Uitspraak
9 september 2008
tweede civiele kamer
zaaknummer 104.004.221
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. J.F.M. Verheij,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. Ch.M. de Ruiter.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 17 januari 2007 en 27 juni 2007 die de rechtbank Utrecht tussen appellanten (hierna gezamenlijk ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerden (hierna gezamenlijk ook te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen; van laatstgenoemd vonnis (dat is gepubliceerd onder nr. LJN: BA8810) is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 13 september 2007 [geïntimeerden] aangezegd van het vonnis van 27 juni 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij dagvaarding in hoger beroep hebben [appellanten] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat (het hof begrijpt:) het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende,
1. de koopovereenkomst zal vernietigen indien de buitengerechtelijke ontbinding van die overeenkomst geen stand houdt;
2. [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van € 52.760,--, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 31 oktober 2006, dan wel de dag van de inleidende dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en hebben zij bewijs aangeboden. Zij hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Daarna hebben beide partijen op 22 januari 2008 schriftelijk gepleit.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 [geïntimeerden] hebben op de website van markplaats een recreatiewoning te koop aangeboden gelegen op een huurkavel in het recreatiepark Horloo te Ermelo.
3.3 Op 13 juli 2006 (inleidende dagvaarding, productie 2) hebben [appellanten] de recreatiewoning van [geïntimeerden] (inclusief een nader omschreven deel van de inventaris) gekocht voor een bedrag van € 50.000,--. Bij de koopovereenkomst hebben zij zich verplicht de huur van de kavel over te nemen en 3% van de koopsom te betalen aan [geïntimeerden] die dit bedrag vervolgens zou afdragen aan de verhuurder van de kavel.
Partijen zijn voorts overeengekomen dat de koopsom uiterlijk op de dag van overdracht (12 augustus 2006) zou zijn overgemaakt en dat de eigendomsoverdracht slechts zou plaatsvinden indien de koopsom was voldaan.
3.4 Op 22 juli 2006 heeft één van de kopers ([appellant sub 1]) met mevrouw [persoon A] (hierna: [persoon A]) een huurovereenkomst (hof: door partijen pachtovereenkomst genoemd) gesloten, waarbij [appellant sub 1] de kavel waarop de recreatiewoning zich bevindt van [persoon A] heeft gehuurd. De looptijd van de huurovereenkomst is één jaar en de ingangsdatum is bepaald op 1 januari 2006. De opzegtermijn bedraagt drie maanden en bij niet-opzegging vindt automatisch verlenging plaats voor de duur van een jaar.
3.5 [appellanten] hebben aan hun betalingsverplichtingen voldaan en zijn in het bezit gesteld van de recreatiewoning.
3.6 In september 2006 kregen [appellanten] een brief van [persoon A] , waarin zij aangaf dat er problemen waren met de eigenaar van de grond over het huurcontract tussen haar en de eigenaar. Eerst toen bleek [appellanten], dat niet [persoon A] maar [persoon B] eigenaar van de grond van het recreatiepark was. [persoon A] mocht het recreatiepark Horloo weliswaar jarenlang naar eigen inzicht exploiteren, maar zij huurde de grond van [persoon B]. Ook [geïntimeerden] verkeerden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [appellanten] in de veronderstelling dat de eigendom van de grond bij [persoon A] berustte.
4 De beoordeling in hoger beroep
4.1 In dit geding gaat het om het volgende. [appellanten] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis tot levering van de eigendom van de recreatiewoning. Aangezien de recreatiewoning op grond van artikel 5:20 sub e BW Pro door natrekking eigendom is geworden van de grondeigenaar van het park Horloo, waren [geïntimeerden] niet bevoegd de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen, aldus [appellanten] Op die grond hebben [appellanten] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Voor het geval de buitengerechtelijke ontbinding geen stand zou houden, hebben [appellanten] zich beroepen op dwaling. Daartoe hebben zij aangevoerd, dat zij op basis van door [geïntimeerden] verstrekte informatie meenden dat [geïntimeerden] eigenaar waren van de recreatiewoning en uit dien hoofde ook bevoegd waren (de eigendom van) de recreatiewoning over te dragen. Als zij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hadden geweten dat [geïntimeerden] geen eigenaar waren van de recreatiewoning, zouden zij de recreatiewoning niet gekocht hebben, aldus [appellanten]
4.2 De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij heeft daartoe in rechtsoverweging 4.5 het volgende overwogen:
“Gesteld noch gebleken is dat [persoon B] zich op het standpunt stelt dat hij door natrekking eigenaar is geworden van de recreatiewoning van [appellant sub 1] en/of de andere recreanten op het park. Naar het oordeel van de rechtbank zal dit standpunt ook niet houdbaar zijn. De omstandigheid dat [persoon B] [persoon A] jarenlang heeft vrijgelaten in de wijze waarop zij het park exploiteerde, hetgeen gezien kan worden als een algemene volmacht, brengt immers met zich dat [persoon B] moet worden geacht te zijn gebonden aan de door [persoon A] gemaakte afspraken met de recreanten. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [persoon B] een mogelijk recht op natrekking niet (meer) toekomt, dat [geïntimeerden] eigenaar was van recreatiewoning en dat hij het eigendom door feitelijke levering heeft overgedragen aan [appellant sub 1].”
De grieven 2 en 3 zijn tegen dat oordeel gericht en lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
4.3 Het hof oordeelt als volgt. In artikel 5:20 aanhef Pro en sub e BW is bepaald:
“De eigendom van de grond omvat, voor zover de wet niet anders bepaalt:
e. gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak;”
Bij de beantwoording van de vraag of in het onderhavige geval natrekking heeft plaatsgevonden is - nu zich geen van de in voornoemde bepaling bedoelde uitzonderingen voordoen - beslissend of de recreatiewoning duurzaam met de grond is verenigd. Indien die vraag bevestigend beantwoord wordt, heeft de grondeigenaar van rechtswege de eigendom van de recreatiewoning verkregen. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, is derhalve niet maatgevend is of de grondeigenaar zich op het standpunt stelt door natrekking eigenaar van de recreatiewoning te zijn geworden.
4.4 Uit het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (NJ 1998, 97) blijkt dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Uit de advertentie op marktplaats (inleidende dagvaarding, productie 1) blijkt, dat de onderhavige recreatiewoning in 2003/2004 geheel is gerenoveerd en voorzien van dak- en spouwmuurisolatie, dubbelglas in Merbau-kozijnen, nieuwe elektriciteit met luxe schakelmateriaal en 5 groepenkast met aardlek, een nieuw dak (met 10 jaar garantie), een nieuwe keuken en een luxueuze badkamer. De woning beschikt over een eigen elektriciteitsmeter en een watermeter/hoofdkraan alsmede over een aangelegde tuin plus schuur. Voorts staat vast dat de woning is aangesloten op de riolering. Anders dan [geïntimeerden] is het hof van oordeel, dat de recreatiewoning gelet op deze omschrijving naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De uiterlijk waarneembare kenmerken en het duurzame karakter van de door [geïntimeerden] bij de renovatie aangebrachte voorzieningen wijzen daar in overwegende mate op. De omstandigheid dat de recreatiewoning niet in de grond verankerd is, het technisch mogelijk is - en volgens [geïntimeerden] ook toegestaan is - de woning op het perceel te verplaatsen en de elektriciteitsaansluiting vergelijkbaar is met die bij caravans en slechts een beperkte capaciteit heeft, doet daar naar het oordeel van het hof niet aan af. De omstandigheid dat de recreatiewoning, zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, niet permanent bewoond mag worden, staat aan de duurzaamheid van de bestemming om als recreatiewoning ter plaatse te blijven niet in de weg.
4.6 Het hof stelt op grond van het voorgaande vast, dat grondeigenaar [persoon B] door natrekking eigenaar van de recreatiewoning is geworden. Gelet op artikel 3:3 lid 1 BW Pro dient de woning als onroerend te worden gekwalificeerd.
4.7 Het hof is van oordeel, dat [appellanten] op grond van de advertentie op marktplaats en de tekst van de overeenkomst tussen partijen redelijkerwijs mochten verwachten, dat hen de eigendom van de recreatiewoning zou worden verschaft. Blijkens de tekst van de advertentie hebben [geïntimeerden] de recreatiewoning te koop aangeboden. Ook de schriftelijke koopovereenkomst spreekt van koop en verkoop van de recreatiewoning en bevat een regeling van de eigendomsoverdracht. Uit het verslag van het telefoongesprek tussen [persoon C] (zakenpartner van [persoon A]) en [geïntimeerde sub 1] d.d. 31 oktober 2006 (conclusie van antwoord, productie 4b) kan worden afgeleid, dat het ook de intentie van [geïntimeerden] was om het eigendomsrecht van de recreatiewoning te verkopen. In het door [geïntimeerde sub 1] opgemaakte verslag staat immers:
“Gevraagd of wij in de verkoopprocedure een essentiele fout hebben gemaakt of dat er getwijfeld kan worden aan het eigendomsrecht van het huisje. [persoon C] vertelt dat de procedure al vele jaren gebezigd wordt en dat het eigendom van de huisjes van eigenaar verwisselt dmv het drie-partijen contract. Door de ondertekening van dit contract in 2003 door [familie D], [persoon A] en [geïntimeerde sub 1], is het eigendom overgegaan naar [geïntimeerden]. Een andere wijze van eigendomsoverdracht is niet mogelijk, ook niet via een notaris. [persoon C] bevestigt dat wij eigenaar waren van het huisje en dat de verkoopovereenkomst geheel rechtsgeldig was.”
De omstandigheid dat [appellanten] er ten tijde van de koop mee bekend waren dat de recreatiewoning niet op eigen grond stond en ook navraag hebben gedaan bij de beheerder naar de duurzaamheid van de huurovereenkomst, brengt niet (zonder meer) met zich dat zij hadden moeten begrijpen dat de koopovereenkomst [geïntimeerden] slechts zou verplichten tot de levering van het gebruiksrecht van die woning. [geïntimeerden] hebben aangevoerd (mva, sub 20) dat [appellant sub 1] een goede opleiding heeft genoten tot Financial Controller en (derhalve) zeer goed in staat was te komen tot een afdoende inschatting van de situatie ten tijde van de aankoop. Het beschikken over een goede opleiding op financieel terrein leidt er naar het oordeel van het hof echter niet toe, dat [appellant sub 1] ook een dusdanige deskundigheid moet worden toegedicht, dat hij de juridische implicaties van de situering van de recreatiewoning op grond van een ander had moeten onderkennen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat [appellanten] uit anderen hoofde over specifieke deskundigheid op dit terrein beschikten. Op grond van de overeenkomst tussen partijen zoals [appellanten] deze hebben mogen begrijpen, waren [geïntimeerden] dan ook verplicht tot levering van het eigendomsrecht van de recreatiewoning. Op grond van het voorgaande staat vast, dat zij hier niet toe in staat waren en in de nakoming van de op hen rustende verbintenis zijn tekortgeschoten.
4.8 Het beroep van [geïntimeerden] op conversie als bedoeld in artikel 3:42 BW Pro faalt. Daargelaten nog dat van een nietige rechtshandeling als bedoeld in artikel 3:42 BW Pro geen sprake is, valt niet in te zien - [appellanten] hebben dit ook betwist - dat partijen zonder meer op dezelfde condities een overeenkomst tot verkoop en levering van het gebruiksrecht van de recreatiewoning zouden hebben gesloten, indien zij zich gerealiseerd zouden hebben dat verkoop en levering van het eigendomsrecht niet mogelijk was.
4.9 Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerden], nu zij niet bevoegd waren over het eigendomsrecht van de recreatiewoning te beschikken en dit mitsdien niet konden leveren, tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun contractuele verplichtingen. Ingevolge artikel 6:265 lid1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst, tenzij (hetgeen hier niet aan de orde is) de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Mitsdien waren [appellanten] bevoegd om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het verweer van [geïntimeerden] dat de tekortkoming niet toerekenbaar is, maakt dat niet anders. Voor ontbinding stelt de wet die eis immers niet.
4.10 De slotsom is dat de grieven 2 en 3 slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De overige grieven behoeven geen bespreking. Tegen de hoogte van het door [appellanten] gevorderde bedrag van terugbetaling alsmede tegen de ingangsdatum van de gevorderde rente is geen verweer gevoerd, zodat het hof het terzake gevorderde zal toewijzen. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Utrecht van 27 juni 2007 en doet opnieuw recht;
verstaat dat [appellanten] bevoegd waren de door partijen op 13 juli 2006 gesloten overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, des dat de één betaald hebbend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [appellanten] van € 52.760,-- (twee-envijftigduizendzevenhonderdzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 31 oktober 2006 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 1.788,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 1.120,-- voor griffierecht en € 93,95 voor explootkosten en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 3.262,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, op € 1.580,-- voor griffierecht en € 90,79 voor explootkosten;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, L.F. Wiggers-Rust en J.K.B. van Daalen en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 september 2008.