaknummer 200.040.095/01
5 oktober 2010
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CARLSON WAGONLIT NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. A de Fouw, te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LICHTENVOORDE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J.A. Trimbach, te Hilversum.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, verder te noemen Carlson, is bij exploot van 3 augustus 2009 in hoger beroep gekomen van vonnissen die door de rechtbank Amsterdam onder zaaknummer/rolnummer 381699 / HA ZA 07-2808 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgespro-ken op 2 juli 2008 (het tussenvonnis) en 6 mei 2009 (het eind-vonnis), met dagvaarding van geïntimeerde, verder te noemen: Lichtenvoorde, voor dit hof.
1.2 Carlson heeft bij memorie twee grieven tegen de vonnissen waarvan beroep aangevoerd en een bewijsaanbod gedaan, met con-clusie, zakelijk weergegeven, dat de vonnissen worden vernie-tigd en Lichtenvoorde alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard dan wel haar de oorspronkelijke vordering zal worden ontzegd, en verder Lichtenvoorde te veroordelen tot terugbetaling van wat Carlson ingevolge het vonnis in eerste aanleg aan Lichten-voorde heeft betaald alsmede voor recht te verklaren dat de bemiddelingsovereenkomst is ontbonden, althans die te ontbin-den en te verklaren voor recht dat Carlson de courtagenota niet (geheel) hoeft te betalen en ten slotte te verklaren voor recht dat Lichtenvoorde voor de door Carlson geleden en te lijden schade aansprakelijk is. Een ander met veroordeling van Lichtenvoorde tot vergoeding van de proceskosten van beide in-stanties en, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3 Lichtenvoorde heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en een bewijsaanbod gedaan, met conclusie tot bekrachtiging van de vonnissen en veroordeling, uitvoer-baar bij voorraad, van Carlson tot vergoeding van de proces-kosten in hoger beroep.
1.4 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun hierboven genoemde advocaten, mede aan de hand van pleitnoti-ties. Lichtenvoorde heeft aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben bij die gelegenheid nog enige in-lichtingen verschaft.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wij-zen.
2. Waarvan het hof uitgaat
2.1 Rond 14 december 2005 heeft Carlson aan Lichtenvoorde, h.o.d.n. DRS Makelaars, opdracht gegeven te bemiddelen bij het huren van een nieuwe kantoorruimte. In de opdrachtbevestiging schrijft Lichtenvoorde:
“DRS Makelaars zal u vrijdag aanstaande een overzicht overhan-digen met daarin de verwerkte mogelijkheden betreffende nieuwe huisvesting voor uw organisatie. In dit overzicht brengen wij tevens uw huidige aanbieding Diemenvijver in kaart ter verge-lijking. (…)
Tevens zijn wij overeengekomen dat indien u alsnog verhuist naar een object buiten Diemenvijver wij courtage in rekening mogen brengen op basis van 10% van de eerste jaarhuur (onver-kort huurvrije periode en/of kortingen).”
2.2 In het najaar van 2005 is Carlson via Lichtenvoorde in contact gekomen met Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. Eu-rocommerce heeft zich bereid verklaard de door Carlson aan Lichtenvoorde verschuldigde courtage voor haar rekening te ne-men als Carlson ruimte zou huren in het kantoorgebouw Entree II.
2.3 Tussen Eurocommerce en Carlson is vervolgens een geschil ontstaan over de vraag of een huurovereenkomst tot stand was gekomen met betrekking tot ruimte in het kantoorgebouw Entree II. Hangende de procedure die daaruit is voortgekomen, hebben Eurocommerce en Carlson onder andere onderhandeld over de huur van een andere ruimte in het kantoorgebouw Apollo. Daarbij heeft Lichtenvoorde bemiddeld voor Carlson.
2.4 Bij brief van 1 maart 2006 heeft Eurocommerce aan Carlson een tweetal huuraanbiedingen gedaan ter zake ruimten in kan-toorgebouw Entree II of Apollo. In die aanbiedingen wordt geen melding gemaakt van de bemiddelingskosten van Lichtenvoorde.
2.5 Bij fax van 14 maart 2006 heeft Carlson aan Lichtenvoorde geschreven:
“Onderstaand treft u een vergelijking aan van het bod dat in genoemde telefax is gedaan m.b.t. het kantoorgebouw Apollo, afgezet tegen de voorwaarden zoals die met Eurocommerce eerder werden overeengekomen m.b.t. het kantoorgebouw Entree II.
Zoals met Eurocommerce op 6 maart jl. besproken en bij brief van 8 maart door onze advocaat bevestigd, is er reeds overeen-stemming over de voorwaarden voor een huurovereenkomst m.b.t. Entree II doch zijn wij bereid tot een minnelijke oplossing. Het op 9 maart gedane bod is daartoe niet afdoende aangezien acceptatie daarvan ons qua huurtermijnen en kosten niet in een betere positie zou brengen dan handhaving van ons standpunt m.b.t. Entree II. Sterker nog er is zelfs geen sprake van een vergelijkbare positie.
Wij verzoeken u dan ook, Sans préjudice, te bevorderen dat ons een beter bod wordt gedaan.”
2.6 Bij fax van 14 maart 2006 heeft Carlson aan Eurocommerce geschreven:
“Omdat ook wij een oplossing buiten rechte prefereren, zijn wij op ieder moment genegen dit kort geding niet door te laten gaan indien u ons een voorstel doet m.b.t. ‘Apollo’ dat beter is dan de overeenkomst m.b.t. ‘Entree II’ en de verschillen qua ligging en representativiteit voldoende compenseert.”
2.7 Tijdens de kort geding procedure is het geschil tussen Carlson en Eurocommerce uiteindelijk ‘op de gang’ geregeld. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot ruimte in kantoorgebouw Apollo.
2.8 Op 6 april 2006 schreef Lichtenvoorde aan Eurocommerce:
“De volgende zaken zijn nog overeengekomen en dienen in het huurcontract verwerkt te worden:
- (…) Representatieve hal met mogelijkheid van naamsaandui-ding in de hal in gelijke verhoudingen met andere gebrui-kers.
- De gehele derde verdieping dient door Eurocommerce en voor rekening van Eurocommerce op een representatieve ma-nier afgesloten te worden.”
2.9 Door Lichtenvoorde is aan Carlson voor een bedrag van € 116.025,-- een factuur gezonden ter zake van bemiddelings-kosten. Carlson heeft de factuur onbetaald gelaten.
2.10 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 2 juli 2008 overwogen dat geen expliciete afspraak is gemaakt omtrent de courtage van Lichtenvoorde ter zake van een overeenkomst met betrekking tot huur in het kantoorgebouw Apollo. Lichtenvoorde hoefde er ook niet op bedacht te zijn dat Carlson er vanuit ging dat Eurocommerce ook bij huur in het gebouw Apollo de courtage voor haar rekening nam. Dat Carlson zo veel mogelijk in dezelfde positie wilde worden gebracht als bij huur in het gebouw Entree II doet daaraan niet af. Lichtenvoorde valt in dit opzicht ook geen wanprestatie te verwijten, aldus de rechtbank.
Bij haar eindvonnis heeft de rechtbank voorts geoordeeld dat Lichtenvoorde ook niet is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, doordat zij Carlson onvoldoende zou hebben gewezen op de risico’s van het huren van kantoor-ruimte in een kantoorgebouw dat bouwkundig eigenlijk op één gebruiker is ingesteld.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 In grief I betoogt Carlson dat alle partijen, waaronder Eurocommerce, bij de onderhandelingen over de huur van een ruimte in Entree II of Apollo ervan uitgingen dat de afspraak dat Eurocommerce de nota van Lichtenvoorde zou betalen, in stand bleef en voor beide varianten gold. Ten onrechte oor-deelt de rechtbank verder dat Lichtenvoorde tijdens de onder-handelingen over de huur in Apollo niet erop bedacht hoefde te zijn dat Carlson ervan uitging dat Eurocommerce de courtage zou betalen. Dat behoorde zij wel te doen als redelijk hande-lend en redelijk bekwaam makelaar. Ten slotte voert Carlson nog aan dat de hoogte van de courtage moet worden beperkt tot maximaal het bedrag dat Lichtenvoorde uit hoofde van de huur in Entree II in rekening zou kunnen brengen.
3.2 Het hof oordeelt als volgt. Uit de stukken blijkt dat Carlson op zoek was naar nieuwe kantoorruimte. Naar aanleiding daarvan is zij in contact gekomen met Lichtenvoorde aan wie uiteindelijk de opdracht tot bemiddeling is verleend. De af-spraak luidde dat Lichtenvoorde aan courtage 10% van, kortweg, de eerste jaarhuur in rekening mocht brengen. De enige voor-waarde was dat de huurovereenkomst betrekking zou moeten heb-ben op kantoorruimte buiten het kantoorgebouw Diemenvijver. Tussen partijen is niet in geding dat Carlson uiteindelijk is gaan huren buiten Diemenvijver zodat zij in beginsel courtage verschuldigd werd aan Lichtenvoorde. In het kader van de on-derhandelingen met Eurocommerce aangaande kantoorruimte in het kantoorgebouw Entree II is door Lichtenvoorde meegedeeld dat geen courtage in rekening zou worden gebracht als Carlson zou huren in Entree II. Vast staat evenwel dat Carlson uiteinde-lijk geen ruimte heeft betrokken in Entree II. Ook ervan uit-gaande dat tussen Eurocommerce en Carlson een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen met betrekking tot kantoorruimte in Entree II zoals Carlson in het tegen Eurocommerce aangespannen kort geding heeft gesteld, is tussen die partijen kennelijk nader overeengekomen dat de verbintenissen uit die huurover-eenkomst door hen niet zouden worden nagekomen. In plaats daarvan zijn Carlson en Eurocommerce overeengekomen dat kan-toorruimte in het gebouw Apollo zou worden gehuurd. Niet is gebleken dat toen tussen Carlson, Lichtenvoorde en Eurocommer-ce opnieuw de afspraak is gemaakt dat de courtage van Lichten-voorde met betrekking tot de huurovereenkomst door Eurocommer-ce zou worden voldaan. Partijen hebben op dat moment die cour-tage niet ter sprake gebracht. Uit het geheel van feiten en omstandigheden mocht Carlson niet afleiden dat de toezegging van Eurocommerce met betrekking tot de betaling van de courta-ge voor de totstandkoming van een huurovereenkomst aangaande kantoorruimte in gebouw Entree II, zonder meer ook gestand zou worden gedaan als met betrekking tot kantoorruimte in het ge-bouw Apollo een huurovereenkomst tot stand zou komen. Daarbij is van belang dat Eurocommerce betwistte dat tussen partijen al een huurovereenkomst aangaande kantoorruimte in Entree II tot stand was gekomen en zij dus ook betwistte in dat verband courtage aan Lichtenvoorde verschuldigd te zijn of Carlson daarvoor te zullen compenseren. Dat wordt niet anders doordat Carlson aan Eurocommerce tijdens de onderhandeling te kennen had gegeven niet in een nadeliger positie te willen komen dan op basis van de door haar gestelde huurovereenkomst met be-trekking tot de ruimte in Entree II het geval zou zijn ge-weest. Eurocommerce heeft dat mogen opvatten als een onderhan-delingsstandpunt dat kennelijk niet in de weg heeft gestaan aan de totstandkoming van de nieuwe huurovereenkomst.
3.3 Nu Carlson niet mocht verwachten dat Eurocommerce gehouden is de courtage van Lichtenvoorde te betalen blijft zij voor de nakoming van die uit de door haar met Lichtenvoorde gesloten overeenkomst van opdracht voortvloeiende verbintenis aanspra-kelijk. Grief I faalt mitsdien.
3.4 In haar tweede grief richt Carlson zich tegen het oordeel van de rechtbank in reconventie dat Lichtenvoorde in de nako-ming van de bemiddelingsovereenkomst niet is tekortgeschoten. Die grief slaagt.
3.5 Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar die ten behoeve van zijn opdrachtgever bemiddelt bij het tot stand komen van een huurovereenkomst met betrekking tot be-drijfsruimte en die daarvoor € 97.500,00 (ex BTW) in rekening brengt, mag worden verwacht dat hij zich op de hoogte stelt van de wensen en verwachtingen die bij zijn opdrachtgever ten aanzien van de te huren bedrijfsruimte bestaan. In het licht daarvan dient hij zijn opdrachtgever te waarschuwen voor de gevolgen die bepaalde bijzonderheden van de te huren bedrijfs-ruimte voor de opdrachtgever kunnen hebben alsmede daarvoor in het belang van zijn opdrachtgever waar mogelijk voorzieningen te (doen) treffen. Dat is hier onvoldoende gebeurd.
3.6 Voorop staat dat het kantoorgebouw Apollo is opgericht als een zogenaamd “single user building” hetgeen betekent dat het erop is ingedeeld dat slechts één huurder daarvan gebruik maakt. Van aanvang af was echter duidelijk dat naast Carlson minimaal één andere gebruiker zijn intrek in het kantoorgebouw zou nemen. Bij gelegenheid van het pleidooi is door de direc-teur van Lichtenvoorde verklaard dat bij het bezichtigen van de te huren kantoorruimte in Apollo expliciet zou zijn gezegd dat de getoonde ‘gemeenschappelijke’ ruimten niet tot het door Carlson gehuurde zouden behoren. Met die ‘gemeenschappelijke’ ruimten werd in elk geval gedoeld op de centrale hal met re-ceptie, de goederenlift vanuit de parkeergarage en de ruimte ten behoeve van het bedrijfsrestaurant. Van de zijde van Euro-commerce zou steeds zijn gezegd dat Carlson die ruimten mis-schien niet zou mogen gebruiken als een nieuwe nog aan te zoe-ken tweede huurder dat niet zou willen. Niettemin zou Eurocom-merce aan Carlson te kennen hebben gegeven: “We zullen ons best doen het te regelen”. Onbetwist is dat nadien tussen Carlson enerzijds en de tweede huurder in het gebouw Apollo, te weten Tele2, en Eurocommerce anderzijds geschillen zijn ontstaan over het gemeenschappelijke gebruik van de hal met receptie, het loading deck en het gebruik van de goederenlift. Naar het oordeel van het hof behoort het tot de taak van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar zich voldoende in te spannen dergelijke geschillen te voorkomen. Het had op de weg van Lichtenvoorde gelegen om ten behoeve van haar cli-ent ervoor te zorgen dat ten aanzien van het gebruik van ge-meenschappelijke ruimten in een gebouw dat voor gebruik door één huurder is opgericht, duidelijke afspraken worden gemaakt dan wel diende zij, in niet mis te verstane bewoordingen, haar cliënt ervoor te waarschuwen welke potentiële problemen het achterwege laten van afspraken met betrekking tot gemeenschap-pelijke ruimten mee zou kunnen brengen. Daaraan doet niet af dat tussen Carlson en Eurocommerce een opleveringsrapport zou zijn gemaakt met betrekking tot het gehuurde. Het gaat er im-mers niet om dat de ‘gemeenschappelijke’ ruimten niet tot het gehuurde behoren maar dat over het gemeenschappelijk gebruik geen duidelijke afspraken met de verhuurder zijn gemaakt. Dat Carlson te kennen zou hebben gegeven dat zij uit kostenoverwe-ging de receptie niet zou willen bemensen is evenmin relevant.
3.7 In de onderhavige zaak speelt daarbij dat - uitgaande van de omstandigheid dat Eurocommerce bij huur in het kantoorge-bouw Entree II had toegezegd de kosten van bemiddeling voor Carlson aan Lichtenvoorde te zullen betalen - het op de weg van Lichtenvoorde had gelegen te voorkomen dat een misverstand bij Carlson zou ontstaan, in die zin dat zij ervan uit zou gaan dat die kosten ook bij huur in het gebouw Apollo door Eu-rocommerce zouden worden gedragen. Het had op de weg van Lich-tenvoorde gelegen betaling van haar courtage aan de orde te stellen toen Carlson en Eurocommerce onderhandelden over een alternatief voor huur van een ruimte in het gebouw Entree II. Partijen zijn het er echter over eens dat bij die onderhande-lingen de courtage van Lichtenvoorde geen onderwerp van ge-sprek is geweest. Weliswaar betoogt Lichtenvoorde nu dat het in rekening brengen van haar courtage bij Eurocommerce erin zou hebben geresulteerd dat Eurocommerce haar aanbod op een ander punt zou hebben aangepast maar niet gesteld of gebleken is dat Carlson ook dan met huur in het gebouw Apollo akkoord zou zijn gegaan, wanneer zij ervan doordrongen was dat zij voor de courtagekosten zou opdraaien. Het was Lichtenvoorde bekend dat Carlson zich op het standpunt stelde een perfecte huurovereenkomst met Eurocommerce te hebben gesloten met be-trekking tot ruimte in Entree II en een alternatief voor haar slechts aanvaardbaar was indien zij door aanvaarding daarvan niet in een slechtere positie zou komen. Aan het voorgaande doet niet af dat Lichtenvoorde bij de onderhandeling met Euro-commerce ten aanzien van de huur in het gebouw Apollo Carlson een bedrag van € 120.000,-- extra zou hebben bespaard.
3.8 Deze tekortkomingen door Lichtenvoorde in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst leveren grond op om die te ontbin-den. Daarop heeft Carlson ook een beroep gedaan. Het gevolg van die ontbinding is dat over en weer de prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. De aard van de prestatie van Lichten-voorde sluit uit dat die ongedaan wordt gemaakt. Nu de presta-tie niet aan de verbintenis heeft beantwoord dient de vergoe-ding voor de prestatie die niet ongedaan kan worden gemaakt te worden bepaald op de waarde die deze in de gegeven omstandig-heden voor Carlson heeft gehad op het moment dat de huurover-eenkomst met betrekking tot de ruimte in het gebouw Apollo werd gesloten. Het hof begroot dat bedrag op € 25.000,--.
3.9 De hierboven besproken tekortkomingen zijn aan Lichten-voorde toerekenbaar en zij verkeert ook in verzuim. Voldoende aannemelijk is dat Carlson schade heeft geleden door de te-kortkoming van Lichtenvoorde zodat de gevorderde verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure voor toewijzing in aanmerking komt.
3.10 Het tussenvonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd, zij het onder verbetering van gronden als hiervoor aangegeven. Het eindvonnis kan niet in stand blijven en zal worden vernie-tigd.
Als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij zal Lichtenvoorde de proceskosten van de eerste aanleg zowel in conventie als in reconventie alsmede die van het hoger be-roep aan Carlson moeten vergoeden.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden tussenvonnis;
vernietigt het bestreden eindvonnis in zoverre in conventie aan Lichtenvoorde een bedrag is toegewezen van meer dan € 25.000,- in hoofdsom;
bekrachtigt het bestreden eindvonnis in conventie voor het ove-rige;
vernietigt het bestreden eindvonnis in reconventie en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de bemiddelingsovereenkomst tussen Carlson en Lichtenvoorde van 14 december 2005 buitengerechtelijk is ontbonden;
verklaart voor recht dat Carlson niet gehouden is de courtageno-ta van 8 juni 2006 te voldoen voor zover die meer dan € 25.000,-bedraagt;
verklaart voor recht dat Lichtenvoorde jegens Carlson aansprake-lijk is voor de door Carlson geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet als gevolg van de tekortkomingen van Lichtenvoorde in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de bemiddelingsover-eenkomst van 14 december 2005;
veroordeelt Lichtenvoorde in de kosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Carlson gevallen in eerste aanleg in conventie op € 2.880,-- aan verschotten en € 3.552,50,- aan advocaatkosten alsmede in recon-ventie € 565,- aan advocaatkosten en in hoger beroep op € 3.997,25 aan verschotten en € 7.896,- aan advocaatkosten;
veroordeelt Lichtenvoorde tot terugbetaling aan Carlson van het-geen Carlson ingevolge het bestreden eindvonnis meer aan haar heeft betaald dan thans toegewezen;
verklaart de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voor-raad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en W.J. Noordhuizen en uitgesproken ter openbare terecht-zitting van 5 oktober 2010 door de rolraadsheer.