Uitspraak
22 april 2008
vijfde civiele kamer
zaaknummer 104.003.090
rolnummer (oud) 2007/55
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
procureur: mr. A.S. Rueb,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het voorwaardelijk incidenteel appel,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 6 september 2006, gewezen tussen appellante (hierna te noemen: Mitros) als eiseres en geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Mitros heeft bij exploot van 5 december 2006 [geïntimeerde] aangezegd van voormeld vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft Mitros vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd (overeenkomstig voormeld exploot) dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest:
- de huurovereenkomst tussen Mitros en [geïntimeerde] betreffende de woning aan de [adres] te [woonplaats] met onmiddellijke ingang zal ontbinden;
- [geïntimeerde] zal veroordelen om op de datum van de ontbinding het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daar van zijnentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Mitros te stellen, waarbij Mitros wordt gemachtigd die ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [geïntimeerde] met behulp van de sterke arm van Politie en Justitie;
- [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, zijnerzijds tegen het vonnis voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld en geconcludeerd dat het hof, (het hof begrijpt:) in het principaal appel, de vorderingen van Mitros zal afwijzen en, (het hof begrijpt:) in het voorwaardelijk incidenteel appel, primair, Mitros zal veroordelen te gehengen en te gedogen dat [geïntimeerde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] blijft bewonen, tegen een vaste vergoeding van een bedrag per maand gelijk aan de geldende huurprijs, telkens voor de eerste dag van de maand bij vooruitbetaling te voldoen, althans, subsidiair, Mitros zal veroordelen een zodanige voorziening te treffen dat [geïntimeerde] in de woning aan de [adres] te [woonplaats] het woongenot kan behouden en, (het hof begrijpt:) in het principaal en in het voorwaardelijk incidenteel appel, met veroordeling van partijen in de kosten van het geding, aldus dat ieder de eigen kosten draagt.
2.4 Bij memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel heeft Mitros geconcludeerd dat het hof zal oordelen zoals gevorderd in de appeldagvaarding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, waaronder begrepen de kosten van het voorwaardelijk incidenteel appel.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.
3 De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In eerste aanleg heeft Mitros ontbinding gevorderd van de tussen haar en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst en ontruiming van de aan [geïntimeerde] verhuurde woning. In (voorwaardelijke) reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd (voor het geval de vorderingen van Mitros worden toegewezen) Mitros te veroordelen voormelde woning (wederom) in verhuur aan te bieden tegen dezelfde huurprijs. De kantonrechter heeft de vorderingen van Mitros en [geïntimeerde] afgewezen.
4.2 Met haar eerste grief richt Mitros zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat weliswaar sprake is van bedrijfsmatige teelt, maar niet van bijzonder grote omvang en alléén in de schuur, zodat niet kan worden gesproken van een wezenlijke wijziging van de bestemming. Mitros voert daartoe aan dat, indien - zoals de kantonrechter heeft overwogen - niet ter discussie kan staan dat het hier om bedrijfsmatige teelt van hennep gaat, vrijwel altijd sprake is van wijziging van de bestemming van de woonruimte en in ieder geval van een deel van het gehuurde, op grond waarvan sprake is van wanprestatie.
4.3 De grief slaagt. Indien, zoals in het onderhavige geval, sprake is van bedrijfsmatige teelt van hennep in een deel van het gehuurde (zoals de kantonrechter heeft vastgesteld, welke vaststelling in hoger beroep niet is bestreden), dan is in ieder geval van dit deel de woonfunctie gewijzigd. Dat dit deel van het gehuurde een schuur op het terrein van het gehuurde betreft, maakt dit niet anders, nu deze schuur ten dienste staat van de bewoning van het gehuurde, ook als zodanig behoort te worden gebruikt en tot de sfeer van het gehuurde moet worden gerekend.
4.4 Naar het oordeel van het hof is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerde] jegens Mitros, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In het bijzonder heeft [geïntimeerde] - zo volgt uit rechtsoverweging 4.3 - in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW Pro, waarin is bepaald dat een huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, met de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte en voorts met de wettelijke verplichting van artikel 7:213 BW Pro zich te gedragen als goed huurder. In dat verband overweegt het hof dat [geïntimeerde] niet heeft bestreden dat de ijkzegels van de elektriciteitsmeter waren verbroken en dat een grijze kabel op een dusdanige manier was aangesloten dat de afgenomen elektriciteit niet werd gemeten, waarmee is komen vast te staan dat wijzigingen zijn aangebracht aan de elektrische installatie. Daardoor voldeed deze niet langer aan de geldende veiligheidsvoorschriften, omdat de reguliere bekabeling, aangebracht door Eneco, daar niet op is berekend, met het algemeen bekende gevaar voor brand en schade aan het gehuurde en voor personen van dien.
4.5 De tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerde] jegens Mitros over de periode dat de kwekerij bestond, kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Van bijzondere omstandigheden en/of zodanig ernstige gevolgen voor [geïntimeerde] door ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dat daarom, ondanks hetgeen hiervoor is overwogen, het gevorderde zou moeten worden afgewezen, is onvoldoende gebleken. De persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] en zijn slechte lichamelijke gesteldheid kunnen niet leiden tot een ander oordeel.
4.6 Uit het voorgaande volgt dat de overige grieven - te weten: het beroep van Mitros op risicoverzwaring ingevolge artikel 293 van Pro het Wetboek van Koophandel (oud), omdat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd, de stelling van Mitros dat [geïntimeerde] de verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken heeft overschreden en het betoog van Mitros dat de tekortkoming van [geïntimeerde] niet van zo bijzondere aard of geringe betekenis is dat zij de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt en dat er volgens Mitros ook (overigens) geen bijzondere omstandigheden zijn die zich verzetten tegen ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde - eveneens slagen dan wel geen (verdere) afzonderlijke behandeling behoeven.
4.7 Het voorgaande betekent dat de voorwaarde, waaronder het incidenteel appel is ingesteld, is vervuld. Voor een veroordeling van Mitros om te gedogen dat [geïntimeerde] de woning blijft bewonen tegen betaling van de geldende huurprijs dan wel tot het treffen van een voorziening dat hij het woongenot van de woning kan behouden, bestaat echter - gelet op hetgeen hiervoor is overwogen - geen grond. Het incidenteel appel faalt dan ook.
4.8 Het bestreden vonnis dient te worden vernietigd en de vorderingen van Mitros tot ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van voornoemde woonruimte - zij het op een langere termijn dan gevorderd - zullen worden toegewezen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties worden veroordeeld.
5 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
in het principaal appel:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 6 september 2006 en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres] te [woonplaats];
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen een maand na betekening van dit arrest voormelde woning te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daar van zijnentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Mitros te stellen, met machtiging aan Mitros om bij gebreke daarvan die ontruiming zelf te doen uitvoeren op kosten van [geïntimeerde] met behulp van de sterke arm;
in het principaal appel en het incidenteel appel:
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding aan de zijde van Mitros gevallen en in beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Mitros voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 300,- aan salaris voor de gemachtigde en op € 183,20 aan verschotten en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 341,20 aan verschotten en € 1.341,- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders verzochte.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Katz-Soeterboek en Bronzwaer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 april 2008.