Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00233
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V., gevestigd te Roosendaal, belanghebbende,
gemachtigde mr. ,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/504 van de rechtbank Amsterdam van 21 maart 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Laren,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak a-plein te Laren (hierna: het object) per de waardepeildatum
1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op
€ 2.180.000. In dit geschrift is tevens de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend
9 december 2005 het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 maart 2007, verzonden op 28 maart 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft de gemachtigde van belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 4 mei 2007, bij het Hof ingekomen op eveneens 4 mei 2007. Een aanvulling is ontvangen op 10 mei 2007.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 24 oktober 2007 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Belanghebbende is eigenares van het object dat is gereedgekomen omstreeks het jaar 2000. Het betreft een bedrijfspand waarin een supermarkt onder de naam Y wordt geëxploiteerd. Het object bestaat uit een winkel/verkoopruimte, een opslagruimte en een kantine.
2.1.2. Van de zijde van de heffingsambtenaar is een taxatierapport van een deskundige in het geding gebracht waarin de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2003 is bepaald op € 2.180.000, welke waarde als volgt is opgebouwd:
Oppervlakte Huurwaarde per m² Huurwaarde Kap.factor Waarde
Winkel/verkoopruimte 920 m² € 200 € 184.000 11 € 2.024.000
Opslag 80 m² € 120 € 9.600 11 € 105.600
Kantine 33 m² € 140 € 4.620 11 € 50.820
In dit taxatierapport is vermeld dat de werkelijke huuropbrengst € 207.845 bedraagt.
In het rapport is de waardeopbouw vermeld van drie referentieobjecten.
2.1.3. Onder de stukken bevindt zich een taxatierapport van R.H. Smorenburg, Register Makelaar-Taxateur o.z., dat door belanghebbende in het geding is gebracht. In dit rapport, opgesteld in opdracht van ING Bank N.V., is de onderhandse verkoopwaarde van het object onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst bepaald op € 2.450.000 en de executiewaarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst op € 2.025.000, beide per 8 juli 2003. Vermeld is dat de actuele huuropbrengst exclusief servicekosten
€ 201.791 per jaar bedraagt en de huurwaarde € 161.115.
In het rapport is voorts vermeld dat de ingangsdatum van het huurcontract 1 maart 2000 en de einddatum van de lopende contractsperiode 28 december 2015 is, alsmede dat het contract met telkens vijf jaar kan worden verlengd. De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd.
2.1.4. Bijlage 3 bij het beroepschrift in hoger beroep is een kopie van een brief met dagtekening 13 april 2007 van drs. K. Strijker van DTZ Zadelhoff v.o.f., afdeling taxaties, welke is gericht aan belanghebbende. In deze brief is onder meer het volgende vermeld:
“In het kader van het derde WOZ tijdvak lopende van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 hebben wij voor u de huurwaarde gewaardeerd van het pand a-plein te Laren. (…)
Bij de taxatie is er gekeken naar verhuurtransacties of huuropbrengsten van soortgelijke
objecten in 2003. Om supermarkten goed met elkaar te kunnen vergelijken zal gekeken
moeten worden naar vergelijkbare objecten, supermarkten met dezelfde locatie en hetzelfde
verzorgingsgebied. Met eventuele verschillen tussen de objecten dient bij de waardering
rekening worden gehouden. De huurwaarde van het onderhavig object, plein 1945 3, kan het
best vergeleken worden met de tegenoverliggende supermarkt P. Deze
supermarkt is ook door de gemeente als referentieobject gebruikt.
Namens de eigenaar (…) hebben wij destijds (…) bezwaar gemaakt tegen de WOZ waarde
van het derde tijdvak van de supermarkt P (…) te Laren. Ons inziens is de
huurwaarde van EUR 170,- voor de winkelruimte destijds goed ingeschat door de gemeente
Laren. Conform ons bezwaar is de huurwaarde voor de overige ruimten destijds verlaagd
naar EUR 85,- per m².
Refererend naar deze meest vergelijkbare supermarkt (…) achten wij de huurwaarde voor a-plein te Laren veel te hoog. Deze twee supermarkten hebben nagenoeg dezelfde locatie (liggen tegenover elkaar), hetzelfde inwonertal, namelijk ca. 12.000 en hetzelfde secundair verzorgingsgebied voor dagelijkse goederen, namelijk 21.000 inwoners. Gezien de aansluiting met het kernwinkelgebied van Laren achten wij de locatie van de P beter dan onderhavig object. (…)
Naast het referentieobject [P] te Laren is bij de huurwaarde taxatie gekeken naar
vergelijkbare supermarkten in omliggende plaatsen, met nagenoeg hetzelfde
verzorgingsgebied.(…)
Derhalve achten wij een huurwaarde van de winkelruimte EUR 160,- maximaal op waardepeildatum 1-1-2003. Wij zien ook geen enkele reden om de overige ruimte, zoals opslagruimte en kantine hoger te waarderen dan EUR 85,-.”
In een bijlage bij voormelde brief is de huurwaarde van het object berekend op € 156.805.
2.1.5. In een bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object door de taxateur van de heffingsambtenaar berekend op
€ 1.981.000.
2.1.6. In een brief van 16 juli 2007 van DTZ Zadelhoff is onder meer het volgende vermeld:
“Gezien de ficties van de WOZ gaan wij bij de bepaling van de huurwaarde uit van een
situatie leeg en onverhuurd. Derhalve is de bijlage van ons vorige brief geen expiratiedatum
ingevoerd (01-01-1900) en is de resterende looptijd van het contract 0,0.”
2.2. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2003.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
“5.4. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Voor de door hem op € 2.180.000 vastgestelde waarde heeft verweerder zich beroepen op het door hem overgelegde taxatierapport. Voor de bepaling van de huurwaarde is verweerder uitgegaan van de feitelijk betaalde huurprijs.
Eiseres stelt daartegenover dat het object, indien dit leeg zou staan, slechts voor € 161.115 per jaar zou kunnen worden verhuurd. De rechtbank verstaat deze grief aldus dat eiseres bedoelt te stellen dat de feitelijk betaalde huurprijs niet op zakelijke wijze tot stand zou zijn gekomen en daarom niet in aanmerking zou mogen worden genomen.
5.5. Verweerder betwist dat geen sprake zou zijn van een marktconforme huur. Eiseres heeft haar stelling dat geen sprake is van een mark[t]conforme huurprijs onderbouwd door te verwijzen naar het door haar overgelegde taxatierapport. Daarnaast heeft eiseres gewezen op de hoge stichtingskosten en aangegeven dat voor andere bedrijfspanden in Laren een vierkante-meterprijs betaald wordt die lager is dan de prijs die de huurder van het object betaalt. Deze onderbouwing laat echter onverlet dat op de peildatum sprake was van een huurprijs als gehanteerd door verweerder. Kennelijk was een huurder bereid om die prijs te voldoen en hetgeen door eiseres is aangevoerd is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat die feitelijk betaalde prijs niet marktconform is.
5.6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder door uit te gaan van de werkelijk betaalde huurprijs en de tussen partijen niet in het geding zijnde kapitalisatiefactor de waarde van het object vastgesteld conform de voor de Woz-waardering geldende maatstaven.”
2.4. Standpunten van partijen
Partijen nemen eensluidend het standpunt in dat de bij de huurwaardekapitalisatiemethode te hanteren kapitalisatiefactor 11 bedraagt.
Voor de overige standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep.
Belanghebbende bepleit een waarde van het object van € 1.724.855. De heffingsambtenaar concludeert primair tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en subsidiair tot een waardevaststelling op de gecorrigeerde vervangingswaarde die hij berekent op € 1.981.000.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Anders dan de rechtbank is het Hof van oordeel dat ter bepaling van de waarde niet kan worden uitgegaan van de op de peildatum betaalde huur. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de hoogte van de daadwerkelijk voor het object betaalde huur voortvloeit uit een overeenkomst die tot stand is gekomen vóór of in 2000 terwijl, zoals belanghebbende ter terechtzitting heeft gesteld en de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, in de periode tussen 2000 en 2003 sprake is geweest van veel turbulentie in de supermarktbranche. Het tijdsverloop tussen de totstandkoming van de betaalde huur en de prijspeildatum is naar het oordeel van het Hof dan ook te groot om de feitelijk betaalde huur tot uitgangspunt te nemen.
2.5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarden van € 200, € 120 en € 140 per m² voor respectievelijk de winkel/verkoop-ruimte, de opslag en de kantine niet te hoog zijn. Het Hof acht de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar opgenomen referentieobjecten N-strraat 1 en NN 2 niet voldoende vergelijkbaar met het onderhavige object, aangezien het daarbij gaat om panden waarin restaurants worden gedreven en verweerder naar het oordeel van het Hof niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor dergelijke objecten geldende huurwaarden maatgevend zijn voor de huuwaarde van een object als hier in geschil. Voorts heeft het Hof in aanmerking genomen dat het nabijgelegen object waarin een P-supermarkt is gevestigd weliswaar vergelijkbaar is, maar dat niet is komen vast te staan wat de werkelijke huurprijs van dat object is en ook niet aannemelijk geworden is dat het verschil tussen de – volgens belanghebbende, welke bewering door de heffingsambtenaar niet is weerlegd – voor dat object berekende huurwaarden van € 170 en € 85 per m² voor respectievelijk de winkel/verkoopruimte en opslag/magazijn en de door de heffingsambtenaar voor het onderhavige object gebruikte huurwaarden per m², gelet op de kenmerken van beide objecten, gerechtvaardigd is. De heffingsambtenaar heeft aldus de door hem vastgestelde waarde in het economische verkeer van het object dan ook niet aannemelijk gemaakt.
2.5.3. Artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken bepaalt – voor zover hier van belang – dat, in afwijking in zoverre van het tweede lid, dat de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt neemt, de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
2.5.4. Subsidiair heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat dient te worden uitgegaan van de door hem – in hoger beroep – op € 1.981.000 berekende gecorrigeerde vervangingswaarde van het object. Belanghebbende heeft tot de zitting niet op dit subsidiaire standpunt gereageerd.
Ter zitting heeft zij verzocht alsnog de gelegenheid te krijgen te bewijzen dat de heffingsambtenaar de gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog heeft berekend. Het Hof wijst dit verzoek af omdat het verzochte in strijd is met een goede procesorde. Het Hof overweegt hieromtrent dat de heffingsambtenaar reeds op de zitting in eerste aanleg gebruik van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde aan de orde heeft gesteld ter onderbouwing van zijn standpunt. Hij heeft dit in zijn verweerschrift in hoger beroep van juli 2007 herhaald en cijfermatig uitgewerkt. Belanghebbende is tussen juli 2007 en de zitting in hoger beroep voldoende in de gelegenheid geweest om op de subsidiaire stelling te reageren. De omstandigheid dat zij dit heeft nagelaten, ook haar brief van 24 oktober 2007, komt voor haar rekening en risico. Het Hof neemt daarbij in overweging dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat het bestrijden van de door de heffingsambtenaar gestelde gecorrigeerde vervangingswaarde pas aan de orde is indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Nu in de opstelling van belanghebbende, die een waarde in het economische verkeer van € 1.724.855 voorstond, besloten ligt dat de door haar bedoelde situatie zich voordeed, had het op haar weg gelegen reeds aanstonds haar standpunt ten aanzien van de gecorrigeerde vervangingswaarde te onderbouwen en daartoe bewijsmiddelen in het geding te brengen.
2.5.5. Het Hof acht de heffingsambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 1.981.000.
Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de waarde van het object dient te worden verminderd tot € 1.981.000.
2.6. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 1.981.000.
2.7. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties en op vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de proceskostenvergoeding gesteld op (€ 322 x 2 punten en wegingsfactor 1) € 644 in beroep en eveneens € 644 in hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
3. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de waarde van het object tot € 1.981.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van
- € 1.288 en wijst de gemeente Laren aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden;
- gelast dat de de gemeente Laren aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 281 + € 428 = € 709.
Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter van de belastingkamer, P.M.F. van Loon en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op 16 mei 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.