Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00168
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X ,
wonende te Y,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/4290 van de rechtbank Haarlem van 19 februari 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 15 februari 2005 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak welke is gelegen aan de a-weg in de gemeente Bloemendaal (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 (hierna: de woz-waarde) vastgesteld op € 2.796.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 20 juli 2005, de beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 19 februari 2007, verzonden op 20 februari 2007, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard; de vastgestelde woz-waarde van de woning is door de rechtbank verminderd tot € 2.500.000.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 30 maart 2007, bij het Hof ingekomen op eveneens 30 maart 2007.
1.5. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord bij schrijven van 19 juni 2007.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Overwegingen
2.1. Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld (waarbij belanghebbende is aangeduid met ‘eiser’ en de heffingsambtenaar met ‘verweerder’):
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een vrijstaand woonhuis met inpandige garage, ondergrond en erf. De inhoud van de woning is ongeveer 1500 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 6253 m².
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is bepaald op € 2.796.000. Verweerder heeft de waarde bepaald na plaatselijke opname op 21 juni 2005. In het rapport worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
Straat en huisnummer Kad.opp. Inhoud hoofdgebouw Verkoopprijs Verkoopdatum WOZ-waarde
b-weg 10 3.424 m² 2.005 m³ € 3.482.763 15-01-2002 € 3.425.000
c-laan 5 3.052 m² 1.100 m³ € 2.600.000 15-01-2003 € 2.548.000
d-weg 17 1.297 m² 1.245 m³ € 2.198.523 02-07-2002 € 1.934.000
e-laan 40 4.683 m² 1.356 m³ € 2.155.456 11-09-2001 € 2.058.000
De woning 6.253 m² 1.540 m³ € 2.796.000
2.3. Bij de stukken bevindt zich een in opdracht van eiser door R.B. Adriaanse opgemaakt taxatierapport, gedateerd 26 september 2005, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is bepaald op € 1.850.000. In dit rapport worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
Adres Verkocht d.d. Verkoopprijs Grondopp.
f-laan 60 03-03-2003 € 1.600.000 2400 m²
g-laan 1 02-04-2003 € 1.425.000 1710 m²
c-laan 28 16-06-2003 € 1.358.000 2562 m²
2.2. Omvang van het geschil in hoger beroep
In geschil is de woz-waarde van de woning.
2.3. Oordeel van de rechtbank
Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe met name verwezen naar het onder 2.2. genoemde taxatierapport.
De rechtbank acht de door verweerde gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van de woning gelegen aan b-weg 10 , qua ligging en uitstraling zodanig vergelijkbaar met de woning van eiser dat de marktgegevens van die objecten gehanteerd kunnen worden bij het onderbouwen van de waarde van de woning van eiser. Het vergelijkingsobject b-weg 10 laat de rechtbank buiten beschouwing, nu eiser ten aanzien van dit object onder verwijzing naar een uittreksel van het kadaster heeft gesteld dat dit op de transportdatum "met meer onroerend goed" is verkregen en verweerder dit niet gemotiveerd heeft weersproken.
De vergelijkingsobjecten zoals genoemd in het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport acht de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met eisers woning, nu deze vergelijkingsobjecten naar haar oordeel een andere, mindere, uitstraling hebben dan de woning van eiser. Deze objecten worden door de rechtbank dan ook buiten beschouwing gelaten.
De rechtbank is tevens van oordeel dat door verweerder bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de tussen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser bestaande verschillen in inhoud van de hoofdgebouwen en oppervlakte van de percelen. De rechtbank acht uit het door eiser naar voren gebrachte niet aannemelijk geworden dat de omstandigheid dat het perceel van eiser voor een groot gedeelte bestaat uit bos een waardedrukkend effect heeft, nu is komen vast te staan dat de (door eiser genoemde: effectieve) tuin bij eisers woning ongeveer 1.800 m² bedraagt. Nu voorts als onweersproken vaststaat dat verweerder bij de bepaling van de grondwaarde door het gebruik van een grondstaffel rekening heeft gehouden met de aanzienlijke oppervlakte, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de grondwaarde juist heeft vastgesteld.
Met de inpandige garage is naar het oordeel van de rechtbank door verweerder eveneens voldoende rekening gehouden, nu als onweersproken gesteld vaststaat dat door verweerder bij de waardebepaling van een lagere prijs per m³ voor de garage is uitgegaan.
Eiser heeft gemotiveerd gesteld dat de prijzen in het topsegment van de woningmarkt, waartoe ook de woning van eiser behoort, door de beurskrach die blijkens het door eiser overgelegde verloop van de AEX-index zijn dieptepunt had in de periode van medio 2002 tot medio 2003, zijn gedaald. Deze stelling is ter zitting onderschreven door de taxateur R.B. Adriaanse. Hiertegenover heeft verweerder slechts gesteld dat uit de hem bekende indexcijfers van vrijstaande woningen in Kennemerland wel een stabilisering, maar geen daling van de prijzen in het topsegment volgt. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat de beurskrach een groter (waardedrukkend) effect heeft gehad dan waarvan verweerder is uitgegaan. De verkoopprijzen van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten d-weg 17 en e-laan 40 zijn vóór het dieptepunt op de beurs overeengekomen. Eiser heeft ten aanzien van het vergelijkingsobject c-laan 5 onweersproken gesteld dat hoewel de transactiedatum 15 januari 2003 is, de verkoopprijs reeds in de zomer van 2002 is overeengekomen tussen partijen. De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat er door verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de invloed van beurskrach op de huizenprijzen en dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond en kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 2.500.000 en zal aldus zelf in de zaak voorzien.
2.4. Standpunten van partijen
Hiervoor wordt verwezen naar de gedingstukken, waaronder het proces-verbaal van de zitting in hoger beroep.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de woz-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
In het van de zijde van de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is een viertal vergelijkingsobjecten vermeld. Naar het oordeel van het Hof kunnen de twee hierna in 2.5.2 en 2.5.3 besproken objecten niet dienen als vergelijkingsobject.
2.5.2. Het staat vast dat de in het taxatierapport bij de vergelijkingsobjecten als ‘verkoopdatum’ vermelde datum niet de datum betreft waarop de verkoopovereenkomst tot stand is gekomen, maar de datum waarop de notariële akte van levering is verleden en in het Kadaster is ingeschreven. Het Hof acht de stelling van belanghebbende aannemelijk dat de datum waarop de obligatoire verkoopovereenkomst tot stand is gekomen, gemiddeld drie tot zes maanden vóór de genoemde datum van transport ligt. Dit leidt tot de conclusie dat de verkoopovereenkomst van het door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobject e-laan 40, dat op 11 september 2001 is getransporteerd, 3 tot 6 maanden voor dat transport tot stand is gekomen. Daarvan uitgaande heeft de verkoop in de loop van het eerste halfjaar van 2001 plaatsgevonden. Dit is naar ’s Hofs oordeel te ver verwijderd van de in casu toepasselijke waardepeildatum van 1 januari 2003, zodat de transactiegegevens van dit object niet relevant zijn voor de beoordeling van de vastgestelde woz-waarde van de woning.
2.5.3. Met betrekking tot het pand b-weg 10 heeft belanghebbende gesteld dat in het Kadaster is vermeld dat dit object op de transportdatum ‘met meer onroerend goed is verkregen’, zodat de door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de woz-waarde gebruikte verkoopprijs volgens belanghebbende mede betrekking heeft op (een) andere onroerende za(a)k(en) die gelijktijdig is of zijn geleverd, met welk gegeven in het taxatierapport geen rekening is gehouden bij de herleiding van deze verkoopprijs tot de voor de woning vastgestelde woz-waarde.
Ter zitting in hoger beroep is namens belanghebbende – die daarbij werd vertegenwoordigd door R.B. Adriaanse, beëdigd NVR-taxateur – hieraan toegevoegd dat de vermelding ‘met meer onroerend goed verkregen’ in het Kadaster doorgaans betekent dat andere onroerende zaken zijn meeverkocht en -getransporteerd die op een andere locatie zijn gelegen, zodat de omstandigheid dat het object b-weg 10 bestaat uit twee kadastrale percelen met afzonderlijke kadastrale nummers, geen afdoende verklaring biedt voor de vermelding ‘met meer onroerend goed verkregen’. De heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat het hem onwaarschijnlijk lijkt dat tezelfdertijd meer onroerende zaken zouden zijn getransporteerd dan de twee kadastrale percelen waaruit b-weg 10 bestaat en dat de verklaring voor de genoemde vermelding in het Kadaster wél moet worden gezocht in de twee kadastrale perceelnummers waaruit dit object bestaat. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar verklaard bij het Kadaster niet de transportakte van b-weg 10 te hebben opgevraagd, welke akte over dit geschilpunt uitsluitsel zou geven.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee tegenover de gemotiveerde bewisting door belanghebbende niet heeft voldaan aan de op hem rustende last te bewijzen dat de verkoopgegevens van het object b-weg 10 terecht mede tot uitgangspunt zijn genomen voor het vaststellen van de woz-waarde van de woning, nu hij niet aannemelijk heeft kunnen maken dat de door hem vermelde verkoopprijs uitsluitend is overeengekomen voor de in het taxatierapport vermelde twee kadastrale percelen van b-weg 10, laat staan dat hij – gelet op deze onduidelijkheden – aannemelijk heeft gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de objecten waarvoor deze verkoopprijs is overeengekomen en de woning.
Het had naar ’s Hofs oordeel op de weg van de heffingsambtenaar gelegen hiernaar nader onderzoek te doen, teneinde zijn stelling dat dit een bruikbaar vergelijkingsobject betreft te onderbouwen. Op grond hiervan komt het Hof, in navolging van de rechtbank, tot het oordeel dat de in het taxatierapport vermelde verkoopgegevens van het pand b-weg 10 bij de waardebepaling van de woning buiten beschouwing dienen te blijven.
2.5.4. Naar het oordeel van het Hof zijn de objecten c-laan 5 en d-weg 17, zoals uit het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport valt af te leiden, echter wél in zodanige mate met de woning van belanghebbende vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van deze objecten terecht mede als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
Het Hof verwerpt de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud van de hoofdgebouwen en perceeloppervlakte (belanghebbende heeft zich daarbij beroepen op de inpandige garage van de woning, de verschillen ten aanzien van garage/bijgebouwen en de omstandigheid dat een deel van het perceel van de woning bestaat uit bos). Het Hof verwijst hiervoor met name naar onderdeel 4.4 van de bestreden uitspraak van de rechtbank – het Hof onderschrijft de daarin opgenomen oordelen – alsmede de door de heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep (blz. 3) gegeven toelichting op de wijze waarop hij rekening heeft gehouden met de waarde van de verschillende bijgebouwen.
2.5.5. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegd een overzicht met verkopen van woningen binnen de gemeente Bloemendaal met een woz-waarde van meer dan € 1.000.000. Uit onder meer deze gegevens concludeert de heffingsambtenaar, ter onderbouwing van het door hem ingestelde incidentele hoger beroep, dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de prijsontwikkeling rond de waardepeildatum van met de woning vergelijkbare objecten, zodat de uitspraak van de rechtbank volgens de heffingsambtenaar niet in stand kan blijven.
2.5.6. Ter zitting heeft het Hof de heffingsambtenaar voorgehouden dat uit dit overzicht na telkenjare eliminatie van de drie hoogste verkoopopbrengsten en met inachtneming van de tien hierop volgende hoogste transactiebedragen de hierna vermelde gemiddelde verkoopopbrengsten kunnen worden afgeleid:
2001 € 1.873.000
2002 € 1.809.000
2003 € 1.600.000
2004 € 1.450.000
2005 € 1.907.000
2006 € 2.148.000
Gelet op voormelde gemiddelde verkoopopbrengsten, welke door de heffingsambtenaar niet zijn weersproken, acht het Hof aannemelijk dat het verloop van de AEX-index welke zijn dieptepunt had in de periode van medio 2002 tot medio 2003 mede van invloed is geweest op de waarde van woningen in het marktsegment van woningen met een waarde van méér dan
€ 1.000.000, waartoe de woning van belanghebbende behoort; althans dat zich in de genoemde periode (medio 2002 tot medio 2003) een relevante waardedaling heeft voorgedaan in het marktsegment van met de woning vergelijkbare objecten. Met inachtneming van het vorenstaande acht het Hof aannemelijk dat in de genoemde periode rond de waardepeildatum van 1 januari 2003 sprake is geweest van een waardedaling in de orde van grootte van 10 procent op jaarbasis. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij vaststelling van de woz-waarde van de woning ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de zojuist bedoelde waardedaling.. De heffingsambtenaar heeft immers bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het standpunt verdedigd dat zich in de relevante periode geen daling, maar een stabilisatie van de marktprijzen heeft voorgedaan. Het Hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat – zoals hiervoor onder 2.5.2 overwogen – de in het taxatierapport bij de vergelijkingsobjecten c-laan 5 en d-weg 17 vermelde ‘verkoopdatum’ de notariële transportdatum van deze objecten betreft en dat het aannemelijk is dat de datum waarop de verkoop van deze objecten is overeengekomen, drie tot zes maanden eerder ligt. Dit betekent dat de verkoopprijzen van de desbetreffende objecten zijn overeengekomen in een periode waarin de vermelde waardedaling tot aan de waardepeildatum zich (gedeeltelijk) nog moest voordoen, terwijl de heffingsambtenaar zoals gezegd met deze waardaling geen rekening heeft gehouden. De ter zitting door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat de genoemde waardedaling wellicht niet specifiek is geweest voor de gemeente Bloemendaal en zich wellicht in geheel Nederland heeft voorgedaan, doet aan de hiervoor weergegeven oordelen niet af.
2.5.7. Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op de juiste wijze rekening gehouden met de onder 2.5.6 vermelde, in onderlinge samenhang te beoordelen omstandigheden door de vastgestelde woz-waarde – nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt – in goede justitie te verminderen tot € 2.500.000. Het Hof maakt deze beoordeling van de waarde van de woning tot de zijne.
Het vorenstaande houdt in dat het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is.
2.5.8. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten welke zijn genoemd in het taxatierapport dat door belanghebbende in het geding is gebracht onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Naar ’s Hofs oordeel hebben deze objecten een mindere uitstraling dan de woning; voorts is de inhoud van deze objecten aanzienlijk kleiner dan de woning. Het Hof kent voor de waardebepaling van de woning dan ook geen gewicht toe aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, aangezien de daarin getaxeerde waarde mede is gebaseerd op de verkoopgegevens van deze objecten.
2.5.9. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waardedaling in dit specifieke segment van de woningmarkt rond de waardepeildatum méér heeft belopen dan 10 procent op jaarbasis.
2.5.10. Belanghebbende verwijst naar een overzicht van het kadaster met een volledige staat van verkopen in Aerdenhout rond 1 januari 2003. Het Hof acht daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende voorgestane waarde dient te worden gevolgd, nu dit overzicht alle transacties binnen de gemeente Aerdenhout behelst en niet slechts verkopen van woningen die vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De enkele stelling dat tussen maart 2003 en september 2003 geen transacties hebben plaatsgevonden die leidden tot een verkoopprijs van meer dan € 1.850.000 leidt evenmin tot het oordeel dat de door belanghebbende voorgestane waarde als juist dient te worden aanvaard. Ook overigens heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de woz-waarde van de woning dient te worden vastgesteld op het door hem verdedigde bedrag.
2.6. Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep en het incidentele hoger beroep ongegrond zijn. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden, als hiervoor aangegeven. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is vastgesteld op 5 september 2008 door mrs. O.B. Onnes, P.M.F. van Loon en H.E. Kostense, in tegenwoordigheid van mr. B.A.E.G. Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.