Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00541
uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak nummer AWB 06/2921 van de rechtbank Amsterdam van 3 juli 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 6 te Z (hierna: de woning), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat op 1 januari 2005, vastgesteld op € 873.240. In het desbetreffende geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen tijdig een bezwaarschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 11 januari 2006 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Bij uitspraak van 3 juli 2007, verzonden op 5 juli 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende tegen de onder 1.2 vermelde uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 13 augustus 2007, bij het Hof ingekomen op dezelfde datum.
1.5. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2008. Verschenen is belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote. Namens de heffingsambtenaar is verschenen C. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft ter zitting overgelegd een ‘Trendanalyse grafiek’ en een ‘Taxatieopbouw’. Belanghebbende heeft van de overgelegde stukken kennis kunnen nemen en heeft zich daarover kunnen uitlaten.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Belanghebbende is op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van de woning. Belanghebbende kocht de woning op 21 mei 2002 voor € 825.000; de woning werd aan hem overgedragen op 17 juli 2002. De woning, bouwjaar 1964, is een vrijstaande woning met inpandige garage. Belanghebbende heeft na de aankoop werkzaamheden aan de woning verricht: de keuken en de dakpannen zijn vervangen en de spouwmuren zijn geïsoleerd. De inhoud van de woning (exclusief souterrain van 396 m³) bedraagt 819 m³. De perceelsoppervlakte bedraagt 1.285 m².
2.1.2. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport waarin de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de toestand op 1 januari 2005 wordt bepaald op € 875.380. In dit rapport zijn twee verkopen van andere in dezelfde wijk gelegen woningen, eveneens met bouwjaar 1964, genoemd. De verkoopprijzen daarvan en van belanghebbendes woning zijn als volgt door de taxateur omgerekend naar de waarde per 1 januari 2003 en de toestand per 1 januari 2003:
B-straat 45
Woning 819 m³ x € 400 = € 327.600
Bijtelling doelmatigheid 819 m³ x € 40 = € 32.760
Grond bij woning 1.145 m² x € 350 = € 400.750
Kelder/souterrain 396 m³ x € 280 = € 110.880
Carport 1 st € 3.000 = € 3.000
Garage inpandig € 0
Getaxeerde waarde per 1-1-2003 € 874.990
Verkoopdatum 16-1-2003 € 875.000
B-straat 49
Woning 819 m³ x € 400 = € 327.600
Bijtelling doelmatigheid 819 m³ x € 40 = € 32.760
Grond bij woning 1.200 m² x € 350 = € 420.000
Kelder/souterrain 396 m³ x € 280 = € 110.880
Tuinhuisje 1 st € 2.500 = € 2.500
Garage inpandig € 0
Getaxeerde waarde per 1-1-2003 € 860.980
Verkoopdatum 3-12-2002 € 857.500
A-straat 6
Woning 819 m³ x € 400 = € 327.600
Aftrek onderhoud/doelmatigheid 819 m³ x - € 50 = - € 40.950
Grond bij woning 1.285 m² x € 340 = € 436.900
Kelder/souterrain 396 m³ x € 280 = € 110.880
Garage inpandig € 0
Getaxeerde waarde per 1-1-2003 € 834.430
Verkoopdatum 17-7-2002 € 825.000
Op basis van de situatie op 1 januari 2005 luidt de taxatieopbouw van belanghebbendes woning als volgt:
A-straat 6
Woning 819 m³ x € 400 = € 327.600
Grond bij woning 1.285 m² x € 340 = € 436.900
Kelder/souterrain 396 m³ x € 280 = € 110.880
Garage inpandig € 0
Getaxeerde waarde per 1-1-2003 € 875.380
2.1.3. Tot de stukken behoort een door belanghebbende in het geding gebrachte kopie van een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, nummer AWB 05/4877, van 30 oktober 2006. Deze uitspraak betreft het beroep van D, eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: A-straat 1). In de uitspraak is het beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde gegrond verklaard en heeft de rechtbank de door de heffingsambtenaar op € 897.606 vastgestelde waarde verminderd tot € 821.250. De rechtbank heeft hierbij, voor zover hier van belang, overwogen:
“Verweerder heeft – tegenover de door eiser met behulp van ter zitting door hem overgelegde foto’s en de bij het taxatierapport gevoegde luchtfoto, geadstrueerde stelling dat geen rekening is gehouden met de ligging van zijn woning ten opzichte van de A1 – naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat de vergelijkingsobjecten, met name A-straat 4 en B-straat 45 en 47, gua ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Het uitgangspunt van de taxatie, zoals verwoord op bladzijde 4 van het rapport, namelijk dat de woningen qua ligging goed vergelijkbaar zijn wordt dan ook verworpen. Voorts is van belang dat de woning A-straat 6 kort voor de tranasctie is voorzien van een nieuw dak en nieuwe kozijnen. Ook zijn de spouwmuren hersteld.
(…)
De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle hiervoor genoemde feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op € 812.250, zijnde een afwaardering van 10% van zowel de woning als de grond. De waarde van het souterrain is ongewijzigd gebleven omdat de gebruiksmogelijkheid daarvan door de aanwezigheid van de A1 in aanzienlijk mindere mate wordt beperkt.”
Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld.
2.2. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarbij zij, voor zover hier van belang, heeft overwogen:
“4.2. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 873.240.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning.
4.3. Met betrekking tot de stellingen van eiser (Hof: belanghebbende) over de waardebepaling merkt de rechtbank het volgende op. Het feit dat de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum € 48.240 hoger is vastgesteld dan de prijs die eiser een half jaar eerder zelf voor de woning heeft betaald betekent niet reeds op zichzelf dat de waarde in het economisch verkeer niet juist is bepaald. Niet in geschil is immers dat eiser na aankoop werkzaamheden aan de woning heeft verricht, en dat deze van dien aard zijn geweest dat bij het bepalen van de waarde uitgegaan moet worden van de staat van de woning per 1 januari 2005. Bij het bepalen van de waarde is derhalve rekening gehouden met het waardevermeerderend effect van de werkzaamheden. Nu niet in geschil is dat de staat van de woning en van de vergelijkingsobjecten na de werkzaamheden vergelijkbaar zijn, bieden de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een goede basis voor het bepalen van de waarde van de woning. Voor zover er verschillen zijn in de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende waarden, kunnen deze naar het oordeel van de rechtbank worden teruggevoerd op het feit dat de woning van eiser over meer grond beschikt dan de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat bij de waardering van de woning tevens rekening gehouden dient te worden met woningen die minder goed vergelijkbaar zijn, woningen met een oudere verkoopdatum en woningen die niet zijn verkocht. Gelet op het wettelijk waardebegrip, zoals weergegeven onder 4.1., bieden daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen een goede basis voor de waardebepaling van een onroerende zaak. De rechtbank vermag niet in te zien hoe een betere basis voor de waardebepaling tot stand komt door bij de waardering woningen te betrekken als door eiser bedoeld. Aan eiser kan worden toegegeven dat het gedurende zekere tijd niet verkocht blijven van een woning een indicatie kan zijn voor marktontwikkelingen, zoals stabilisering of daling van de waarden. Dit betekent echter niet dat uit het feit dat bepaalde vraagprijzen niet worden gerealiseerd, de conclusie moet worden getrokken dat aan rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen voorbijgegaan moet worden. Deze kunnen immers geacht worden het prijsniveau op de markt op de waardepeildatum weer te geven. Nu verweerder zich in het onderhavige geval voor de waardebepaling heeft gebaseerd op vlak voor en vlak na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen, komt naar het oordeel van de rechtbank voor het beoordelen van de juistheid van de waarde onvoldoende betekenis toe aan de door eiser genoemde woningen A-straat 1, A-straat 4, B-straat 47 en E-straat 145.”
2.3. Omvang van het geschil in hoger beroep
In geschil is de WOZ-waarde van de woning.
2.4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
De gemeente gaat heel willekeurig te werk bij de vaststelling van de WOZ-waarden. Voor de peildatum 1 januari 2005 is de waarde op € 896.000 (beroep loopt) vastgesteld en voor 1 januari 2007 is deze vastgesteld op € 842.500 (bezwaar loopt). Er is geen peil op te trekken. Ik doe een beroep op het gelijkheidsbeginsel gezien de uitspraak van de rechtbank inzake A-straat 1. De argumentatie in het verweerschrift dat een beroep daarop niet opgaat, kan ik niet volgen.
De afstand van mijn woning tot de A1 is gelijk aan de afstand van A-straat 1 tot de A1: dat is een gevolg van het feit dat de A1 een beetje schuin loopt.
Als de gemeente het niet eens was met de uitspraak over A-straat 1, had zij in hoger beroep moeten gaan. Hoe de andere panden eruit zien, weet ik niet. Ergens heb ik zien staan dat A-straat 4 in redelijke staat verkeerde en nu hoor ik zeggen dat deze woning in slechte staat verkeerde. Dat A-straat 4 geen referentiepand is, is net hoe de gemeente het kiest. A-straat 1 is een jaar voor de peildatum verkocht.
Ik kan niet ontkennen dat de hoogte van mijn WOZ-waarde in de lijn met de verkoopopbrengsten van de referentiepanden aan de B-straat ligt. Deze referentiepanden zijn inderdaad vergelijkbaar. Maar mijn aankoopbedrag is ook van belang. Waarom is de waarde opeens gestegen?
Rond de peildatum ben ik door de taxateur bezocht. Ik heb opening van zaken gegeven. Daarvan heb ik veel spijt. Alles is in de hoogte gegaan. Ik heb het huis inderdaad opgeknapt. Het was het laatste huis van de zes waarop nieuwe dakpannen werden gelegd. De taxateur ging door het gehele huis; hij zag de nieuwe keuken. Ik heb de indruk dat mijn woning de enige is die van binnen werd bekeken. Voortaan doen zij het maar aan de buitenkant.
Er is geen rekening gehouden met de invloed van de A1.
In het verweerschrift staat negatief negen procent: het lijkt mij dat de gemeente die afwijking moet rechtzetten.
De uitspraak inzake A-straat 1 is de reden waarom ik in beroep ben gekomen. Die uitspraak vind ik niet terug in de uitspraak in mijn zaak.
Verder wordt de indruk gewekt dat de verbeteringen aan mijn woning waardeverhogend hebben gewerkt. Aan A-straat 1 en 4 is meer verbeterd dan aan mijn huis. Dat heeft de gemeente over het hoofd gezien. Het klopt dat de verbeteringen aan mijn huis hebben plaatsgevonden na de aankoop.
Mijn keuken heb ik voor € 5.000 bij G gekocht. Het was een vervanging van een keuken waarvan de kastjes aan hun eind waren.
De gemeente mag blijkbaar voor een volgend jaar afwijken van de uitspraak van de rechtbank. De helft van de eigenaren van de zes huizen is in bezwaar en beroep gegaan. Aangezien deze huizen identiek zijn, moet de gemeente eenduidig een waarde vaststellen.
De heffingsambtenaar:
Het beroep op de lagere waarde voor 2007 had ik verwacht: die waarde is niet echt relevant. Uit de overgelegde ‘Trendanalyse grafiek’ kan worden afgeleid dat er tussen juli 2006 en juli 2007 sprake is van een waardedaling voor de woningen in de wijk van belanghebbende. Die waardedaling geldt niet voor alle woningen in Z.
Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als er in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere waarde is vastgesteld en dat is niet het geval.
Wij hebben A-straat 1 niet als referentieobject gebruikt, omdat deze woning niet is verkocht op de waardepeildatum. In de procedure over A-straat 1 is onder andere belanghebbendes woning als referentieobject gebruikt. De A1 heeft niet veel invloed. Tussen de woningen A-straat en B-straat enerzijds en de A1 anderzijds liggen hoge flats. Bij onze analyse van de verkopen, met name de verkopen van B-straat 45 en 49, hebben wij geen invloed van de A1 kunnen ontdekken.
Wij zijn uit het oogpunt van een kosten/batenanalyse niet in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak inzake A-straat 1. Die uitspraak is onjuist. Er is rekening gehouden met de de A1, ten onrechte, met een verbouwing die na de aankoop heeft plaatsgehad, en de ligging van A-straat 1 is gelijk aan die van A-straat 3.
Uit de door ons overgelegde ‘Taxatieopbouw’ blijkt voor A-straat 1 een WOZ-waarde van € 898.980. De verkoop van A-straat 4 op 2 november 2006 voor € 800.000 is feitelijk niet van belang. Hierover liep ook een beroepszaak bij de rechtbank. De waarde was door ons in eerste instantie te hoog vastgesteld: wij hadden geen rekening gehouden met ondoelmatigheid. De in dit overzicht vermelde panden (A-straat 1, 4 en 6 en B-straat 45, 47 en 49) zijn allemaal hetzelfde. Wij hebben als referentieobjecten B-straat 45 en 49 en belanghebbendes woning zelf gebruikt. De laatste is getaxeerd zonder en met verbetering. A-straat 4 is niet als referentiepand gebruikt.
De panden B-straat 45 en 49 zijn beide heel dicht bij de peildatum verkocht. Zij zijn op dezelfde manier getaxeerd. Er is geen invloed van de A1 merkbaar bij de verkopen. Wij kunnen alleen iets laten meewegen als het uit de verkopen blijkt. Nummer 45 ligt een eind van de A1 en nummer 49 ligt dicht bij de A1. Uit het verschil in afstand blijkt geen significant verschil.
Het negatieve percentage van negen geeft de afwijking weer tussen de door de rechtbank vastgestelde waarde en de door ons getaxeerde waarde van A-straat 1.
Een afwijking van nul procent is nooit te doen.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
2.5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem in geding gebrachte taxatierapport, met hetgeen daaromtrent in het verweerschrift is vermeld en met hetgeen ter zitting is toegevoegd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is bepaald. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende heeft toegegeven dat de door de heffingsambtenaar gebezigde vergelijkingsobjecten als zodanig kunnen worden aangemerkt en dat de vastgestelde waarde van zijn woning in lijn ligt met de transactieprijzen van deze objecten.
Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde overlast van de A1 heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd gesteld dat uit de verkoopopbrengsten van de op verschillende afstanden van de A1 gelegen woningen B-straat 45 en 49 geen waardedrukkend effect van de gestelde overlast is af te leiden. Het Hof acht deze overlast ook overigens niet aannemelijk gemaakt gezien de hoge flats die zich bevinden tussen de wijk waarin belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, en de A1.
De stelling van belanghebbende dat de door hem na de aankoop van de woningen aangebrachte verbeteringen in zijn nadeel werken, terwijl bij de woningen A-straat 1 en 4 ook verbeteringen zijn aangebracht, kan hem niet baten. Laatstgenoemde woningen zijn immers niet als vergelijkingsobjecten gebruikt.
2.5.2. Belanghebbende doet voorts nog een beroep op toepassing van het gelijkheidsbeginsel, te weten evenredige vaststelling van de waarde van zijn woning aan die van de woning A-straat 1, die kleiner is dan belanghebbendes woning. Naar het oordeel van het Hof evenwel ten onrechte, omdat het Hof niet gebonden is aan een door een rechtbank ten aanzien van (belanghebbende of) een andere belastingplichtige genomen beslissing. Het Hof laat hierbij in het midden of de juistheid van die beslissing voor twijfel vatbaar is.
2.5.3. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
2.5.4. Het Hof acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr. E.M. Vrouwenvelder, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier. De beslissing is op 10 juli 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.