Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 16 september 2008 in de zaak onder zaaknummer 200.000.662/01 NOT van:
[naam]
wonende te [plaats]
APPELLANT,
tegen
MR. [naam],
kandidaat-notaris te [plaats]
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. T.E. van Zoeren.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellant, verder te noemen klager, is bij een op 18 december 2007 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Almelo, verder te noemen de kamer, van 13 december 2007, waarbij de klacht van klager gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de kandidaat-notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de kandidaat-notaris is op 22 februari 2008 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van klager is op 25 april 2008 een brief - met bijlagen - ter griffie ingekomen.
1.4. Van de zijde van de kandidaat-notaris is op 6 mei 2008 een brief - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 mei 2008. Klager, de kandidaat-notaris en de gemachtigde van de kandidaat-notaris zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van de kandidaat-notaris aan de hand van een pleitnotitie, die aan het hof is overgelegd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klager en zijn echtgenote, [naam], met wie hij in gemeenschap van goederen is gehuwd, hebben in 2004 een appartementsrecht gekocht aan de [adres]. In de concept leveringsakte werden klager en zijn echtgenote als kopers vermeld. Zij hebben de kandidaat-notaris tijdens een gesprek op 14 juli 2004 verzocht het appartement bij de juridische levering alleen op naam van klagers echtgenote te zetten. Klager verwijt de kandidaat-notaris dat zij klager en zijn echtgenote tijdens het gesprek op 14 juli 2004 niet heeft gewezen op de mogelijke gevolgen van de door klager en zijn echtgenote gewenste wijziging in de tenaamstelling in de concept-leveringsakte van het appartementsrecht. Door het appartement uitsluitend op naam van de echtgenote van klager stellen, had dit consequenties ten aanzien van zijn stem- en spreekrecht in de vergadering van de Vereniging van Eigenaren, verder: de VvE. Naar de mening van klager is de kandidaat-notaris hiermee tekort geschoten in haar ”Belehrungspflicht”.
4.2. In hoger beroep heeft klager zijn klacht nog aangevuld met het verwijt dat de kandidaat-notaris heeft nagelaten in de leveringsakte te vermelden dat klagers echtgenote met hem gehuwd is, dit in tegenstelling tot hetgeen doorgaans gebruikelijk is en in vorige aktes wel als zodanig was opgenomen. Voorts wordt de kandidaat-notaris verweten hen niet het Modelreglement 1992, waar in de splitsingsakte naar verwezen wordt, te hebben verstrekt. Pas na een verzoek hiertoe mocht klager dit ontvangen. Tenslotte stelt klager dat zowel in de splitsingsakte als in de conceptakte van levering van het appartementsrecht sprake is van een foutieve huisnummering.
5. Het standpunt van de kandidaat-notaris
5.1. De kandidaat-notaris heeft de stellingen van klager betwist en verweert zich als volgt.
5.2. De kandidaat-notaris betwist dat zij klager en zijn echtgenote niet voldoende heeft geïnformeerd en niet voldaan zou hebben aan haar informatieplicht. De kandidaat-notaris wijst erop dat door klager juist bewust is gekozen voor de in de akte opgenomen tenaamstelling, omdat eerdere door klager en zijn echtgenote gekochte registergoederen ook uitsluitend op naam van klagers echtgenote stonden. Zij stelt dat zij met het passeren van de leveringsakte van het appartement geen andere bemoeiing heeft gehad dan de bespreking op 14 juli 2004. Zij nam toen waar voor notaris mr. [naam], aan wiens kantoor zij was verbonden. Zij stelt verder dat klager regelmatig is gewezen op de mogelijkheid om het ontbreken van het stem- en spreekrecht voor klager in de vergadering van de VvE te ondervangen door een schriftelijke volmacht van zijn echtgenote aan klager. Klager zou dan namens zijn echtgenote het woord kunnen voeren en kunnen stemmen in de vergadering van de VvE.
6. De beoordeling
6.1. Het hof kan geen kennis nemen van klachten die voor het eerst in hoger beroep naar voren worden gebracht . Nu klager voor het eerst in hoger beroep klaagt over een tweetal foutieve vermeldingen in de concept leveringsakte, alsmede het niet doen toekomen van het model splitsingsreglement, zal het hof reeds om die reden niet tot behandeling van deze klachten overgaan.
6.2. Vast staat dat op 14 juli 2004 een gesprek heeft plaats gevonden tussen enerzijds klager en zijn echtgenote en anderzijds de kandidaat-notaris, waarbij de kandidaat-notaris, naar zij onweersproken heeft gesteld, is opgetreden namens de behandelaar van het dossier, mr. [naam], die afwezig was wegens vakantie. Eveneens staat vast dat de bespreking, geruime tijd heeft geduurd en dat tijdens die bespreking – behoudens de splitsingsakte van 7 mei 2003, verder te noemen: de splitsingsakte, - op initiatief van klager en zijn echtgenote is besproken dat de door hen in het verleden verworven registergoederen altijd op naam van klagers echtgenote werden gesteld.
6.3. Het hof is van oordeel dat de kandidaat-notaris niet is tekort geschoten in de op haar rustende informatieplicht. Gelet op het bepaalde in artikel 43 Wet Pro op het notarisambt dient de notaris de zakelijke inhoud van de akte te bespreken en dient hij daarop – daarnaar gevraagd – een toelichting te geven. Zonodig wijst hij op de gevolgen die voor partijen uit de inhoud van die akte kunnen voortvloeien. Gelet op de verklaring van zowel klager als van de kandidaat-notaris heeft de kandidaat-notaris aan deze verplichtingen voldaan. Blijkens artikel 29 in Pro verbinding met artikel 51 sub c en Pro d van de splitsingsakte is de eigenaar/koper van het appartementsrecht stemgerechtigd. Zowel de splitsingsakte als de concept-leveringsakte hebben klager en zijn echtgenote tijdig bereikt, zodat zij afdoende tijd hebben gehad om kennis te nemen van de inhoud daarvan.
Het is de eigen keuze van klager en zijn echtgenote geweest om de tenaamstelling in de koop-/aannemingsovereenkomst van 6 juli 2004 te wijzigen van beider naam in de naam van klagers echtgenote. Dit is een verzoek van klager en van zijn echtgenote geweest. De wijziging is door klager en zijn echtgenote geparafeerd ter bekrachtiging van het verzoek. Deze kwestie is tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld en klager heeft bevestigd dat de aanpassing in de koop/aannemingsovereenkomst op zijn uitdrukkelijke verzoek heeft plaats gevonden. Daarbij komt, dat juist nu er sprake is geweest van een bewuste keuze door klager en zijn echtgenote voor wijziging van de tenaamstelling, de kandidaat-notaris er terecht vanuit mocht gaan, dat klager de gevolgen van deze handelwijze konden overzien.
Het hof neemt tevens in aanmerking dat de kandidaat-notaris niet de behandelaar van het dossier is geweest, maar haar kantoorgenoot, mr. [naam]. Zij heeft slechts waargenomen voor mr. [naam], hetgeen de rol van de kandidaat-notaris – mede gelet op de overige feiten en omstandigheden – beperkt tot de bespreking van 14 juli 2004. Dit alles tezamen genomen leidt er toe dat de kandidaat-notaris klager genoegzaam heeft geïnformeerd nu zij er niet op bedacht hoefde te zijn dat er dergelijke vragen bij klager en zijn echtgenote aan de orde zouden zijn. De klacht is mitsdien ongegrond.
6.4. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beslissing onder verbetering van de gronden.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.M.A. Verscheure en G. Kleykamp-van der Ben en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 september 2008 door de rolraadsheer.
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 16 september 2008 in de zaak onder zaaknummer 200.000.662/01 NOT van:
[naam]
wonende te [plaats]
APPELLANT,
tegen
MR. [naam],
kandidaat-notaris te [plaats]
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. T.E. van Zoeren.
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beslissing onder verbetering van de gronden.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.M.A. Verscheure en G. Kleykamp-van der Ben en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 september 2008 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ALMELO
Klachtzaak: 14 07 Wna
UITSPRAAK
inzake: [naam],
wonende te [plaats],
klager;
tegen: mr. [naam],
kandidaat-notaris te [plaats],
hierna te noemen de kandidaat-notaris.
1 Verloop van de procedure
Op 18 juni 2007 heeft klager een klacht (met bijlagen) ingediend bij de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Almelo, hierna te noemen de Kamer.
De kandidaat-notaris heeft zich verweerd bij schrijven van 24 augustus 2007. Klager heeft gerepliceerd bij brief van 4 september 2007. bij brief van 5 oktober 2007 heeft de kandidaat-notaris meegedeeld dat zij afziet van het recht om te dupliceren.
De klachtzaak is ter zitting van 27 november 2007 behandeld. Klager is in persoon verschenen. De kandidaat-notaris is eveneens in persoon verschenen.
2 Toetsingskader
In deze klachtzaak dient te worden beoordeeld of de kandidaat-notaris heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de Wet op het notarisambt (Wna).
3 Feiten
Gelet op hetgeen klager en de kandidaat-notaris over en weer hebben verklaard en op basis van door hen overgelegde stukken, gaat de Kamer uit van de volgende feiten.
• Klager en zijn echtgenote, [naam], hebben een appartement in een complex aan de Beukinkstraat te [plaats] gekocht.
• De akte van levering is op 5 augustus 2004 gepasseerd door de kandidaat-notaris.
• Klager en zijn echtgenote zijn in gemeenschap van goederen gehuwd.
• Op verzoek van klager en zijn echtgenote is de woning, de akte van levering, op naam van de echtgenote gezet.
• De vereniging van eigenaars (vve) van het appartementencomplex stelt zich op het standpunt dat klager, niet zijnde eigenaar van het appartement, geen recht van spreken/stemrecht heeft in de vergadering van de vve.
4 Standpunten
De klacht komt op het volgende neer. Klager stelt zich - zeer kort samengevat- op het standpunt dat de kandidaat-notaris hem ten tijde van de levering en het verzoek van hem en zijn echtgenote om het appartement op naam van de echtgenote te zetten, had moeten informeren omtrent de gevolgen die dit zou hebben of kunnen hebben voor stemrecht en spreken in de vve. Aldus is naar de mening van klager niet voldaan aan de Belehrungspflicht die de kandidaat-notaris heeft.
Naar de mening van de kandidaat-notaris is voldoende informatie verstrekt. Daarbij wordt aangegeven dat de tenaamstelling bij herhaling is besproken. Bovendien wijst de kandidaat-notaris op een brief van 11 december 2006 van de Vereniging Eigen Huis. In die brief is aangegeven dat per appartement door één persoon kan worden gestemd en verder dat klager bij volmacht zou moeten kunnen spreken en handelen namens zijn echtgenote.
5 Overwegingen
Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
Blijkens hetgeen klager en de notaris over en weer hebben aangegeven, alsmede gezien de overgelegde brieven, is de Kamer van oordeel dat de klacht van klager ontvankelijk is omdat klager en zijn echtgenote beide opdrachtgever zijn geweest ter zake van de akte van levering. Dat de uiteindelijke akte alleen op naam van de echtgenote is gesteld doet daar niet aan af.
Vervolgens stelt de Kamer vast dat partijen niet van mening verschillen over het feit dat met betrekking tot de tenaamstelling van het appartement zeer bewust door klager en zijn echtgenote is gekozen voor tenaamstelling op naam van de echtgenote en niet (tevens) op naam van klager. Ook is tussen partijen in confesso dat op de momenten waarop over de tenaamstelling is gesproken, door de kandidaat-notaris niet is aangegeven dat dit wellicht gevolgen heeft voor wijze waarop in de vve kan worden gesproken of gestemd. Het gaat derhalve thans om de vraag of de kandidaat-notaris met betrekking tot dit laatste onvoldoende voorlichting heeft gegeven, oftewel niet heeft voldaan aan de zogenoemde Belehrungspflicht. De Kamer overweegt in dit verband het volgende.
Klager en zijn echtgenote hebben om hen moverende redenen gekozen voor de registratie van de eigendom van het appartementsrecht op naam van de echtgenote van klager. Deze keuze is uiteindelijk pas in de leveringsfase geëxpliciteerd, kennelijk omdat dit in de koopfase met de makelaar niet is besproken danwel dit door deze niet in de koopovereenkomst is verwerkt.
Klager en zijn echtgenote zijn echter in gemeenschap van goederen gehuwd waardoor het appartementsrecht - ondanks de tenaamstelling en registratie - tot het gezamenlijk vermogen van klager en zijn echtgenote behoort.
Bij het verlijden van een akte dient de (kandidaat) notaris in het kader van de Belehrungspflicht te wijzen op relevante keuzemogelijkheden en de gevolgen daarvan. Naar het oordeel van de Kamer leidde die Belehrungspflight in deze zaak voor de kandidaat-notaris niet tot de verplichting om klager te wijzen op de gevolgen van de juridische tenaamstelling en registratie, voor het stemrecht en/of spreekrecht in de vve. De kandidaat-notaris heeft niet hoeven te begrijpen dat dit – gelet op de omstandigheden van het geval – voor klager een relevant punt zou zijn of worden. Bovendien zijn er voor klager verschillende oplossingen, bijvoorbeeld een volmacht, om alsnog - namens zijn echtgenote – in de vve te kunnen spreken en/of stemmen.
Gelet op het voorgaande is de Kamer van oordeel dat de kandidaat-notaris niet klachtwaardig heeft gehandeld.
Mitsdien wordt beslist als volgt.
6 Beslissing
De kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Almelo,
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.R. van der Winkel, voorzitter, mr. G. Van Eerden, mr. F.M.J. Mulder, mr. C.J. Wesseling en mr. E.R. Willems, leden en door de voorzitter
in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris in het openbaar uitgesproken op
13 december 2007.
Tegen deze beslissing van de kamer van toezicht kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam.
Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Afschrift verzonden: 13 december 2007