Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaken van
met zaaknummer 106.007.377/01:
1. [O],
2. [K],
3. [M],
4. [K],
5. [Z],
6. [J],
7. [J],
8. [K],
9. [A] en [A],
10. [H],
11. [R],
12. [A],
13. [K],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. A. Heijder te Amsterdam,
t e g e n
1. de vereniging WONINGBOUWVERENIGING HET OOSTEN,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat: mr. D.M.S. Gribling te Amsterdam,
2. de GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
advocaat: mr. A.M. Vreeswijk te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDEN, en,
met zaaknummer 106.006.961/02:
de vereniging WONINGBOUWVERENIGING HET OOSTEN,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. D.M.S. Gribling te Amsterdam,
t e g e n
1. [O],
2. [K],
3. [M],
4. [K],
5. [Z],
6. [J],
7. [J],
8. [K],
9. [A] en [A],
10. [H],
11. [R],
advocaat: mr. A. Heijder te Amsterdam,
12. [A] ,
13. [K],
niet verschenen,
GEÏNTIMEERDEN.
1. De gedingen in hoger beroep
De partijen worden hierna [O. c.s.], Het Oosten en de Gemeente genoemd.
In de zaak met zaaknummer 106.007.377/01:
[O. c.s.] zijn bij dagvaarding van 10 mei 2007 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam van 27 september 2006 en 14 februari 2007, gevolgd door een herstelvonnis van 14 maart 2007, onder zaaknummer/rolnummer 314813 / HA ZA 05-1292 gewezen tussen hen als eisers en Het Oosten en de Gemeente als gedaagden.
[O. c.s.] hebben zeven grieven voorgesteld, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal vernietigen en, zo verstaat het hof, primair voor recht zal verklaren dat de bedingen die onderwerp van het geschil zijn, nietig, dan wel vernietigbaar zijn en dat de nietigheid daarvan terecht door [O. c.s.] is ingeroepen, en subsidiair zal bepalen dat de bedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, met veroordeling van Het Oosten en de Gemeente in de kosten van beide instanties.
De Gemeente en Het Oosten hebben ieder afzonderlijk geantwoord - Het Oosten onder overlegging van bescheiden -, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [O. c.s.] in de kosten van het hoger beroep respectievelijk beide instanties.
In de zaak met zaaknummer 106.006.961/02:
Het Oosten is bij dagvaarding van 10 mei 2007 in hoger beroep gekomen tegen eerder genoemde vonnissen van de rechtbank te Amsterdam. Zij heeft veertien grieven voorgesteld, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van geïntimeerden sub 1, 2, 3, 5, 9, 10 en 11, zal afwijzen en voor recht zal verklaren dat aan het Oosten jegens hen een beroep toekomt op het in de koop-/aannemingsovereenkomsten en leveringsakten als kettingbeding opgelegde antispeculatiebeding, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [O. c.s.] in de kosten van beide instanties.
[O. c.s.], met uitzondering van [A] en [K], hebben geantwoord, een productie in het geding gebracht, bewijs aangeboden en - naar het hof verstaat - geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen.
Ten slotte is in beide zaken arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis van 27 september 2006 onder 2.2 tot en met 2.11 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met feiten die het hof heeft vastgesteld, behelzen deze het volgende.
2.2.1 Vanaf 1991 heeft de Gemeente in besluitvorming en in de uitvoering daarvan zich bezig gehouden met de verbetering van het gebied Mercatorplein en omgeving, met als doel de kwaliteit daarvan te verbeteren en de toekomstwaarde te vergroten. Ten behoeve van dit project zijn door de Gemeente investeringen gedaan, die in totaal ongeveer ƒ 142.000.000,- beliepen. Ter uitvoering van het project heeft de Gemeente samenwerkingsovereenkomsten gesloten, onder andere met Het Oosten, die de woningverbetering of nieuwbouw van het project Noordwand Mercatorplein op zich heeft genomen en daarin bijna ƒ 9.000.000,- heeft geïnvesteerd. In verband met dit alles heeft de Gemeente heeft bij akte van 3 juli 1996 de desbetreffende grond inclusief opstallen in erfpacht uitgegeven aan Het Oosten.
2.2.2 In artikel B.6. van de erfpachtakte tussen de Gemeente en Het Oosten staat, zakelijk weergegeven, dat Het Oosten verplicht is het erfpachtrecht en het op het terrein gebouwde te splitsen in appartementsrechten, waarbij ten aanzien van de appartementsrechten die een premiekoopwoning omvatten de gemeentelijke goedkeuring voor die splitsing geacht wordt te zijn verleend met toepasselijk verklaring van de volgende bepaling:
“a. gedurende een periode van tien jaar na de datum van ingang van het erfpachtrecht mag de appartementsgerechtigde zijn tot woning bestemde appartement slechts voor zelfbewoning gebruiken;
b. gedurende de onder a vermelde periode is de appartementsgerechtigde verplicht, indien hij tot verkoop van zijn appartement wenst over te gaan de Stedelijke Woningdienst Amsterdam als bemiddelaar bij deze verkoop te aanvaarden; (…)
c. de onder b bedoelde verkoop zal plaatsvinden tegen een koopsom welke niet hoger is dan de werkelijke stichtingskosten van het desbetreffende appartement, vermenigvuldigd met het BDB-indexcijfer (hof: BDB staat voor: Bureau Documentatie Bouwwezen te Rotterdam) dat zal gelden op de eerste van de maand waarin het onder b bedoelde verzoek aan de gemeente plaatsvindt en gedeeld door het BDB-index dat gold op de eerste van de maand, volgend op het tijdstip dat het appartement werd voltooid;
(…)
g. de onder b bedoelde verkoop zal tegen een hogere waarde dan de onder c aangegeven koopsom mogen plaatsvinden, indien aan of in het desbetreffende appartement naar het oordeel van de onder b bedoelde bemiddelaar, reële en tevens waardevermeerderende bouwkundige verbeteringen zijn aangebracht, ontstaan door uitgevoerde werken waarvoor een bouwvergunning is afgegeven; (…)”
De bepaling sub g bevat verder onder andere nog een voorschrift over de berekening van de waardevermeerdering. De bepaling onder i bevat een mogelijkheid voor de appartementseigenaar om ingeval van vervreemding van het appartementsrecht boven de berekende koopsom een vergoeding te bedingen voor voorzieningen die, na het gereedkomen van het appartement, daarin, -op of -aan zijn aangebracht waarvan de waarde in die koopsom niet tot uitdrukking komt. Ter bepaling van die vergoeding zal een door het stadsdeel De Baarsjes aangewezen taxateur bindend advies uitbrengen.
Onder j, k en l is het volgende opgenomen:
“j. de bemiddelaar toetst, of de aanstaande koper economisch gebonden is aan de gemeente Amsterdam (met economisch gebondenen worden gelijkgesteld degenen die een huurwoning in Amsterdam leeg achterlaten) en /of in de voorafgaande twee jaar volgens het bevolkingsregister in Amsterdam ingeschreven staat;
k. de bemiddelaar zal ten behoeve van de koper een woonvergunning aanvragen bij de afdeling Herhuisvesting en daarbij tevens aangeven dat de betrokkene getoetst is aan de erfpachtvoorwaarden; de afdeling Herhuisvesting zal vervolgens een woonvergunning casu quo een principeverklaring afgeven;
l. de appartementsgerechtigde is verplicht aan de Stedelijke Woningdienst Amsterdam voor de bemiddeling ter uitvoering van de bijzondere bepalingen van deze overeenkomst een vergoeding te betalen, die één promille bedraagt van de onder c bedoelde maximale koopsom.”
De hierboven weergegeven bepalingen onder B.6. zullen hierna worden aangeduid als het gemeentelijke beding. Het beding had een looptijd tot 16 april dan wel 16 mei 2005.
2.2.3 [O. c.s.] (met uitzondering van [Z] en [R], die in 2002 respectievelijk 2000 van derden hebben gekocht en geleverd gekregen) hebben in 1996 ieder voor zich van Het Oosten een appartementsrecht gekocht en geleverd gekregen. In de leveringsaktes is, doorgaans in artikel A.3. sub 6, het gemeentelijk beding opgenomen, met daaraan gekoppeld een kettingbeding ten behoeve van de Gemeente. Blijkens artikel D van iedere leveringsakte hebben [O. c.s.] (en daaronder worden in het vervolg in voorkomende gevallen ook de rechtsvoorgangers van [Z] en [R] verstaan) ieder voor zich verklaard uitdrukkelijk de lasten en beperkingen onder A bedoeld te aanvaarden. Artikel 7 van de leveringsakten dat ziet op “Verkoopplicht en kettingbeding” luidt aldus:
“a. Koper is verplicht, indien hij tot vervreemding van het verkochte wenst over te gaan en het recht tot bemiddeling van de Stedelijke Woningdienst Amsterdam zoals opgenomen in de hiervoor aangehaalde akte van uitgifte in erfpacht geen effect sorteert, het verkochte te koop aan te bieden aan Woningbouwvereniging Het Oosten. De koper dient Woningbouwvereniging Het Oosten bij aangetekend schrijven van zijn voornemen tot verkoop kennis te geven. (…)
b. Laatstbedoelde verkoop zal plaatsvinden tegen een koopsom gelijk aan de oorspronkelijke – in de koop-/aannemings overeenkomst vermelde - koop-/aanneemsom vermenigvuldigd met het BDB-indexcijfer dat zal gelden op de eerste van de maand waarin de onder a bedoelde mededeling aan Woningbouwvereniging Het Oosten plaatsvindt en gedeeld door het BDB-indexcijfer dat gold op de eerste van de maand volgend op het tijdstip dat het appartement werd voltooid. (…) Op deze bepaling zijn tevens van toepassing, mutatis mutandis, de hiervoor aangehaalde bijzondere bepalingen uitgifte in erfpacht onder 6 sub d, g en i, waarbij voor “de onder b bedoelde bemiddelaar dient te worden gelezen: Woningbouwvereniging Het Oosten en voor “Stadsdeel De Baarsjes”: Woningbouwvereniging Het Oosten en koper gezamenlijk.
c. (…)
d. De uit het onderhavige artikel voor Woningbouwvereniging Het Oosten voorvloeiende rechten eindigen op één januari tweeduizend zestien (…).
e. Alle verplichtingen in dit artikel 7 sub a tot en met e worden door partijen bij deze als kettingbeding vastgelegd en aanvaard. Mitsdien is, bij vervreemding van het verkochte vóór zestien mei tweeduizend vijf aan een ander dan Woningbouwvereniging Het Oosten, koper, diens rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel en andere gebruiksgerechtigden met betrekking tot het verkochte verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het verkochte of enig deel daarvan wordt overgedragen in economisch of juridische zin, of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van Woningbouwvereniging Het Oosten te bedingen en op te leggen, te constateren dat de nieuwe verkrijger of gebruiksgerechtigde deze op zich neemt en ten behoeve van Woningbouwvereniging Het Oosten in deze te aanvaarden, zullende degene die zulks verzuimt te doen opnemen, op te leggen, te constateren of te aanvaarden uit enkele hoofde van dat verzuim ten behoeve van Woningbouwvereniging Het Oosten een zonder ingebrekestelling terstond opeisbare boete verbeuren van vijftigduizend gulden (ƒ 50.000,-) (…).” [opmerking hof: het bedrag van de boete varieert in de diverse akten van ƒ 10.000,- tot ƒ 50.000,-]
De hierboven weergegeven bepalingen onder artikel 7 van de leveringsakten zullen hierna worden aangeduid als het beding van Het Oosten.
3. Beoordeling
3.1. De rechtbank heeft in de bestreden vonnissen, samengevat, geoordeeld dat het gemeentelijk beding noch het beding van Het Oosten nietig is omdat geen sprake is van strijd met de Huisvestingswet. Zij zijn als onderdeel van algemene voorwaarden, die de Gemeente respectievelijk Het Oosten hanteren, niet onredelijk bezwarend en derhalve niet vernietigbaar. Ten aanzien van het gemeentelijk beding heeft de rechtbank voorts geoordeeld dat evenmin gezegd kan worden dat toepassing van dit beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De vorderingen van [O. c.s.] tegen de Gemeente zijn alle afgewezen met veroordeling van [O. c.s.] in de proceskosten. Ten aanzien van het beding van Het Oosten heeft de rechtbank per eiser onderzocht of toepassing van dit beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, gelet op de persoonlijke omstandigheden van iedere eiser afzonderlijk. De rechtbank heeft vervolgens voor recht verklaard dat aan Het Oosten geen beroep meer toekomt op haar beding als opgenomen in artikel 7 van de respectievelijke akten van levering opgemaakt tussen haar en thans (in de zaak 106.006.961) geïntimeerden sub 1, 2, 3, 5, 9, 10 en 11, mits ieder van hen voor zich, indien Het Oosten dat zou verlangen, terugbetaalt dat deel van de investering in zijn of haar woning dat bij de verkoop door Het Oosten van de betreffende woning indertijd niet in de koopprijs is opgenomen. De rechtbank heeft voorts de proceskosten in het geschil tussen [O. c.s.] en Het Oosten gecompenseerd, aldus dat ieder de eigen kosten draagt. Het meer of anders verzochte is afgewezen.
Tegen deze oordelen keren zich de beroepen in beide zaken.
3.2 Aangaande beide bedingen merkt het hof het volgende op.
3.2.1 In grief V nemen [O. c.s.] de stelling in dat de bedingen niet duidelijk zijn. Naar het oordeel van het hof ontbreekt aan deze stelling een nadere concretisering. [O. c.s.] laten zich niet uit over de vraag hoe de bedingen in hun visie zouden moeten worden uitgelegd. Zij blijven steken in een vage klacht over de betekenis van bepaalde begrippen. De formulering van de bedingen wordt door het hof als uitvoerig en helder beschouwd. Voor [O. c.s.] moet kenbaar zijn geweest wat de bedoeling van de bedingen was en waartoe zij zich hebben verbonden. De grief is verworpen.
3.2.2 Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen zijn voor de beantwoording van de vraag of de bedingen nietig of vernietigbaar zijn, de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten van koop en verkoop van de appartementsrechten bepalend. De ontwikkelingen en inzichten die zich nadien hebben voorgedaan kunnen op dat antwoord geen invloed hebben.
3.2.3 Voor beide bedingen staat in hoger beroep vast dat zij als onderdeel van algemene voorwaarden door de Gemeente respectievelijk Het Oosten werden gehanteerd.
[O. c.s.] hebben geen grief gericht tegen de constatering van de rechtbank in rechtsoverweging 5.5.5 van het bestreden tussenvonnis dat zij hebben erkend dat zij zich ten tijde van de ondertekening van de leveringsakten bewust waren van de bedingen en van het voor hen nadelig karakter daarvan. Zij hebben er ondanks dit bewustzijn voor gekozen de overeenkomst na te komen en geleverd te krijgen. Hun opmerking in de memorie van grieven dat het “slikken of stikken” was, moet dus worden gerelativeerd: ze hebben, om de woorden van de rechtbank te gebruiken, de nadelige bedingen bewust geslikt. Voorts geldt voor beide bedingen dat daarin geen hardheidsclausule is opgenomen en dat over de inhoud niet viel te onderhandelen. Deze constateringen zullen hierna worden betrokken bij de beoordeling van de grieven VI en VII met betrekking tot de vraag of ieder beding afzonderlijk als onredelijk bezwarend moet worden beschouwd.
Beoordeling van het gemeentelijk beding in de zaak met zaaknummer 106.007.377/01.
3.3 Het hof stelt met de rechtbank vast dat het gemeentelijk beding zowel ziet op de beïnvloeding door de Gemeente van de woningverdeling als op de beïnvloeding van de prijs waarvoor de desbetreffende woning gedurende een bepaalde periode kon worden verkocht. In hun eerste grief voeren [O. c.s.] aan dat de rechtbank ten onrechte in rechtsoverweging 2.2 van het bestreden eindvonnis heeft geoordeeld dat de woningen van [O. c.s.] in 1996 binnen het bereik artikel 6 juncto artikel 5 van de Huisvestingswet vielen.
3.3.1 Het hof oordeelt als volgt. Het standpunt in de grief verhoudt zich niet goed met het standpunt dat [O. c.s.] in de memorie van grieven onder 4.2. hebben ingenomen, namelijk dat geen van de woningen in 1996 een vrije sectorwo¬ning betrof en dat de woningen alle vielen binnen de normen van de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening van de Gemeente. Dit laatste standpunt is juist. Uit de aan de rechtbank overgelegde passages uit de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening 1996 blijkt dat de Gemeente in de verordening in artikel 2.1.1 een aanwijzing heeft gedaan als bedoeld in artikel 5 van die wet. Aangewezen werden koopwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een koopprijs tot het maximum als bedoeld in artikel 6 lid 3 onder a van die wet. In dit laatste artikel is als grens aangegeven de koopsom waarbij nog krachtens wettelijk voorschrift van overheidswege subsidie kan worden verstrekt. Niet in geschil is dat deze subsidie aan [O. c.s.] (ieder afzonderlijk) is verstrekt en dat zij vielen onder de vergunningsplicht van de Huisvestingsverordening. Deze overwegingen leiden tot de conclusie dat de koopsom van de onderhavige appartementsrechten in 1996 lag onder het hoogste bedrag als bedoeld in artikel 6 van de Huisvestingswet. Dat de woningen nadien in waarde zijn gestegen doet aan de aanwijzing niet af. Dat betekent dat grief I wordt verworpen.
3.3.2 In grief II maken [O. c.s.] bezwaar maken tegen de vaststelling van de rechtbank in rechtsoverweging 2.2 van het eindvonnis dat alle eisers hun woning voor ƒ 190.000,- hebben gekocht. Deze grief berust op een te beperkte lezing van het vonnis: de rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis in rechtsoverweging 2.7 vastgesteld dat thans appellanten sub 5 en 11 de woningen hebben gekocht voor respectievelijk ƒ 430.000,- en ƒ 422.500,-.
Met rechtsoverweging 2.2 heeft de rechtbank kennelijk bedoeld te zeggen dat alle eisers die in 1996 een appartementsrecht hebben gekocht, daarvoor een bedrag van ƒ 190.000,- hebben betaald. De grief faalt.
3.3.3 De grieven III en IV strekken deels ten betoge dat het gemeentelijk beding in strijd met de Huisvestingswet en derhalve nietig is. [O. c.s.] leggen aan deze stelling ten grondslag dat het beding verdeling van woonruimte tot doel heeft, hetgeen boven de in de Huisvestingswet bepaalde prijsgrenzen in strijd is met die wet. Gelet op de overwegingen onder 3.3.1 ziet het gemeentelijk beding op een door de Huisvestingswet toegestane verdeling van woonruimte. De bevoegdheid van de Gemeente om bindingseisen neer te leggen in de Huisvestingsverordening ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte, stond er niet aan in de weg, gelijk de rechtbank heeft overwogen onder 5.4.4. van het bestreden tussenvonnis, dat de Gemeente ook in privaatrechtelijke overeenkomsten met het oog op datzelfde doel bindingseisen mocht stellen. Dat de marktwaarde van de woningen inmiddels, zo stellen [O. c.s.], tot € 250.000,- zou zijn gestegen en daarmee de prijsgrens van de Huisvestingswet zou zijn gepasseerd, is mede gelet op hetgeen hierboven onder 3.2.2 is overwogen, niet relevant.
3.4 Partijen zijn het erover eens dat het gemeentelijk beding naast de verdeling van woonruimte tevens anti-speculatie tot doel heeft, namelijk een beïnvloeding van de prijs waarvoor het betreffende appartementsrecht gedurende een periode van 10 jaar, gerekend vanaf de datum waarop het erfpachtsrecht van Het Oosten is gevestigd, kan worden verkocht. De Gemeente heeft er in dit verband op gewezen dat zij grote investeringen heeft gedaan in de herstructurering van het Mercatorplein en omgeving en dat [O. c.s.] de appartementsrechten destijds slechts hebben kunnen verkrijgen omdat zij tot een groep gegadigden behoorden met een relatief laag inkomen, aan wie uit overheidsmiddelen subsidie werd verstrekt. Het anti-speculatiebeding strekte er toe te voorkomen dat aan [O. c.s.] bij verkoop volgens marktwaarde een ongerechtvaardigd vermogensvoordeel zou kunnen toekomen.
Het hof is van oordeel dat het anti-speculatiebeding als geoorloofd moet worden aangemerkt en niet in strijd is met de strekking en het systeem van de Huisvestingswet (vgl. HR 14 april 2006, NJ 2006, 445). Anti-speculatiebedingen bij koopwoningen, zoals in het onderhavige geval, worden beschouwd als een geldig sturingsinstrument van de gemeentelijke overheid. De conclusie luidt derhalve dat het gemeentelijk beding niet nietig is. In zoverre worden de grieven verworpen.
3.5 In de grieven VI en VII is de vraag aan de orde of het gemeentelijk beding als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt. Daartoe dient te worden onderzocht of het beding, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze van totstandkoming, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend is voor [O. c.s.] (artikel 6:233 aanhef en onder a BW). In hun bezwaar tegen de bedingen hebben [O. c.s.] zich er met name op beroepen dat de bedingen een extreem lange geldigheidsduur hebben, te weten een looptijd van 10 jaar, te rekenen vanaf de datum waarop het erfpachtsrecht van Het Oosten is gevestigd. [O. c.s.] hebben aangevoerd, zo begrijpt het hof hun stelling ten aanzien van dit beding, dat het verschil tussen de marktwaarde van hun appartementsrecht en de geïndexeerde aankoopprijs zo groot was dat het gemeentelijk beding tijdens de geldigheidsduur daarvan een bijna onoverkomelijke belemmering vormde om te verhuizen.
3.6 Voor het antwoord op de vraag of het gemeentelijk beding onredelijk bezwarend is en welke omstandigheden daarbij een rol spelen, overweegt het hof, onder verwijzing naar hetgeen in rechtsoverweging 3.2.3 reeds is opgemerkt, als volgt.
3.6.1 Het hof stelt voorop dat de opmerking van [O. c.s.] dat zij destijds de woningen tegen marktconforme prijzen hebben gekocht voor onjuist moet worden gehouden. Vaststaat immers dat zij geprofiteerd hebben van subsidie.
3.6.2 Aan de koop van het appartementsrecht was voor [O. c.s.] een voordeel verbonden. Zij hebben de woningen slechts kunnen kopen omdat zij behoorden tot een groep van personen met een lager inkomen, met binding aan de gemeente Amsterdam, ten behoeve waarvan de Gemeente de bouw van die woningen had bestemd. Voor [O. c.s.] is het ten tijde van de koop en de levering van de betreffende appartementsrechten voorzienbaar geweest, gelet op de in de voorgaande jaren stijgende prijzen van huizen in Amsterdam, dat een beding waarin door middel van de daarin opgenomen methode van indexering wel met de stijging van de bouwkosten rekening werd gehouden, maar niet met waardestijging op de markt, belemmerend zou kunnen werken om zich na verloop van tijd een woning van dezelfde aard aan te schaffen. Weliswaar viel over de inhoud van het beding niet te onderhandelen, maar aangenomen moet worden dat zij een afweging hebben kunnen maken en bovengenoemde omstandigheden daarin hebben kunnen betrekken om al dan niet van de koop af te zien. [O. c.s.] zijn zich bewust geweest van de verplichting die zij ten opzichte van de Gemeente zijn aangegaan.
3.6.3 Toepassing van het beding leidde tot een resultaat waarin [O. c.s.] indien zij hun woning willen verkopen, er in financieel opzicht niet slechter op worden: zij konden de geïndexeerde verkoopprijs terugkrijgen en leden derhalve geen verlies. De omstandigheid dat [O. c.s.] vanwege de toepassing van het beding geen aanspraak kunnen maken op de winst, acht het hof, gegeven de omstandigheden als hiervoor en onder 3.6.1 omschreven, niet onredelijk.
3.6.4 De looptijd van het beding van 10 jaar vormt op zich zelf geen voldoende aanwijzing voor de conclusie dat het beding onredelijk bezwarend zou zijn. De verwijzing in de memorie van grieven naar parlementaire stukken, waarin wordt gesproken over een termijn van vijf jaar, leidt niet tot die conclusie nu zonder nadere uitleg, die ontbreekt, niet duidelijk is dat de passages waarnaar wordt verwezen betrekking hebben op een beding als het onderhavige.
3.6.5 Tot slot merkt het hof op dat het ontbreken van een hardheidsclausule een bezwarende omstandigheid is, evenals de verplichting tot zelfbewoning gedurende de looptijd van het beding.
3.6.6 Alle bovengenoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien en de wederzijds belangen in aanmerking genomen, acht het hof het beding niet onredelijk bezwarend. Dat aan [O. c.s.] bij verkoop de geïndexeerde koopprijs toekwam en niet de marktwaarde, is geen omstandigheid die, ook niet in samenhang bezien met de verplichting tot zelfbewoning en het ontbreken van een hardheidsclausule, leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de vrijheid om zich elders te vestigen. Dit betekent dat het beding niet vernietigbaar is.
3.7 Met betrekking tot de vraag of aan de Gemeente een beroep op het beding toekwam in een individueel geval, merkt het hof op dat [O. c.s.] geen grief hebben aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank in het eindvonnis onder 3 dat de Gemeente bereid is geweest op een voor individuele belanghebbenden aanvaardbare wijze af te wijken van het gemeentelijk beding door de mogelijkheid te bieden de woning tegen een marktconforme prijs te verkopen, waarna de Gemeente een deel van de winst ontving (de zogenaamde afroomconstructie). Door [O. c.s.] zijn overigens geen argumenten aangevoerd op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat een beroep op het gemeentelijk beding jegens de individuele appellanten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
4. Slotsom (i)
Voor zover de grieven betrekking hebben op het oordeel van de rechtbank over het gemeentelijk beding [en dat zijn: de grieven I, II, III en IV (deels), V (deels), VI en VII (deels)], falen zij. Dit oordeel zal dus worden bekrachtigd. [O. c.s.] zullen worden veroordeeld in de proceskosten van de Gemeente in het hoger beroep in de zaak met zaaknummer 106.007.377/01. Voor zover grief V (ook) betrekking heeft op het beding met Het Oosten faalt het eveneens.
Beoordeling van het beding van Het Oosten in de zaak met zaaknummer 106.007.377/01 en in de zaak met zaaknummer 106.006.961/02:
5. Het beding van Het Oosten houdt, samengevat, een aanbiedingsplicht in aan Het Oosten na een mislukte bemiddeling door de Stedelijke Woningdienst in het kader van het gemeentelijk beding zolang dit gelding heeft (tot 16 april 2005) en een aanbiedingsplicht vanaf de periode na 16 april 2005 tot 1 januari 2016 aan Het Oosten, waarbij de verkoop zal plaatsvinden tegen een koopsom gelijk aan de oorspronkelijke koopsom, vermenigvuldigd met het BDB-indexcijfer. Dit beding heeft volgens Het Oosten tot doel speculatieve verkoop van woningen, waarin zij aanzienlijke investeringen uit eigen middelen had gedaan, te voorkomen en over een langere periode te kunnen voorzien in een aanbod van relatief goedkope koopwoningen, ter bevordering van het eigen woningbezit van mensen uit een lagere inkomensklasse.
6. Aan de orde in de zaak met zaaknummer 106.007.377/01 zijn nog de grieven III, IV, VI en VII.
6.1 In de grieven III en IV betogen [O. c.s.] dat (niet alleen het gemeentelijk beding maar ook) het beding van Het Oosten in strijd is met de Huisvestingswet en dus nietig is. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd, zo vat het hof hun stellingen samen, dat het beding ziet op een ongeoorloofde regulering van de woningmarkt omdat het beding verder strekt dan de Huisvestingswet toelaat, waarmee een inbreuk wordt gemaakt op het recht van vrije vestiging.
6.2 Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de Huisvestingswet zich richt tot de overheid en onder meer de publiekrechtelijke bevoegdheid regelt van gemeenten om voor een bepaalde categorie van woningen regels te stellen met betrekking tot verdeling van woonruimte. Daarbij kan de Gemeente onder andere gebruik maken van diensten van een woningbouwcorporatie als Het Oosten, die als een door de Woningwet toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet 1991 zich bezig houdt met woonruimteverdeling.
Dit leidt er evenwel niet toe dat de Huisvestingswet een beperking van de vrijheid van Het Oosten als eigenaar van woningen meebrengt om voorwaarden te stellen bij verkoop en levering van aan hem in eigendom toebehorende woonruimte. Dat een toegelaten instelling zich moet richten naar door de Gemeente gestelde regels met betrekking tot huisvesting, doet geen afbreuk aan de bevoegdheden die die instelling aan haar eigendomsrecht ontleent. Van strijd van het beding van Het Oosten met de Huisvestingswet kan derhalve geen sprake zijn. De grieven zijn verworpen.
6.3 De grieven VI en VII zien op de vraag of het beding van Het Oosten als beding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is. Als belangrijkste argument daartoe hebben [O. c.s.] aangevoerd dat de inhoud van het beding een ernstige belemmering vormt in hun vrijheid om zich elders te vestigen. Voor het antwoord op de vraag of het beding van het Oosten onredelijk bezwarend is en welke omstandigheden daarbij een rol spelen, overweegt het hof, onder verwijzing naar hetgeen in rechtsoverweging 3.2.3 reeds is opgemerkt, als volgt.
6.3.1 Aan de koop van het appartementsrecht was voor [O. c.s.] een voordeel verbonden. Het Oosten heeft onvoldoende betwist naar voren gebracht dat zij de koopwoningen destijds bewust onder de marktwaarde heeft verkocht en de kopers een aanzienlijke besparing heeft bezorgd. Zij hebben de woningen slechts kunnen kopen omdat zij behoorden tot een groep van personen met een lager inkomen die door Het Oosten in staat werden gesteld tegen relatief lage hypotheeklasten de woningen te bewonen. Ook ten aanzien van dit beding heeft te gelden dat het, gelet op de in de voorgaande jaren stijgende prijzen van huizen in Amsterdam, voor [O. c.s.] ten tijde van de koop en de levering van de desbetreffende appartementsrechten voorzienbaar is geweest dat een beding waarin door middel van de daarin opgenomen methode van indexering wel met de stijging van de bouwkosten rekening werd gehouden maar niet met waardestijging op de markt, belemmerend zou kunnen werken om na verloop van tijd elders een vergelijkbare woning aan te kopen. Gelijk als bij het gemeentelijk beding viel weliswaar over de inhoud van het beding niet te onderhandelen, maar aangenomen moet worden dat zij een afweging hebben kunnen maken en bovengenoemde omstandigheden daarin hebben kunnen betrekken om al dan niet van de koop af te zien. [O. c.s.] zijn zich bewust geweest van de verplichting die zij ten opzichte van Het Oosten zijn aangegaan.
6.3.2 Het hof herhaalt hetgeen reeds ten aanzien van het gemeentelijk beding is opgemerkt en ten aanzien van het beding van het Oosten gelijkelijk heeft te gelden. Toepassing van het beding leidt tot een resultaat waarin [O. c.s.] indien zij hun woning willen verkopen, er in financieel opzicht niet slechter op worden: zij krijgen de geïndexeerde verkoopprijs terug en lijden derhalve geen verlies.
6.3.3 De duur van het beding van 20 jaar is bezwarend maar die duur is op zich een onvoldoende argument om het beding als onredelijk bezwarend aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat Het Oosten in strijd handelt met een algemeen belang door het beding als kettingbeding op te nemen. Tegenover de stelling van [O. c.s.] dat Het Oosten geen redelijk belang heeft bij het beding heeft Het Oosten gemotiveerd aangevoerd dat zij ook op langere termijn een belang heeft bij het voorzien in sociale koopwoningen, hetgeen een taak is die de wet haar oplegt en dat met het opleggen van dit beding aan de uitvoering van die taak kan worden bijgedragen. Hiermee staat het redelijk belang van Het Oosten bij het beding vast.
6.3.4 Voorts overweegt het hof dat het ontbreken van een hardheidsclausule een bezwarende omstandigheid is. De rechtbank heeft aan deze omstandigheid terecht waarde toegekend. Voor het standpunt van Het Oosten dat een hardheidsclausule slechts gewenst is als er sprake is van een zelfbewoningsplicht en van een verkoopverbod, ziet het hof geen goede grond. De noodzaak van een hardheidsclausule wordt ingegeven door het feit dat zich omstandigheden kunnen voordoen in een individueel geval die zich op voorhand niet laten beschrijven. Grief 13 in de zaak met zaaknummer 106.006.961/02 is daarmee verworpen.
6.3.5 Tot slot merkt het hof nog op dat het beding geen verplichting bevat tot zelfbewoning, zodat het [O. c.s.] vrij stond om in ieder geval na 16 april 2005 de woning te verhuren.
6.3.6 Alle omstandigheden overziend en alle wederzijdse belangen in aanmerking genomen, komt het hof met de rechtbank tot de slotsom dat het beding van Het Oosten weliswaar bezwarend is, maar niet dermate bezwarend dat het als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt. Dat aan [O. c.s.] bij verkoop de geïndexeerde verkoopprijs toekomt en niet de marktwaarde is geen omstandigheid die, gelet op overige feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de vrijheid om zich elders te vestigen. Het beding is derhalve niet vernietigbaar. De grieven falen. De vordering tot vernietiging van het beding is door de rechtbank terecht afgewezen. [O. c.s.] zullen worden veroordeeld in de kosten van Het Oosten van het hoger beroep in de zaak met zaaknummer 106.007.377/01.
Verdere beoordeling van de zaak met zaaknummer 106.006.961/02
7. Thans resteert de vraag of een beroep door Het Oosten op haar beding in de gevallen, waarin de rechtbank deze vraag positief heeft beantwoord, (inderdaad) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2).
8. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.4 van het bestreden eindvonnis overwogen dat het beding, naarmate het langer gelding heeft, bezwarender wordt voor [O. c.s.] en dat de mobiliteitsmogelijkheden verder worden beperkt omdat de prijs waarvoor [O. c.s.] hun woning aan Het Oosten kunnen verkopen gezien de ontwikkeling van de Amsterdamse woningmarkt steeds verder achterblijft bij de prijs op de vrije markt. Deze overweging van de rechtbank is, uitgaande van een stijgende markt, juist. De argumenten die Het Oosten tegen deze overweging in grief 1 heeft aangevoerd, te weten de tijdens de onderhavige procedure uitgesproken garantie (zie grief 2) dat [O. c.s.] hun woning direct aan Het Oosten kunnen verkopen en daarmee makelaars- en advertentiekosten uitsparen, de hoogte van de indexering – door Het Oosten steeds ten onrechte aangeduid als winst – en het feit dat een ieder last heeft van stijgende huizenprijzen in Amsterdam, doen daaraan niet af. De grief is verworpen.
9. Grief 2 slaagt. Het Oosten garandeert in deze grief dat indien één van bewoners de woning aan Het Oosten te koop aanbiedt, Het Oosten altijd, dus ook bij een dalende markt, de woning zal afnemen voor de tussen partijen in het beding van Het Oosten overeengekomen geïndexeerde verkoopwaarde.
10. Grief 4 slaagt eveneens. Hierin heeft Het Oosten beargumenteerd dat zij een beding als het onderhavige niet meer hanteert, niet omdat zij tot andere inzichten is gekomen, maar omdat het fenomeen “sociale koop”, waarmee Het Oosten kennelijk doelt op premiekoopwoningen, niet meer bestaat.
11. De grieven 3 en 5 en 6 tot en met 11 zien op de situatie per individuele appellant. Het verwijt van Van Oosten in grief 14 dat de rechtbank ten onrechte [O. c.s.] in de gelegenheid heeft gesteld om hun persoonlijke omstandigheden toe te lichten wordt door het hof van de hand gewezen. Het stond de rechtbank vrij op basis van de aangevoerde argumenten die gelegenheid te bieden. Het Oosten heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat de rechtbank te licht heeft geoordeeld dat de door [O. c.s.] aangevoerde persoonlijke omstandigheden terzijdestelling van het beding rechtvaardigden. Deze gestelde omstandigheden zien zakelijk weergegeven, op:
- een ernstig verstoorde verhouding met andere bewoners van gebouw [A] en een verslechterde woonsituatie door de aanwezigheid van een bordeel en een wietplantage ([O]),
- een verandering van werkkring en een verhuizing naar Naarden en de onmogelijkheid om een overbruggingskrediet af te lossen ([K]),
- problemen met verschillende bewoners vanwege activiteiten in de bewonersvereniging, spanningsklachten die hier het gevolg van zijn ([M]),
- aankoop in 2000/2002 via de afroomconstructie die de Gemeente aanbood, zie rechtsoverweging 3.2.11 ([Z] en [R]). Het Oosten heeft aangeboden bij een eventueel vertrek zodanige voorzieningen te treffen dat hij door verkoop aan Het Oosten geen schulden overhoudt,
- gezinsuitbreiding en een kind met een astmatische aandoening ([A] en [A]);
- verandering van werkkring naar Apeldoorn (H).
Deze omstandigheden, die voor de betrokkenen zonder enige twijfel bezwarend zijn en tot een beperking van het woongenot leiden dan wel tot een beperking van mobiliteit aanleiding kunnen geven, leiden niet tot de conclusie, ook niet in samenhang bezien met hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 5.2, dat het beroep van het Oosten op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat genoemde beperkingen dermate sterk zijn dat aan Het Oosten geen beroep op het beding kan toekomen. Dit betekent dat de grieven slagen.
12. Het Oosten heeft gevorderd voor recht te verklaren dat aan haar een beroep toekomt op het beding. Een dergelijke vordering in reconventie kan in hoger beroep niet worden ingesteld (art. 353 lid 1 Rv). Het Oosten zal in haar vordering niet ontvankelijk worden verklaard.
13. Grief 12 betreft een bezwaar tegen de door de rechtbank in het eindvonnis uitgesproken compensatie van proceskosten. Deze grief treft doel. [O. c.s.] zullen, als overwegend in het ongelijk gesteld worden veroordeeld in de kosten van Het Oosten.
14. Slotsom (ii)
De grieven III, IV, VI en VII, voor zover betrekking hebbend op het beding van Het Oosten, falen, evenals de grieven 1, 13 en 14; de grieven 2 tot en met 12 hebben succes. Het bestreden tussenvonnis van 27 september 2006 zal worden bekrachtigd en het bestreden eindvonnis van 14 februari 2007 en het herstelvonnis van 14 maart 2007 zullen worden vernietigd. De vorderingen van [O. c.s.] zullen worden afgewezen. Het Oosten wordt niet ontvankelijk verklaard in haar gevorderde verklaring voor recht. [O. c.s.] zullen worden veroordeeld in de proceskosten van Het Oosten in eerste aanleg in de zaak met zaaknummer 106.006.961/02. Met betrekking tot een in hoger beroep uit te spreken proceskostenveroordeling in deze zaak overweegt het hof het volgende. In de omstandigheden dat Het Oosten, zonder duidelijke redengeving, ervoor heeft gekozen in het door haar ingestelde hoger beroep ook diegenen te betrekken van wie de vorderingen in eerste aanleg al waren afgewezen en dat Het Oosten in de door haar in hoger beroep ingestelde vordering door het hof niet-ontvankelijk wordt verklaard (en zich in zoverre voordoet dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld), vindt het hof reden om de proceskosten van het geding in hoger beroep te compenseren des dat iedere partij de eigen kosten draagt.
15. Beslissing in de beide zaken
Het hof:
in de zaak met zaaknummer 106.007.377/01:
- bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam van 27 september 2006 en 14 februari 2007, en het herstelvonnis van 14 maart 2007 met zaak/rolnummer 314813 / HA ZA 05-1292, voor zover gewezen tussen [O. c.s.] als eisers en de Gemeente als gedaagde;
- verwijst [O. c.s.] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 300,- aan verschotten en € 894,- aan salaris;
- bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam van 27 september 2006 en 14 februari 2007, en het herstelvonnis van 14 maart 2007 met zaak/rolnummer 314813 / HA ZA 05-1292, voor zover gewezen tussen [O. c.s.] als eisers en Het Oosten als gedaagde en voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
- verwijst [O. c.s.] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Het Oosten tot op heden begroot op € 300,- aan verschotten en € 894,- aan salaris;
- wijst af het meer of anders verzochte;
- verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in de zaak met zaaknummer 106.006.961/02:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 27 september 2006 en vernietigt het vonnis 14 februari 2007 en het herstelvonnis van 14 maart 2007, met zaak/rolnummer 314813 / HA ZA 05-1292, voor zover gewezen tussen [O. c.s.] als eisers en Het Oosten als gedaagde en voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van [O. c.s.] af;
- verklaart Het Oosten niet ontvankelijk in haar vordering voor recht te verklaren dat aan het Oosten [O], [K], [M], [ A], [A], [H], [R] en [Z] een beroep toekomt op het in de koop/aannemingsovereenkomsten en leveringsakten als kettingbeding opgelegde antispeculatiebeding;
- verwijst [O. c.s.] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Het Oosten begroot op € 244,- aan verschotten en € 1.356,- aan salaris;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.J. Visser, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en C.C.W. Lange, en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 september 2009.