Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 30 juni 2009 in de zaak met zaaknummer 200.004.021/01 NOT van:
MR. [X],
oud-notaris te [plaats],
APPELLANT,
t e g e n
1. MR. [Y],
notaris te [plaats],
2. MR. [Z],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDEN,
gemachtigde: mr. E.C. Kleverlaan.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 1 april 2008 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 13 maart 2008, waarbij de klacht gericht tegen geïntimeerden, hierna te noemen de notarissen, ten dele gegrond is verklaard zonder oplegging van een maatregel, en voor het overige ongegrond.
1.2 Van de zijde van de notarissen is op 22 mei 2008 een verweerschrift met bijlagen ingekomen.
1.3 De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 februari 2009. Klager is daar verschenen en heeft, onder meer aan de hand van een overgelegde pleitnota, het woord gevoerd. De notarissen zijn niet verschenen. Hun gemachtigde heeft namens hen het woord gevoerd, mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en van de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de feiten door de kamer, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. De notarissen zijn verbonden aan het kantoor van [C] Notarissen te [plaats] (hierna: [C]). [C] is een samenwerkingsverband van een aantal in [provincie] gevestigde notarissen. [C] heeft in ieder geval gedurende een periode tot medio september 2007 samengewerkt met Makelaars¬land B.V. (hierna: Makelaarsland), een landelijke NVM makelaars¬organisatie bij de verkoop van onroerende zaken. De procedure die in het kader van deze samenwerking (hierna: het Arrangement) werd gevolgd, was in grote lijnen en voor zover hier van belang als volgt:
• Een verkoper plaatste digitaal een verkoopopdracht bij Makelaarsland. Makelaarsland gaf vervolgens opdracht aan De Taxatheek B.V., een vennootschap die zich bezighield met het taxeren van onroerende zaken, (verder te noemen de Taxatheek) om een taxatierapport op te stellen en de identiteit van de verkoper te verifiëren. De Taxatheek stuurde een kopie van een geldig legitimatiebewijs van verkoper aan Makelaarsland. Makelaarsland stelde de gegevens van verkoper en de woning op haar beurt digitaal ter beschikking aan [C] en verzocht verkoper een kopie van zijn legitimatiebewijs aan [C] te sturen.
• [C] verrichtte vervolgens verschillende recherches (gemeentelijke basisadministratie, faillissement, curatele, kadastraal- en hypothecair onderzoek, kadastrale kaart, opvragen van titels en een eventueel borderel) en begon – ook als er nog geen koper in beeld was – met de voorbereiding van een koopakte.
• Nadat Makelaarsland de koop tot stand had gebracht, stuurde zij de relevante gegevens van de voltooide onderhandelingen en de gegevens van de koper aan [C].
• Zodra [C] de conceptkoopakte (zoveel als mogelijk) gereed had, werd het complete dossier, inclusief alle onderzoeksresultaten, digitaal ter beschikking gesteld van de notaris die in dit Arrangement met [C] samenwerkt en het dichtst bij het koopobject is gevestigd (hierna: de lokale notaris). Verkoper en koper ontvingen de stukken dan eveneens.
• De lokale notaris nodigde verkoper en koper uit voor ondertekening van de koopakte en bracht in deze fase veelal offerte uit aan de koper voor het mogen verzorgen van de leveringsakte en hypotheekakte.
• De lokale notaris verzorgde alles wat van een notaris met betrekking tot een koopakte mag worden verwacht, waaronder de informatieverstrekking/Belehrung.
b. Op de website van Makelaarsland stond tot het moment van het indienen van de onderhavige klacht bij de kamer de volgende tekst:
(...) Onder het motto ‘verkopen doen we samen’ wordt elke woning snel en efficiënt verkocht voor een vaste lage courtage van slechts € 795,- (incl. BTW). (...)
Als u akkoord bent over de verkoopprijs, de datum van oplevering en de aanvullende voorwaarden, is de koop gesloten. Makelaarsland regelt het verder voor u. Wij versturen alle benodigde informatie, uw gegevens en die van de koper naar [C] notarissen. [C] notarissen stelt de koopovereenkomst op en nodigt u en de koper uit om deze overeenkomst op zijn kantoor te ondertekenen. De koper dient aan te geven of de leverings- en de hypotheekakte opgemaakt worden door [C] notarissen of door een ander notariskantoor, aangezien de koper deze diensten zelf betaalt. (...)
c. In de door [C] gebruikte standaard koopakte was de volgende passage opgenomen:
(...) Artikel 1
(…)
1.b. Aan het opstellen van de koopakte en de begeleiding van de ondertekening daarvan door [C] Notarissen en de met [C] Notarissen samenwerkende kantoren binnen het arrangement van Makelaarsland, zijn geen notariskosten verschuldigd, behalve: (...)
d. Klager heeft de leveringsakte verzorgd voor cliënten die met gebruikmaking van het Arrangement een woning hebben gekocht. De koopakte was opgemaakt door een lokale notaris.
4. Het standpunt van klager
4.1 Klager verwijt de notarissen op de eerste plaats dat zij bij de uitvoering van het Arrangement stelselmatig hun verplichtingen op grond van de Wet op de Identificatieplicht zoals die destijds van toepassing was (hierna: Wid) niet hebben nageleefd. Hij voert daartoe aan dat de notarissen notariële diensverlening verrichtten, namelijk het opstellen van de koopaktes, zonder de identiteit van hun cliënten vast te stellen. Klager licht toe dat bij het opstellen van de koopovereenkomsten in het kader van het Arrangement slechts identificatie van de kopers plaatsvond indien de overeenkomst werd getekend op kantoor van een [C]-notaris en de kopers daar in persoon verschenen. In andere gevallen eindigde de notariële dienstverlening volgens klager met het verzenden van de nog ongetekende koopakte aan de lokale (niet-[C]) notaris zonder dat de kopers op de door de Wid voorziene wijze waren geïdentificeerd. Daarnaast geschiedde de afgeleide identificatie van de verkopers, die de notarissen zouden hebben uitgevoerd, niet op de voorgeschreven wijze, aldus klager
4.2 Voorts verwijt klager de notarissen dat zij meewerkten aan het geven van een onjuiste voorstelling van zaken, namelijk dat helemaal geen notariskosten behoefden te worden betaald voor de door [C] (en de notaris die de leveringsakte en de hypotheekakte zou passeren) ter zake van de koopakte te verrichten dienstverlening, waarmee de indruk van overtreding van het provisieverbod kon ontstaan. Volgens klager heeft de kamer ten onrechte geen tuchtrechtelijke maatregel opgelegd met betrekking tot dit klachtonderdeel, terwijl het wel gegrond is verklaard.
4.3 Tot slot stelt klager dat de notarissen hebben gehandeld in strijd met de Beleidsregel Adverteren via Verwijzers van de KNB (hierna: de Beleidsregel Adverteren), omdat zij eraan meewerkten, althans toelieten, dat via gegevens¬dragers van Makelaarsland wervende publiciteit ten behoeve van [C] werd bedreven.
5. Het standpunt van de notarissen
5.1 De notarissen betwisten de stellingen van klager en verweren zich als volgt.
5.2 In de eerste plaats stellen de notarissen zich op het standpunt dat klager niet kan worden ontvangen in zijn hoger beroep. Zij voeren daartoe aan dat klager ten tijde van het indienen van het hoger beroep niet meer in functie was als notaris, aangezien hij sinds 1 maart 2008 is gedefungeerd. Dit brengt volgens de notarissen mee dat klager niet meer rechtstreeks wordt geraakt wanneer de eer en het aanzien van het ambt schade lijden, zodat klager geen belanghebbende is. Voorts is zijdens de notarissen ter zitting aangevoerd dat het toezicht op de naleving van de Wid – en daarmee de bevoegdheid tot het indienen van klachten daarover – exclusief aan het Bureau Financieel Toezicht is voorbehouden. Bij de kamer van toezicht is namens de notarissen voorts gesteld, dat sedert de invoering van de Verordening op de Kwaliteit (onderdeel Wid/Wet Mot) voor klachten van individuele notarissen over de niet-naleving van deze wetgeving door collegae geen plaats meer is.
5.3. De notarissen voeren voorts aan dat weliswaar de appelrechter de zaak opnieuw en in volle omvang moet beoordelen, doch dat appellant met zijn verzoekschrift in hoger beroep en de grieven de omvang van het appel bepaalt.
5.4 Ten aanzien van het verwijt dat zij de Wid zouden hebben overtreden voeren de notarissen aan dat de geboden notariële dienstverlening niet ten einde komt op het moment dat [C] de koopovereenkomst naar de lokale notaris stuurt, maar pas op het moment dat de koopovereenkomst bij die lokale notaris wordt ondertekend. Ter gelegenheid van de ondertekening vindt dan identificatie van koper en verkoper conform de Wid plaats, aldus de notarissen. Daarnaast heeft volgens de notarissen daarvoor al een afgeleide identificatie van de verkoper plaatsgevonden, namelijk door de taxateurs van Taxatheek.
5.5 Wat betreft de overtreding van het provisieverbod stellen de notarissen zich allereerst op het standpunt dat de klacht aanvankelijk geen betrekking had op de overtreding van het provisieverbod, maar slechts luidde dat de notarissen meewerkten aan een onjuiste voorstelling van zaken, waarbij de indruk van overtreding van het provisieverbod kon bestaan. Volgens de notarissen is de kamer buiten de grenzen van de klacht getreden door de klacht te herformuleren tot (mede) een overtreding van het provisieverbod.
Voorts voeren de notarissen aan dat de kamer dit klachtonderdeel ten onrechte gegrond heeft verklaard. De kamer heeft de strekking van het provisieverbod heeft miskend, waarbij klagers onder meer wijzen op een brief van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: KNB) van 7 juli 2006, waaruit zou blijken dat de KNB artikel 12 lid 2 Verordening beroeps- en gedragsregels (hierna ook af te korten tot Vbg) uitlegt op een zodanige manier dat het handelen van de notarissen niet daarmee in strijd was.
5.6 Wat betreft de Beleidsregel Adverteren stellen de notarissen dat deze niet tot doel heeft digitale dienstverlening en communicatie daarover als zodanig te belemmeren.
6. De beoordeling
6.1 Ten aanzien van de ontvankelijkheid van klager overweegt het hof het volgende. Voor de vraag of klager aangemerkt kan worden als belanghebbende is niet het moment van het instellen van het hoger beroep, maar het moment van het indienen van de klacht bij de kamer, beslissend. Vast staat dat klager ten tijde van het indienen van de klacht bij de kamer op 15 april 2007 nog in functie was als notaris en als zodanig belanghebbende was, aangezien iedere notaris belang heeft bij de tuchtrechtelijke handhaving van de eer en het aanzien van het ambt. Dit brengt mee dat klager ook in hoger beroep dient te worden aangemerkt als belanghebbende en zodoende ontvankelijk is in zijn beroep.
Meer specifiek ten aanzien van de naleving van de Wid merkt het hof op dat hier geen sprake is van een exclusieve bevoegdheid van het Bureau Financieel Toezicht in die zin dat uitsluitend het Bureau Financieel Toezicht een klacht zou kunnen indienen als een notaris de Wid niet correct naleeft.
Ook onderschrijft het hof het oordeel van de kamer dat de invoering van de Verordening op de Kwaliteit en het bijbehorende reglement niet meebrengen dat de KNB en het Bureau Financieel Toezicht met uitsluiting van anderen bevoegd zijn om klachten over de naleving van die verordening aan de tuchtrechter voor te leggen.
6.2. Met betrekking tot de omvang van het hoger beroep stellen de notarissen terecht dat het hof de klacht in volle omvang opnieuw dient te behandelen. Anders dan de notarissen vervolgens aanvoeren, betekent zulks dat de beoordeling in hoger beroep zich ook uitstrekt tot onderdelen van een klacht die in eerste aanleg ongegrond is verklaard. Met de invoering van de Wet op het notarisambt 1999 is immers het grievenstelsel in notariële tuchtzaken verlaten. De gronden om hoger beroep in te stellen zijn voor de ontvankelijkheid van het appel niet van belang. Met de invoering van de Wet op het notarisambt 1999 is immers het grievenstelsel verlaten. Dat neemt niet weg dat degene die hoger beroep instelt er praktisch gezien toch goed aan doet aan te geven wat de concrete bezwaren zijn tegen de beslissing van de kamer. Het hof kan dan aan die bezwaren extra aandacht wijden.
6.3 De vraag of de notarissen hebben gehandeld in strijd met het bepaalde in destijds geldend artikel 2 Wid kan in het midden blijven. Veronderstellenderwijs al aannemende dat het handelen van de notarissen in strijd zou zijn met laatstgenoemde bepaling, dan brengt de invoering op 1 augustus 2008 van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, Stb. 2008, 303, zulks ter vervanging van de Wid, met zich dat het handelen van de notarissen, in het licht van de op dit punt inmiddels veranderde wetgeving, niet (meer) als tuchtrechtelijk laakbaar kan worden beschouwd. De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (hierna ook af te korten tot Wwft) schrijft voor dat instellingen cliëntenonderzoek verrichten om de cliënt te identificeren en zijn identiteit te verifiëren. In beginsel dient dit onderzoek plaats te vinden voordat een zakelijke relatie wordt aangegaan of een incidentele transactie zoals bedoeld in de Wwft wordt uitgevoerd. Voor een (kandidaat-)notaris geldt evenwel dat deze de identiteit van de cliënt op een later moment kan verifiëren, namelijk op het moment dat identificatie op grond van artikel 39 Wna is vereist, derhalve bij het verlijden van de akte. Nu het door de notarissen in het kader van het Arrangement gehanteerde systeem inhield dat uiterlijk op het moment van het verlijden van de akte bij de lokale notaris identificatie van partijen plaatsvond, bevatte het Arrangement dezelfde waarborgen als de thans vigerende Wwft en zou het derhalve geen strijd opleveren met de huidige wetgeving. Het hof ziet hierin aanleiding de beslissing van de kamer op dit klachtonderdeel te vernietigen en dat onderdeel alsnog ongegrond te verklaren.
6.4 Met betrekking tot het provisieverbod overweegt het hof het volgende.
De stelling van de notarissen dat de kamer de klacht ten onrechte heeft opgerekt, wordt verworpen. Daartoe is redengevend dat de klacht zoals deze in eerste aanleg door klager is verwoord mede omvatte “dat de indruk van overtreding van het provisieverbod kan ontstaan”. Met dit verwijt hangt nauw samen en daaronder dient daarom mede te worden begrepen het verwijt dat daadwerkelijk van overtreding van dat verbod sprake was. Bovendien is het verwijt van overtreding van het provisieverbod als zodanig blijkens het proces-verbaal van die zitting expliciet aan de orde geweest op de mondelinge behandeling door de kamer. Uit een en ander vloeit voort dat niet kan worden geoordeeld dat de kamer dit verwijt niet in haar afweging mocht betrekken. Dat de notarissen bij de mondelinge behandeling door de kamer niet zijn verschenen - overigens ondanks een mededeling van de kamer dat hun aanwezigheid op prijs werd gesteld - en er in zoverre door hen geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid van het hun toekomende recht op wederhoor doet aan dit oordeel niet af.
6.5 Artikel 12 lid 2 Vbg bepaalt dat de notaris voor het verkrijgen van opdrachten aan derden geen financiële of andere op geld waardeerbare tegemoetkoming mag geven.
Ter zitting is namens de notarissen verklaard dat Makelaarsland in het kader van het Arrangement een bedrag van € 50.000,- exclusief omzetbelasting heeft betaald aan [C] en dat [C] ter uitvoering van het Arrangement ongeveer 3200 koopaktes heeft opgesteld. Dit betekent dat Makelaarsland [C] per opgestelde koopakte minder dan € 16,- heeft betaald. Dit bedrag kan niet worden beschouwd als een gangbare vergoeding voor het opstellen van een koopakte, zodat de conclusie moet zijn dat [C] aan Makelaarsland in het kader van het Arrangement een tegemoetkoming heeft gegeven in de vorm van een aanzienlijke korting op de kosten van het opstellen van de koopakten. De kamer heeft terecht geoordeeld dat [C] onder die omstandigheden een op geld waardeerbaar voordeel aan een derde verschafte en daarmee het provisieverbod overtrad. De stelling van de notarissen dat geen sprake is van provisie omdat het uiteindelijk de verkopers waren die bevoordeeld werden door de constructie doordat zij niet, althans een bedrag dat veel lager is dan gebruikelijk, betaalden voor het opstellen van de koopakte, wordt verworpen.
Doel van de medewerking van de notarissen aan het arrangement was immers zonder twijfel het verkrijgen van opdracht tot het passeren van de leverings- en de hypotheekakte.
6.6 Ook het standpunt van de notarissen dat zij er, gelet op de brief van de KNB van 7 juli 2006, op mochten vertrouwen dat de gehanteerde constructie geen strijd opleverde met notariële wetgeving of gedragsregels, wordt verworpen. In laatstgenoemde brief wordt immers antwoord gegeven op een vraag van een (niet aan [C] verbonden) notaris over de zogenoemde Amsterdamse praktijk, waarbij de notaris de koopakte opstelt en daarvoor bij de verkoper geen kosten in rekening brengt, met als doel te bewerkstelligen dat de koper ervoor kiest ook de leverings- en de hypotheekakte door hem te laten verzorgen. De kosten voor het opstellen van de koopakte worden in die praktijk, indien de koper voor een andere notaris kiest, noch door de verkoper, noch door de koper voldaan.
De in die brief aan de orde zijnde constructie betreft, anders dan het Arrangement, geen algemeen aangeboden, structurele, constructie met een tussenpersoon zoals Makelaarsland. De notarissen hebben ten aanzien van het Arrangement dan ook geen vertrouwen kunnen ontlenen aan de brief, zeker nu daarin met zoveel woorden staat vermeld dat door het structureel gratis verlenen van diensten de onpartijdige positie van de notaris in de knel zou kunnen komen.
6.7 Ten aanzien van het verwijt dat de notarissen hebben gehandeld in strijd met de Beleidsregel Adverteren overweegt het hof als volgt. In de Beleidsregel Adverteren is bepaald dat het in strijd is met artikel 17 Wna en artikel 26 Vbg om via gegevensdragers van, dan wel samen met een specifieke verwijzer of groep van verwijzers, al dan niet tegen betaling, wervende publiciteit te bedrijven of te doen bedrijven. Vast staat dat op de website van Makelaarsland – en derhalve op een gegevensdrager van een verwijzer - vermeld was dat [C] Notarissen in het kader van het Arrangement de koopovereenkomsten zou opstellen. Aangezien de Beleidsregel Adverteren onder wervende publiciteit verstaat:
alle vormen van publiciteit, met uitzondering van beroepsinhoudelijke bijdragen die (een deel van) het werkterrein van de notaris betreffen, maar waarvoor hij niet betaalt
is het hof, anders de kamer, van oordeel dat de notarissen in strijd hebben gehandeld met de Beleidsregel Adverteren. De bewuste vermelding op de website moet immers worden bestempeld als wervende publiciteit als bedoeld in de Beleidsregel Adverteren, ook al wordt daarin niet de naam van het betrokken notariskantoor genoemd. Dit voert tot de conclusie dat dit klachtonderdeel gegrond is.
6.8 Het hof beschouwt de handelwijze van de notarissen als dermate laakbaar dat het opleggen van een maatregel passend en geboden is. Het hof onderschrijft dat de grens tussen het ambt van notaris en het vrije ondernemerschap nog niet is uitgekristalliseerd, maar anders dan de kamer is het hof van oordeel dat het handelen van de notarissen met betrekking tot het Arrangement, mede gelet op het structurele karakter daarvan, meer is dan alleen het aftasten van de grenzen tussen ambt en onderneming. Het hof legt aan de notarissen dan ook de maatregel van waarschuwing op.
6.9 Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verklaart klager ontvankelijk in alle klachtonderdelen;
- vernietigt de beslissing van de kamer waarvan beroep, en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klachtonderdelen zoals genoemd in 4.2 en 4.3 van deze beslissing gegrond;
- legt aan elk van de notarissen met betrekking tot deze klachtonderdelen de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.M.A. Verscheure en P. Blokland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 30 juni 2009 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
Beslissing – bij vervroeging – van 13 maart 2008
op de klacht met nummers 382347 / NT 07-39 P van:
mr. [X],
notaris te [plaats], per 1 maart 2008 oud-notaris, verder te noemen klager,
tegen:
1. mr. [Y]
2. mr. [Z],
notarissen te [plaats], verder te noemen de notarissen.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 15 april 2007;
- verweerschrift met bijlagen gedateerd 3 mei 2006 (moet zijn 3 mei 2007) zoals in gewijzigde versie toegezonden bij brief van 31 oktober 2007;
- brief van de kamer van toezicht te Alkmaar aan klager van 8 mei 2007;
- repliek van 22 mei 2007;
- brief van klager aan de kamer van toezicht te Alkmaar van 2 oktober 2007;
- dupliek van 15 oktober 2007;
- beslissing van het gerechtshof te Amsterdam van 15 oktober 2007, waarbij de kamer van toezicht te Amsterdam is belast met de behandeling van de zaak;
- brieven van de kamer van toezicht te Amsterdam aan de notarissen van 24 oktober 2007;
- brief van de notarissen aan de kamer van toezicht te Amsterdam van 31 oktober 2007;
- brieven van de kamer van toezicht te Amsterdam aan de notarissen van 7 november 2007;
- brief van de notarissen, gedateerd 15 oktober 2007, ontvangen 15 november 2007;
- brief met bijlagen van klager aan de kamer van toezicht te Amsterdam van 23 november 2007;
- brief met bijlagen van de notarissen aan de kamer van toezicht te Amsterdam van 18 december 2007.
Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 5 februari 2008 is klager verschenen. De notarissen zijn, hoewel tijdig en behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Zij hadden de kamer reeds bij brief van 15 januari 2008 aangekondigd dat zij niet zouden verschijnen, hoewel de kamer hen had meegedeeld prijs te stellen op hun aanwezigheid. Eerder, bij brief van
18 december 2007, hadden de notarissen al laten weten bij gegrondverklaring van de klachten af te zien van hoger beroep. Ter terechtzitting heeft klager het woord gevoerd en zijn standpunten toegelicht. Uitspraak is bepaald op 10 april 2008. Naderhand zijn partijen er schriftelijk van in kennis gesteld dat de uitspraak is vervroegd naar 13 maart 2008
1. De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. De notarissen zijn verbonden aan het kantoor van [C] Notarissen te [plaats] (hierna: [C]). [C] Notarissen is een organisatie met meerdere vestigingen in [provincie]. [C] heeft in ieder geval gedurende een proefperiode tot medio september 2007 samengewerkt met Makelaarsland B.V. (hierna: Makelaarsland), een landelijke NVM makelaarsorganisatie. De procedure die in het kader van deze samenwerking (hierna: het Arrangement) wordt gevolgd, is in grote lijnen en voor zover hier van belang als volgt:
• Een verkoper plaatst digitaal een verkoopopdracht bij Makelaarsland. Makelaarsland geeft vervolgens opdracht aan De Taxatheek B.V. (een organisatie die zich bezighoudt met het taxeren van onroerende zaken, verder te noemen de Taxatheek) om een taxatierapport op te stellen en de identiteit van verkoper te verifiëren. De Taxatheek stuurt een kopie van een geldig legitimatiebewijs van verkoper aan Makelaarsland. Makelaarsland stelt de gegevens van verkoper en de woning op haar beurt digitaal ter beschikking aan [C] en verzoekt verkoper een kopie van zijn legitimatiebewijs aan [C] te sturen.
• [C] verricht vervolgens verschillende recherches (GBA, faillissement, curatele, VIS, kadastraal- en hypothecair onderzoek, kadastrale kaart, opvragen van titels en een eventueel borderel) en begint – ook als er nog geen koper in beeld is – met de voorbereiding van de koopakte.
• Zodra Makelaarsland de koop tot stand heeft gebracht, stuurt zij de relevante gegevens van de voltooide onderhandelingen en de gegevens van de koper aan [C].
• Zodra [C] conceptkoopakte (zoveel als mogelijk) gereed heeft, wordt het complete dossier, inclusief alle onderzoeksresultaten, digitaal ter beschikking gesteld van de netwerk-notaris die het dichtst bij het koopobject is gevestigd (hierna: de lokale notaris). Verkoper en koper ontvangen de stukken dan eveneens.
• De lokale notaris nodigt verkoper en koper uit voor ondertekening van de koopakte en zal in deze fase veelal offerte uitbrengen aan de koper voor het mogen verzorgen van de leveringsakte en hypotheekakte.
• De lokale notaris verzorgt alles wat van een notaris met betrekking tot een koopakte mag worden verwacht, waaronder de informatieverstrekking/belehrung.
b. Op de website van Makelaarsland stond tot het moment van het indienen van de klacht de volgende tekst vermeld:
“(...) Onder het motto ‘verkopen doen we samen’ wordt elke woning snel en efficiënt verkocht voor een vaste lage courtage van slechts € 795,- (incl. BTW). (...)
Als u akkoord bent over de verkoopprijs, de datum van oplevering en de aanvullende voorwaarden, is de koop gesloten. Makelaarsland regelt het verder voor u. Wij versturen alle benodigde informatie, uw gegevens en die van de koper naar [C] notarissen. [C] notarissen stelt de koopovereenkomst op en nodigt u en de koper uit om deze overeenkomst op zijn kantoor te ondertekenen. De koper dient aan te geven of de leverings- en de hypotheekakte opgemaakt worden door [C] notarissen of door een ander notariskantoor, aangezien de koper deze diensten zelf betaalt. (...)”
c. In de door [C] benutte standaard koopakte is de volgende passage opgenomen:
“(...) Artikel 1
1.b. Aan het opstellen van de koopakte en de begeleiding van de ondertekening daarvan door [C] Notarissen en de met [C] Notarissen samenwerkende kantoren binnen het arrangement van Makelaarsland, zijn geen notariskosten verschuldigd, behalve:
- in de gevallen welke in artikel VIII van de Algemene Bepalingen zijn vermeld (kosten bij ontbinding)
- in gevallen waarin tevoren vanwege door de notaris te verrichten extra werkzaamheden expliciet andere kostenafspraken tussen (ver)koper en het desbetreffende notariskantoor verbonden aan [C] Notarissen zijn gemaakt.(...)”
d. Klager heeft de leveringsakte verzorgd voor zijn cliënten die met gebruikmaking van het Arrangement een woning hebben gekocht. De koopakte was opgemaakt door een lokale notaris.
2. De klacht
2.1 Klager verwijt de notarissen dat zij in het kader van het Arrangement stelselmatig hun
verplichtingen op grond van de Wet op de identificatieplicht (Wid) niet naleven, nu zij de handtekeningen van de betrokken partijen niet legaliseren en verder ook in de koopakten geen gegevens van identiteitsbewijzen opnemen. Klager is van mening dat de notarissen in dit verband wél verplichtingen op grond van de Wid hebben, nu zij de koopovereenkomsten opstellen. Het verweer van de notarissen dat kopers niet zijn aan te merken als personen aan wie door hen diensten worden verleend, is volgens hem strijdig met de in het notariaat gebruikelijke norm dat alle partijen in de akte/bij de rechtshandeling als cliënt van de notaris worden aangemerkt.
2.2 De notarissen wordt verder verweten dat zij meewerken aan het geven van een onjuiste
voorstelling van zaken, namelijk dat helemaal geen notariskosten worden betaald voor de door [C] (en de notaris die de leveringsakte en hypotheekakte passeert) terzake van de koopakte verrichte notariële dienstverlening. Hierbij kan tevens de indruk van overtreding van het provisieverbod ontstaan. Makelaarsland ontvangt van de verkoper namelijk € 795,00 inclusief BTW en levert daarvoor een aantal diensten, waaronder een taxatie van de te verkopen onroerende zaak. Dat van die uiterst lage vergoeding ook nog eens een gedeelte aan [C] wordt afgedragen voor werkzaamheden die door [C] en de lokale notaris worden verricht, roept volgens klager vraagtekens op.
2.3 Tenslotte verwijt klager de notarissen dat zij eraan meewerken, althans toelaten, dat via
gegevensdragers van Makelaarsland ten behoeve van [C] wervende publiciteit wordt bedreven, die bovendien een onjuiste voorstelling van zaken geeft. Dit is in strijd met de Beleidsregel Adverteren via Verwijzers van de KNB (hierna: de Beleidsregel Adverteren).
3. Het verweer
3.1 De notarissen menen dat klager niet-ontvankelijk is, aangezien hij geen rechtens te
beschermen belang heeft bij zijn klachten, hetgeen volgens de notariskamer van het gerechtshof Amsterdam wel een voorwaarde voor ontvankelijkheid is. Verder voeren de notarissen aan dat voor overenthousiaste notarissen die op eigen houtje vermeende misstanden op dit gebied aan de kaak willen stellen geen plaats meer is sinds de Verordening op de Kwaliteit (onderdeel Wid/Wet Mot) (hierna: de Kwaliteitsverordening) van kracht is geworden. Tenslotte betogen de notarissen dat klager niet-ontvankelijk is, omdat hij duidelijk beschrijft waarvan hij de notarissen beticht. Op grond van vage deducties stelt klager dat er wel iets mis moet zijn met de vergoeding of de geldstromen, maar concrete voorschriften of normen die zouden zijn overtreden vermeldt hij niet. De notarissen kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat klager zijn klacht uitsluitend heeft ingediend omdat de notarissen hem geen (concurrentiegevoelige) informatie wilden verstrekken.
3.2 Klager stelt ontvankelijk in zijn klachten te zijn. Uit door hem aangehaalde jurisprudentie volgt dat de Wet op het notarisambt (Wna) geen beperkingen aan een notaris oplegt voor het indienen van een klacht tegen een andere notaris, indien hij dit in het belang van de eer en het aanzien van het notariaat nodig acht, aldus klager. Verder gaat volgens klager de opmerking van de notarissen, dat klager een willekeurige notaris is, eraan voorbij dat klager nu juist als notaris door de koper werd aangewezen voor de werkzaamheden ter uitvoering van de door [C] vervaardigde koopovereenkomst. Tenslotte betoogt klager dat weliswaar in het kader van de Kwaliteitsverordening sprake is van een toezichtarrangement waarbij KNB-auditors en de KNB een complementaire rol spelen naast het BFT, maar dat een en ander niet betekent dat het recht tot indiening van klachten over een overtreding van de Wid zouden zijn voorbehouden aan de KNB en/of het BFT.
3.3 De notarissen zijn van mening dat zij aan hun verplichtingen uit de Wid voldoen door de
(afgeleide) identificatie van verkoper in combinatie met de toezending door verkoper aan [C] van een kopie van het legitimatiebewijs. Volgens de notarissen heeft niet verkoper, maar Makelaarsland zelf te gelden als “cliënt” in de zin van de Wid. Wat hier ook van zij, uiteindelijk zal de verkoper zich, net als de koper, bij ondertekening van de koopakte op het kantoor van de lokale notaris opnieuw legitimeren. De notarissen wijzen er nog op dat artikel 2 Wid weliswaar verlangt dat de identificatie geschiedt voordat een notaris een dienst verleent aan de cliënt, maar dat in de dagelijkse praktijk van de meeste notariskantoren het vaststellen van de identiteit op een later moment geschiedt. Aannemelijk is dat de Wid op dit punt zal worden versoepeld, aldus de notarissen.
3.4 De notarissen bestrijden dat de tekst van artikel 1.1.b. van de modelkoopakte tot misverstanden kan leiden. De KNB stelt zich op het standpunt dat het kosteloos opstellen van de koopakte met het oogmerk om door koper te worden belast met de betaalde opdracht voor het opstellen van de akte van levering en de bijbehorende hypotheekakte geen overtreding van het provisieverbod oplevert. Een andersluidend oordeel zou ook ongerijmd zijn, omdat anders de notaris met elk gratis advies (bijvoorbeeld in de sfeer van het familierecht) het provisieverbod zou overtreden. Ook de Amsterdamse praktijk van de notariële koopakte zou niet meer zijn toegestaan. De notarissen gaan niet in op de gestelde overtreding van het provisieverbod, omdat niet is geklaagd over (de facto) overtreding van dit verbod.
3.5 De notarissen voeren aan dat de Beleidsregel Adverteren beoogt paal en perk te stellen aan het adverteren door notariskantoren in allerlei huizenblaadjes en dergelijke die door makelaars worden uitgegeven of gefinancierd, omdat door dergelijke uitingen de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de betreffende notaris onder druk kan komen te staan of althans dat de schijn daarvan kan ontstaan. De Beleidsregel Adverteren heeft niet ten doel digitale dienstverlening en communicatie daarover als zodanig te belemmeren.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wet op het notarisambt zijn notarissen en kandidaat-
notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. Beoordeeld dient te worden of de handelwijze van de notarissen een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 Klager is tot zijn recente defungeren notaris geweest en hij was ten tijde van de indiening van de klacht nog in functie. Hij wordt daarom rechtstreeks geraakt wanneer de eer en het aanzien van het ambt schade lijden. Op die grond heeft hij belang bij een uitspraak van de kamer over de handelwijze van de notarissen. Anders dan de notarissen hebben betoogd, brengt de invoering van de Kwaliteitsverordening en het bijbehorende reglement niet mee dat de KNB en het BFT met uitsluiting van anderen bevoegd zijn om klachten over de naleving van de Wid aan de kamer voor te leggen. Dat door het ontvankelijk verklaren van anderen dan de KNB en het BFT mogelijk waarborgen uit de Kwaliteitsverordening, die strekken ter bescherming van de notaris ten aanzien van wiens werkprocessen een dergelijk onderzoek plaatsvindt, worden omzeild, maakt dit niet anders. Tenslotte is de kamer – anders dan de notarissen – van oordeel dat klager voldoende duidelijk heeft omschreven welk verwijt hij hen maakt. De conclusie op dit punt is dat klager in alle klachtonderdelen kan worden ontvangen.
4.3 Tot de werkzaamheden die de notarissen in het kader van het Arrangement verrichten, behoren het uitvoeren van verschillende recherches, het invullen van de persoonsgegevens van de partijen bij de koopovereenkomst in de akte en het toezenden van het dossier naar de lokale notaris, de verkoper en koper. Voor zover deze werkzaamheden moeten worden aangemerkt als notariële dienstverlening in de zin van de Wid, en niet als voorbereidende administratieve dienstverlening – klager heeft zelf ook erkend dat het gaat om werkzaamheden die door een backoffice kunnen worden verricht – geldt dat de notarissen er terecht op hebben gewezen dat de Wid weliswaar verlangt dat de identificatie geschiedt voordat de dienstverlening aanvangt, maar dat de notaris in de praktijk om praktische redenen de identiteit van de partijen bij een transactie pas controleert op het moment van het tekenen van de koopakte en/of het passeren van de akte. Onverkort handhaven van artikel 2 Wid zou een onwerkbare situatie tot gevolg hebben. Dat de wetgever hier zelf ook van doordrongen is, blijkt uit het feit dat de wetgeving op dit punt zal worden versoepeld. Uiterlijk bij het ondertekenen van de koopakte moet de identiteit van partijen bij die akte worden geverifieerd. Bij het Arrangement dient derhalve de lokale notaris die verificatie uit te voeren. Niet kan worden gezegd dat de notarissen door de onderhavige constructie hun verplichtingen op grond van de Wid schenden. Op dit punt is er dan ook geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen, zodat dit klachtonderdeel ongegrond is.
4.4 In artikel 1.1.b van de door de notarissen gehanteerde modelkoopakte staat dat voor het opstellen van de koopakte en de begeleiding van de ondertekening daarvan door [C] en de met [C] binnen het Arrangement samenwerkende kantoren geen notariskosten verschuldigd zijn. Anders dan klager veronderstelt houdt deze bepaling uitsluitend in dat de koper noch de verkoper deze kosten draagt. Deze weergave komt overeen met de werkelijkheid, zodat geen sprake is van het meewerken aan een onjuiste voorstelling van zaken.
Voor zover het onderdeel klaagt over overtreding door de notarissen van het provisieverbod, wordt het volgende overwogen. Het is notarissen niet toegestaan om voor het verkrijgen van opdrachten een financiële of een andere op geld waardeerbare tegemoetkoming aan derden te geven. Vaststaat dat cliënten die gebruik maken van het Arrangement in totaal € 795,00 (inclusief BTW) betalen. Voor dit bedrag verzorgt Makelaarsland onder meer de woningopname, een taxatierapport, het “te koop” bord, de presentatie van de woning op verschillende websites, de coördinatie van de rondleidingen, de onderhandelingen en de notariële koopovereenkomst. Gelet op de kosten die deze werkzaamheden meebrengen en het feit dat medewerking aan het Arrangement voor Makelaarsland winstgevend moet zijn, bestaat het sterke vermoeden dat [C] haar werkzaamheden gratis of hooguit tegen een zeer gereduceerd tarief aanbiedt. Als [C] wel de kostprijs ontvangt voor de door haar verrichte werkzaamheden, had het op de weg van de notarissen gelegen om dat aan de kamer uit te leggen. De notarissen hebben zich hierover echter niet uitgelaten in de schriftelijke stukken en zijn evenmin ter zitting verschenen om mondeling op eventuele vragen antwoord te geven. Bij gebreke van een gemotiveerde betwisting gaat de kamer er dan ook van uit dat genoemd vermoeden juist is.
De door [C] aangeboden gratis dienstverlening of korting is een op geld waardeerbaar voordeel, en Makelaarsland is een derde in de zin van artikel 12 lid 2 Verordening beroeps- en gedragsregels (hierna: VBG). Door hun medewerking te verlenen aan het Arrangement overtreden de notarissen dan ook het provisieverbod. In zoverre is dit klachtonderdeel gegrond.
4.5 Kort gezegd houdt de Beleidsregel Adverteren onder meer in dat het al dan niet tegen betaling bedrijven van wervende publiciteit via gegevensdragers van verwijzers in strijd is met artikel 17 Wna en artikel 26 VBG. De Beleidsregel Adverteren beperkt zich expliciet tot wervende publiciteit. De tekst op de website van Makelaarsland beschrijft de procedure van het Arrangement, en uitsluitend in dat kader is de naam van het kantoor [C] genoemd. Deze vermelding valt niet aan te merken als wervende publiciteit, zodat geen sprake is van overtreding van de Beleidsregel Adverteren. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
4.6 Nu het de bedoeling van de wetgever is om de marktwerking in het notariaat te bevorderen, en de grens tussen het ambt van notaris en het vrije ondernemerschap nog niet is uitgekristalliseerd, valt het de notarissen niet aan te rekenen dat zij aftasten waar deze grens ligt. Om deze reden zal dan ook geen tuchtrechtelijke maatregel worden opgelegd.
4.7 Beslist wordt als volgt.
5. Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart klager ontvankelijk in alle klachtonderdelen;
- verklaart klachtonderdeel 2.2 ten dele gegrond, zoals uiteengezet onder 4.3;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
- bepaalt dat aan de notarissen geen tuchtrechtelijke maatregel wordt opgelegd.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.Y.C. Poelmann, voorzitter, M. Bijkerk, E.R.S.M. Marres, R.H. Meppelink en P.J. van Veen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2008.
mr. E. van Bennekom, mr. M.Y.C. Poelmann,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.