Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Huurster],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. M.A.H.H. Ceelen, gevestigd te Rotterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEVERWIJKSE BAZAAR B.V.,
gevestigd te Beverwijk,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. C.P.A.T.van Goethem, gevestigd te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [huurster] en de Beverwijkse Bazaar genoemd.
1.1 Bij dagvaarding van 7 januari 2009 is [huurster] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, verder te noemen de kantonrechter, van 8 oktober 2008 in deze zaak onder nummer 388002/CV EXPL 08-7107 gewezen tussen de Beverwijkse Bazaar als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en –onder meer- [huurster] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.2 [Huurster] heeft van grieven gediend en daarbij bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, de door de Beverwijkse Bazaar in conventie ingediende vorderingen zal afwijzen en de door [huurster] in reconventie ingediende vorderingen zal toewijzen, met dien verstande dat de door haar gevorderde schadevergoeding € 36.845,60 bedraagt, met veroordeling van de Beverwijkse Bazaar in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3 Daarop heeft de Beverwijkse Bazaar geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van [huurster], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van -naar het hof begrijpt- het hoger beroep, met veroordeling van [huurster] in de wettelijke rente over de door de kantonrechter geconstateerde huurachterstand.
1.4 Ten slotte heeft de Beverwijkse Bazaar de stukken van beide instanties overgelegd en arrest gevraagd.
2. Grieven
[Huurster] heeft vier grieven aangevoerd, waarvoor wordt verwezen naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” onder a tot en met m, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten, waarbij [huurster] van de Beverwijkse Bazaar een unit (Unit 30009 in Hal 30) huurt in het door de Beverwijkse Bazaar op het marktcomplex ‘ Beverwijkse Bazaar’ geëxploiteerde ‘China Town Holland’ voor de periode van 23 april 2007 tot 4 december 2011. Het gehuurde is bestemd voor horeca.
De schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst houdt onder meer in: “(...) China Town Holland is geopend en de marktactiviteiten vinden plaats op alle woensdagen, donderdagen, vrijdagen, zaterdagen en zondagen. (...) Verhuurder kan de openingstijden en op- en afbouwtijden wijzigen (...)”.
De overeengekomen huurprijs bedraagt, kortingen over de beginperiode daargelaten, € 2.764,80 per vier weken. Daarnaast dient de huurder aan de verhuurder voorschotten te betalen in verband met servicekosten, terrasservice en het verbruik van gas en elektra.
De omzetten van de units in China Town zijn veel minder hoog dan verwacht.
Sinds 26 juli 2007 zijn de units alleen verplicht geopend op zaterdag en zondag en is de Beverwijkse Bazaar alleen huur voor die dagen in rekening gaan brengen. Daarnaast mogen de units ook op vrijdag geopend zijn. Op de andere dagen van de week is China Town gesloten.
[Huurster] heeft niet alle overeengekomen betalingen voldaan.
4.2 De kantonrechter heeft op vordering van de Beverwijkse Bazaar de huurovereenkomst ontbonden en [huurster] veroordeeld om de gehuurde unit te ontruimen en te verlaten en aan de Beverwijkse Bazaar te betalen een bedrag van € 17.315,-- aan achterstallige huur c.a., te vermeerderen met rente en de somma van € 1.575,71 per vier weken vanaf periode 10-2008 totdat het gehuurde is ontruimd.
De reconventionele vordering van [huurster] tot verlaging van de huurprijs en tot schadevergoeding heeft de kantonrechter afgewezen.
4.3 De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In die grieven klaagt [huurster] erover dat de kantonrechter in zijn overwegingen niet heeft betrokken dat de Beverwijkse Bazaar haar voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst misleidende informatie heeft verstrekt aangaande het aantal reeds verhuurde units en dat de Beverwijkse Bazaar haar verplichtingen ten aanzien van het ontplooien van promotieactiviteiten van China Town niet is nagekomen.
Volgens [huurster] heeft de Beverwijkse Bazaar haar gezegd dat 80% a 90% van de units verhuurd was, terwijl uit een artikel in het Noord-Hollands Dagblad d.d. 19 juli 2007 blijkt dat toen minstens een kwart nog steeds niet was verhuurd. Daarnaast verwijt [huurster] de Beverwijkse Bazaar te hebben toegezegd ‘stevig’ te zullen adverteren en dat niet te hebben gedaan en nalatig te zijn geweest bij het aanpassen van verlichting, terrasverwarming, het bieden van amusement voor bezoekers en de toegezegde komst van ‘de Beauty & Body Bazaar’.
4.4 Partijen zijn het niet eens over de juistheid van de feitelijke grondslag van de grieven. Die kan in het midden blijven, want ook uitgaande van de versie van [huurster] dienen deze grieven te worden verworpen.
[Huurster] heeft niet de (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst, noch de vernietigbaarheid daarvan ingeroepen, wegens –kort gezegd- wanprestatie van de Beverwijkse Bazaar c.q. dwaling bij [huurster]. [Huurster] heeft evenmin een beroep gedaan op het opschortingsrecht. Reeds daarom is zij tot nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichting gehouden.
Los daarvan merkt het hof het volgende op. Ook uit de eigen stellingen van [huurster] volgt niet dat de mededelingen van de Beverwijkse Bazaar omtrent het aantal verhuurde units wezenlijk onjuist en dus misleidend waren. Ten aanzien van de door de Beverwijkse Bazaar bestreden verwijten van wanprestatie heeft [huurster] geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan.
4.5 Grief 3 heeft betrekking op de hoogte van de huur(achterstand).
Partijen zijn het er op zichzelf over eens dat de omstandigheid dat China Town minder dagen geopend was dan in de huurovereenkomst was voorzien, moest leiden tot een lagere huurprijs.
De kantonrechter heeft in zijn beoordeling van de huurprijs en de ontstane betalingsachterstand verdisconteerd, in navolging van de stellingname van de Beverwijkse Bazaar, dat de meeste inkomsten op zaterdag en zondag worden gegenereerd.
[Huurster] stelt dat de huurprijs met drievijfde had moeten worden verminderd omdat de openstelling is teruggebracht van vijf naar twee dagen per week. Verder betwist [huurster] dat zij in de weekenden meer verdiende dan op doordeweekse dagen.
4.6 Het hof kan [huurster] hierin niet volgen. In de eerste plaats omdat [huurster] er ten onrechte vanuit gaat dat het gehuurde vanaf 26 juli 2007 maar twee dagen per week kon worden geëxploiteerd. Zij miskent dat zij –desgewenst- haar zaak ook op vrijdag mocht openen, hetgeen de kantonrechter heeft vastgesteld en door haar niet is weersproken. Verder acht het hof het evident dat China Town op weekenddagen meer bezoekers trekt dan op doordeweekse dagen. Het is redelijk om met die omstandigheid rekening te houden, zoals de kantonrechter heeft gedaan.
4.7 In de grief heeft [huurster] verder aangevoerd dat de verminderde openstelling ertoe moet leiden dat de voorschotbedragen voor servicekosten, terraskosten en gas/elektra dienovereenkomstig worden verminderd.
De terrasvergoeding en de servicekosten betreffen overheadkosten, die derhalve geen verband houden met het aantal dagen dat het gehuurde is geopend. Het als gevolg van de beperkte openstelling verminderde verbruik van gas en elektra wordt in de eindafrekening verdisconteerd. In zoverre heeft [huurster] thans geen belang bij (nadere) aanpassing van het voorschotbedrag.
4.8 Nu [huurster] overigens geen kanttekeningen heeft geplaatst bij de wijze waarop de kantonrechter de huurprijs heeft beoordeeld en de betalingsachterstand heeft berekend, zal daarvan verder worden uitgegaan.
De grief faalt derhalve.
4.9 In grief 4 klaagt [huurster] erover dat de kantonrechter de in reconventie gevorderde schadevergoeding heeft afgewezen.
4.10 [Huurster] legt aan haar vordering mede ten grondslag hetgeen is weergegeven in rechtsoverweging 4.3. In zoverre faalt de grief op de in overweging 4.4 vermelde gronden.
4.11 Verder heeft [huurster] in dit verband aangevoerd dat de Beverwijkse Bazaar heeft erkend dat “veel fouten en blunders zijn gemaakt en dat zij veel (Chinese) ondernemers van zich heeft vervreemd met onbeleefd, zelfs horkerig gedrag”. Omdat [huurster] niet heeft onderbouwd dat dit gedrag tegenover haar als een tekortkoming dient te worden aangemerkt, noch dat zij daardoor schade heeft geleden, faalt ook dit onderdeel van de grief.
4.12 Tenslotte heeft [huurster] in dit verband aangevoerd dat zij de huurovereenkomst is aangegaan in de overtuiging dat zij haar onderneming gedurende vijf dagen per week kon gaan exploiteren, terwijl de Beverwijkse Bazaar dat aantal dagen na een paar maanden heeft teruggebracht tot twee. Zoals hiervoor overwogen, is de grief feitelijk niet juist omdat het aantal dagen is teruggebracht tot drie. De grief faalt voorts omdat de huurovereenkomst de verhuurder ruimte laat om de openstelling van China Town te wijzigen en gesteld noch gebleken is dat [huurster] tegen de door de Beverwijkse Bazaar veranderde openstelling bezwaar heeft gemaakt.
4.13 Op grond van het bovenstaande dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd.
4.14 De Beverwijkse Bazaar heeft bij memorie van antwoord gevorderd dat [huurster] zal worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de door de kantonrechter geconstateerde huurachterstand. Bij die vordering heeft de Beverwijkse Bazaar geen belang, omdat die in het vonnis waarvan beroep reeds is toegewezen en dat vonnis wordt bekrachtigd.
4.15 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [huurster] worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurster] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de Beverwijkse Bazaar gevallen op € 254,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het door de Beverwijkse Bazaar in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.J.H. Schrage en P.J. Duinkerken in het openbaar uitgesproken op 3 november 2009 door de rolraadsheer.