Uitspraak
25 november 2008
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT in het principaal appel,
GEÏNTIMEERDE in het incidenteel appel,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, gevestigd te
Amster¬dam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALOG-ONROEREND GOED EN HANDELMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Culemborg,
GEÏNTIMEERDE in het principaal appel,
APPELLANTE in het incidenteel appel,
advocaat: mr. F.B. Falkena, gevestigd te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als [appellant] res¬pectievelijk Alog.
Bij dagvaarding van 12 maart 2007 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 13 december 2006 van de kan¬tonrechter te Alkmaar, onder zaak-/rolnummer 210616 / CV 06-2061 gewezen tussen Alog als eiseres in conventie / ver¬weer¬ster in voorwaardelijke reconventie en [appellant] als gedaagde in con¬ventie / eiser in voorwaardelijke reconventie.
Bij memorie heeft [appellant] vijf grieven tegen het be¬streden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en (zakelijk weergegeven) de vorde¬rin¬gen van Alog zal afwijzen dan wel Alog zal veroordelen in een tege¬moet¬koming in de verhuis- en inrichtingskosten in aan¬vul¬ling op het bedrag waartoe Alog in eerste aanleg is veroor¬deeld, met veroordeling van Alog in de proceskosten van beide instan¬ties, een en ander (gelet op de appeldagvaarding) uit¬voer¬baar bij voorraad.
Bij memorie heeft Alog geantwoord en harerzijds in incidenteel appel twee grieven tegen eerdergenoemd vonnis aangevoerd, pro¬ducties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en gecon¬clu¬deerd dat het hof (zakelijk weergegeven) het principaal appel zal verwerpen en in incidenteel appel de door de kantonrechter toewezen vordering in reconventie zal afwijzen, met veroor¬deling van [appellant] in de proceskosten in beide in¬stan¬ties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Vervolgens heeft [appellant] bij memorie in het incidenteel appel geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het incidenteel appel zal verwerpen en Alog – uitvoerbaar bij voorraad – zal veroordelen in de proceskosten van (naar het hof begrijpt) dat appel.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 7 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aan¬ge¬merkt. Daarover bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. De beoordeling in hoger beroep
3.1 Met ingang van 1 oktober 1997 verhuurt Alog aan [appellant] circa 139 m2 winkelruimte in een door Alog gehuurd winkelpand te Alkmaar. [Appellant] drijft in het ge¬huurde een slagerij. In het door Alog gehuurde winkelpand exploiteert Aldi Zaandam B.V. een supermarkt. Alog is een tot de Aldi-organisatie behorende zustervennootschap van Aldi Zaandam B.V.
3.2 Bij brief van 18 januari 2006 heeft Alog aan [appellant] medegedeeld – voorzover thans nog relevant – dat zij de huur¬over¬een¬komst, voorzover vereist, tegen 25 januari 2007 opzegt wegens het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik. [Appellant] heeft Alog daarop laten weten dat hij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.
3.3 Vervolgens heeft Alog [appellant] in rechte betrokken. Alog heeft – voorzover thans nog relevant – gevorderd dat de kan¬ton¬rechter de huurovereenkomst zal beëindigen per 25 januari 2007, althans met ingang van een datum die de kanton¬rechter in goede justitie zal vaststellen en daarbij te bepalen dat [appellant] het gehuurde dient te ontruimen. Alog heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat zij de winkelruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3.4 [Appellant] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vor¬de¬ringen van Alog. In voorwaardelijke reconventie heeft hij – voor¬zover thans nog relevant – gevorderd dat Alog zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 308.388,- ter zake van verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW.
3.5 De kantonrechter heeft de hiervoor vermelde vordering van Alog toegewezen; hij heeft bepaald dat de huurovereenkomst op 1 juni 2007 zal eindigen en dat [appellant] het gehuurde per die datum dient te ontruimen. Voorts heeft de kantonrechter aan [appellant] een verhuis- en inrichtingsvergoeding van € 45.000,- toegekend.
3.6 Grief I in het principaal appel strekt ten betoge dat de kantonrechter de vordering van Alog ten onrechte heeft toegewezen, omdat Alog heeft verzuimd voorafgaand aan deze procedure de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. [Appellant] betoogt dat de brief van 18 januari 2006 niet als een dergelijke opzeggingsbrief kan gelden.
3.7 Deze grief faalt. In de brief van 18 januari 2006 is immers (onder meer) te lezen dat Alog het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat Alog de huurover¬eenkomst, voorzover vereist, “voor alle duidelijkheid” opzegt tegen 25 januari 2007. Dit is een voldoende duidelijke op¬zegging. [Appellant] heeft ook niet aangevoerd waarom hij de bewuste brief niet ook als een opzeggingsbrief heeft kunnen begrijpen.
3.8 Grief II in het principaal appel ziet op de stelling van [appellant] dat partijen een (onder)huurovereenkomst zijn aan¬gegaan voor een periode van dertig jaar en dat daarbij is over¬eengekomen dat tussentijdse opzegging door Alog alleen moge¬lijk was in het geval dat de hoofdhuurovereenkomst zou ein¬digen. Dit een en ander impliceert, aldus [appellant], dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en Alog niet door Alog kon worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. [appellant] meent dat de kanton¬rechter het voren¬staande uit het oog heeft verloren.
3.9 In de onderhandelingen die hebben geleid tot de tot¬standkoming van onderhavige huurovereenkomst is bij brief van 7 maart 1997 door [X] namens [appellant] voor¬gesteld een “huur¬kontrakt met opties voor totaal 30 jaar” (productie 9 door [appellant] overgelegd ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg). Voorts bevindt zich in de stukken een gespreksverslag van een bespreking die op 9 juni 1997 ten kantore van [X] heeft plaatsgevonden ter zake van de te sluiten huurovereenkomst (productie 10 door [appellant] over¬gelegd ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg). Hierin is vermeld dat partijen overeenkomen dat de huurtermijn vijf jaar is met opties voor telkens nog vijf jaar. Daarop is er een schriftelijke huurovereenkomst door partijen ondertekend op 7 juli 1997 respectievelijk 5 augustus 1997. Deze overeenkomst bepaalt dat de overeenkomst wordt aangegaan voor een duur van 9 jaar, 3 maanden en 24 dagen (dat wil zeggen eindigend op 25 januari 2007), en dat, behoudens rechts¬geldige opzeg¬ging, na het verstrijken van de eerste huur¬periode de over¬eenkomst wordt verlengd met vijf jaar; ver¬volgens zal de overeenkomst – tenzij partijen alsdan anders overeenkomen – voor onbepaalde tijd worden voortgezet.
3.10 Het vorenstaande wijst er niet op dat partijen een huur¬overeenkomst zijn aangegaan voor een periode van dertig jaar die voor Alog niet tussentijds opzegbaar was, behoudens in de situatie dat de hoofdhuurovereenkomst zou eindigen. Het ge¬spreks¬verslag en de tekst van de overeenkomst wijzen in het geheel niet in die richting, terwijl uit de brief van 7 maart 1997 slechts kan worden opgemaakt dat [appellant] in een eerder stadium van de onderhandelingen heeft voor¬gesteld de huurovereenkomst voor een periode van dertig jaar aan te gaan.
3.11 [Appellant] voert nog aan dat [X] aanwezig was toen Alog de toezegging deed dat [appellant] een contract van dertig jaar zou worden aangeboden, van welke stelling [appellant] bewijs aanbiedt. [Appellant] heeft ook een verklaring van [X]overgelegd waarin onder meer het volgende staat:
“In [de] besprekingen werd de heer [appellant] toegezegd dat er met hem een langdurig contract zou worden aangegaan voor 30 jaar, waardoor de investeringen door hem te doen haalbaar zouden zijn. In het contract werd echter een kortere periode vermeld, te weten van 9 jaar 3 maanden en 24 dagen. De reden hiervan was volgens de heer [Y] dat Alog een huurcontract had gelijk aan diezelfde periode. De heer [appellant] mocht er echter vanuit gaan dat hij daarna gewoon op een totale huurperiode van 30 jaar kon rekenen.”
Uit de verklaring van [X] blijkt dat Alog volgens hem bij [appellant] het vertrouwen heeft gewekt dat deze gedurende een periode van dertig jaar gebruik zou kunnen blijven maken van het gehuurde, hoewel dit niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst is opgenomen. De verklaring van [X] strookt in zoverre met de huurovereenkomst dat ook hierin is voorzien in een lange huurperiode. Het contract bepaalt immers dat na de oorspronkelijke contractsduur en de verlen¬ging van vijf jaar het contract voor onbepaalde tijd zou gaan gelden.
3.12 Gesteld noch gebleken is echter dat [X] erbij aan¬wezig was toen Alog de (gestelde) toezegging heeft gedaan dat het contract voor haar niet opzegbaar was behoudens in de situatie dat de hoofdhuurovereenkomst zou eindigen. [Appellant] heeft ook overigens in het geheel niet onderbouwd dat en wanneer Alog een dergelijke verstrekkende toezegging, die zou mee¬brengen dat Alog bij voorbaat afstand zou doen van de door wet toegekende opzegbevoegdheden, heeft gedaan, laat staan dat hij heeft toegelicht waarom die (ongebruikelijke) toezegging niet in de huurovereen¬komst is opgenomen. De omstandigheid dat par¬tijen – zoals te doen gebruikelijk – in de overeenkomst een optie voor ver¬lenging zijn overeengekomen, betekent nog niet dat Alog on¬herroepelijk afstand heeft gedaan om op te zeggen op grond van een van de gronden vermeld in artikel 7:296 BW.
3.13 Bij die stand van zaken gaat het hof voorbij aan het bewijsaanbod in de memorie van grieven onder nr. 24. Grief II in het principaal appel faalt.
3.14 Met grief III in het principaal appel stelt [appellant] aan de orde dat de stellingen van Alog impliceren dat zij het gehuurde niet zelf dringend nodig heeft; de supermarkt wordt immers geëxploiteerd door Aldi Zaandam B.V. en niet door Alog. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte (de belangen van) Alog en Aldi Zaandam B.V. vereenzelvigd.
3.15 Het hof overweegt hierover als volgt. In een geval als het onder¬havige heeft te gel¬den dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuur¬der als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder zijn eigen belang dient door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven. Bij de beoordeling of sprake is van persoonlijk gebruik van het gehuurde komt het aan op alle omstan¬digheden van het geval. Anders dan [appellant] aanvoert, dwingt de enkele omstandigheid dat (volgens de door [appellant] overgelegde in¬for¬matie van de Kamer van Koophandel) geen concernrechte¬lijke re¬latie tussen Alog en Aldi Zaandam B.V. bestaat, niet tot de conclusie dat Alog het gehuurde niet persoonlijk in gebruik wil nemen in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Voor de beoordeling moet immers, zoals gezegd, ook acht worden ge¬slagen op de overige omstan¬digheden van het geval. Met [appellant] is het hof overigens wel eens dat de onderhavige fiscale eenheid waarop Alog zich in eerste aanleg mede heeft beroepen, voor de onderhavige problematiek van weinig gewicht is.
3.16 Uit het door [appellant] overgelegde uittreksel uit het han¬delsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat tot de bedrijfsomschrijving van Alog onder meer behoort het aan- en verkopen van onroerende goe¬deren, huur- en verhuur en het doen bouwen en exploiteren van onroerende goederen, alsmede het verhandelen en im- en expor¬teren van levensmiddelen. [Appellant] heeft niet weersproken dat Alog een tot de Aldi-organisatie behorende zustervennootschap van Aldi Zaandam B.V. is en dat Alog gelet op de hiervoor weergegeven bedrijfs¬om¬schrijving kennelijk de vastgoedportefeuille van de Aldi-orga¬nisatie beheert. Uit de door [appellant] overgelegde infor¬matie blijkt voorts dat Alog op hetzelfde adres is gevestigd als Aldi Holding B.V. en Aldi Vastgoed B.V.
3.17 In dit geval wordt de winkelruimte die aan het gehuurde grenst, door Alog onder¬verhuurd aan Aldi Zaandam B.V. Aldi Zaandam B.V. neemt de exploitatie van die winkel voor haar rekening en het is de bedoeling dat zij de winkel uitbreidt met de door [appellant] gehuurde bedrijfsruimte.
3.18 Naar het oordeel van het hof kan op grond van het vorenstaande worden geconcludeerd dat het eigen belang van Alog wordt gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan Aldi Zaandam B.V. en dat dit gebruik heeft te gelden als eigen gebruik door Alog. Dit betekent dat grief III in het principaal appel faalt.
3.19 Grief IV in het principaal appel klaagt dat de kanton¬rechter heeft geoordeeld dat Alog de winkelruimte dringend nodig heeft als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Volgens [appellant] heeft Alog slechts algemeen bedrijfs¬economische motieven aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling. Daarbij komt dat de winkelruimte inmiddels zodanig is verbouwd dat deze thans voldoet aan de wensen van Alog.
3.20 Alog heeft in haar in¬leidende dagvaarding uitvoerig uiteen¬gezet waarom het voor het exploi¬teren van de Aldi-supermarkt om bedrijfseconomische redenen wenselijk is de door [appellant] gehuurde winkelruimte erbij te trekken. Zij heeft - kort gezegd - aangevoerd dat daardoor de doorstroom in de winkel wordt vergroot en dat dit tot omzetvergroting leidt. [Appellant] heeft hetgeen Alog terzake heeft aangevoerd, niet voldoende gemotiveerd weersproken. [Appellant] voert wel aan dat een vergroting van de winkel kan worden bereikt door een deel van het magazijn bij de winkel te trekken, maar licht onvoldoende toe waarom Alog met minder magazijnruimte zou toe kunnen. De omstan¬dig¬heid dat Alog inmiddels al enige wijzigingen heeft aangebracht in de inrichting, betekent nog niet dat verdergaande ingrepen uit bedrijfseconomische redenen niet meer nodig of wenselijk zijn, zoals Alog in haar memorie van antwoord ook betoogt.
3.21 Voorts vraagt [appellant] aandacht voor de eerdere opzegging door Alog van de huurovereenkomst ter zake van een winkelpand te Purmerend. Volgens [appellant] heeft Alog die huurovereenkomst destijds na zes jaar op valse gronden opge¬zegd waardoor [appellant] zich genoodzaakt zag te verhuizen en opnieuw forse investeringen te doen. Wat hier ook van zij, deze omstandigheid brengt niet mee dat Alog de onderhavige huurovereenkomst thans niet zou kunnen opzeggen op grond van een dringende reden. Dit alles betekent dat grief IV in het principaal appel faalt.
3.22 Grief V in het principaal appel en grief I in het incidenteel appel hebben betrekking op de door de kanton¬rechter toegekende verhuis- en inrichtingsvergoeding van € 45.000,-.
3.23 Alog betoogt dat de kantonrechter ten onrechte een ver¬goeding heeft toegewezen omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij werkelijk wil gaan verhuizen. Subsidiair voert Alog aan dat de verhuis- en inrichtingsvergoeding zou moeten worden verbonden aan de voorwaarde dat [appellant] daadwerkelijk (binnen een bepaalde periode) verhuist.
3.24 Het hof verwerpt dit betoog. De enkele omstandigheid dat [appellant] nog geen vervangende winkelruimte heeft gevonden rechtvaardigt nog niet de conclusie dat [appellant] niet van plan is zijn slagerij te verhuizen. [Appellant] heeft te kennen gegeven dat hij dat nu juist wel van plan is. Daarbij acht het hof relevant dat [appellant] in het verleden al eens bereid is geweest om zijn slagerij van Purmerend naar Alkmaar te verplaatsen en dat hij bij die gelegenheid de wens heeft uitgesproken een huurcontract voor dertig jaar aan te gaan. Dat wijst erop dat [appellant] in ieder geval destijds voornemens was nog geruime tijd een eigen slagerij te exploiteren. Dat daarin inmiddels verandering is gekomen, is onvoldoende gebleken. Bij die stand van zaken ziet het hof ook geen aanleiding om aan de toekenning van de verhuis- en inrichtingsvergoeding de voorwaarde te verbinden dat [appellant] daadwerkelijk verhuist. Dit alles betekent dat grief I in het incidenteel appel faalt.
3.25 [Appellant] voert aan dat de door de kantonrechter vastgesteld verhuisvergoeding te laag is. Hij is van mening dat de kantonrechter onvoldoende rekening heeft gehouden met de hoge kosten die de verhuizing van een slagerij met zich meebrengt. In het bijzonder voert hij aan dat de kosten van de bouwkundige aanpassingen zeer hoog zijn, mede in verband met de strenge hygiëne-eisen die de wet daaraan stelt. Daarnaast bestaat de inventaris volgens [appellant] uit kostbare meubelen, die op maat moeten worden gemaakt. De bouwkundige kosten voor de inrichting van een slagerij kunnen niet mee¬verhuizen en gaan dus verloren. Ook het slagerijameublement is moeilijk te verhuizen omdat het gaat om maatwerk. De koel¬meubels verhuizen in technische zin uiterst slecht omdat de koelmotoren hier niet goed tegen kunnen. [Appellant] heeft enkele offertes overgelegd om zijn betoog te onderbouwen. Daarnaast stelt [appellant] dat hij extra personeelskosten zal moeten maken en dat rekening moet worden gehouden met (onder meer) onbruikbaar (geadresseerd) verpakkings¬materiaal, advertentie¬kosten, voorraadderving en dubbele huur.
3.26 Alog heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [appellant] (relatief) hoge kosten moet maken voor de verhuizing en inrichting van een nieuwe slagerij en dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 45.000,- een slechts zeer gedeeltelijke tegemoetkoming is voor de kosten die hij voorzienbaar moet maken. Mede gelet daarop is het hof is met [appellant] van oordeel dat de tegemoetkoming die de kantonrechter heeft vastgesteld te laag is. Alog voert wel aan dat – kort gezegd - de overgelegde offertes niet alle repre¬sen¬tatief zijn en dat sommige kosten te hoog zijn ingeschat. Het hof is met Alog van oordeel dat niet zonder meer vast staat dat het huidige ameu¬ble¬ment niet (geheel of gedeelte¬lijk) kan worden meeverhuisd. De kosten die [appellant] opvoert voor dubbele huur en personeels- en/of ontslagkosten acht het hof bovendien in hoge mate speculatief. De kostenpost van € 40.000,- voor ver¬huiskosten acht het hof ook zeer hoog inge¬schat, te meer nu enige onderbouwing daarvan vrijwel ontbreekt.
3.27 Alles afwegend zal het hof in redelijkheid en billijkheid de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast¬stellen op een bedrag van € 75.000,-. Dit betekent dat grief V in het principaal appel slaagt.
3.28 Grief II in het incidenteel appel richt zich tegen het achterwege laten door de kantonrechter van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het bestreden vonnis.
3.29 Artikel 7:295 lid 1 BW bepaalt – voorzover relevant - dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft na de dag waar¬tegen rechtsgeldig is opgezegd, tot het moment waarop de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voor¬raad verklaren. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat het verweer van [appellant] kennelijk ongegrond is. Alog heeft onvoldoende aangevoerd om die conclusie te rechtvaardigen; de omstandigheid dat het hof de verweren van [Z] heeft verworpen is daartoe niet voldoende. Grief II in het incidenteel appel faalt derhalve.
4. Slotsom
4.1 De grieven I tot en met IV in het principaal appel falen. Grief V in het principaal appel slaagt. Dit brengt mee dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voorzover daarin in reconventie is vastgesteld dat Alog aan [appellant] een tegemoetkoming dient te betalen voor verhuis- en inrichtings¬kosten ten bedrage van € 45.000,-. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd.
4.2 Het hof zal Alog terzake veroordelen tot betaling van € 75.000,-. Daarbij tekent het hof aan dat op grond van artikel 7:297 lid 2 BW Alog (opnieuw) gedurende twee weken na dit arrest de bevoegdheid heeft haar vordering tot opzegging van de overeenkomst kan in¬trekken.
4.3 Het incidenteel appel is ongegrond.
4.4 In het principaal appel zal het hof de kosten compenseren. In het incidenteel appel zal Alog als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dat appel.
5. Beslissing
Het hof:
in principaal appel:
vernietigt het bestreden vonnis voorzover is vastgesteld dat Alog aan [appellant] een tegemoetkoming dient te betalen voor verhuis- en inrichtings¬kosten ten bedrage van € 45.000,-, en opnieuw rechtdoende:
? stelt vast dat Alog – indien zij niet gebruik maakt van haar bevoegdheid haar vordering binnen twee weken na dit arrest in te trekken - aan [appellant] dient te betalen een bedrag van € 75.000,- aan verhuis- en inrichtings¬kosten;
? verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
? wijst het meer of anders gevorderde af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het principaal appel draagt;
in incidenteel appel:
wijst het hoger beroep van Alog af;
veroordeelt Alog in de kosten van het incidenteel appel en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van [appellant] gevallen op € 447,- aan salaris voor de advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, E.J.H. Schrage en C. Uriot en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2008 door de rolraadsheer.