Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer 104.004.365
arrest van de derde civiele kamer van 18 november 2008
inzake
1. [appellant sub 1],
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. A.C.A. Heijman,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] (Duitsland),
geïntimeerden,
advocaat: mr. A.J. Kiela.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 6 december 2006 en 11 juli 2007, die de rechtbank Utrecht tussen appellanten (hierna, in meervoud: [appellanten]) als eisers en geïntimeerden (hierna: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen. Van het laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 10 oktober 2007 [geïntimeerden] aangezegd van het eindvonnis van 11 juli 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij dit exploot hebben [appellanten] tevens drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [appellanten] hebben gevorderd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest dit vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, [geïntimeerden] op grond van artikel 6:74 BW zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een schadevergoeding van € 32.000,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de inleidende dagvaarding (d.d. 11 september 2006), dan wel – bij wijze van eisvermeerdering in hoger beroep – de tussen partijen bestaande koopovereenkomst partieel zal ontbinden op grond van artikel 6:265 BW, met dien verstande dat de koopprijs zal worden verminderd met de herstelkosten en de koopprijs in zoverre zal worden terugbetaald, dan wel die koopovereenkomst op grond van artikel 6:228 in verbinding met artikel 6:230 lid 2 BW zodanig zal wijzigen dat het nadeel van [appellanten] wordt opgeheven, een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
2.3 Bij afzonderlijke akte hebben [appellanten] producties overgelegd.
2.4 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd dat het hof de vorderingen van [appellanten] zal afwijzen, met hun veroordeling – zo begrijpt het hof – in de kosten van het hoger beroep.
2.5 Partijen hebben vervolgens de zaak schriftelijk doen bepleiten, [appellanten] door mr. E.H.J.M. de Bonth, advocaat te Boxtel, en [geïntimeerden] door mr. Kiela voornoemd. De desbetreffende pleitnota’s (inclusief die van het pleidooi in re- en dupliek) bevinden zich bij de stukken.
2.6 Vervolgens hebben alleen [appellanten] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.6 feiten vastgesteld. Tegen die overwegingen zijn geen grieven aangevoerd of bezwaren geuit, zodat het hof in hoger beroep ook van de daarin opgenomen feiten zal uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In deze zaak gaat het om het volgende.
[appellanten] hebben op 12 februari 2006 van [geïntimeerden] een woning gekocht aan de [adres] te [plaats]. De koopprijs was € 156.000,-. De woning is in 1970 gebouwd en is in 2001 door [geïntimeerden] uitgebreid met een aanbouw, waarvoor in 2003 bouwvergunning is verleend. Voorafgaande aan de koop heeft [A] van de firma [voorletters] [A] te [vestigingsplaats] (hierna: de firma [A]) de woning en de aanbouw bezichtigd. Op 10 maart 2006 heeft de levering plaatsgevonden. In de koopakte is onder meer het volgende beding opgenomen:
“5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met berging in de normale zin van gebruik. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
[appellanten] hebben gesteld dat na de levering gebleken is van ernstige bouwkundige tekortkomingen aan de aanbouw. Zij hebben daartoe verwezen naar een in hun opdracht opgemaakt rapport van 18 mei 2006 van de firma [A]. Volgens dat rapport zijn “de navolgende onvolkomenheden (..) aangetroffen bij bovengenoemde aanbouw.
1. Fundering: Funderingsbalk ligt niet voldoende diep en heeft niet de benodigde afmeting t.b.v. bovenliggende constructieopbouw.
Deze funderingsbalk is onderbroken en is niet voorzien van betonijzer. Er is gebruik gemaakt losse betonelementen.
2. Buitenmuur: De opbouw van de buitenmuur uitgevoerd als spouwmuur is bedoeld als schoon metselwerk aan de buitenzijde. Dit is niet te realiseren omdat er boven het raam- en schuifdeurkozijn een vuil staltonlatei is gelegd. In deze situatie had dit boven het schuifdeurkozijn tenminste een dubbel hoeklijn moeten zijn.
Boven het deurkozijn is niets gelegd en draagt het metselwerk op het kozijn. Hierop is dit kozijn niet berekend.
Kozijnen van hout zijn niet op de juiste manier ingemetseld en niet voorzien van een spouwlat en een waterkerende strook van DPC-folie en aan de bovenzijde niet wateren afgedekt met lood.
3. Draagconstructie: Eén staltonlatei is onvoldoende opgelegd en boven het deurkozijn is geen staltonlatei gelegd.
4. Binnenvloer: Binnenvloer is gestort over de bestaande betontegelvloer en varieert in dikte van min 20 mm tot ca. 80 mm.
Deze vloer is niet voorzien van praktische betonwapening. (kruisnet)
5. Buitendeur: Buitendeur is te laag gesteld en kan niet over de nieuw aan te brengen vloer draaien. Tevens is er geen dorpel aan te brengen omdat dit kozijn direct op de funderingsbalk is gesteld.
6. Scheidingsmuur: Op de bestaande scheidingsmuur aan openbare weg is metselwerk opgemetseld maar hierop is de die fundering niet berekend.
7. Dakbalklaag: De houten dakbalklaag is ondeugdelijk bevestigd tegen prefab betonelementen en de balkkoppen zijn niet beschermd tegen vochtindringing bij de aansluiting met het metselwerk en de prefabbetonelementen.
Opmerkingen:
1. Funderingsconstructie moet tenminste vorstvrij worden aangelegd op een diepte van ca. 700mm onder aansluitend maaiveld. Tevens is de afmeting van de funderingsconstructie onvoldoende voor de bovenliggende constructie.
De aanlegbreedte van een fundering moet tenminste het volledige bovenconstructie kunnen dragen. Hier is sprake van een trottoirband die in het zand is gelegd.
2. Een staltonlatei moet minimaal 100mm oplegging hebben om het bovenliggende belasting te kunnen dragen.
3. Hout wat direct met metselwerk in aanraking komt dient te worden beschermd tegen vochtindringing. Dit geschied door de balkkoppen te behandelen met menie.”
Volgens [appellanten] waren de bouwkundige gebreken zodanig dat sloop en nieuwbouw noodzakelijk bleken. De daaraan volgens [appellanten] verbonden kosten, groot € 32.000,-, vormen de inzet van de onderhavige procedure, op de grondslagen als onder 2.2 genoemd.
4.2 [geïntimeerden] hebben de aanwezigheid van de genoemde bouwtechnische onvolkomenheden op zichzelf niet bestreden maar aangevoerd dat deze de functionaliteit van het gebouwde (het normale gebruik als bedoeld in artikel 5.3 van de koopakte) niet in de weg staan. Daarnaast hebben zowel [appellanten] als [A] de woning met aanbouw vóór het totstandkomen van de koop meerdere malen bezichtigd. Dat leidde (conclusie van antwoord, onder 9) [geïntimeerden] tot de conclusie dat alle bouwtechnische gebreken voor [appellanten] zichtbaar zijn geweest. Nu sprake is van kenbare gebreken zijn zij daarvoor niet aansprakelijk. Los hiervan had de bekendheid van [appellanten] met de kwaliteit van de aanbouw al tot een koopprijs geleid die € 21.000,- lager lag dan de vraagprijs.
4.3 In het bestreden vonnis heeft de rechtbank vooropgesteld dat [appellant sub 1] ter comparitie in eerste aanleg heeft bevestigd dat [A] vóór de koop de aanbouw een aantal malen heeft bekeken. Voorts heeft de rechtbank vooropgesteld dat [appellanten] niet hebben betwist dat “de geconstateerde gebreken aan de aanbouw” tot verlaging van de koopprijs hebben geleid (rov. 4.2). Vervolgens heeft de rechtbank overwogen dat [geïntimeerden] ingevolge artikel 5.3 van de koopovereenkomst niet aansprakelijk zijn voor zichtbare gebreken. Nu niet is gesteld of gebleken, aldus de rechtbank, dat de door [geïntimeerden] bedoelde gebreken verschillen van de gebreken waarop [appellanten] hun vordering baseren, hebben [appellanten] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om hun vordering te kunnen dragen (rov. 4.3).
4.4 Tegen deze laatste overweging komt grief 1 op. Grief 2 richt zich tegen de door de rechtbank in rechtsoverweging 4.2 als niet bewist aangenomen koopprijsverlaging “wegens de staat waarin de aanbouw zich bevond”. Grief 3 tenslotte betreft het door de rechtbank in het midden gelaten antwoord op de vraag of de aanbouw zich in een zodanige staat bevond dat deze al dan niet geschikt was voor een normaal gebruik.
4.5 Grief 1 betreft de dragende overweging voor de beslissing van de rechtbank. In eerste aanleg hebben [appellanten] op het verweer van [geïntimeerden] dat alle (gestelde) gebreken voor hen kenbaar waren, niet gereageerd. In hoger beroep stellen [appellanten] nu dat de heer [A] (de aanbouw wel heeft bezichtigd maar) geen bouwkundig onderzoek naar de staat ervan heeft verricht. Verder stellen zij bij schriftelijk pleidooi in hoger beroep dat de belangrijkste bouwkundige gebreken voor hen (en de heer [A]) niet zichtbaar waren, nu deze zich bevonden in het dak, de muren en de fundering.
4.6 Als antwoord op deze laatste stelling herhalen [geïntimeerden] hun in eerste aanleg al ingenomen en verder niet verduidelijkte standpunt dat alle bouwtechnische gebreken zichtbaar zijn geweest voor [appellanten]. Subsidiair stellen zij zich op het standpunt dat geen van de gestelde gebreken zo ernstig is dat dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg zou staan.
4.7 Het hof stelt voorop dat (ook) [appellanten] ervan uitgaan (pleitnotitie in hoger beroep, tweede bladzijde) dat [geïntimeerden] slechts aansprakelijk zijn voor gebreken die een normaal gebruik van de aanbouw in de weg staan en voor hen voorafgaand aan de koop niet kenbaar waren. Het ligt op de weg van [appellanten] om de aanwezigheid daarvan te stellen en bij gemotiveerde betwisting zo nodig te bewijzen.
4.8 Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen en zal daartoe een comparitie van partijen gelasten. Ter comparitie zal onder meer het volgende aan de orde komen.
- Waartoe heeft het onderzoek door [appellanten] en [A] voorafgaand aan de koop zich uitgestrekt? Wie zijn daarbij aanwezig geweest? Is daarbij, behalve naar de uiterlijke staat van de aanbouw, ook onderzoek verricht naar de bouwkundige kwaliteit van de aanbouw?
- Heeft de – al dan niet uit dat onderzoek gebleken – kwaliteit van de aanbouw gevolgen gehad voor de hoogte van de koopprijs? Hebben partijen daarover met elkaar gesproken?
- Welke eigenschappen van de aanbouw zijn door partijen verder besproken? Zijn daarbij ook aspecten van het gebouwde voorzover blijkend uit de aanvraag voor de bouwvergunning aan de orde geweest?
- Welke kosten (zoals verwoord in productie 4 bij inleidende dagvaarding) zijn met het herstel van de door [appellanten] gestelde wezenlijke en niet kenbare gebreken gemoeid (geweest)? [appellanten] worden verzocht om daarvan een specificatie in het geding te brengen.
- Is er al feitelijke uitvoering gegeven aan het herstel?
4.9 Aan [geïntimeerden] wordt verzocht hun makelaar [B] uit te nodigen om bij de comparitie aanwezig te zijn. Daarnaast is het gewenst dat [appellanten] de heer [A] ter comparitie meenemen. Het hof kan dan ter zitting adequaat voorgelicht worden.
4.10 Met het doel een eventueel kostbaar deskundigenbericht en/of langdurige getuigenverhoren te vermijden zal de comparitie tevens worden gebruikt om zo mogelijk een minnelijke regeling tussen partijen te bereiken.
5. Slotsom
Het hof zal een comparitie gelasten als bedoeld onder 4.8 en 4.10. De partij die bij gelegenheid van de comparitie nieuwe stukken in het geding wenst te brengen, dient deze stukken tijdig vóór de zitting aan het hof en aan de wederpartij te doen toekomen, zodanig dat deze uiterlijk de vierde werkdag vóór de zitting kunnen zijn ontvangen. Bij verzuim dienaangaande zal geen gelegenheid worden geboden voor het alsnog in het geding brengen van de stukken.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bepaalt dat partijen tezamen met hun raadslieden in persoon zullen verschijnen voor het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. R.J.J. van Acht, die daartoe op een nader vast te stellen datum en tijdstip zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem, zulks tot het geven van inlichtingen als onder 4.8 bedoeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden december 2008 tot en met maart 2009 zullen worden opgegeven op de rol van 2 december 2008, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en alsdan in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
bepaalt dat voor deze zitting in beginsel één dagdeel (van maximaal 2,5 uur per dagdeel) beschikbaar is;
bepaalt dat partijen, indien zij zich willen beroepen op nieuwe bescheiden, deze tijdig vóór de zitting aan de wederpartij en aan het hof dienen te verzenden, zodanig dat deze uiterlijk de vierde werkdag vóór de zitting kunnen zijn ontvangen;
verzoekt partijen tijdig de onder 4.9 genoemde personen ter comparitie uit te nodigen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, R.J.J. van Acht en C.J. Laurentius-Kooter en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 november 2008.