Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.015.752
(zaaknummer rechtbank 541524)
arrest van de vijfde civiele kamer van 24 november 2009
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven,
tegen:
de stichting Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. A.D. Flesseman.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het tussen partijen gewezen vonnis van 21 mei 2008 van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht). Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Appellante, verder [appellante], heeft bij exploot van 18 augustus 2009 aan geïntimeerde, verder PMT, aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van PMT voor dit hof.
2.2 Bij incidentele memorie ter rolzitting van 8 september 2009 heeft [appellante] gevorderd dat het hof PMT zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, afschrift te verschaffen dan wel inzage te verlenen in de stukken, genoemd in punt 32 van die memorie, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat PMT in gebreke mocht blijven aan de veroordeling te voldoen, althans dat het hof een beslissing zal nemen zoals het hof in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van PMT in de kosten van het incident.
2.3 Bij memorie van grieven ter rolzitting van 22 september 2009 heeft [appellante] een aantal grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, PMT niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans haar deze zal ontzeggen en de zaak ter nadere beslissing zal terug verwijzen naar de sector kanton, en PMT zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Bij memorie van antwoord in het incident heeft PMT de incidentele vordering bestreden en heeft zij geconcludeerd dat het hof [appellante] in die vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, althans die vordering zal afwijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het incident.
2.5 [appellante] heeft in de hoofdzaak een akte tot herstel genomen.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest in het incident aan het hof overgelegd
3. De motivering van de beslissing in het incident
3.1 Het hof gaat uit van het volgende.
Tussen PMT als verhuurder en [appellante] als huurster bestaat een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte, deel uitmakend van het winkelcentrum ‘La Vie’ in Utrecht. Van de 11.520 vierkante meter winkelbedrijfruimte die in ‘La Vie’ aanwezig is, huurt De Bijenkorf een oppervlakte van 10.766 vierkante meter. Bij brief van 30 januari 2007 heeft PMT de huurovereenkomst aan [appellante] opgezegd tegen 1 februari 2008, nadat De Bijenkorf PMT had meegedeeld dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door [appellante] gehuurde ruimte. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis het einde van de huurovereenkomst tussen PMT en [appellante] vastgesteld op 1 september 2008 en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
3.2 [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis bij dit hof. Zij heeft tevens een op artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) gebaseerde incidentele vordering tot afgifte van bepaalde stukken ingesteld.
[appellante] stelt ten grondslag aan haar incidentele vordering dat zij, om zich met succes te kunnen verweren tegen de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, dringend behoefte heeft aan een aantal bescheiden, omdat er geen andere manier is om te achterhalen of De Bijenkorf de huurovereenkomst met PMT werkelijk zal opzeggen indien zij de ruimte van [appellante] er niet bij kan huren. Zij betwijfelt of De Bijenkorf werkelijk zal opzeggen.
PMT heeft haar intussen een aantal stukken toegezonden: de huurovereenkomst van 15 augustus 1997 en vier allonges.
De bescheiden die [appellante] alsnog wenst te ontvangen zijn:
a. correspondentie en/of stukken met betrekking tot de onderhandelingen voorafgaand aan het sluiten van de allonges;
b. correspondentie en/of stukken ten aanzien van onderhandelingen over een nieuwe huurprijs en/of over andere huurcondities na 2008 en 2013 tussen PMT en De Bijenkorf;
c. correspondentie en/of opzeggingsbrieven dan wel andere stukken ten aanzien van een opzegging, althans een opzeggingsdreiging door De Bijenkorf van de huidige huurovereenkomst met PMT tegen zowel 2008 als 2013.
PMT bestrijdt de incidentele vordering. Zij stelt zich op het standpunt dat de vordering niet voldoet aan de eisen die artikel 843a Rv., stelt voorts dat zij gewichtige redenen heeft om de gevraagde bescheiden niet te verstrekken en dat een behoorlijke rechtsgang ook zonder verschaffing van de gevraagde gegevens is gewaarborgd.
3.3 Hangende het door [appellante] ingestelde hoger beroep heeft tussen dezelfde partijen voor dit hof een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden (rekestnummer 200.017.278).
Daarin heeft de getuige [A], COO van De Bijenkorf, verklaard: “U toont mij de brief van 15 januari 2008 aan MN Services, gericht aan de heer [B]. Mijn naam staat eronder, maar de brief is in feite getekend door een collega, zij het in mijn opdracht. De brief vertegenwoordigt het standpunt van de Bijenkorf.
Ik sta nog steeds volledig achter de inhoud van die brief. U vraagt mij of er nog iets veranderd is in de situatie sedert die brief. De behoefte aan verdere uitbreiding in La Vie is alleen maar groter geworden.
De brief is niet tot stand gekomen op aandringen van MN Services maar is het initiatief van mijn collega [C], Chief Financial Officer, na overleg met de CEO [D]. [C] heeft de brief van 15 januari getekend. In de procedure bij de kantonrechter was het standpunt naar voren gekomen van de huurder, dat wij eigenlijk geen behoefte zouden hebben aan uitbreiding of niet zouden gaan verhuizen als de uitbreiding niet zou plaatsvinden. En om dat standpunt te ontzenuwen is deze brief tot stand gekomen.
Ik ben sinds december 2007 in dienst bij de Bijenkorf maar weet dat de Bijenkorf Utrecht al vanaf 1997 wil uitbreiden in La Vie en dat ook herhaalde malen kenbaar heeft gemaakt aan de verhuurder. Iedere keer als er een ruimte vrij kwam in La Vie heeft de Bijenkorf die erbij gehuurd. In het dossier heb ik een brief van juli 2007 aangetroffen waarin de wens van de Bijenkorf om steeds verder uit te breiden onder woorden is gebracht. Op de vraag of er al eerder een voornemen kenbaar is gemaakt om te vertrekken als we de ruimte van [appellante] en Toko Mitra er niet bij zouden kunnen krijgen moet ik het antwoord schuldig blijven; dat weet ik niet uit eigen wetenschap.
Voor zover mij bekend zijn er van de brief van 15 januari 2008 geen concepten uitgewisseld.
Welke concrete winkels er de afgelopen 10 jaar uit La Vie zijn weggegaan en welke ruimten de Bijenkorf vervolgens erbij is gaan huren, zou ik niet weten.
U toont mij drie tekeningen gedateerd 19 november 2007 waarin van de kelder, de parterre en de eerste etage de huidige verkoopruimte wordt aangegeven in blauw en de gewenste nieuwe verkoopruimte in rood. Die nieuwe verkoopruimte is telkens groter omdat we willen uitbreiden. Er zijn ook nog tekeningen met plannen voor een nieuwe gevel met een impressie van hoe het eruit moet komen te zien.
De Bijenkorf heeft ook het plan om een stukje van de openbare weg bij haar ruimte te betrekken. Daarvoor is natuurlijk een vergunning nodig, maar ik weet niet of die al is aangevraagd. Waarschijnlijk is voor de gevel ook een vergunning nodig, ook daarvan weet ik niet of die al is aangevraagd. Ik denk niet dat dat traject al is ingezet want we zijn nog niet zover dat we weten of we kunnen uitbreiden.
Bij de uitbreiding gaat het ons niet alleen om het aantal vierkante meters maar ook om het aanzicht, de gevel. Omdat de winkel van [appellante] ([winkelnaam]) nu aan de voorkant zit is voor het winkelend publiek niet zo duidelijk als door ons gewenst dat de Bijenkorf op die plek zit. Als [winkelnaam] zou vertrekken en wij hun gedeelte erbij zouden krijgen zou er een hele nieuwe gevel door ons worden gebouwd, waardoor veel duidelijker wordt dat de Bijenkorf op die plek zit.
De vraag wordt gesteld of wij zonder het vertrek van [winkelnaam] en Toko Mitra niet even goed zouden kunnen uitbreiden, want dan is er ook nog ongeveer zeventienhonderd vierkante meter uitbreiding mogelijk. Op zichzelf is het mogelijk intern te gaan verbouwen om die zeventienhonderd vierkante meter erbij te krijgen maar dat is een hele ingewikkelde en kostbare operatie, waar we bij voorkeur niet aan beginnen als nog niet duidelijk is of we de ruimten van [winkelnaam] en Toko Mitra erbij krijgen. Stel dat we die ruimten erbij zouden krijgen en we eerst die 1700 meter zouden hebben verbouwd dan zouden we opnieuw moeten gaan verbouwen. Wat verder een belangrijke rol speelt is dat de ruimte van [winkelnaam] zich op de parterre bevindt en dat is voor een warenhuis de belangrijkste etage. De gevel is voor een warenhuis ook buitengewoon belangrijk vanwege de uitstraling.
Als we de ruimte van [winkelnaam] er niet bij zouden kunnen krijgen dan willen wij de zeventien honderd vierkante meter waarvan zojuist sprake was, niet eens gaan verbouwen want dan ben je suboptimaal bezig. Dan gaan we liever naar een andere locatie uitzien. Zo’n verbouwing is buitengewoon kostbaar en ingrijpend en dat willen we in een keer goed doen. Die uitstraling waar ik het over heb is nu absoluut noodzakelijk in de concurrentieslag met de andere aanbieders. Er zijn verschillende nieuwe belangrijke concurrenten bijgekomen, in hetzelfde winkelgebied, zoals Sting, H&M, en Flagshipstores van Esprit en Mexx. Ook V&D heeft onlangs verbouwd en is ook een concurrent van ons. Tien jaar geleden was dat nog niet het geval en lag de situatie anders. Daarom hebben we in de afgelopen ruim tien jaar nog genoegen kunnen nemen met telkens een stukje ruimte erbij als er een huurder wegging, maar in de huidige concurrentieslag is het absoluut noodzakelijk, dat we met name de parterre en de overige ruimten erbij krijgen om de uitstraling naar buiten op niveau te brengen.
Wanneer precies de Bijenkorf tot het inzicht is gekomen dat men de ruimten van [winkelnaam] en Toko Mitra erbij wilde hebben weet ik niet exact. In 2007 is ons standpunt in ieder geval voor het eerst op papier gezet. Voor die tijd zijn er ook al contact geweest met [appellante] om te bezien of zij weg wilde gaan, maar de details daarover zijn mij nu niet bekend.
Ik was in de veronderstelling dat de Bijenkorf vanaf 1997 in Utrecht zit maar ik hoor nu zeggen dat dat al langer is. Dat sluit ik niet uit.
Die zeventienhonderd vierkante meter waar ik over sprak zit voor het grootste gedeelte intern (achter de schermen). U moet dan denken aan kantoorruimten en opslagruimten.
Op de vraag of aan de Bijenkorf ruimte van een of meer vertrekkende huurders in la Vie is aangeboden, die de Bijenkorf er niet bij heeft genomen, moet ik het antwoord schuldig blijven.
Over de situatie dat Toko Mitra wel zou moeten vertrekken en [winkelnaam] niet hebben we nog niet nagedacht. We zijn er tot nu toe vanuit gegaan dat in beide zaken de beslissing hetzelfde zal uitvallen en niet dat deze verschillend zal uitpakken.
Op de vraag of [winkelnaam] altijd op de begane grond heeft gezeten of elders moet ik het antwoord schuldig blijven. Ik ken de voorgeschiedenis van [winkelnaam] voor 1998 (begin van het contract) niet.
In de brief van 15 januari 2008 op bladzijde 3 een na laatste alinea staat dat de Bijenkorf in haar huidige huurcontract heeft bedongen dat zij na het eventuele vertrek van [appellante] als eerste en tegen gelijke condities die ruimte mag huren. Andere afspraken in dat kader zijn voor zover mij bekend niet gemaakt.
De inhoud van de onderhandelingen met [appellante] begin 2000 zijn mij niet precies bekend. Ik weet alleen dat wij er niet zijn uitgekomen. Ik ben zelf niet bij die onderhandelingen betrokken geweest, misschien was dat [C].
Voor zover mij bekend loopt het huidige huurcontract van de Bijenkorf tot februari 2013. Of de Bijenkorf het contract eenzijdig kan verlengen weet ik niet. Evenmin weet ik wanneer PMT het huurcontract kan beëindigen.
Over de huurprijs kan ik u evenmin iets vertellen, dus ook niet of die gunstig is. Ik weet niet wat de opzegtermijn is.
De Bijenkorf Utrecht is een belangrijke vestiging ook in vergelijking met de andere Bijenkorven. Op de vraag hoeveel mensen er werken is mijn antwoord vier- tot vijfhonderd, ik weet het niet precies.
De Bijenkorf zit net buiten het belangrijkste winkelgebied, de Bijenkorf grenst aan dat gebied, maar heeft zelf voldoende aantrekkingskracht om de loop er flink in te houden.
Om alle opties open te houden zijn we ook al aan het nadenken over een eventuele andere locatie, want zo’n verhuizing naar een andere locatie is een proces van jaren voorbereiding. Als [winkelnaam] en Toko Mitra in la Vie mogen blijven gaat de Bijenkorf zeker weg, maar betreffende eventuele andere locaties worden wel besprekingen gevoerd maar er zijn nog geen contracten gesloten; zover zijn we nog niet. Pas als zeker wordt dat zij mogen blijven zullen wij definitief beslissen dat we weggaan.
Eventuele alternatieven zijn het postkantoor en een gedeelte van V&D. ook zijn we nog benaderd door een ontwikkelaar die de Bijenkorf zou willen betrekken bij een nieuw te ontwikkelen plan. We hebben ook gekeken naar een pand schuin tegenover ons, maar die optie is afgestreept.
Of een van deze alternatieven beschikbaar is in 2013 weet ik niet zeker want we hebben nog geen contract zoals gezegd.
Zolang wij niets definitief weten willen wij zo laat mogelijk opzeggen. Als we eerder iets concreet weten zullen wij eerder opzeggen.
Initiatieven van de Bijenkorf en of PMT om met [winkelnaam] gesprekken te voeren over een beëindiging van de huurovereenkomst tegen 2013 zijn mij niet bekend.
Op vragen van mr. Flesseman antwoord ik het volgende:
Het is nog steeds het voornemen van de Bijenkorf om de nieuwe ingang te plaatsen op de plaats waar nu [appellante] zit, zoals ik in de brief van 15 januari 2008 schrijf op bladzijde 3.
De ruimte van [appellante] willen wij nog iets liever hebben dan die van Toko Mitra vanwege de plek op de begane grond en het aantal vierkante meters. Maar dat betekent niet dat we voor Toko Mitra minder belangstelling hebben.
Als we zeker weten dat we de ruimte van [winkelnaam] erbij kunnen krijgen gaan we zo snel mogelijk beginnen met de verbouwingsplannen”.
De getuige [C], financieel directeur van De Bijenkorf, heeft verklaard:
“Utrecht is een van de snelst groeiende gemeenten in Nederland. Vooral mensen met een wat hoger inkomen vormen de basis van deze groei. Wij omschrijven dit als de medium plus categorie. De concurrentie, zeker van speciaalzaken, is de laatste jaren toegenomen, zoals H&M, Esprit en Mexx. Tevens wijs ik op de plannen met Hoog Catherijne. De retail wordt daar versterkt en dus betekent dat extra concurrentie voor ons. Utrecht is het vierde filiaal qua winstgevendheid. Er zijn goede groeimogelijkheden waar we gebruik van moeten maken als we goede positie van het filiaal Utrecht willen behouden en versterken. In de omgeving van Utrecht wijs ik in dit verband op de uitbreiding van Amersfoort, Leidsche Rijn en Houten, dat zijn drie grote groeikernen. Kortom dit is een belangrijke vestiging. Het betekent dat als onze wens om het hele gebouw te huren geen doorgang kan vinden, wij zullen vertrekken. De alternatieven zijn het oude postkantoor, ook zijn we al benaderd door de herontwikkelaar van het gebied waar nu de Rabobank staat, deel van Hoog Catherijne. Er wordt ook een pand ontwikkeld tegenover ons op het Vredeburg, dat is iets onzekerder. Ook is er een mogelijkheid aan de overzijde in het pand van V&D. Dat is een wat minder voor de hand liggend alternatief, maar uitsluiten doe ik het niet.
Het huidige huurcontract van de Bijenkorf loopt tot april 2013. We moeten een jaar van te voren opzeggen. De verhuurder mag ons ook opzeggen. Wij mogen het contract verlengen, maar het is geen eenzijdige bevoegdheid aan onze kant.
Bij de vraag of een andere locatie interessant is, spelen uiteraard beschikbaarheid en aantrekkelijkheid een rol, hetzelfde geldt voor de kosten. Een element is natuurlijk ook de hoogte van de huurprijs van de oude en de eventuele nieuwe locatie. Wat naast de verhuiskosten ook een rol speelt is de omzetdruk. Die kosten heb je op een bestaande locatie en die heb je ook op een nieuwe locatie. Maar op een nieuwe locatie heb je het voordeel dat extra veel mensen afkomen op het nieuwe van de locatie en dat levert meer omzet op. Bij zo een beslissing kijk je als financieel directeur naar kasstromen en rendementspercentages en ook naar terugverdientijd, die wij in dit geval (van een wat grotere investering) op vier jaar houden. We vergelijken alvorens te beslissen beide locaties op deze punten. Op de vraag of de verhuiskosten een belangrijke rol spelen antwoord ik dat dit gaat om enkele honderden duizenden euro’s, maar dat die kosten op het geheel van de te beslissen financiële punten een wat minder belangrijke rol spelen.
Het belangrijkste aspect is misschien wel de passantenstroom, die is zeer belangrijk voor de omzet en dat aspect staat daarom bovenaan het lijstje waarover we beslissen. Er zijn bureaus die zich specialiseren in het berekenen van passantenstromen. Wij hebben verder geen externe adviseurs ingehuurd.
Het te investeren bedrag in een nieuwe locatie moet u zien in de orde van ruim tien miljoen euro.
Wij leggen onze te nemen beslissing voor aan de Raad van Bestuur van onze houdster-maatschappij Maxeda. Gelet op de omvang van de investering moet die Raad weer toestemming hebben van haar commissarissen.
Wij leggen aan de Raad van Bestuur een pakket voor waarin wij informatie geven over het verzorgingsgebied, de concurrentie, de uitbreidingsmogelijkheden binnen het bestaande pand, over de productgroepen die wij nu verkopen en in een groter pand extra zouden kunnen verkopen. We geven een sterkte/zwakte analyse van het huidige pand en van de alternatieven, zoals wat betreft de passantenstroom. Daar laten we een financiële berekening op los en we voegen nog een analyse aan de risico’s toe. Dit hele pakket van zo’n 30 a 40 pagina’s gaat naar de Raad van Bestuur. Dit pakket is in het geval van Utrecht gemaakt en ingestuurd en onze directie van de Bijenkorf is in januari of februari 2009 bij de Raad van Commissarissen geweest om het verder toe te lichten. In dit geval hebben we niet van het postkantoor en de eventuele anderen alternatieve locaties een heel gedetailleerde kostenanalyse gepresenteerd, maar wel gegevens over de omzetaantrekkelijkheid (vooral van belang in dit geval zijn de passantenstromen). De marktconformiteit van de huurprijzen spelen ook een rol, die kun je navragen bij een expert, makelaar. Onderdeel van de presentatie is ook het geven van inzicht in de operationele kosten. Dat inzicht kunnen we geven, zonader al te veel in detail te hoeven treden, op grond van onze ervaring.
Wij hebben mondeling toestemming van Maxeda voor uitbreiding in het bestaande pand. Het bestaande pand is tenslotte een van de bestaande mogelijkheden. Maxeda heeft die toestemming gegeven onder voorbehoud dat [winkelnaam] en Toko Mitra eruit gaan, en zoniet dan gaat het feest niet door. Maxeda steunt Magazijn de Bijenkorf in haar uitgangspunt dat als [appellante] en Toko Mitra het pand niet verlaten de Bijenkorf naar elders vertrekt. Dat geldt zowel voor de Raad van Bestuur als de Commissarissen. Ook is er nog een ander punt dat een rol speelt. De Bijenkorf moet het met de verhuurder wel eens kunnen worden over de huurprijs als [winkelnaam] en Toko Mitra eruit zijn. Wat de Bijenkorf betreft is dit een onherroepelijk besluit. Of een en ander op papier is gesteld weet ik niet. In de vergadering van januari of februari is zover ik weet niets vastgelegd.
Zonder al te veel details te weten over de alternatieven locaties kun je toch heel goed beslissen, want de omzetaantrekkelijkheid kun je uitrekenen, de huurniveaus zijn redelijk bekend en de opleveringsniveaus zijn ook bekend. Met opleveringsniveaus bedoel ik dingen zoals sprinklerinstallaties, wanden, vloeren etc. We hebben contact opgenomen met de NHB, het ontwikkelingsbedrijf van de Rabobank.
In de Raad van Commissarissen heb ik gesproken met de voltallige Raad van Commissarissen en met de Raad van Bestuur op het ene lid na dat alleen gaat over de doe het zelf zaken.
In de acht jaar dat ik deze functie vervul zijn er geen andere huurders uit La Vie vertrokken. Op de vraag of de Bijenkorf zich niet tevreden kan stellen met de uitbreiding achter de schermen geef ik het antwoord dat het suboptimaal is. Voor het overige kan ik er niets zinnigs over zeggen. Onze verhuisplannen of uitbreidingsplannen spelen circa een jaar of drie. We hebben ons plan toen ook meteen bekend gemaakt aan de verhuurder.
We zijn op dit moment in onderhandeling over de huurprijs van het hele pand.
De ruimte van [winkelnaam] is voor ons zeer belangrijk. [winkelnaam] zit op de beste locatie van het pand”.
De getuige [D], CEO van De Bijenkorf, heeft verklaard:
“Ik ben sinds drie jaar CEO. Het is juist dat Maxeda als houdstermaatschappij goedkeuring moet verlenen voor onze Utrechtse plannen. De investeringen die wij willen plegen zijn van zodanig hoog niveau dat het niet zonder die toestemming kan. Maxeda heeft goedkeuring gegeven onder voorbehoud. Een daarvan was: zijn er andere mogelijkheden, zijn die mogelijkheden niet goedkoper. Een ander voorbehoud ziet ook daarop dat wij het gehele pand in gebruik moeten kunnen nemen, zodat [winkelnaam] en Toko Mitra eruit moeten. Het bestuur van Maxeda heeft ons plan dat wij willen uitbreiden in Utrecht mits Toko Mitra en [winkelnaam] vertrekken overgenomen, dit naar aanleiding van ons investeringsplan.
Utrecht is een van de snelst groeiende gemeenten van Nederland. Wij hebben als Bijenkorf een masterplan gemaakt waarbij we heel Nederland onder de loep hebben genomen om te kijken of uitbreiding gewenst is. Wat Utrecht betreft hebben we nu ongeveer 7000 vierkante meter en we hebben uitgerekend dat we van 15.000 tot 20.000 vierkante meter kunnen hebben. Bovendien voelen we de hete adem van de concurrentie in de nek, dus we hebben haast. Daar komt ook bij dat we twee jaar van te voren de huur op moeten zeggen, al weet ik die twee jaar niet helemaal zeker. Wij kunnen verlengen maar dat is geen eenzijdige bevoegdheid, de verhuurder mag ook opzeggen.
Bij de vraag of een andere locatie interessant is of dat we blijven, spelen verschillende dingen een rol. Een parkeergelegenheid is belangrijk, looproutes van passanten zijn belangrijk, verder moeten we absoluut in het centrum zitten. Het huidige gebouw zit aan de rand van het centrale winkelgebied. Als [winkelnaam] en Toko Mitra eruit zouden gaan, wordt het voor ons aantrekkelijker omdat wij dan hun ruimten in gebruik gaan nemen en gaan verbouwen. Vooral op de begane grond zal dat een vergroting van de aantrekkelijkheid opleveren.
Bij onze besluitvorming spelen altijd een aantal dingen een rol, je wilt de minste huur per vierkante meter betalen, je wilt een grote passantenstroom, je wilt een ideale ligging, je wilt de beste bouwkundige indeling, je wilt een goed parking etc. Als zich een locatie voordoet die aan deze ideale eisen voldoet, vertrekken we, maar die heeft zich nog niet voorgedaan.
De 15000 tot 20 000 vierkante meter waarover ik sprak, zijn in La Vie na vertrek van [winkelnaam] en Toko Mitra, te realiseren. Als die twee zouden vertrekken en wij hun ruimte erbij zouden krijgen, zit je op 11.700 vierkante meter. In een later stadium zouden we er nog een hele verdieping op kunnen bouwen, technisch een lastige kwestie maar niet uitgesloten. Op dit moment is de beste optie die bijna 12.000 vierkante meter. Ik kan niet zeggen of andere locaties op dit moment aantrekkelijker zijn, dat kun je pas zeggen aan het einde van de onderhandelingsrit, afgezet tegen de beslissing om wel of niet te blijven in La Vie.
Om die 11.700 vierkante meter te bereiken, moeten Toko Mitra en [winkelnaam] eruit en moet kantoorruimte erbij worden betrokken. Daarmee bedoel ik onze eigen kantoren, wat ik samenvat als ‘achter de schermen’. Op de vraag of er ook nog andere huurders in het gebouw zitten met kantoorruimte moet ik u het antwoord schuldig blijven. Dat weet ik niet. Het is zeker dat wij vertrekken uit La Vie als Toko Mitra en [winkelnaam] niet vertrekken. Wij doen geen investeringen meer in dit gebouw voordat we zeker weten dat zij eruit gaan.
Als zich een andere mogelijkheid zou voordoen elders, die geheel volgens onze wensen is uitonderhandeld sluit ik niet uit dat we daar naartoe verhuizen, maar die situatie dat wij al zover zijn om dergelijke beslissingen te nemen doet zich nog niet voor. Ik wijs erop dat de verhuurder ook nog ons op kan zeggen als hij een interessantere partij vindt in onze plaats.
Drie jaar geleden toen ik aantrad heb ik een kennismakingsgesprek met de eigenaar gevoerd, toen heb ik onze uitbreidingsplannen aan de orde gesteld. Ik heb ook de hoogte van de huur aan de orde gesteld en gevraagd of daar niet wat vanaf kon. Toen al speelden onze uitbreidingsplannen waarover ik eerder in deze verklaring heb gesproken. Toen is ook aan de orde geweest dat wij de ruimte van Toko Mitra en [winkelnaam] erbij wilde hebben. Ik bevestig dat iedere keer als er een ruimte vrij kwam in La Vie, de Bijenkorf die erbij heeft gehuurd.
De ruimten van Toko Mitra en [winkelnaam] zijn voor onze plannen onmisbaar. Het onderbrengen van [appellante] in de Bijenkorf is geen optie. Wij verkopen bijvoorbeeld beide het merk Hugo Boss en wij verkopen onze eigen merken”.
Uit de verklaring van de getuige [C], financieel directeur van De Bijenkorf, volgt dat de te nemen beslissing over het te investeren bedrag in een nieuwe locatie ter goedkeuring is voorgelegd aan de raad van bestuur van Maxeda, de moedermaatschappij van De Bijenkorf; deze moest op zijn beurt toestemming hebben van de raad van commissarissen. De directie van De Bijenkorf heeft in een presentatie in januari of februari 2009 haar plannen toegelicht. Maxeda heeft de gevraagde toestemming gegeven onder voorwaarde dat [winkelnaam] (= [appellante]) en Toko Mitra eruit gaan, “en zo niet dan gaat het feest niet door”, aldus de getuige. De raad van bestuur en de raad van commissarissen van Maxeda steunen volgens de getuige De Bijenkorf in haar uitgangspunt dat, als [appellante] en Toko Mitra het pand niet verlaten, De Bijenkorf naar elders vertrekt.
De getuige [D], CEO van De Bijenkorf, bevestigt deze verklaring. Maxeda heeft toestemming gegeven onder voorbehoud. Een daarvan is: zijn er andere, goedkopere, mogelijkheden; een ander voorbehoud ziet daarop dat De Bijenkorf het gehele pand in gebruik moet kunnen nemen, zodat [winkelnaam] ([appellante]) en Toko Mitra eruit moeten, aldus de getuige. Toko Mitra is een andere huurder in het pand.
[appellante] heeft zich in die procedure op het standpunt gesteld dat, nu de leden van de raden van bestuur en commissarissen uiteindelijk een eventueel besluit om De Bijenkorf te Utrecht te verhuizen moeten goedkeuren zij al deze leden en commissarissen als getuigen wil horen. Zij vraagt zich namelijk af of die goedkeuring is verleend en zo ja onder welke voorwaarden.
3.4 De raadsheer-commissaris heeft dit verzoek afgewezen bij beschikking van 7 augustus 2009. [appellante] , aldus de raadsheer-commissaris, ziet eraan voorbij dat de getuigen [C] en [D] reeds hebben verklaard dat Maxeda de gevraagde goedkeuring aan De Bijenkorf heeft verleend, onder de door hen genoemde voorwaarden. Voorts is van belang dat de beslissing om al dan niet te verhuizen niet door Maxeda wordt genomen, maar door De Bijenkorf, waaraan niet afdoet dat De Bijenkorf voor de financiën niet zonder toestemming van Maxeda kan, een toestemming die overigens is verleend onder voorwaarde dat [appellante] en Toko Mitra vertrekken. Daaraan kan worden toegevoegd dat verzoekster niet stelt dat aan het waarheidsgehalte van de verklaringen van de getuigen [C] en [D] getwijfeld moet worden.
[appellante] maakt, gelet daarop, niet duidelijk welk belang zij heeft bij het horen van de leden van de Raad van bestuur en Raad van commissarissen omtrent feiten en/of omstandigheden betreffende de wijze van totstandkoming van de verklaring van C.M.M. [A] in haar brief van 15 januari 2008 en betreffende de inhoud van deze verklaring en de hieraan te verbinden conclusies, aldus de raadsheer-commissaris.
De raadsheer-commissaris bij de afwijzing van het verzoek mede in aanmerking genomen dat, indien nodig, ook in de hoofdprocedure nog getuigen kunnen worden gehoord. Het voorlopig getuigenverhoor is daarop gesloten.
3.5 [appellante] voert ter ondersteuning van haar incidentele vordering aan dat zij zonder kennis van de gevraagde stukken niet kan beoordelen of De Bijenkorf zal gaan opzeggen of eventueel een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten en dat zij daarom niet kan beoordelen of PMT belang heeft bij haar vordering.
3.6 Het hof is van oordeel dat uit de verklaringen van de getuigen [A], [C] en [D], in onderling verband en samenhang bezien, volgt dat Maxeda goedkeuring heeft verleend aan het plan tot uitbreiding in La Vie, op voorwaarde dat [appellante] en Toko Mitra vertrekken, en dat De Bijenkorf naar elders vertrekt als de ruimten van [appellante] en Toko Mitra niet ter beschikking komen. Uit de verklaring van de getuige [C] volgt dat De Bijenkorf het met PMT eens moet kunnen worden over de huurprijs als [appellante] en Toko Mitra eruit zijn; “op dit moment”(de verklaring is afgelegd op 11 mei 2009) is De Bijenkorf in onderhandeling over de huurprijs van het hele pand, aldus de getuige. Vooralsnog is gelet op deze verklaring niet aannemelijk dat De Bijenkorf een huurovereenkomst heeft gesloten voor de periode na de huidige huurovereenkomst.
Het hof ziet niet in welk rechtmatig belang [appellante] onder deze omstandigheden kan hebben bij de gevraagde stukken. Daarbij komt dat het belang van een behoorlijke rechtspleging ook zonder verschaffing van de gevraagde stukken is gewaarborgd, nu bewijs van de desbetreffende feiten ook langs andere weg, bijvoorbeeld door getuigenbewijs in de hoofdzaak, kan worden verkregen. Bovendien kan het hof altijd nog om openheid van zaken vragen, voor zover de stellingen van partijen daartoe aanleiding geven.
3.7 [appellante] doet voorts een beroep op artikel 22 Rv Pro. Dit artikel geeft de rechter de bevoegdheid in alle gevallen en in elke stand van de procedure partijen of een van hen te bevelen bepaalde stellingen toe te lichten of bepaalde, op de zaak betrekking hebbende bescheiden over te leggen.
Het hof ziet in deze stand van de procedure geen aanleiding een dergelijk bevel te geven. Alleen [appellante] heeft in hoger beroep in de hoofdzaak haar standpunt toegelicht. PMT heeft nog geen memorie van antwoord genomen. Daarom laat zich in dit stadium nog niet beoordelen of een dergelijk bevel noodzakelijk is.
3.8 Het hof zal de vordering afwijzen en [appellante] als in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het incident veroordelen.
4. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep
in het incident:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [appellante] in de kosten aan de zijde van PMT gevallen en tot deze uitspraak begroot op € 894,- aan salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
in de hoofdzaak:
- verwijst de zaak naar de roldatum 15 december 2009 voor het nemen van een memorie van antwoord door PMT;
- houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, I.A. Katz-Soeterboek en H. van Loo en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2009.