Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting
WONINGSTICHTING LIEVEN DE KEY, h.o.d.n. WOONSTICHTING DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. C.E. Schouten, te Amsterdam,
t e g e n
1. [huurder 1], wonende te [woonplaats],
2. [huurder 2], wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. S.L. Schram, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, verder: De Key, is bij exploot van 22 augustus 2006 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, onder rolnummer 05-12521 tussen partijen gewezen en uitgesproken op 24 januari 2006 respectievelijk 23 mei 2006, met dagvaarding van geïntimeerden, verder: [huurder] c.s., respectievelijk [huurder 1] en [huurder 2], voor dit hof.
1.2 De Key heeft bij memorie vier grieven tegen de vonnissen waarvan beroep aangevoerd en een bewijsaanbod gedaan met conclusie, naar het hof verstaat en zakelijk weergegeven, dat de vonnissen worden vernietigd en de vordering van [huurder] c.s. alsnog wordt afgewezen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [huurder] c.s. in de kosten van de procedure.
1.3 [Huurder] c.s. hebben daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en hunnerzijds vier incidentele grieven tegen eerdergenoemd vonnis van 23 mei 2006 aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd, samengevat, dat het hof bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en zal bepalen dat de financiële compensatie voor [huurder 2] als onderdeel van het renovatievoorstel € 63.642,50 moet bedragen met veroordeling tot betaling daarvan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2005 en onder verrekening van dit bedrag met hetgeen De Key al heeft betaald uit hoofde van het vonnis van 23 mei 2006, met veroordeling van De Key in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Vervolgens heeft De Key bij memorie in het incidenteel appel geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd, samengevat, dat de incidentele grieven ongegrond worden verklaard met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [huurder] c.s. tot betaling van de proceskosten.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 24 januari 2006 onder het kopje Feiten een aantal feiten vastgesteld. In de grieven van [huurder] c.s. ligt besloten dat zij betwisten het door de kantonrechter vastgestelde feit dat De Key hen geschikte bedrijfsruimte heeft aangeboden. Dit punt zal het hof onder 3.6 beoordelen. Voor het overige is de juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet weersproken, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 [Huurder] c.s. huren sinds 1990 voor – inmiddels onbepaalde tijd – bedrijfsruimte aan de [A-straat 1] te Amsterdam. Zij exploiteren daar een groentewinkel. De bedrijfsruimte is onderdeel van het complex [naam complex] in de [B-buurt]. Het complex bestaat uit vier bouwblokken van 173 woningen en twee bedrijfsruimten. De Key is sinds 1999 eigenaresse van het complex. In het kader van het beleidsplan [naam beleidsplan] van het Stadsdeel […] dienden – onder andere – de woningen in [het complex] te worden gerenoveerd. Voor die renovatie was vernieuwing van de fundering van het complex nodig. In verband met die vernieuwing hebben [huurder] c.s. de bedrijfsruimte op 1 oktober 2004 ontruimd. Zij hebben toen gedurende tien maanden een bedrijfsruimte aan de [B-straat] gebruikt. De door De Key als alternatief voor de [A-straat 1] aangeboden (tijdelijke) bedrijfsruimte aan de [C-straat 3] hebben zij geweigerd.
3.2 [Huurder] c.s. hebben in eerst aanleg gevorderd dat De Key wordt veroordeeld tot betaling van € 129.441,12 in hoofdsom als vergoeding voor de schade die zij hebben geleden als gevolg van de ontruiming van hun bedrijfsruimte met het oog op renovatie. Deze vordering is door de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 19.000,-- in hoofdsom als schadevergoeding en € 3.000,-- aan buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter overwoog daartoe dat de bedrijfsruimte een onlosmakelijk deel vormt van het hele complex en het niet juist is om te spreken van renovatie van dat complex minus de bedrijfsruimte en ten aanzien van de bedrijfsruimte te spreken van uitvoering van dringende werkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter komt echter aan [huurder 1] geen schadevergoeding toe omdat de huurovereenkomst destijds enkel op zijn naam was gezet in verband met de toenmalige minderjarigheid van [huurder 2]. Inmiddels wordt de groentewinkel geëxploiteerd door een vennootschap onder firma waarvan [huurder 2] een van de twee vennoten is; financiële compensatie komt hem daarom voor de helft toe. Ter zake van het redelijke financiële voorstel dat De Key, gelet op artikel 7:220 lid 2 BW Pro, aan [huurder] c.s. had moeten doen gaat de kantonrechter uit van een periode van elf maanden waarin [huurder] c.s. geen normaal gebruik hebben kunnen maken van de bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het redelijke voorstel een vergoeding voor kleine kosten had dienen te omvatten; die kosten worden begroot op € 2.500,--. Voorts wordt een bedrag van € 7.500,-- voor herinrichtingskosten redelijk geacht. In verband met het feit dat voor de bedrijfsruimte aan de [B-straat] meer huur moest worden betaald, kent de kantonrechter een bedrag van € 8.000,-- toe. Ook is de kantonrechter van oordeel dat een zekere compensatie voor winstdaling als gevolg van de omstandigheid dat de winkel elders gevestigd moest worden onderdeel van het redelijk voorstel had moeten zijn. Hij stelt dat bedrag op € 20.000,--. In totaal komt dit neer op een bedrag van € 38.000, waarvan aan [huurder 2] de helft toekomt.
3.3 Met haar grieven I en II stelt De Key aan de orde de beslissing van de kantonrechter in het tussenvonnis dat ook ten aanzien van de bedrijfsruimte gesproken moet worden van renovatie.
Renovatie behelst volgens artikel 7:220 lid 2 BW Pro zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Veranderingen en toevoegingen hebben echter alleen plaatsgehad ten aanzien van de woningen in het complex, niet ten aanzien van de bedrijfsruimte van [huurder] c.s., aldus De Key. Het uitvoeren van funderingswerkzaamheden is volgens De Key geen renovatie. Het enkele feit dat de door [huurder] c.s. gehuurde ruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van het complex maakt dat niet anders. Aan het feit dat het niet noodzakelijk was de fundering van de bedrijfsruimte onmiddellijk te vervangen los van de renovatie, verbindt de kantonrechter ten onrechte de conclusie dat voor wat betreft [huurder] c.s. sprake is van renovatie, aldus De Key in grief II.
3.4 Beide grieven falen. Tussen partijen staat vast dat de bedrijfsruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van het bij De Key als verhuurder in eigendom zijnde complex met woningen. Verder staat vast dat de werkzaamheden aan de woningen worden aangemerkt als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Duidelijk was dat de oorspronkelijke fundering de opbouw na de renovatie van de woningen niet zou kunnen dragen. De oorspronkelijke fundering was op zichzelf nog niet aan vervanging of herstel toe, maar bevond zich in matige staat en zou zonder renovatie van de woningen binnen circa 15 jaar hersteld moeten worden. Ten behoeve van de funderingswerkzaamheden was het nodig dat [huurder] c.s. het gehuurde verlieten. Onder die omstandigheden bestaat naar het oordeel van het hof zodanige samenhang tussen de renovatie van de woningen en de funderingswerkzaamheden dat ook ten aanzien van de bedrijfsruimte, waarvan de ontruiming ten behoeve van die funderingswerkzaamheden nodig is, gesproken moet worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro.
3.5 Subsidiair voert De Key in haar grief III aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de door [huurder] c.s. te betalen hogere huur op een andere locatie onderdeel van het redelijke voorstel had moeten zijn. De Key heeft [huurder] c.s. bedrijfsruimte aan de [C-straat 3] aangeboden als passend alternatief.
3.6 [Huurder] c.s. hebben in eerste aanleg gemotiveerd toegelicht waarom de bedrijfsruimte aan de [C-straat] in het kader van het voorstel ex artikel 7:220 lid 2 BW Pro geen redelijk alternatief was. Zij betoogden in dat verband dat de bedrijfsruimte aan de [C-straat 3] een oppervlakte van 45 m2 had tegen de 95 m2 van de ruimte aan de [A-straat 1]. Verder zouden [huurder] c.s. in de tijdelijke ruimte moeten investeren om die als groentewinkel te kunnen gebruiken, bijvoorbeeld door een koelcel te installeren. Ook was de stoep te smal om groente en fruit buiten uit te stallen en bevond de ruimte zich in een stille straat, waar geen andere winkels gevestigd waren. Dat is door De Key niet gemotiveerd bestreden. Zij stelt in dit verband weliswaar dat de ruimte aan de [C-straat] op een steenworp afstand van de locatie [A-straat] is gelegen en zich daar in de buurt geen andere groentewinkels en/of supermarkten bevinden maar dat is onvoldoende om de door [huurder] c.s. genoemde nadelen in zoverre op te heffen dat sprake is van een redelijk voorstel. In hoeverre dit meebrengt dat compensatie voor de door [huurder 2] voor de bedrijfsruimte aan de [B-straat] betaalde hogere huur onderdeel van een redelijk voorstel had moeten uitmaken zal het hof hierna onder 3.9 en volgende bespreken.
3.7 De Key betoogt ten slotte in haar grief IV dat zij bij het doen van een redelijk voorstel geen compensatie voor winstdaling hoeft te betrekken en dat de kantonrechter ten onrechte de vergoeding voor de winstdaling die [huurder 2] toekomt, heeft vastgesteld op € 10.000,--.
3.8 Het hof zal deze grief bespreken tezamen met de incidentele grieven van [huurder] c.s. Deze stellen in het incidentele appel onder grief I dat de kantonrechter bij de beoordeling van het (financiële deel van het) renovatievoorstel ook rekening had moeten houden met de financiële consequenties voor de huurder die ten behoeve van de renovatie het gehuurde tijdelijk moet verlaten. In grief II keren [huurder] c.s. zich tegen de beslissing van de kantonrechter dat de omstandigheid dat de wijk door de renovatie deels is ontvolkt als ondernemersrisico voor [huurder] c.s. moet blijven. Grief III stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de inventaris ten tijde van de renovatie was afgeschreven en voor de herinrichting van de groentewinkel door [huurder] c.s. had moeten worden gereserveerd. In grief IV ten slotte betogen [huurder] c.s. dat de kantonrechter ten onrechte de winstderving op € 20.000,-- heeft becijferd.
3.9 Het hof stelt voorop dat De Key niet heeft weersproken dat aan [huurder 2] een schadevergoeding toekomt ter hoogte van de financiële vergoeding die hij op basis van een redelijk renovatievoorstel had behoren te ontvangen. De verplichting voor De Key om in het kader van de renovatie van [het complex] met voortzetting van de huurovereenkomst met [huurder] c.s. een, gelet op haar belang en de belangen van [huurder] c.s., redelijk voorstel te doen, brengt niet mee dat zij gehouden is om in dat voorstel [huurder] c.s. een volledige schadeloosstelling aan te bieden. Bij de beoordeling van een voorstel van de verhuurder hangt het van alle omstandigheden van het geval af of dat voorstel tussen partijen als redelijk heeft te gelden, waarbij nu de bijzonderheid zich voordoet dat achteraf wordt vastgesteld welk voorstel destijds redelijk zou zijn geweest.
3.10 Het onderhavige geval kenmerkt zich hierdoor dat een verhuurder figureert die een toegelaten instelling is als bedoeld in de Woningwet en die uitsluitend werkzaam is in het belang van de volkshuisvesting. Daarenboven speelt een rol dat het Stadsdeel […] een beleidsplan vastgesteld heeft met als doel om de wijken [B-buurt] en [X] tot één wijk samen te voegen en de kwaliteit van de wijk te verbeteren, onder andere door tot een meer gedifferentieerd woningaanbod te komen. Woningen moesten daarom worden samengevoegd en een deel van de woningen werd verkocht. Voor de uitvoering van de plannen was het nodig dat de fundering minstens 25 jaar onderhoudsvrij was en ook dat de bestaande fundering – die nog 15 jaar meekon - vervangen diende te worden. De woningen in [het complex] waren ook overigens van slechte kwaliteit, bevatten asbest en de cv-ketels mochten op last van de dienst Bouw- en woningtoezicht vanaf 1 oktober 2004 niet meer worden gebruikt. Voldoende aannemelijk is bovendien dat het complex en de wijk na renovatie leefbaarder zijn geworden en verkrotting van de wijk is voorkomen. [Huurder] c.s. hebben dit alles niet bestreden. Uit hun stellingen blijkt bovendien dat zij na de renovatie de beschikking hebben gekregen over een nieuw casco waarvan deel uitmaakt: nieuwe beglazing, deuren, leidingen en kanalen en ook een geheel nieuwe elektrische installatie, een nieuwe keuken en vervangend sanitair. [Huurder] c.s. betalen na de renovatie geen hogere huur.
3.11 Daarnaast moet rekening gehouden worden met de omstandigheid dat de renovatie van de bedrijfsruimte alleen nodig was omdat die onderdeel uitmaakt van het te renoveren complex. Voor de duur van de renovatie is – zoals hiervoor onder 3.6 is overwogen - door De Key geen geschikte vervangende ruimte aangeboden. Bovendien is niet voldoende gemotiveerd gesteld door De Key dat een andere, goedkopere of anderszins gunstiger, bedrijfsruimte beschikbaar was dan de ruimte aan de [B-straat] en evenmin dat het goedkoper zou zijn geweest om de groentewinkel gedurende de renovatie helemaal gesloten te houden. Het is dan niet onredelijk om rekening te houden met de gevolgen van de verhuizing en het (extra) verlies doordat de groentewinkel tijdelijk aan de [B-straat] tegen een hogere huur werd geëxploiteerd. Die omstandigheden zijn uiteraard van invloed op de winst zodat in dit verband winstderving als uitgangspunt kan worden genomen. Geen betekenis komt in dit verband echter toe aan de omstandigheid dat de buurt door de renovatie van de woningen tijdelijk is ontvolkt nu dat risico voor [huurder] c.s. als ondernemers komt. Daaraan doet niet af dat De Key zowel verhuurder is van de te renoveren woningen als van de bedrijfsruimte en dat zij het tempo en de aanpak van de renovatie kan bepalen.
Anders dan de kantonrechter oordeelde komt geen doorslaggevende betekenis toe aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris, waaronder de koelcel, is afgeschreven nu niet gemotiveerd is weersproken dat die inventaris nog wel een economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband had moeten worden begrepen is van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van de groentewinkel zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd; partijen hebben niet gesteld dat op voorzienbare termijn een einde aan de huur gaat komen. Rekening dient ook te worden gehouden met de kosten van het afbreken van de inventaris, het opbouwen daarvan in de tijdelijke bedrijfsruimte en de kosten van herinrichting van de gerenoveerde bedrijfsruimte, waarbij in de gegeven omstandigheden ervan dient te worden uitgegaan dat de inventaris gedurende zijn normale (technische) levensduur in de gerenoveerde bedrijfsruimte kan worden gebruikt.
3.12 Alles bij elkaar en met inachtneming van wat partijen daarover hebben gesteld had tot het redelijke voorstel het volgende moeten behoren:
- De Key had een tegemoetkoming moeten voorstellen ter zake van de winstderving door de hogere huur van bedrijfsruimte aan de [B-straat], voor de kleine kosten rondom de verhuizing waaronder het verwijderen van de oude koelcel en de verhuizing naar de [B-straat] en (terug) naar de [A-straat] en voor het feit dat de (tijdelijke) groentewinkel vanwege nabije concurrentie op een commercieel minder aantrekkelijke plaats moest worden geëxploiteerd dan voor de renovatie. Het hof bepaalt dit bedrag ex aequo et bono op € 20.000,-- waarbij het hof met de kantonrechter oordeelt dat het gaat om het in de groentewinkel geleden verlies. Door De Key is – in het licht van de stellingen van [huurder] c.s. - onvoldoende gemotiveerd aangegeven dat door de vennootschap eventueel behaalde meerwinst in de groothandel zodanig met de renovatie samenhangt dat daarmee rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de hoogte van een redelijke vergoeding.
- In een redelijk voorstel had een tegemoetkoming moeten zijn begrepen voor het feit dat de koelcel door de renovatie eerder vervangen moet worden dan zonder renovatie het geval zou zijn geweest. [Huurder] c.s. stellen dat een nieuwe koelcel € 8.185,-- kost en dat de aanschaf daarvan door de renovatie 15 jaar eerder zou moeten plaatsvinden dan zonder renovatie het geval zou zijn geweest; dat levert aanspraak op een redelijke tegemoetkoming van € 2.500,-- op.
- Met betrekking tot de overige inventaris, zoals winkelrekken, zonnescherm, verlichting – waarvan niet betwist is dat ze boekhoudkundig zijn afgeschreven - stellen [huurder] c.s. niet dat en hoelang deze zaken nog ten behoeve van de winkel zouden zijn gebruikt als geen renovatie had plaatsgevonden. Mede gezien de gemotiveerde weerspreking door De Key, kan het hof daarmee in het kader van de redelijke vergoeding dan ook geen rekening houden. Voor het overige is niet bestreden de hoogte van de door de kantonrechter vastgestelde vergoeding voor inrichtingskosten. De Key dient derhalve daarvoor een bedrag van € 7.500,- te betalen.
3.13 Voorgaande levert een bedrag op van € 30.000,-- waarvan – onbestreden – aan [huurder 2] de helft ad € 15.000,-- toekomt.
3.14 Tegen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 3.000,-- is door De Key niet separaat gegriefd zodat die voor toekenning in aanmerking blijven komen.
3.15 In het principaal appel falen de grieven I, II en III; grief IV slaagt ten dele. In het incidenteel appel slagen de grieven I en III en falen de grieven II en IV. Dit brengt in het onderhavige geval mee dat de bestreden vonnissen zullen worden vernietigd.
3.16 De kosten van het geding in eerste aanleg komen voor De Key, nu deze heeft te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. In principaal appel wordt De Key deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld zodat de kosten in beroep zullen worden gecompenseerd zoals hieronder aangegeven. In het incidenteel appel hebben [huurder] c.s. te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zodat zij de kosten van dat appel aan De Key moeten vergoeden.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen;
en
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt De Key om aan [huurder 2] te betalen € 15.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 3 mei 2005 tot de dag waarop volledig is betaald en te vermeerderen met € 3.000,-- aan buitengerechtelijke incassokosten;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt De Key in de kosten van het geding in eerste aanleg aan de zijde van [huurder] c.s. gevallen, tot op heden begroot op € 174,93 aan verschotten en op € 452,-- aan kosten advocaat;
compenseert de proceskosten van het principaal beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
veroordeelt [huurder] c.s. in de kosten van het geding in het incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van De Key begroot op nihil aan verschotten en € 447,-- aan salaris;
verklaart dit arrest voorzover daarin tot betaling is veroordeeld uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A. Joustra en W.J. Noordhuizen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2009 door de rolraadsheer.