Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VINK NIEUWKOOP BEHEER B.V.,
gevestigd te Nieuwkoop,
APPELLANTE,
advocaat: mr. B.A. Wille, te Alphen aan den Rijn,
t e g e n
1. de vennootschap onder firma NERO SHOES V.O.F.,
gevestigd te Aalsmeer,
2. [W], wonende te [X],
3. [S], wonende te [X],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. J.J. Paalman, te Almelo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Het hof zal appellante hierna Vink Beheer noemen en geïntimeerden samen in enkelvoud Nero Shoes.
1.2 Appellante, Vink Beheer, is bij exploten van telkens 22 december 2008 in hoger beroep gekomen van de vonnissen die door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (locatie Amsterdam) onder kenmerk CV 07-6318 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 16 juli 2007, 8 oktober 2007, 11 februari 2008 en 29 september 2008, met dagvaarding van Nero Shoes voor dit hof.
1.3 Vink Beheer heeft bij memorie drie grieven tegen de vonnissen van 16 juli 2007 en 29 september 2008 aangevoerd, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof deze vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vordering als omschreven aan het slot van de memorie zal toewijzen, met veroordeling van Nero Shoes in de proceskosten van de beide instanties.
1.4 Nero Shoes heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan, met conclusie dat het hof, naar het hof begrijpt, de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van Vink Beheer, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van het hoger beroep.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het vonnis van 16 juli 2007 in rechtsoverweging nummer 1 onder 1.1 tot en met 1.11 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Nero Shoes vermeldt nog wel in haar memorie van antwoord onder 7 dat Vink Beheer op 23 december 2004 eigenaar is geworden van het gehuurde maar een grief tegen de vaststelling door de kantonrechter dat Vink Beheer per 1 januari 2005 eigenaar van het gehuurde is geworden vermag het hof in die vermelding niet te ontwaren.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 Vink Beheer is sedert 1 januari 2005 eigenaar van het woon-/winkelpand aan de [straat] te [X]. De woonruimte is onzelfstandig.
Het pand is sedert 1 februari 1992 verhuurd aan Nero Shoes.
4.1.2 Vink Beheer heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 18 januari 2006 tegen 1 februari 2007, het einde van de derde vijfjaarsperiode. Zij legde aan de opzegging ten grondslag dat zij het verhuurde woon-/ winkelpand dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat haar belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van Nero Shoes bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Nero Shoes heeft niet in de beëindiging toegestemd.
4.1.3 Vink Beheer heeft Nero Shoes in rechte betrokken. Aanvankelijk strekte haar vordering ertoe dat het tijdstip van de beëindiging van de huurovereenkomst zou worden vastgesteld en Nero Shoes zou worden veroordeeld tot ontruiming.
Nadat Vink Beheer en Nero Shoes waren overeengekomen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2007 zou eindigen en Nero Shoes het gehuurde had ontruimd, bestond nog slechts geschil tussen hen over de door Vink Beheer aan Nero Shoes te betalen vergoeding.
Partijen troffen een voorlopige regeling voor die vergoeding. Deze regeling houdt onder meer in dat aan Nero Shoes in het geval zij, de beëindigingsovereenkomst weggedacht, recht zou hebben gehad op huurbescherming als bedoeld in artikel 7:296, leden 2 en 3 Burgerlijk Wetboek (BW), een ruimere vergoeding zou toekomen dan in het geval zij geen aanspraak had kunnen maken op huurbescherming. Voor partijen bleef dus van belang of de kantonrechter de opzegging van 18 januari 2006 rechtsgeldig zou oordelen.
Vink Beheer heeft dan ook haar vordering bij akte van 27 augustus 2007 gewijzigd. Zij wenste in rechte vastgesteld te zien dat haar opzegging het einde van de huurovereenkomst per 1 juli 2007 bewerkstelligd zou hebben, omdat belangenafweging in haar voordeel zou zijn uitgevallen, subsidiair dat aan Nero Shoes geen beroep op het bepaalde in artikel 7:296, lid 2 BW zou zijn toegekomen, aangezien een dergelijk beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt.
4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van Vink Beheer afgewezen.
De kantonrechter heeft in de vonnissen van 16 juli 2007 en 29 september 2008 geoordeeld dat Vink Beheer, omdat zij heeft opgezegd teneinde een renovatie te kunnen uitvoeren die zonder huurbeëindiging niet mogelijk is, de in artikel 7:296, lid 2 BW bedoelde wachttermijn van drie jaren na rechtsopvolging tegen zich heeft te laten gelden, en dat Vink Beheer die wachttermijn niet kan omzeilen door een beroep te doen op de belangenafweging als bepaald in het derde lid van artikel 7:296 BW Pro, zodat haar opzegging van 18 januari 2006 geen effect kon sorteren.
Daarover gaat de eerste grief.
Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat het beroep van Nero Shoes op de wachttermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is te achten. Dat is het onderwerp van de tweede grief.
De derde grief stelt daarnaast niets nieuws aan de orde en behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking.
4.3 Bij de bespreking van de eerste grief wil het hof vooropstellen dat het uit het partijdebat heeft afgeleid dat het in de bedoeling van partijen ligt om ook te abstraheren van de omstandigheid dat de rechter een beëindigings- en ontruimingsdatum zou hebben vastgesteld die pas zou hebben gelegen na de uitspraakdatum.
Anders dan Vink Beheer onder b) van haar petitum lijkt te veronderstellen staat het de rechter immers niet vrij te kiezen voor een beëindigings- en ontruimingsdatum die reeds verstreken is.
4.4 Met haar eerste grief wil Vink Beheer in het bijzonder ingang doen vinden dat de rechter bij de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296, lid 3 BW niet langer doorslaggevende betekenis behoeft toe te kennen aan de omstandigheid dat de wegens dringend eigen gebruik opzeggende verhuurder de wachttermijn na rechtsopvolging van artikel 7:296, lid 2 BW niet in acht heeft genomen. Zij wil voor dit standpunt steun putten uit de wettekst.
Het hof overweegt daarover als volgt.
4.5 De wachttijd geldt blijkens de wettekst voor de verhuurder die een beëindigingsvordering instelt op de in artikel 7:296, lid 1 onder b BW bedoelde grond, kortweg dringend eigen gebruik. Dat zou erop kunnen wijzen dat de wetgever heeft bedoeld om de huurder nadat de huurovereenkomst minstens tien jaren heeft geduurd een minder absolute bescherming toe te kennen tegen de gevolgen van rechtsopvolging aan de kant van de verhuurder.
De wetsgeschiedenis bevat evenwel geen aanwijzing dat het in de bedoeling van de wetgever heeft gelegen om de toentertijd bestaande huurbescherming, die kenbaar is uit het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001 (NJ 2001/585), in dit opzicht te verminderen.
Daarom ligt het voor de hand aan te nemen dat door de wetgever geen verandering is beoogd. De tekst van artikel 7:296, lid 2 BW wijst verder niet per se op iets anders. In artikel 7:296, lid 2 BW gaat het immers om “een vordering, ingesteld op de in lid 1 onder b bedoelde grond” en niet over een opzegging op grond van het bepaalde in artikel 7:296, lid 1 onder b BW in verbinding met het bepaalde in artikel 7:296, lid 4 BW.
Het hof verbindt daaraan de gevolgtrekking dat een opzegging binnen de wachttermijn door een opvolgende verhuurder gegrond op een eigen gebruik niet via een belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro kan leiden tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst.
4.6 Slotsom van deze overwegingen is dat de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld dat het bepaalde in artikel 7:296, lid 2 BW in de weg staat aan de door Vink Beheer bepleite belangenafweging. Grief I faalt.
4.7 Met de tweede grief heeft Vink Beheer evenmin succes.
De belangen van Nero Shoes bij instandhouding van de huurovereenkomst waren groot. Niet alleen exploiteerde Nero Shoes in het gehuurde haar winkel, ook woonden haar vennoten boven de zaak in de meegehuurde onzelfstandige woonruimte. Een gelijkwaardig alternatief was niet gemakkelijk te vinden en in elk geval, naar onbestreden is gebleven, niet onaanzienlijk duurder. Bovendien bestond en bestaat tussen partijen geen overeenstemming over de kostenvergoeding waarop Nero Shoes aanspraak zou kunnen maken in geval van verhuizing.
Daartegenover had Vink Beheer belang bij het tegengaan van vertraging van haar nieuwbouwplannen.
In die omstandigheden is het beroep van Nero Shoes op de wachttermijn van artikel 7:296, lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid jegens Vink Beheer niet onaanvaardbaar.
Vink Beheer heeft nog betoogd dat een regeling is getroffen die zou moeten meebrengen dat Nero Shoes niet langer een beroep kan doen op de wachttermijn. Dat argument snijdt geen hout, omdat het partijen er nu juist om te doen is een oordeel van de rechter te verkrijgen, deze regeling weggedacht. Bij het argument van Vink Beheer dat Nero Shoes de laatste huurder in het te vernieuwen complex was, past tot slot behoedzaamheid. Begrijpelijk is dat Vink Beheer in die situatie haar belang bij het vertrek van Nero Shoes zwaar gewicht toekent, omdat het door haar gewenste resultaat (alle huurders weg) onder handbereik lijkt. Dat neemt echter niet weg dat het belang van Nero Shoes bij het gehuurde niet minder wordt, doordat zij de laatste is. Het maakt haar beroep op de wachttermijn niet onaanvaardbaar.
5. Slotsom
De grieven falen.
Het hof zal de vonnissen waarvan beroep bekrachtigen. Voor gedeeltelijke niet-ontvankelijkheid bestaat ontoereikende grond, omdat de vonnissen van 8 oktober 2007 en 11 februari 2008 voortbouwen op het vonnis van 16 juli 2007.
Vink Beheer is de in het ongelijk gestelde partij. Zij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt Vink Beheer in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van Nero Shoes op € 254,- voor verschotten en € 894,- voor salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en W.J. Noordhuizen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 maart 2010 door de rolraadsheer.