Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 08/00691
25 juni 2009
uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, te Z, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerknummer 07/3499 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) van 9 mei 2008 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 31 maart 2007 de waarde van de onroerende zaak bekend als A-laan 1 te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op
€ 390.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 april 2007, het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 9 mei 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof ingekomen op 24 juni 2008. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 28 augustus 2008, dat op dezelfde datum bij het Hof is ingekomen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1 Feiten
2.1.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning heeft een inhoud van 471 m3 en een grondoppervlakte van 275 m2.
2.1.2. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd opgemaakt door A.J. van Pelt. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van € 390.000. Van Pelt heeft zijn standpunt met betrekking tot de waarde van de woning onderbouwd met de volgende marktgegevens:
adres bouwjaar Inhoud Grondoppervlakte verkoopprijs datum
A-laan 2 1974 471 m3 261 m2 € 414.000 5-7-2004
B-laan 3 1974 471 m3 443 m2 € 440.000 8-9-2004
B-laan 4 1974 471 m3 302 m2 € 490.000 2-5-2005
Ten aanzien van alle drie de als referentieobject gebruikte woningen vermeldt het taxatierapport dat ze “in goede staat” zijn verkocht. Ten behoeve van de taxatie heeft Van Pelt de woning uitsluitend extern opgenomen (van de voorkant en van de zijkant). De woning is ook overigens door of vanwege de heffingsambtenaar nimmer inpandig opgenomen.
2.1.3. Belanghebbende heeft bij haar beroepschrift in hoger beroep een taxatierapport overgelegd opgemaakt door mevrouw M.L. Kok waarin wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van de woning met als peildatum 1 januari 2005 van € 373.000. Ten behoeve van de taxatie heeft mevrouw M.L. Kok de woning zowel intern als extern opgenomen. Volgens een ter zitting overgelegd van haar afkomstig stuk heeft mevrouw M.L. Kok bij haar taxatie als referentieobjecten gebruikt: B-laan 3, 8, 13, 14 en A-laan 27. Tevens wordt in dat stuk vermeld dat de woningen aan de B-laan niet de vochtproblemen kennen door het grondwater die er in de A-laan wel zijn.
3. Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde juist is.
3.1 Standpunten van partijen
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot € 348.000. De heffingsambtenaar concludeert – naar het Hof verstaat - tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van deze onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2005. Van belanghebbendes woning is geen op of rond peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.1.2. De heffingsambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1. bedoelde waarde van belanghebbendes woning op waardepeildatum € 390.000,- bedraagt.
4.1.3. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het onder 2.1.2 gemelde taxatierapport.
4.2. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar – op wie in dezen de bewijslast rust - met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2005 € 390.000 bedroeg.
4.2.1. Van de zijde van de heffingsambtenaar heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden. De heffingsambtenaar geeft in zijn verweerschrift in hoger beroep het volgende aan: “een inpandige opname is dan ook niet noodzakelijk geweest nog vereist om een juiste WOZ-waardebepaling te kunnen doen”. Het Hof kan de heffingsambtenaar daarin niet volgen. Doordat inpandige opname achterwege is gebleven bestaat, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende grond voor aanvaarding van de opvatting van de heffingsambtenaar dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand. (Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en dat de – omstreeks 1974 gebouwde – woning voor een groot deel nog in de oorspronkelijke staat van onderhoud verkeert). Immers, doordat niet is waargenomen welke de onderhoudstoestand is en hoe groot het grondwaterprobleem is en daardoor niet duidelijk is in welke mate deze de waardebepaling hebben beïnvloed, zodat in wezen de taxateur ook niet voor ogen stond wat hij nu precies waardeerde, komt aan de rapportage van de taxateur onvoldoende overtuigingskracht toe.
4.2.2. Het Hof kent derhalve meer waarde toe aan het taxatierapport van mevrouw M.L. Kok.
4.2.3. Het Hof vindt geen aanleiding tot het oordeel dat de waarde van de woning minder zou belopen dan € 373.000, de waarde volgens de door belanghebbende ingeschakelde deskundige. Zij heeft immers rekening gehouden met de vochtproblemen door het grondwater en – volgens haar taxatieverklaring – bij haar waardepaling rekening gehouden met “beschikbare gegevens omtrent verkoopprijzen rond de peildatum van 1 januari 2005 van woningen die zoveel mogelijk vergelijkbaar waren”. Als referentieobjecten heeft zij woningen aan de B-laan en de A-laan gebruikt.
4.3. Het is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de waardering van andere objecten aan de A-laan en van objecten aan de B-laan is daartoe onvoldoende. Het is niet aannemelijk geworden dat één of meer van de hiervoor bedoelde objecten door de heffingsambtenaar is gewaardeerd op een lagere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. Ook indien dit anders zou zijn faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het is niet gesteld – en ook niet gebleken – dat de heffingsambtenaar het oogmerk heeft gehad één of meer andere belastingplichtigen te begunstigen, en een beleid waaruit een te lage waardering van één of meer andere objecten voortvloeide is evenmin aannemelijk geworden. Evenmin is (mede in het licht van de omstandigheid dat belanghebbendes deskundige bij haar waardeoordeel heeft gelet op andere objecten in de B-laan en de A-laan) aannemelijk geworden dat – anders dan op grond van een gevoerd beleid – in het merendeel van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.
4.4. Het hoger beroep is in zoverre gegrond dat het Hof de vastgestelde waarde van de woning overeenkomstig het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport zal verminderen tot € 373.000.
5 Slotsom en proceskosten
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren en de vastgestelde waarde verminderen tot € 373.000.
Het Hof acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in het hoger beroep op voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Tevens heeft belanghebbende recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding van proceskosten gesteld op € 251 voor het beroep en het hoger beroep, zijnde de reiskosten (per openbaar vervoer tweede klasse) voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank en het Hof en de kosten voor de waardebepaling door mevrouw M.L. Kok makelaardij (bepaald overeenkomstig artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van voren bedoeld besluit).
6. Beslissing
Het Hof:
• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• verklaart het beroep gegrond;
• vermindert de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005 tot € 373.000;
• bepaalt dat de gemeente Heemstede aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht van € 39 (rechtbank) en €107 (gerechtshof) vergoedt;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 251, te vergoeden door de gemeente Heemstede.
De uitspraak is gedaan door mr.drs. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S.E.S. Snoey Kiewit, als griffier. De beslissing is op 18 juni 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.