Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING INTERMARIS HOEKSTEEN,
gevestigd te Hoorn,
APPELLANTE,
advocaat: mr. J.J. de Boer, te Hoorn,
t e g e n
[R],
wonend te Hoorn,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M. Meerman-Padt, te Haarlem.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 19 december 2008 is appellante (hierna: IntermarisHoeksteen) in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank te Alkmaar sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de kantonrechter), onder zaak-/rolnummer 253731\CV EXPL 07-4061 tussen partijen – IntermarisHoeksteen als eiseres en geïntimeerde (hierna: [R]) als gedaagde – gewezen en uitgesproken op 30 juni 2008 en 22 september 2008.
1.2 IntermarisHoeksteen heeft bij memorie vijf grieven geformuleerd en toegelicht, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van IntermarisHoeksteen alsnog zullen worden toegewezen, met verwijzing van [R] in de proceskosten van de beide instanties, en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
1.3 [R] heeft daar bij memorie op geantwoord, met conclusie dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd met, naar het hof begrijpt, veroordeling van IntermarisHoeksteen in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Partijen hebben de zaak op 5 november 2009 doen bepleiten door hun hierboven genoemde advocaten, mr. De Jong aan de hand van pleitnotities.
1.5 Ten slotte is arrest gevraagd op basis van de in beide instanties overgelegde stukken.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het op 30 juni 2008 gewezen vonnis onder “De uitgangspunten” feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. IntermarisHoeksteen klaagt er onder meer over dat die vaststelling van feiten – naar de huidige stand van zaken - onvolledig is.
Het hof zal daar uiteraard nog op ingaan, maar als onbestreden staat vast dat
(a) [R] sinds 1 november 2001 van IntermarisHoeksteen huurt de woning [Xstraat] te Hoorn, en
(b) In art. 5, tweede lid, van de tot de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden is bepaald dat de huurder het gehuurde zelf moet bewonen, en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder geheel noch gedeeltelijk, kosteloos noch tegen betaling, in gebruik mag geven aan personen die niet tot zijn gezinshuishouding behoren.
3. Beoordeling
3.1 De vorderingen van IntermarisHoeksteen komen erop neer dat zij de huurovereenkomst met [R] wenst te laten ontbinden op de grond dat [R] het gehuurde niet meer als woning in gebruik heeft.
3.2 In diens op 30 juni 2008 gewezen vonnis nam de kantonrechter tot uitgangspunt dat het er, gelet op de hiervoor aangehaalde contractuele bepaling (waarop IntermarisHoeksteen haar vordering baseert), in deze zaak niet om gaat of [R] in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft of houdt, maar dat de mate waarin zij de woning gebruikt wel van belang kan zijn voor het antwoord op de vraag of zij de woning (in strijd met de desbetreffende bepaling in de huurovereenkomst) aan een ander in gebruik heeft gegeven.
Daarvan uitgaande oordeelde de kantonrechter dat de door IntermarisHoeksteen gestelde feiten niet toereikend zijn om voorshands, behoudens tegenbewijs, aan te nemen dat [R] de woning niet (meer) zelf bewoont. Dit oordeel gaf de kantonrechter mede in het licht van de door [R] ingenomen stelling dat zij met haar man een lat-relatie heeft en soms bij hem in [Y] verblijft, maar ook een aantal dagen in de week in de woning in Hoorn verblijft.
IntermarisHoeksteen is toegelaten tot het bewijs dat [R] de woning in Hoorn niet (meer) zelf bewoont dan wel aan anderen heeft afgestaan. Daarbij is een nadere roldatum bepaald waarop IntermarisHoeksteen uiterlijk kenbaar kon maken of zij van deze bewijsopdracht gebruik wenste te maken.
3.3 Uit het vonnis van 22 september 2008 moet worden opgemaakt dat IntermarisHoeksteen de bewijsopdracht niet heeft willen benutten. Haar vorderingen zijn bij dit vonnis (daarom) afgewezen.
3.4 In de tweede grief wordt er onder meer over geklaagd dat de kantonrechter ten aanzien van de bewijslastverdeling een onjuiste rechtsopvatting heeft gevolgd. IntermarisHoeksteen heeft bij inleidende dagvaarding gesteld
“Wanneer uit objectief vast te stellen omstandigheden de bedoeling van de huurder kan worden afgeleid, kan IntermarisHoeksteen volstaan met verwijzing naar deze omstandigheden. Van een huurder kan worden verwacht dat deze het verweer omtrent een andersliggende bedoeling nader onderbouwt en/of dat hij tegenbewijs levert.”
In de toelichting op de grief wordt betoogd dat bij het bestaan van “gerechtvaardigde vragen” ten aanzien van de bewoning “de huurder duidelijkheid [zal] moeten verschaffen over de woonsituatie”. IntermarisHoeksteen gewaagt van een “bewijsdomein” van de huurder, meent dat zij in de inleidende dagvaarding voldoende omstandigheden heeft genoemd om een “uitgebreide gemotiveerde betwisting” van [R] te verlangen, en acht het onjuist dat de bewijsopdracht aan haarzelf is gegeven.
3.5 Bij pleidooi heeft IntermarisHoeksteen benadrukt dat zij in deze procedure een antwoord wenst op de principiële vraag wanneer er sprake is van een situatie waarin de objectieve gegevens meebrengen dat de huurder de feiten en omstandigheden moet stellen die uitwijzen of het gehuurde wordt bewoond in overeenstemming met de huurovereenkomst. Desgevraagd heeft IntermarisHoeksteen beaamd dat zij om deze reden geen gebruik heeft gemaakt van de in eerste aanleg gegeven bewijsopdracht, en in hoger beroep in haar memorie van grieven weliswaar met zoveel woorden opnieuw bewijs aanbiedt, maar niet voornemens is daadwerkelijk bewijs te gaan leveren. Naar zij daarbij heeft opgemerkt, is het bewijsaanbod in haar memorie van grieven een standaardtekst die verzuimd is door te halen en in dit geval dus voor niet geschreven moet worden gehouden.
3.6 IntermarisHoeksteen kan worden nagegeven dat de rechtens te respecteren, en ook verdragsrechtelijk beschermde, beslotenheid van het huiselijk leven onder omstandigheden kan meebrengen dat een verhuurder van woonruimte belemmeringen ondervindt bij het vergaren van bewijs voor zijn vermoeden dat de huurder het gehuurde niet langer zelf in gebruik heeft en/of wederrechtelijk aan een ander in gebruik heeft gegeven. Voorts is juist dat deze voorzienbare complicatie van bewijsrechtelijke aard in de parlementaire geschiedenis aandacht heeft gekregen (zoals in Kamerstukken I, 2002/2003, 26 089, nr. 50, p. 6 e.v.). Daarbij is evenwel, voor zover het hof bekend, nimmer het verstrekkende standpunt ingenomen dat een verhuurder kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont.
3.7 Van de huurder moet worden verlangd dat hij met klem van argumenten weerwerk levert tegen de stelling dat hij de woning niet (meer) zelf bewoont, maar deze gehoudenheid gaat niet verder dan de in het algemeen reeds uit het bewijsrecht voortvloeiende verplichting om voldoende nauwkeurig uiteen te zetten waarom de door de eiser aangedragen feiten en omstandigheden niet tot de gevolgtrekking nopen dat de overeenkomst niet wordt nageleefd.
Behoudens in geval in de huurovereenkomst nadrukkelijk is bedongen dat de bewijslast ten aanzien van het eigen gebruik van de woning bij de huurder ligt, moet het uitgangspunt ook ten aanzien van de verhuur van woonruimte blijven dat degene die ontbinding van een overeenkomst vordert en daartoe stelt dat zijn wederpartij toerekenbaar is tekortgeschoten, van die stelling de bewijslast draagt. Voor zover IntermarisHoeksteen ingang wenst te doen vinden dat een aan woonruimte eigen “bewijsdomein” in de regel rechtvaardigt dat de verhuurder kan volstaan met het presenteren van zijn vermoedens, waarna van de huurder een “uitgebreid gemotiveerde betwisting” van die vermoedens kan worden verlangd, kan zij daarin niet worden gevolgd.
3.8 IntermarisHoeksteen stelt in deze procedure niet dat de tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, reeds is gelegen in de omstandigheid dat [R] diverse personen kortere of langere tijd onderdak heeft geboden. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is uitsluitend gebaseerd op de stelling dat [R] zelf het gehuurde niet meer als woning gebruikt.
3.9 [R] heeft bij antwoord in eerste aanleg gesteld dat zij, ofschoon zij wel eens personen in haar woning liet verblijven, steeds zelf de bewoonster van het gehuurde is gebleven. Voorts heeft zij gesteld dat haar omstandigheden in die zin zijn gewijzigd dat zij samen met haar echtgenoot, die in [Y] woont, in die plaats een hotel/restaurant drijft. Niettemin verblijft [R], zo betoogt zij, nog altijd verschillende dagen en nachten in de week in de woning in Hoorn. [R] heeft geschriften bijgevoegd die naar haar inzicht hebben te gelden als getuigenverklaringen die haar zojuist samengevatte stellingen bevestigen.
3.10 Aldus heeft [R] zich niet beperkt tot een blote betwisting van hetgeen IntermarisHoeksteen naar voren brengt, maar ook feiten ter ondersteuning van deze betwisting genoemd. IntermarisHoeksteen trekt in twijfel of [R] (met haar minderjarig, in [Y] op school gaand, kind) haar leven inderdaad kan leiden zoals zij het voorstelt, maar daarmee kan IntermarisHoeksteen niet volstaan. Het is aan IntermarisHoeksteen om te bewijzen dat [R] van het gehuurde niet langer een zodanig gebruik maakt dat (nog) gesproken kan worden van bewoning als bedoeld in art. 5 van de tot de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden.
De in eerste aanleg aan IntermarisHoeksteen gegeven bewijsopdracht getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting. De grief faalt derhalve.
3.11 De derde grief bevat de klacht dat ten onrechte betekenis is toegekend aan de door [R] bijgebrachte “schriftelijke getuigenverklaringen”. In de vierde grief wordt erover geklaagd dat ten onrechte is aangenomen dat [R] aan de hand van die verklaringen “gemotiveerd” heeft betwist.
IntermarisHoeksteen kan van oordeel zijn dat de door [R] geproduceerde ‘schriftelijke verklaringen’ ongeloofwaardig zijn, maar deze ongeloofwaardigheid is niet zó onmiskenbaar dat de verklaringen aanstonds terzijde moeten worden gesteld. Van een “blote ontkenning” is geen sprake, en de beide grieven falen.
3.12 De eerste grief strekt ten betoge dat een wijziging van omstandigheden na het bestreden vonnis tot een andere beoordeling moet voeren. IntermarisHoeksteen wijst er op dat [R] en haar echtgenoot inmiddels een pand in [Y] hebben gekocht, waarvan zij beide voor de helft eigenaar zijn geworden. [R] heeft daar tegenin gebracht dat zij weliswaar een aantal dagen in de week in dit pand verblijft (het hof begrijpt: daarin met haar echtgenoot samenwoont), maar dat het pand is aangekocht met het oogmerk het hotel uit te breiden en ‘bed and breakfast’ aan te bieden. Daarbij stelt [R] dat, anders dan IntermarisHoeksteen betoogt, het plaatselijke bestemmingsplan (volgens de gemeente) toelaat dat het pand op deze wijze wordt gebruikt.
3.13 Ook in hoger beroep is de situatie derhalve dat [R] de stelling van IntermarisHoeksteen gemotiveerd betwist, zodat het aan IntermarisHoeksteen is om de juistheid van haar stelling te bewijzen. Zoals hiervoor in 3.5 overwogen, heeft IntermarisHoeksteen echter uitdrukkelijk bij pleidooi verklaard geen bewijs te willen leveren. De grief is daarom tevergeefs voorgesteld.
3.14 De vijfde grief behoeft geen afzonderlijke bespreking voor zover zij een herhaling van de voorgaande klachten vormt. Voorts faalt deze grief in zoverre wordt verzocht [R] in de proceskosten te veroordelen, zelfs indien de bestreden uitspraak in stand blijft. IntermarisHoeksteen wordt niet gevolgd in haar betoog dat deze beslissing inzake de proceskosten aangewezen is omdat [R] niet (tijdig) de gegevens heeft verschaft en aannemelijk gemaakt op grond waarvan IntermarisHoeksteen had kunnen besluiten deze procedure achterwege te laten.
4. Slotsom en kosten
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vonnissen waarvan beroep moeten worden bekrachtigd. IntermarisHoeksteen zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
verwijst IntermarisHoeksteen in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [R] gevallen, op € 262,= voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat;
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J. Wortel en G. Snijders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 december 2009.