Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WE REAL ESTATE MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Utrecht,
APPELLANTE,
advocaat: mr. J.W. van Rijswijk, te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOOGENBOSCH RETAIL GROUP B.V.,
gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Appellante en geïntimeerde worden hierna opnieuw WREM en Hoogenbosch genoemd.
1.2 Het hof heeft in deze zaak op 28 april 2009 een tweede tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die dag verwijst het hof naar dit tussenarrest.
1.3 Hoogenbosch heeft daarna een akte uitlating genomen en daarbij haar eis gewijzigd alsmede bewijs aangeboden. Zij maakt thans aanspraak op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van in totaal € 379.931,32, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 2 november 2009 (de datum van de verhuizing) tot aan de dag van de voldoening.
1.4 WREM heeft gereageerd met een antwoordakte. Zij is tot de conclusie gekomen dat de aan Hoogenbosch toekomende verhuis- en inrichtingskostenvergoeding naar redelijkheid en billijkheid op maximaal € 50.000,- kunnen worden gesteld.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof wederom gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De verdere beoordeling
2.1 Bij arrest van 8 mei 2008 heeft het hof bepaald dat de huurovereenkomst tussen WREM en Hoogenbosch ten aanzien van de winkelruimte aan de [straat] [nummer] te [X] eindigt op 1 januari 2009. De beslissing over de door Hoogenbosch gevorderde tegemoetkoming in de door haar te maken verhuis- en inrichtingskosten, een en ander als bedoeld in artikel 7:297 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), werd aangehouden. Hoogenbosch heeft tegen dit arrest beroep in cassatie ingesteld, hetgeen door de Hoge Raad bij arrest van 10 juli
2009 is verworpen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest voorts bepaald dat de huurovereenkomst tussen WREM en Hoogenbosch eindigt op 1 november 2009 en Hoogenbosch veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 1 november 2009 te ontruimen.
2.2 Hoogenbosch heeft het gehuurde op (maandag) 2 november 2009 ontruimd. De door Hoogenbosch in de ontruimde bedrijfsruimte geëxploiteerde [naam] winkel is verhuisd naar de door Hoogenbosch gehuurde bedrijfsruimte aan de [straat] [nummer] te [X].
2.3 Hoogenbosch heeft na het arrest van de Hoge Raad de begroting van de haar toekomende tegemoetkoming aangepast aan de hand van de kosten die zij heeft gemaakt voor de verhuizing en de inrichting van de bedrijfsruimte aan de [straat] [nummer]. Zij begroot het aan haar toekomende bedrag in haar akte van 1 december 2009 gestaafd met bewijsstukken op in totaal € 379.931,32 met rente. Zij heeft daaraan nog toegevoegd dat in dit bedrag nog wijziging zou kunnen komen, omdat de verhuizing nog maar een paar weken achter de rug was maar wijziging is verder uitgebleven.
Het begrote bedrag is als volgt samengesteld:
verhuiskosten: € 218.800,-
- overnamesom:€ 158.500,-
- courtage: € 15.850,-
- verhuizing camerasysteem: € 2.450,-
- dubbele huurlasten: € 13.000,-
- margederving: € 9.000,-
- verhuiskosten eigen personeel € 10.000,-
- reclamekosten: € 10.000,-.
Inrichtingskosten: € 161.131,32.
2.4 WREM heeft bestreden gehouden te zijn om Hoogenbosch in de door haar gemaakte kosten voor verhuizing en inrichting tegemoet te komen tot een bedrag groot € 379.931,32 met rente. WREM heeft erop gewezen dat het bepaalde in artikel 7:297 BW Pro er niet toe strekt dat Hoogenbosch volledig schadeloos wordt gesteld. Voorts heeft WREM een aantal van de door Hoogenbosch opgesomde kostenposten op uiteenlopende gronden betwist.
2.5 Het hof zal eerst de vraag bespreken of de door Hoogenbosch opgesomde kostenposten naar hun aard tot de in artikel 7:297 BW Pro bedoelde verhuis- dan wel inrichtingskosten kunnen worden gerekend.
2.6 De kostenpost “overnamesom” staat naar het oordeel van het hof in een te ver verwijderd verband met, kortweg, de verhuizing om deze te rekenen tot de in artikel 7:297 BW Pro bedoelde kosten. Het moge zo zijn dat Hoogenbosch de exploitatie van haar [naam] winkel wilde voortzetten op een gelijkwaardige locatie, dat betekent niet zonder meer dat zij de kosten die zij heeft gemaakt om het pand waarop zij haar oog had laten vallen leeg te krijgen, voor rekening van WREM kan brengen.
De door Hoogenbosch betaalde courtage rekent het hof tot de relevante kosten. Dat Hoogenbosch een vastgoedadviseur heeft ingeschakeld, is in de gegeven omstandigheden begrijpelijk.
Voor de door Hoogenbosch betaalde kosten van de verhuizing van het camerabeveiligingssysteem en de verhuizing van het inbraaksignaleringssysteem geldt hetzelfde.
Ook de dubbele huur gedurende een periode van een maand zal het hof tot de relevante kosten rekenen. Tegen een periode van die omvang heeft WREM geen bezwaar gemaakt.
De margederving rekent het hof niet tot de relevante kosten. Zij staat in te ver verwijderd verband met de verhuizing. Zij overtuigt al evenmin, omdat zij aanknoopt bij de oude, beëindigde situatie.
De met de verhuizing gemoeide inzet van personeel komt in beginsel voor een tegemoetkoming in aanmerking. Dat [P] zou hebben zorg gedragen voor het demonteren, overbrengen en monteren van de winkelinventaris, sluit andere verhuiswerkzaamheden geenszins uit. Daaruit vloeit dus niet voort dat deze kostenpost irrelevant zou zijn.
De kostenpost reclame zal het hof niet meenemen. De stellingen van Hoogenbosch houden niets in dat erop wijst dat zij deze kosten heeft gemaakt.
2.7 Wat betreft de omvang van de kostenposten die voor een tegemoetkoming in aanmerking komen, overweegt het hof als volgt.
De omvang van de courtage die aan Hoogenbosch in rekening is gebracht en door Hoogenbosch is betaald, is volgens WREM ongebruikelijk hoog. Het verweer van WREM houdt niets in dat erop wijst dat de bedongen en betaalde vergoeding buitensporig is. Dit verweer treft daarom geen doel.
WREM heeft verder aangevoerd dat een bedrag van € 2.450,- voor de verhuizing van het camerabeveiligingssysteem en het inbraaksignaleringssysteem te hoog is, omdat het alleen om monteren en demonteren van bestaande systemen gaat alsmede bekabeling. Dit standpunt is echter ontoereikend toegelicht, alleen al omdat in het midden is gelaten wat de bekabeling kost.
Het door Hoogenbosch genoemde bedrag van € 13.000,- voor dubbele huurlasten correspondeert ongeveer met een maand huur, in aanmerking genomen de voor het nieuwe pand vanaf medio 2003 geldende (naar mag worden aangenomen: geïndexeerde) jaarhuur.
2.8 De gestelde inrichtingskosten kunnen niet alle zonder meer tot de relevante kosten worden gerekend. Voor zover deze kosten kunnen worden gerekend tot de relevante kosten kan dat niet altijd tot het door Hoogenbosch bepleite niveau.
In de eerste plaats valt in dit verband op dat de begroting (productie 16 akte uitlating, tevens houdende wijziging eis d.d. 1 december 2009) uitgaat van NVO winkel (m2) 115 en van BVO winkel (m2) 200. De vloeroppervlakken van de oude en de nieuwe winkel zijn dus niet zonder meer op een lijn te stellen. Daar komt bij dat Hoogenbosch winkelinventaris heeft vervangen die in elk geval voor een deel stamde uit 2005. Onbestreden is immers gebleven dat in 2005 inventaris is vervangen en in 2008 inventaris gedeeltelijk is vervangen. In zover past een aftrek nieuw voor oud. Tot slot is van betekenis dat de nieuwe winkel een hoge huurprijs kent, passend bij een (top)locatie aan de [straat] en derhalve vergelijkbaar met de oude locatie. Daarbij past Hoogenbosch te gunnen te kiezen voor een relatief kostbare inrichting.
2.9 Bij de uiteindelijke vaststelling van de omvang van de ten behoeve van Hoogenbosch vast te stellen tegemoetkoming in de door haar gemaakte verhuis- en inrichtingskosten stelt het hof voorop dat met deze wettelijke voorziening geen volledige schadeloosstelling is beoogd. Dat haar huurovereenkomst met WREM is geëindigd, behoort immers in beginsel tot haar bedrijfsrisico.
Verder neemt het hof in aanmerking dat Hoogenbosch het gehuurde ruim twintig jaren heeft kunnen gebruiken en dat zij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik door WREM.
2.10 Het hof komt met inachtneming van al hetgeen het hierboven heeft overwogen tot de slotsom dat een redelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW Pro € 100.000,- bedraagt. Het hof zal dan ook het bedrag dat WREM aan Hoogenbosch moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten vaststellen op € 100.000,-.
Nadere bewijslevering acht het hof gelet op vorenstaande overwegingen niet noodzakelijk. Het bewijsaanbod is in dit verband ook niet voldoende specifiek, althans niet ter zake dienend.
Nu de verschuldigdheid van deze som met dit arrest komt vast te staan, is vertragingsschade pas aan de orde, als WREM het bedrag onbetaald laat na een redelijke betalingstermijn, te rekenen vanaf de betekening van dit arrest. Het hof zal de ingangsdatum van de wettelijke handelsrente om die reden laten ingaan veertien dagen na betekening van dit arrest.
2.11 Het hof zal WREM in dit arrest meteen tot betaling van deze som veroordelen, nu WREM bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep te kennen heeft gegeven geen gebruik te willen maken van de haar in artikel 7:297 lid 2 BW Pro gegeven bevoegdheid om haar vordering in te trekken.
2.12 Hoogenbosch is in dit geding de in hoofdzaak in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft daarom de proceskosten te dragen, zowel die van de eerste aanleg als die in hoger beroep.
3. Beslissing
Het hof:
veroordeelt WREM tot betaling aan Hoogenbosch van een bedrag van € 100.000,- (honderdduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag van de voldoening;
veroordeelt Hoogenbosch in de proceskosten en begroot deze aan de zijde van WREM voor de eerste aanleg op € 352,32 voor verschotten en € 500,- voor salaris advocaat en voor het hoger beroep op € 321,85 voor verschotten en € 2.682,-voor salaris advocaat;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, C.A. Joustra en E.J.H. Schrage en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2010 door de rolraadsheer.