Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer 104.003.906
(zaak/rolnummer rechtbank: 212189/HAZA 06-1181)
arrest van de derde civiele kamer van 9 juni 2008
inzake
1. [appellant sub 1]
en
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1]
en
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 28 juni 2006 en 3 januari 2007 die de rechtbank Utrecht tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten] in meervoud) als eisers en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerden] in meervoud) als gedaagden heeft gewezen; van het laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 29 maart 2007 [geïntimeerden] aangezegd van het vonnis van 3 januari 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, en bewijs aangeboden. [appellanten] hebben gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, primair – samengevat – de zaak ter verdere behandeling zal (terug)verwijzen naar de rechtbank; subsidiair – eveneens samengevat – de koopovereenkomst zal ontbinden, met hoofdelijk veroordeling van [geïntimeerden] om aan [appellanten] het bedrag van € 37.811,40 te betalen met wettelijke rente en voorts [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van de overigens nog geleden en te lijden schade, met wettelijke rente, nader op te maken bij staat en tenslotte [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Zij hebben geconcludeerd, samengevat weergegeven, dat het hof bij uitvoerbaar verklaard arrest het bestreden vonnis van de rechtbank zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep.
2.4 Daarna hebben [appellanten] een akte, houdende bewijsaanbod genomen, waarop [geïntimeerden] bij antwoordakte hebben gereageerd.
2.5 Ter zitting van 15 april 2009 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. H.L. van der Aa, advocaat te Utrecht en [geïntimeerden] door mr. B.J. Blindenbach, eveneens advocaat te Utrecht, beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 januari 2007 onder 2.1 tot en met 2.9 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. Op 1 december 2005 is tussen [appellanten] als verkopers en [geïntimeerden] als kopers een schriftelijke (standaard
NVM-)koopovereenkomst gesloten betreffende een (bestaande eengezins)woning te [woonplaats] voor de koopsom van € 220.000,-. De levering zou plaatsvinden op 3 januari 2006. [appellanten] werden bijgestaan door makelaarskantoor [het makelaarskantoor] (verder: het makelaarskantoor).
In de koopovereenkomst is in art. 16, samengevat weergegeven, de ontbindende voorwaarde opgenomen ten behoeve van kopers ([geïntimeerden]) voor het geval dat [geïntimeerden] de financiering van de woning niet rond kunnen krijgen. Als uiterste termijn is in deze bepaling 12 december 2005 opgenomen, doch deze termijn is in overleg tussen partijen verschoven naar 28 december 2005. [geïntimeerden] hebben brieven in het geding gebracht van 13 en 15 december 2005 van PBA Personal Banking (Banque Artesia Nederland N.V.) respectievelijk de ING Bank N.V. (kantoor Houten) waaruit afgeleid kan worden dat [geïntimeerden] geen hypothecaire lening hebben kunnen verkrijgen. Begin januari 2006 hebben [geïntimeerden] van het makelaarskantoor een door beide partijen nog te ondertekenen “ontbindings-overeenkomst” ontvangen. [geïntimeerden] hebben deze ontbindingsovereenkomst op 18 januari 2006 ondertekend; [appellanten] hebben geweigerd deze ontbindingsovereenkomst te ondertekenen. Per brief van 5 februari 2006 hebben [appellanten] [geïntimeerden] ingebreke gesteld (conform art. 10 lid 1 van Pro de koopovereenkomst). Per brief van 10 februari 2006 hebben [geïntimeerden] hierop gereageerd en uitvoerig de feiten en omstandigheden toegelicht waarom zij de financiering niet rond hebben kunnen krijgen en voorts hebben zij aansprakelijkheid van de hand gewezen. Per brief van 11 april 2006 hebben [appellanten] de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden.
4.2 Met de inleidende dagvaarding van 28 april 2006 zijn [appellanten] de onderhavige procedure gestart. [appellanten] hebben hiervoor aangevoerd dat [geïntimeerden] niet hebben voldaan aan de vereisten voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde als verwoord in art. 16 van Pro de koopovereenkomst. Na conclusie van antwoord heeft de rechtbank (tussenvonnis van 28 juni 2006) een comparitie van partijen gelast, die op 18 september 2006 heeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft bij eindvonnis van 3 januari 2007 de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
4.3 In hoger beroep zijn [appellanten] met twee grieven hiertegen opgekomen. Met deze grieven beogen [appellanten] het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen.
4.4 De eerste vraag die beantwoord moet worden is of [geïntimeerden] op rechtens goede gronden een beroep hebben kunnen doen op de ontbindende voorwaarde in art. 16 van Pro de koopovereenkomst. Deze bepaling luidt aldus:
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)
b. op 12 december 2005 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kopers- en financieringskosten, zegge koopsom + kopers- en financieringskosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…).
(…)
16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er voor zorg te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op (…) door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd*) te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met ontvangstbevestiging”. Als dan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
(…)
*) als aanvulling op artikel 16 ontbindende Pro voorwaarden geldt:”Onder “goed gedocumenteerd” wordt verstaan dat kopers minimaal van 2 banken c.q. erkende geldinstellingen afwijzingen dient te overleggen. In deze afwijzingsbrieven dient minimaal vermeld te staan de namen van de aanvragers, de reden van afwijzing en het aangevraagde hypotheekbedrag. Tevens is de verkoper verplicht om kopieën af te geven van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken c.q. erkende geldinstellingen heeft verstrekt.
4.5 [geïntimeerden] menen dat zij wel voldaan hebben aan (de vereisten in) voornoemde bepaling. Zij stellen in dit verband het volgende. Zij hebben zich tot diverse financiële instellingen gewend om een passende financiering te verkrijgen (cva sub 5). Zij hebben een brief van 13 december 2005 van de financiële instelling PBA Personal Banking overgelegd (prod. 1 cva) waarin onder meer opgenomen is dat deze bank voor [geïntimeerden] “geen passende hypotheekaanbieding” kan doen met name omdat er sprake zou zijn van registraties bij het BKR in Tiel. [geïntimeerden] hebben voorts een brief van 15 december 2005 van de ING Bank (kantoor Houten) overgelegd (prod. 2 cva) waarin onder meer opgenomen is dat zij het financieringsverzoek “om inkomenstechnische redenen moeten afwijzen”. Met deze twee brieven zijn [geïntimeerden] persoonlijk op 16 december 2005 naar het makelaarskantoor aan de [adres] te [plaats] gegaan en hebben zij deze brieven aldaar afgegeven. Diezelfde avond of daags daarna zijn [geïntimeerden] door [persoon A], werkzaam bij het makelaarskantoor, gebeld. Tijdens dit telefoongesprek is door deze bevestigd dat de twee brieven waren ontvangen. Zij hebben daarna niets meer van de makelaar of van [appellanten] gehoord, aldus hun verklaring ten tijde van het pleidooi in hoger beroep, totdat zij na hun vakantie per brief de ontbindingsovereenkomst van het makelaarskantoor ontvingen. In die ontbindingsovereenkomst is onder meer het navolgende opgenomen:
In aanmerking nemende:
1. dat door de verkoper en de koper op 21 november 2005 een koopovereenkomst werd gesloten (..);
2. dat de koper de ontbinding inroept krachtens artikel 16.1.b van de hierboven genoemde koopovereenkomst. De daartoe benodigde afschriften van de afwijzingen hebben wij aan dit document gehecht
.
Komen nader overeen:
dat de overeenkomst d.d. 21 november 2005 (…) ontbonden wordt beschouwd per 16 december 2005.
Zij hebben die verklaring (na een telefoongesprek met [persoon B] hierover, aldus hun verklaring ter comparitie op 18 september 2006) op 18 januari 2006 ondertekend en weer terug gestuurd naar het makelaarskantoor. Op vrijdag 10 februari 2006 hebben zij nog een gesprek over (de onmogelijkheid van) de financiering gevoerd met [appellanten] in hun woning en in aanwezigheid van [persoon C], die ook verbonden is aan het makelaarskantoor. Hun advocaat heeft de gehele gang van zaken nog eens bevestigd in een brief van dezelfde datum (prod. 4 cva).
[geïntimeerden] menen dat zij, via het makelaarskantoor c.q. de makelaars van [appellanten], tijdig de ontbinding hebben ingeroepen omdat zij de financiering niet rond hebben kunnen krijgen. Zij hebben een en ander ook goed gedocumenteerd.
4.6 [appellanten] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerden] zich niet tijdig en niet goed gedocumenteerd op de ontbindende voorwaarde hebben beroepen en zij betwisten bovendien dat [geïntimeerden] zich voldoende zou hebben ingespannen om financiering te verkrijgen.
4.7 Gelet op de gemotiveerde betwisting van [appellanten] ligt het krachtens de hoofdregel van art. 150 Rv Pro. op de weg van [geïntimeerden] om te bewijzen dat zij zich tijdig, dat wil zeggen uiterlijk op 28 december 2005, goed gedocumenteerd op de ontbindende voorwaarde hebben beroepen en dat zij zich voldoende inspanning hebben getroost om de financiering voor de gekochte woning rond te krijgen, een en ander zoals verwoord is in art. 16 van Pro de koopovereenkomst (vgl. HR 9 september 2005, NJ 2005, 468). Gezien hun bewijsaanbod (mva sub 14 en antwoordakte sub 6) zal het hof hen toelaten tot het bewijs van hun stellingen.
4.8 In aanloop op de bewijslevering overweegt het hof verder als volgt. Indien en voorzover de door [geïntimeerden] gestelde gang van zaken (zoals hiervoor weergegeven onder 4.5) met betrekking tot het inroepen van de ontbindende voorwaarde zou komen vast te staan, dan rijst de vraag of [geïntimeerden] onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten aannemen dat door [appellanten] een toereikende volmacht was verleend aan het makelaarskantoor om namens hen te handelen (art. 3:61 lid 2 BW Pro).
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis in de uitvoerig gemotiveerde rechtsoverwegingen 4.6 tot en met 4.8 hierover geoordeeld dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat het makelaarskantoor van [appellanten] een toereikende volmacht had gekregen om ter afwikkeling van de overeenkomst, waaronder begrepen de wijze waarop op de ontbindende voorwaarde een beroep kon worden gedaan, (nadere) afspraken met [geïntimeerden] te maken. Het hof neemt deze rechtsoverwegingen over en maakt het oordeel van de rechtbank tot het zijne.
5. Slotsom
5.1 Het hof zal [geïntimeerden] tot het bewijs van hun stelling(en) toelaten, zoals weergegeven in rechtsoverweging 4.7. In verband met een vlot verloop van de procedure wordt aan [appellanten] gevraagd om zich te beraden over eventueel door hen te horen getuigen in contra-enquête en zo mogelijk deze getuigen voor de nader te bepalen zitting uit te nodigen. Aansluitend aan het getuigenverhoor (na contra-enquête) zal het hof een comparitie van partijen gelasten om te bespreken of en zo ja, hoe verder geprocedeerd zal worden.
5.2 Iedere verdere beslissing wordt door het hof aangehouden.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- laat [geïntimeerden] toe tot het onder 4.7 vermelde bewijs;
- bepaalt dat, indien [geïntimeerden] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mevrouw mr. R.A. Dozy, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
- bepaalt dat [geïntimeerden] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun beide advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de roldatum 7 juli 2009, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
- bepaalt dat [geïntimeerden] overeenkomstig artikel 170 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
- bepaalt voorts dat, indien er getuigen worden voorgebracht, partijen tezamen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn, zodat van de kant van partijen zelf zonodig nadere inlichtingen zullen kunnen worden gegeven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en eventueel kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
- bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor/de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk een week voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
- houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, P.H. van Ginkel en D. Stoutjesdijk, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juni 2009.