Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00440
uitspraak: 3 september 2009
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Y,
belanghebbende,
gemachtigde A,
tegen de uitspraak in de zaak met nummer SBR 06/2895 van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
- de heffingsambtenaar van de gemeente IJsselstein,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, plaatselijk bekend als [...] 21 te IJsselstein (hierna: het object), vastgesteld op € 705.423 naar waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende ter zake van het object aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen) opgelegd.
1.2. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
9 januari 2009. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgesteld, dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.1. Het object, gelegen in de wijk […], met een perceelsoppervlakte van 10.485 m2, omvat een vrijstaande woning met twee dakkapellen, tezamen groot 750 m3, en een vrijstaande stenen loods, groot 19.000 m². De woning is gebouwd rond 1950; de loods omstreeks 1972.
2.2. In het taxatierapport van 18 oktober 2006 opgesteld door mevrouw M.J. Lokhorst - van Essen, beëdigd taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport), is de waarde gesteld op € 701.500. Dit bedrag is onderbouwd met de volgende marktgegevens:
Adres Bouwjaar Inhoud Oppervlakte Verkoopprijs Datum Bijzonderheden
m3 m2 €
[…] 35B 1960 650 1.110 685.000 02-10-2002 vrijstaande woning, dakkapel, aangebouwde berging/schuur, vrijstaande garage
[…] 58 1939 685 1.080 680.670 16-09-2002 vrijstaande woning, dakkapel, aangebouwde garage, carport
[…] 16B 1975 850 15.100 941.594 02-05-2001 vrijstaande woning, waarvan circa 335 m3 souterrain met beperkte gebruiksmogelijkheden.
[…] 27 1970 325 7195 590.000 06-09-2004 vrijstaande woning, berging, loods en hooi-/stroschuur
Als extra referentieobject is vermeld […] 6, dat een stenen loods met een opslagoppervlakte van 326 m2 omvat. Deze loods is gebouwd rond 1950 en sedert 1 januari 2002 verhuurd voor een huurprijs van € 15.882. Voor de waardering per waardepeildatum is de huurwaarde gesteld op € 16.300 en de waarde op € 161.816.
2.3. Bij brief van 17 februari 2003 van […] BV is aan belanghebbende een bod op het object uitgebracht van € 721.220. Dit bedrag is gebaseerd op een taxatie door een makelaar in opdracht van […] BV.
3. De procedure voor de rechtbank
Voor de rechtbank was de waarde van het object in geschil. Daarover heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen:
“2.4 Verweerder [Hof: de heffingsambtenaar] heeft verwezen naar het taxatierapport van Lokhorst van 18 oktober 2006. Blijkens het taxatierapport gaat het om een vrijstaande woning van 750 m3 met een vrijstaande stenen loods op een perceel van 10.485 m2.
2.5 Verweerder heeft het object vergeleken met vier referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.6 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, garages, dakkapellen, balkons en aanbouwen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder met de verschillen in ligging en onderhoudstoestand voldoende rekening heeft gehouden door bij de waardering een prijs per m3 voor de woning van € 155,- te hanteren, terwijl de referentiepanden een waarde van € 487,- en 541,- per m3 hebben.”
4. Het geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van het object van ten hoogste € 314.370, zijnde 138% van € 227.797 en heeft daartoe de volgende grieven aangevoerd:
a. bij de behandeling ter zitting van de rechtbank Utrecht inzake de WOZ-waarde van het object […] 38 te IJsselstein is, tijdens een schorsing, tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende de afspraak gemaakt dat ook de waarde van het object […] 21 met niet meer dan 38% zou toenemen. Ondanks deze toezegging is de waarde van het object ten opzichte van de vorige waardering gestegen met meer dan het gemiddelde stijgingspercentage van 40% als genoemd in de voorlichtingsfolders van de gemeente IJsselstein;
b. de sloopkosten van de opstallen van het object en de asbest- en bodemsanering tezamen bedragen € 275.000;
c. er is geen sprake is van onbezwaarde eigendom, omdat er in 2002 brand is geweest;
d. de heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van het object;
e. het referentieobject […] 27, dat op 6 september 2004 is verkocht voor € 590.000 en kort nadien ingrijpend verbouwd, is niet reëel gepresenteerd doordat in het taxatierapport een foto van het referentieobject is opgenomen naar de toestand van na de verbouwing en niet naar de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2003;
f. er is sprake van een huiskavel van 5.000 m2 en voor het overige van vrijgestelde cultuurgrond; en
g. uit een in opdracht van belanghebbende door Keizer Makelaardij opgesteld taxatierapport blijkt een lagere waarde.
4.3. De heffingsambtenaar stelt dat de door hem op € 705.423 gestelde waarde van het object juiste is. Hij voert daartoe aan:
- dat tijdens de zitting van de rechtbank Utrecht over het object […] 38 slechts voor dat object een waarde is overeengekomen en dat over de waardevaststelling van het object […] 21 geen enkele toezegging is gedaan;
- dat de grond behorende bij het object niet is vrijgesteld omdat die grond niet bedrijfsmatig als landbouwgrond wordt geëxploiteerd; en
- dat de huiskavel van een boerderij niet standaard 0,5 hectare bedraagt.
4.4. Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de waarde van het object op € 314.370 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5. Beoordeling door het Hof
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van het object te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de fictie dat de volle eigendom wordt overgedragen.
5.2. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport in het geding gebracht.
De heffingsambtenaar heeft het object vergeleken met vier referentieobjecten, welke voldoende vergelijkbaar zijn met het object, zodat de heffingsambtenaar deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, zoals inhoud, oppervlakte, garages, dakkapellen, balkons, bergingen en aanbouwen van deze referentieobjecten benoemd en gewaardeerd. Voor de waarde van de tot het object behorende loods is vervolgens gerefereerd aan de verkoop van een loods aan de […] 6 te IJsselstein.
5.3. Bij de vaststelling van de waarde van het object heeft de heffingsambtenaar acht geslagen op de verkoopprijzen van de referentieobjecten en van de huurwaarde van het referentieobject met betrekking tot de loods. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij door gebruik te maken van de kenmerken van deze referentieobjecten en het object van belanghebbende alsmede de voor de referentieobjecten behaalde transactieprijzen en huurwaarde tot de door hem voorgestane waarde is gekomen. Ook heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt met de onderlinge verschillen en de onderhoudstoestand voldoende rekening te hebben gehouden door bij de waardering een m³-prijs voor de woning van € 155 te hanteren, terwijl de referentiepanden een waarde per kubieke meter van € 487 en € 541 hebben. Het Hof verwerpt op deze grond ook grief d van belanghebbende. De waarde van de loods is bepaald met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Ook hierbij is voldoende rekening gehouden met de verschillen door voor de huurwaarde uit te gaan van € 30 per m² tegen € 50 per m² van het referentieobject.
5.4. Met betrekking tot grief a overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar belanghebbendes stelling, dat een afspraak is gemaakt dan wel een toezegging is gedaan over de in aanmerking te nemen WOZ-waarde, uitdrukkelijk heeft weersproken. Belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, heeft de gestelde afspraak of toezegging niet aannemelijk gemaakt. Aan de enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar ten aanzien van een ander object van belanghebbende in het kader van een compromis een waardestijgingspercentage van 38 heeft gehanteerd kan belanghebbende niet het in rechte te honoreren vertrouwen ontlenen dat dit percentage ook in het onderhavige geval van toepassing is. Ook de vermelding van een gemiddelde waardestijging van 40% in voorlichtingsfolders van de gemeente IJsselstein kan een dergelijk vertrouwen niet opwekken. Het Hof overweegt hierbij dat het hanteren van een (gemiddeld) percentage waardestijging afbreuk doet aan het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan het object is toegekend.
5.5. De omstandigheid dat er in 2002 brand is geweest in het object houdt niet in dat, zoals belanghebbende heeft aangevoerd, de eigendom is bezwaard. Wel kan het een factor zijn die de waarde beïnvloedt. De invloed van de brand op de waarde van het object is echter onvoldoende uitgewerkt om afbreuk te kunnen doen aan het taxatierapport. Dat geldt ook voor de gestelde kosten van asbest- en bodemsanering en van sloopkosten. De grieven b en c missen derhalve feitelijke grondslag en worden daarom door het Hof verworpen.
5.6. Het Hof overweegt dat grief e berust op een verkeerde lezing van het taxatierapport, waaruit duidelijk blijkt dat het referentieobject […] 27 weliswaar na aankoop compleet is gerenoveerd en dat is aan- en uitgebouwd en de bijgebouwen zijn gewijzigd, maar dat deze wijzigingen bij de waardebepaling per waardepeildatum 1 januari 2003 buiten beschouwing zijn gelaten: “Opbouw van de waarde naar de situatie ten tijde van de verkoop en naar waarde peildatum 01-01-2003: 325 m3 á € 475 en 7.195 m2 á € 55 => waarde circa € 565.000.” Dat het taxatierapport een foto bevat die na de wijzigingen is gemaakt doet hieraan niet af.
5.7. Het Hof volgt niet belanghebbendes stelling dat een huiskavel van een boerderij standaard 5.000 m2 bedraagt. Wat er ook zij van deze stelling, belanghebbendes object is geen boerderij. Grief f wordt daarom verworpen. Voor toepassing van de cultuurgrondvrijstelling is vereist dat de desbetreffende objecten bedrijfsmatig worden geëxploiteerd ten behoeve van de land- of bosbouw; vergelijk artikel 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat van een dergelijke bedrijfsmatige exploitatie sprake is, zodat de vrijstelling niet van toepassing is. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar eerder aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen met toepassing van de cultuurgrondvrijstelling heeft opgelegd, kan bij belanghebbende niet een in rechte te beschermen vertrouwen hebben opgewekt, dat hij zulks – in strijd met de wettelijke bepalingen - bij volgende aanslagen opnieuw moet doen.
5.8. Belanghebbende stelt dat uit een uit 2003 daterend taxatierapport van [...]Makelaardij een lagere waarde van het object blijkt. Nu belanghebbende dit taxatierapport nimmer heeft overgelegd, ook niet desgevraagd, kan hierop geen acht worden geslagen. Grief g faalt reeds om deze reden. Ook een tot de gedingstukken behorend taxatierapport, dat is ingebracht door belanghebbende, is naar het oordeel van het Hof niet bruikbaar ten behoeve van de hier in geschil zijnde waardevaststelling.
5.9. Belanghebbende heeft een brief van 17 februari 2003 in geding gebracht waarin […] BV te IJsselstein een bod op het object uitbrengt van € 721.220. Belanghebbende heeft dit bod niet aanvaard. Het Hof ziet in het bod een ondersteuning van de door de heffingsambtenaar bepleite waarde.
5.10. Op grond van al het voorgaande komt het Hof, in overeenstemming met hetgeen de rechtbank heeft beslist, tot de conclusie dat de door de heffingsambtenaar bepleite waarde van € 701.500 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Op grond van artikel 26a van de Wet WOZ (de zogenoemde Fierens-norm) dient het Hof in dat geval de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 705.423, te handhaven omdat het bedrag van € 701.500 niet meer dan 3% of meer dan € 20.000 afwijkt van de vastgestelde waarde.
5.11. Op grond van het vorenoverwogene zal het beroep ongegrond worden verklaard en de uitspraak van de rechtbank worden bevestigd. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
6. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
7. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 3 september 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.