Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BESCHIKKING
in de zaak van:
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. C.G.M. Oosterwijk, gevestigd te Amsterdam,
t e g e n
[Verweerder c.s.],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS,
advocaat: mr. A. Heijder, gevestigd te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Appellant wordt hierna [appellant] genoemd. Verweerders worden aangeduid met [verweerders].
1.2 [Appellant] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van dit hof op 4 september 2008, in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam, locatie Amsterdam, van 27 juni 2008, in deze zaak onder rekestnummer EA-793/08 gegeven tussen [appellant] als verzoeker en [verweerders]. als verweerders.
1.3 [Appellant] heeft onder aanvoering van twee grieven verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en – zakelijk weergegeven - hem alsnog niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in de zin van artikel 7:230a BW en te bepalen dat de bedrijfsruimte in kwestie bedrijfruimte is in de zin van artikel 7:290 BW, met veroordeling van [verweerders] in de kosten van het geding in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
1.4 [Verweerders] hebben bij verweerschrift de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de beschikking waarvan beroep zal bekrachtigen, kosten rechtens.
1.5 De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft op 17 november 2008 plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben namens [appellant] en [verweerders] de respectieve advocaten de standpunten van partijen nader toegelicht, mr. Oosterwijk onder overlegging van tevoren aan het hof toegezonden producties.
1.6 Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten en hebben partijen het hof gevraagd een beschikking te geven.
2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep
Ondanks het bepaalde in artikel 7:230a lid 8 BW, is [appellant] ontvankelijk in zijn hoger beroep, omdat daarin de vraag aan de orde is gesteld of de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter is bij de beoordeling van het verzoek uitgegaan van een aantal feiten zoals weergegeven onder 1. van de bestreden beschikking. Daartegen zijn geen grieven gericht, zodat het hof eveneens daarvan zal uitgaan.
4. De beoordeling in hoger beroep
4.1 [Appellant] exploiteert op het adres [straatnaam 1 te woonplaats] een eenmanszaak onder de naam “000 Fietsenstalling”. De ruimte waarin zijn zaak is gevestigd bestaat uit de kelder onder [straatnaam 1] en de kelder onder [straatnaam 2]. [Appellant] huurt de kelders krachtens afzonderlijke huurovereenkomsten. De huurovereenkomst voor de kelderruimte onder de [straatnaam 2] is aangegaan door de rechtsvoorganger van [verweerders] met de rechtsvoorganger van [appellant]. De huursom voor de kelder onder [straatnaam 2] bedraagt € 159,- per maand.
4.2 [Verweerders] hebben per aangetekend verzonden brief van 29 november 2007 de huur van de bij hun woning behorende kelder opgezegd tegen 1 april 2008. Daarbij werd tevens de ontruiming van de kelder tegen dezelfde datum aangezegd. [Verweerders] hebben zich op het standpunt gesteld dat de van hen gehuurde ruimte uitsluitend als fietsenstalling in gebruik is en zodoende bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:230a BW.
4.3 [Appellant] heeft [verweerders] bij verzoekschrift ex artikel 7:230a BW in rechte betrokken en verlenging van de ontruimingstermijn verzocht. Hierbij heeft [appellant] de kantonrechter primair verzocht hem niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek, omdat het gehuurde bedrijfsruimte is als bedoeld in 7:290 lid 2 BW en hem de daarmee samenhangende bescherming toekomt.
4.4 De kantonrechter heeft bij de bestreden beschikking geoordeeld dat de bestemming van de kelderruimte onder de [straatnaam 2] die van fietsenstalling is en dat een fietsenstalling buiten het bereik van artikel 7:290 BW valt en dus bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW is. Verder heeft de kantonrechter, het voorgaande in aanmerking nemende, geoordeeld dat de opzegging door [verweerders] de huurovereenkomst heeft doen eindigen. In dat verband heeft de kantonrechter de ontruimingstermijn, gelet het belang dat [appellant] heeft bij het voortgezet gebruik, verlengd tot 1 april 2009. De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het bedrag dat [appellant] gedurende de termijn van de verlenging voor het gebruik van de kelder dient te betalen en iedere verdere beslissing aangehouden.
4.5 [Appellant] kan zich niet vinden in de beslissing van de kantonrechter. In de toelichting op zijn eerste grief verwijst [appellant] naar de argumenten die hij in het inleidende verzoekschrift heeft aangevoerd op grond waarvan de onderhavige bedrijfsruimte naar zijn mening wel beschouwd moet worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
4.6 Samengevat komen de stellingen van [appellant] op het volgende neer.
In zijn bedrijfsruimte gelegen onder de panden [straatnaam 1] en [straatnaam 2] exploiteert [appellant], naast een fietsenstalling, een reparatie-/verkoopinrichting voor fietsen. De huurovereenkomsten ten aanzien van de kelders voor beide adressen bestaan reeds meer dan 40 jaar. De reparatie-/verkoopinrichting is open voor publiek en is een middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De fietsenstalling exploiteert [appellant] in het achtergelegen deel. Dit is een activiteit in de zin van artikel 7:230a BW. Blijkens de overgelegde winst- en verliesrekening 2006 (prod.3 inl. verzoekschrift) genereert de exploitatie van de reparatie-/verkoopinrichting een veel hogere omzet dan de fietsenstalling. Op grond hiervan is de exploitatie van de fietsenstalling dienend aan die van de reparatie-/verkoopinrichting en is “de volledige door hem van twee verhuurders gehuurde kelderruimte” te beschouwen als bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW.
In hoger beroep heeft [appellant] daaraan nog toegevoegd dat de kelders onder de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] zodanig met elkaar zijn verbonden dat zij één grote doorlopende ruimte vormen; er bestaat een eenheid van inrichting. Voorts heeft [appellant] gesteld dat door de klanten die hun fietsen bij hem stallen in hoge mate gebruik wordt gemaakt van de dienstverlening van de reparatie-/verkoopinrichting, zodat de fietsenstalling in feite een acquisitiefunctie vervult ten aanzien van de reparatie-/verkoopinrichting. Daarnaast heeft hij erop gewezen dat de fietsenstalling ook zonder de reparatie-/verkoopinrichting in hoge mate plaatsgebonden is. Bovendien zijn er omvangrijke investeringen gedaan in het gehuurde, aldus [appellant].
4.7 Het hof stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel in de zin van artikel 7:230a BW, beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Schriftelijke huurovereenkomsten met betrekking tot beide kelders waaruit de bedoeling van de oorspronkelijke contractanten kan worden afgeleid ontbreken.
Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit dat het huidige gebruik van de beide kelderruimtes als fietsenstalling en reparatie-/verkoopinrichting in overeenstemming is met hetgeen oorspronkelijk is overeengekomen.
4.8 De reparatie-/verkoopinrichting is een activiteit in de zin van artikel 7:290 BW, de stalling valt alleen onder artikel 6:230a BW. Bij de beantwoording van de vraag welke van beide activiteiten overheersend is, beschouwt het hof de beide kelders waarin [appellant] zijn bedrijf uitoefent en die via een doorgang in een gemeenschappelijke muur met elkaar zijn verbonden als één geheel. De wijze waarop de ruimte onder de [straatnaam 2] wordt gehuurd, namelijk zonder toegang dan door de ruimte onder [straatnaam 1], maakt immers dat voor de beoordeling van de onderhavige huurovereenkomst die ruimtes als onverbrekelijk verbonden moeten worden beschouwd. Het hof acht het daarbij niet van belang of [appellant] de kelder onder de [straatnaam 1] al dan niet met toestemming van de hoofdverhuurder in gebruik heeft.
Indien in die gezamenlijke bedrijfsruimte de activiteiten van de reparatie-/verkoopinrichting overheersend zouden zijn, dan zou de gehele bedrijfsruimte als middenstandsbedrijfsruimte hebben te gelden, ook al vinden de reparatie-/verkoopwerkzaamheden feitelijk niet in het van [verweerders]. gehuurde gedeelte plaats.
4.9 Van belang is dat de bedrijfsruimte wat betreft de indeling in overwegende mate wordt gebruikt voor fietsenstalling/-opslag. De oppervlakte van de ruimte onder de [straatnaam 2] is 74 m2 en de ruimte onder de [straatnaam 1] heeft een oppervlakte van 140 m2, waarvan slechts ongeveer 25 m2 een afsluitbare werkruimte vormt. Afgezien van deze werkruimte, zijn beide ruimtes ingericht met fietsenrekken ten behoeve van verhuur van stallingplaatsen. Hoewel de oppervlakte waarop de activiteiten worden ontplooid niet de enige in aanmerking te nemen factor is, moet worden vastgesteld dat deze activiteit in ieder geval qua oppervlakte overheerst. Daarnaast zijn de bouwkundige kenmerken van het gehuurde van belang. [Verweerders] wijzen in dat verband terecht in het bijzonder op de entree aan de [straatnaam 1], die eruit ziet als een gewone huisdeur, de steile toegangstrap, het ontbreken van een etalage en het ontbreken van een afzonderlijke verkoopruimte (foto’s prod. 3 verweerschrift in hoger beroep). Noch het feitelijk gebruik dat [appellant] van de ruimte maakt, noch de bouwkundige kenmerken daarvan wijzen derhalve op gebruik als middenstandsbedrijfsruimte.
[Appellant] heeft voorts zelf gesteld dat de stalling wervend is voor de reparatie-/verkoopinrichting. Ook dit wijst erop dat de stalling de overheersende activiteit is, waarbij als een bijkomende service reparatie en verkoop plaatsvinden. Het enkele feit dat de omzet van de reparatie-/verkoopinrichting (veel) groter is dan van de stalling is onvoldoende om de bedrijfsruimte te kwalificeren als middenstandsbedrijfsruimte. De overige stellingen van [appellant] kunnen niet tot een ander oordeel leiden.
4.10 Er zijn geen stellingen van feitelijke aard die nog onderzoek behoeven. Bewijslevering kan dus achterwege blijven.
4.11 Bovenstaande overwegingen leiden het hof, met de kantonrechter, tot de conclusie dat [appellant] bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van [verweerders] heeft gehuurd. Grief 1 treft geen doel.
4.12 De tweede grief behoeft geen behandeling nu deze is gegrond op de opvatting dat artikel 7:230a BW in dit geval niet van toepassing is.
4.13 De slotsom is dat de grieven falen. De beschikking waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] in de kosten van het hoger beroep te worden veroordeeld.
5. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
- wijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing terug naar de kantonrechter te Amsterdam;
- wijst af het meer of anders verzochte;
- verwijst [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [verweerders] tot op heden begroot op € 1.788,- aan salaris procureur/advocaat en € 254,- aan verschotten.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, R.E. de Winter en C. Uriot, en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 februari 2009.