Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[appellant],
wonend te Knegsel, gemeente Eersel,
APPELLANT,
advocaat: mr. F.B. Falkena te Amsterdam,
t e g e n
1. [geïntimeerde 1],
wonend te Utrecht,
2. [geïntimeerde 2],
wonend te Utrecht,
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
De partijen worden hierna [verhuurder] en [huurder] c.s. genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 1 februari 2006 is [verhuurder] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 16 november 2005, in deze zaak onder rolnummer 422602 CU EXPL 05-7122 gewezen tussen [verhuurder] als eiser en [huurder] c.s. als gedaagden.
[Verhuurder] heeft bij memorie twee grieven geformuleerd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, vast zal stellen dat de huurovereenkomst tussen partijen is beëindigd en [huurder] c.s. zal veroordelen tot ontruiming, met kosten.
[Huurder] c.s. hebben bij memorie geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad - kosten.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak, voor zover thans van belang, om het volgende.
(i) [Verhuurder] verhuurt aan [huurder] c.s. de woning met ondergrond en erf gelegen aan de [X-straat 1] te Utrecht (verder: de woning).
(ii) Bij aangetekende brief van 10 maart 2005 heeft (de gemachtigde van) [verhuurder] [huurder] c.s. de huur opgezegd tegen 1 september 2005 op de grond dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW.
(iii) [Huurder] c.s. hebben [verhuurder] laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.
(iv) [Verhuurder] heeft daarop in een procedure voor de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst met bevel tot ontruiming gevorderd.
(v) Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van [verhuurder] afgewezen.
3.2 De vraag waar het in het onderhavige geschil in verband met het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en sub c BW om gaat is of [verhuurder] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en, zo ja, of aannemelijk is dat hij deze zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen,niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat [huurder] c.s. andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Dit betekent dat als het eerste deel van deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, de door genoemde bepaling tevens vereiste belangenafweging niet meer aan de orde behoeft te komen.
3.3 Bij de beantwoording van de vraag of [verhuurder] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik stelt het hof voorop dat daarvoor alleen dient te worden bezien welk belang de verhuurder heeft bij eigen gebruik van het verhuurde. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat het begrip eigen gebruik ruimer is dan alleen feitelijk gebruik door de verhuurder zelf en dat van eigen gebruik ook sprake kan zijn in geval van voorgenomen feitelijk gebruik door een ander dan de verhuurder, maar dat zodanig gebruik slechts als eigen gebruik kan gelden als de verhuurder door de woonruimte aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. Dit betekent dat een beroep op eigen gebruik derhalve kan worden gedaan ten behoeve van een familielid van de verhuurder, maar slechts als het belang van de verhuurder daardoor wordt gediend, hetgeen bijvoorbeeld het geval is als het familielid nog bij de verhuurder inwoont en daardoor diens eigen woonruimte te krap is geworden.
3.4 [Verhuurder], althans diens gemachtigde, heeft in de genoemde brief van 10 maart 2005, die aan [huurder] c.s. is gericht, onder meer het volgende gesteld:
"twee dochters van de heer [naam verhuurder], [D] en [E] hebben dringend vervangende woonruimte nodig en wensen derhalve te gaan wonen in de woning te Utrecht aan de [X-straat 1]."
Daaraan heeft [verhuurder] bij inleidende dagvaarding in eerste aanleg nog het volgende toegevoegd:
"Dochter [E] gaat vanaf september 2005 diergeneeskunde studeren aan de universiteit van Utrecht. Zij kan aldaar geen kamer vinden en heeft, in verband met haar studie, dringend behoefte aan woonruimte.
Dochter [F] is doende haar studie aan de Hebo te Den Haag af te ronden en wenst (...) in Utrecht te gaan wonen in verband met werkzaamheden bij een omroepstichting in Hilversum.
Dochter [D] woont op dit moment in een appartement in Amsterdam, zij is de oudste dochter, en betaalt nu, geheel alleen, door het vertrek van een medehuurster, € 1.000,- per maand (zonder bijkomende kosten). Deze huur is dermate extreem dat zij, met haar zusjes, in de woning aan de [X-straat] te Utrecht wenst te gaan wonen.
Voorts is daar de echtgenote van de heer [naam verhuurder] (...). Mevrouw […] volgt een studie in Utrecht aan de Academie voor Integrale Menswetenschappen. Zij wenst een pied-à-terre te hebben, te blijven slapen daar het gebruik van een automobiel 's morgens vroeg van Knegsel (onder Eindhoven) naar Utrecht geen optie is en hetzelfde geldt voor het openbaar vervoer."
[Verhuurder] heeft op grond hiervan geconcludeerd dat het dringend nodig hebben voor eigen gebruik hiermee voldoende is aangetoond.
3.5 Het hof is, gelet op het onder 3.3 overwogene, van oordeel dat [verhuurder] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en sub c BW. Weliswaar heeft hij blijkens het voorgaande een beroep op eigen gebruik gedaan ten behoeve van zijn drie kinderen en zijn echtgenote, maar aan het verdere vereiste van deze bepaling, te weten dat daarmee zijn eigen belang wordt gediend, heeft hij niet voldaan. Hij heeft immers niet gesteld – zoals hij overigens ook moeilijk had kunnen doen – dat als gevolg van het inwonen bij hem van zijn dochters zijn eigen woonruimte te krap is geworden. Hetgeen hij wel heeft aangevoerd of anderszins is gebleken, is onvoldoende om aan te nemen dat het gebruik van de woonruimte door zijn dochters en echtgenote, (mede) zijn belang dient in de zin van de genoemde bepaling.
3.6 Het voorgaande impliceert dat de in de genoemde bepaling bedoelde belangenafweging reeds op die grond – [huurder] c.s. hebben immers ook onder meer de door [verhuurder] met betrekking tot zijn dochters en zijn echtgenote geschetste omstandigheden betwist - niet meer aan de orde behoeft te komen. Niettemin overweegt het hof ten overvloede dat ook als wel sprake zou zijn geweest van een dringende noodzaak voor eigen gebruik de te maken belangenafweging in het onderhavige geval niet snel zou hebben kunnen meebrengen dat zou zijn voldaan aan de eisen die artikel 7:274 BW Pro ter zake stelt. Daaraan zouden met name de lange periode dat [huurder] c.s. reeds in de woning woonachtig zijn ([huurder] sinds 1948, […], zijn echtgenote, sinds 1960), de gevorderde leeftijd van [huurder] c.s. ([huurder] is 74 jaar, [zijn echtgenote] bijna 71 jaar), de gezondheidstoestand van [huurder] - en de risico’s die, zoals blijkt uit de brief van [naam medewerker] van De Es Altrecht van 12 augustus 2005, in verband daarmee verbonden zouden zijn aan een verhuizing - en voorts de omstandigheid dat [verhuurder] de beschikbaarheid van een andere woning (te) weinig concreet heeft aangetoond, in de weg hebben gestaan.
3.7 Nu [verhuurder] voor het overige geen stellingen heeft geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden, moet zijn bovendien onvoldoende gespecificeerde bewijsaanbod als niet ter zake dienend worden gepasseerd.
4. Slotsom en kosten
Het hoger beroep faalt. [Verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst [verhuurder] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [huurder] c.s. gevallen, op € 248,- aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Wortel, D.J. van der Kwaak en W.J.J. Los en op 2 december 2008 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.