Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 5 juni 2008 in de zaak onder nummer 106.011.392/01 NOT van:
1. [naam],
2. [naam],
3. [naam],
allen wonende te [plaats]
t e g e n
MR. [naam],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 13 augustus 2007 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift, met bijlagen, tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Maastricht, verder te noemen de kamer, van 19 juli 2007, waarbij klagers in hun klacht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gedeeltelijk niet ontvankelijk zijn verklaard en die klacht voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 11 september 2007 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Op 11 oktober 2007 is ter griffie van het hof van de zijde van klagers een aanvulling op de gronden ingekomen.
1.4. Op 30 november 2007 is van de zijde van de notaris een aanvulling op zijn verweer ter griffie van het hof ingekomen.
1.5. Van de zijde van klagers is op 7 april 2008 nog een aanvullend stuk ter griffie van het hof ingekomen.
1.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van
10 april 2008. Klagers en de notaris zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd, klager sub 3. aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notaris dat hij bij de verkoop van het registergoed van klager sub 1, verder te noemen de moeder, aan haar zoon, niet aan zijn onderzoeks-, informatie- en zorgplicht heeft voldaan. Ondermeer heeft hij zich er niet van vergewist dat de moeder, die slechthorend is, het besprokene goed heeft kunnen volgen.
4.2. Ook wordt de notaris verweten dat hij partijdig heeft gehandeld door met de zoon en diens accountant samen te spannen, waardoor het registergoed tegen een veel te lage prijs is verkocht aan de zoon. Na de overdracht heeft de moeder het registergoed laten taxeren door een beëdigd taxateur. Bij deze taxatie werd dat registergoed € 200.000 hoger gewaardeerd. Ook heeft de notaris zonder overleg met de moeder een overeenkomst van geldlening opgesteld. Door aldus te handelen heeft de notaris niet de belangen van beide partijen behartigd.
4.3. Ten slotte verwijten klagers de notaris dat hij tijdens het getuigenverhoor op 4 oktober 2006 bij de rechter-commissaris een meinedige verklaring heeft afgelegd door te verklaren, dat hij voorafgaand aan het passeren van de akte op 23 april 2003 contact heeft gehad met klagers. Ook in dit kader wordt de notaris samenspanning met de broer en diens accountant verweten.
4.4 In hoger beroep hebben klagers hun klacht nog aangevuld met het verwijt dat de notaris door zijn mededelingen in het kader van deze klachtprocedure over de inhoud van het gesprek in november 2004 zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris heeft de stellingen van klagers gemotiveerd betwist en zich als volgt verdedigd.
5.2. Voor de notaris was het van meet af aan duidelijk dat de moeder het registergoed aan de zoon wilde verkopen. Hiertoe is op 8 november 2002 een gesprek gevoerd waarbij ook klager sub 3 aanwezig is geweest, alsmede de heer [naam] van [bedrijfsnaam] en de zoon. Tijdens dat gesprek is de minnelijke waardering van het registergoed aan de orde gekomen. De notaris heeft erop mogen vertrouwen dat de minnelijke waardering een juiste waarde aangaf. Van samenspanning kan geen sprake zijn. In dit verband verwijst de notaris naar het vonnis van de rechtbank te Maastricht, waarin is geoordeeld dat de moeder niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij het verrichten van de minnelijke taxatie een evidente misstap is begaan.
5.3. De notaris heeft voorafgaand aan het transport van 23 april 2003 op 17 april 2003 een conceptakte aan klagers gestuurd. Dit was ruim vijf maanden na de bespreking van 8 november 2002. Klagers hebben tegen deze handelwijze niet geprotesteerd. Bij gelegenheid van het transport heeft de notaris de akte gedurende ongeveer een half uur met de partijen besproken. Ook toen is er geen protest gekomen. Door aldus te handelen meent de notaris aan zijn verplichtingen jegens de moeder te hebben voldaan.
5.4. De notaris betwist dat de door hem afgelegde getuigenverklaring meinedig is. Hij beroept zich in dit verband op het feit dat op 8 november 2002 de eerdergenoemde bespreking heeft plaatsgevonden. Ook met betrekking tot deze verklaring betwist de notaris zich aan samenspanning te hebben schuldig gemaakt.
5.5. Ten slotte betwist de notaris dat hij in het kader van de klachtprocedure een op hem rustende geheimhoudingsplicht heeft geschonden.
6. De beoordeling
6.1. Een klacht kan niet voor het eerst in hoger beroep worden geformuleerd . Dat brengt mee dat klagers in hun klacht inzake de schending van de geheimhoudingsplicht door de notaris niet kunnen worden ontvangen.
6.2. Voorts kunnen klagers niet worden ontvangen in het klachtonderdeel dat ziet op het verzaken van de onderzoeks-, informatie- en zorgplicht door de notaris bij het transport van het registergoed van de moeder aan de zoon, wegens overschrijding van de driejaren termijn. Ingevolge artikel 99 lid 12 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen. In het onderhavige geval heeft het transport plaats gevonden op 23 april 2003 en is de geldleningovereenkomst door de moeder getekend op 21 juli 2003. Dat betekent dat op 23 april 2003 en 21 juli 2003 de verjaringstermijn is aangevangen. Toen de klachtbrief bij de kamer op 18 december 2006 binnenkwam was de termijn waarbinnen een klacht kon worden ingediend reeds verstreken en derhalve het klachtrecht terzake vervallen.
Hetzelfde geldt voor de klacht over de vermeende samenspanning ten aanzien van het bewerkstelligen van een minnelijke waardering van het ten processe bedoelde onroerend goed en het opstellen van een overeenkomst van geldlening.
6.3. In hun klacht aangaande de vermeende samenspanning in het kader van de op 4 oktober 2006 door de notaris als getuige afgelegde verklaring kunnen klagers wel worden ontvangen. Voor het hof is evenwel niet komen vast te staan dat de notaris met de broer en diens accountant heeft samengespannen. De notaris heeft voor zijn uitlating tijdens het getuigenverhoor - als de bespreking waarvan hij aannam dat zij op 8 november 2002 heeft plaatsgevonden, in werkelijkheid eerst op 18 of 19 november 2002 heeft plaatsgevonden, heeft de accountant gelogen - de niet onaannemelijke verklaring gegeven dat hij daarmee bedoelde dat de accountant dan tegenover hem heeft verzwegen dat de opdracht voor de minnelijke waardering ten tijde van de bespreking reeds was verstrekt. Niet is komen vast te staan dat de inhoud van de door de notaris afgelegde verklaring op onoirbare wijze door de broer of zijn accountant is beïnvloed. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
6.4. Hetzelfde geldt voor het klachtonderdeel over de vermeend meinedige verklaring. De notaris heeft als getuige verklaard dat hij voor het transport nog contact heeft gehad met klaagster sub 1 of met klager[sub 3 en dat hij uit het in die contacten besprokene heeft begrepen dat er overeenstemming was over de prijs en over de minnelijke waardering. Hoewel de mededeling van de notaris over de overeenstemming over de prijs de indruk kan wekken dat het contact dat hij nog gehad heeft met klaagster sub 1 of klager[sub 3 heeft plaatsgevonden na de minnelijke waardering, is de verklaring niet meinedig te noemen. Overeenstemming over de prijs kan immers ook bestaan in het zich bij voorbaat binden aan de uitkomst van een taxatie.
6.5. Aangezien het hof klagers in het klachtonderdeel met betrekking tot de samenspanning – in tegenstelling tot de kamer – ten dele wel ontvankelijk acht, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven. Het hof zal die dan ook vernietigen, met uitzondering van de vastgestelde feiten.
6.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.7. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vastgestelde feiten, en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart klagers niet ontvankelijk in het klachtonderdeel zoals genoemd onder 6.2.;
- verkaart de klachtonderdelen zoals genoemd onder 6.3. en 6.4.ongegrond;
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun in hoger beroep voor het eerst naar voren gebrachte klacht.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.C.W. Rang en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op donderdag 5 juni 2008 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET
ARRONDISSEMENT MAASTRICHT
De kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen voormeld heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van:
[naam]
wonende te [plaats]
hierna te noemen: klaagster,
tevens gemachtigde voor
[naam],
wonende te [plaats]
en
[naam]
wonende te [plaats]
tegen:
MR. [naam],
notaris te [plaats],
hierna te noemen: de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Bij schrijven van 18 december 2006, met bijlagen, heeft klaagster, mede namens haar moeder, mevrouw [naam] en haar echtgenoot, klager sub 3, een klacht ingediend tegen de notaris. Bij brief van 13 februari 2007, met bijlagen, heeft de notaris door tussenkomst van mr. Ph.W.A.M. van Roy op de klacht gereageerd.
Op 14 juni 2007 heeft de kamer de klacht behandeld in aanwezigheid van klagers en de notaris, bijgestaan door mr. Ph.W.A.M. van Roy die ter zitting een pleitnota overgelegd heeft. Ook klagers hebben ter zitting een pleitnota overgelegd. Beide pleitnota’s worden Als hier ingelast beschouwd.
Na afloop van de behandeling is partijen medegedeeld dat zij binnen vier weken de beslissing van de kamer tegemoet kunnen zien.
2. De vaststaande feiten
Op 29 januari 2003 is de woning aan de [adres] te [plaats] eigendom van mevrouw [naam], de moeder van klaagster, getaxeerd door een medewerker van de Belastingdienst en een tweede taxateur, de heer D.H.M. Kerkhoffs te Beek ten behoeve van de verkoop en levering van die woning aan [naam], broer van klaagster.
Op 17 april 2003 heeft de notaris de concept- transportakte aan partijen toegezonden.
Op 23 april 2003 heeft het transport plaatsgevonden waarbij klaagsters moeder haar woning verkocht en geleverd heeft aan klaagsters broer en diens echtgenote voor een bedrag van € 349.410,= kosten koper.
Bij brief van 7 mei 2003 heeft de notaris aan klaagsters broer en diens echtgenote een leenovereenkomst met klaagster moeder ter ondertekening toegezonden, welke door beiden is ondertekend, waarna klaagsters moeder deze overeenkomst op 21 juli 2003 ondertekend heeft.
Op 19 augustus 2003 is de woning getaxeerd door beëdigd taxateur de heer W.H.R. van der Velden met als peildatum van taxatie de verkoopdatum. De taxatie vrij van huur en gebruik bedroeg € 555.000,=
Op 30 september 2003 heeft klaagster zich schriftelijk tot de notaris gewend omdat de zaak binnen de familie escaleerde.
Op 28 augustus 2005 heeft een gesprek plaatsgevonden waarbij klaagster en haar echtgenoot, klaagsters moeder en de notaris aanwezig waren.
Op 10 mei en 4 oktober 2006 is de notaris in het kader van een voorlopig getuigenverhoor als beëdigd getuige gehoord.
Op 5 oktober 2006 hebben klaagster en haar echtgenoot aangifte gedaan van meineed door de notaris.
3. De inhoud van de klacht en de reactie van de notaris daarop
3.1 De klachten houden in dat de notaris zijn onderzoeksplicht verzaakt heeft bij de verkoop van de woning van klaagster moeder en niet de nodige onderzoeksplicht en zorgplicht jegens klaagster moeder heeft betracht; hij had zich ervan moeten vergewissen wat klaagsters moeder voor een persoon was; zo was zij bijvoorbeeld slechthorend. Verder verwijt klaagster de notaris dat hij niet onpartijdig is geweest door met klaagster broer en diens accountant samen te spannen en niet de belangen van beide partijen te behartigen. Nadat klaagsters moeder op 23 april 2003 haar woning aan klaagster broer en echtgenote verkocht had voor een bedrag van € 349.410,= is bij haar twijfel gerezen omtrent de verkoopprijs en de taxatierapporten. Op 19 augustus 2003 heeft zij dan ook de woning laten taxeren door de heer Van der Velden, beëdigd taxateur, die de woning taxeerde op € 555.000,=. De conclusie van klaagsters moeder was dus dat ze de woning voor meer dan € 200.000,= te goedkoop verkocht had.
Ook had de notaris voorafgaand aan de transportdatum van 23 april 2003 geen enkel contact gehad met klaagsters moeder, noch met klaagster of haar echtgenote. Dit in tegenstelling tot de verklaring die de notaris heeft afgelegd tegenover de rechter-commissaris tijdens het getuigenverhoor van 4 oktober 2006. Daarmee heeft de notaris een meinedige verklaring afgelegd hetgeen hem door klagers wordt verweten.
Klaagster ontkent overigens dat het gesprek tussen haar, haar echtgenoot, haar broer en de notaris op 8 november 2002 heeft plaatsgevonden; dat was namelijk 18 november 2002.
3.2 De notaris heeft tegen de klacht gemotiveerd verweer gevoerd waartoe onder meer wordt verwezen naar zijn verweerschrift van 13 februari 2007.
Het was voor de notaris duidelijk dat klaagster moeder de bedoelde woning wilde verkopen aan klaagsters broer; dat was haar intentie. Op 8 november 2002 heeft daartoe een gesprek plaatsgevonden in aanwezigheid van klaagsters echtgenoot, klaagsters broer, de heer [naam] van [bedrijfsnaam] en de notaris. Tijdens dat gesprek is de minnelijke taxatie uitdrukkelijk besproken om problemen te voorkomen. Vervolgens is op 29 januari 2003 de woning van klaagsters moeder getaxeerd door een medewerker van de Belastingdienst en een tweede taxateur, de heer D.H.M. Kerkhoffs te Beek. Dat hierbij niets onoirbaars is gebeurd moge ook blijken uit het vonnis van de rechtbank Maastricht van 25 april 2007 die onder meer oordeelde dat klaagsters moeder niet aannemelijk gemaakt heeft dat bij het verrichten van de minnelijke taxatie een evidente misstap gemaakt is en de vorderingen van klaagsters moeder ongegrond verklaard heeft.
De notaris heeft 17 april 2003 de concept-transportakte aan partijen gestuurd die daarmee een week bedenktijd hadden voorafgaand aan de datum van transport. Op 23 april 2003 heeft dan het daadwerkelijke transport van de woning plaatsgevonden ten kantore van de notaris, meer dan 5 maanden na het gesprek van 8 november 2002. Van geen van beide partijen is daarbij protest gekomen. De notaris valt niets te verwijten; van samenspanning tussen de notaris en klaagsters broer kan geen sprake zijn.
4. De beoordeling van de klacht
Klaagster verwijt de notaris dat hij zijn onderzoeksplicht verzaakt heeft bij de verkoop van de woning van klaagster moeder en niet de nodige onderzoeks-, informatie- en zorgplicht jegens klaagster moeder heeft betracht. Verder verwijt klaagster de notaris dat hij niet onpartijdig is geweest en een meinedige verklaring heeft afgelegd tegenover de rechter-commissaris tijdens het getuigenverhoor van 4 oktober 2006.
Allereerst dient de kamer zich te buigen over de ontvankelijkheid van de klachten. Artikel 99, lid 12 van de Wet op het notarisambt (Wna.) bepaalt immers dat een klacht slechts ingediend kan worden gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen. Gelet hierop dient de beoordeling van de klachten zich te beperken tot de periode van 18 december 2003 tot 18 december 2006. Gelet hierop zijn de klachten die betrekking hebben op de periode vóór 18 december 2003 niet ontvankelijk wegens overschrijding van de termijn. Derhalve blijft alleen de klacht met betrekking tot de meineed ter beoordeling over.
Wat betreft het verwijt dat de notaris tegenover de rechter-commissaris tijdens het getuigenverhoor van 4 oktober 2006 meineed gepleegd heeft oordeelt de kamer als volgt.
De notaris heeft tijdens het toen gehouden getuigenverhoor verklaard dat hij vóór 23 april 2003 nog contact had gehad met klaagster en/of klager [sub 3]. Klaagster ontkent dit ten stelligste en zij stelt zich op het standpunt dat de notaris daarmee meineed gepleegd heeft. Klaagster heeft echter in haar klachtschrijven onder A. 7. het volgende vermeld: “Notaris [naam] heeft op 18 of 19 november 2002 mede richting mijn broer geadviseerd om de woning minnelijk te laten taxeren. …. Mijn echtgenoot is bij dit gesprek aanwezig geweest. Hij heeft het bovenstaande onder ede verklaard.” Klaagsters eigen verklaringen zijn derhalve op dit punt tegenstrijdig. De kamer overweegt voorts dat het in het onderhavige geval niet van belang is of dit contact heeft plaatsgevonden op 18 of 19 november 2002, zoals klaagster stelt, danwel op 8 november 2002 zoals de notaris stelt: het contact heeft in ieder geval plaatsgevonden voorafgaand aan de transportdatum.
Overigens is ook in rechte niet vastgesteld dat de notaris daadwerkelijk meineed zou hebben gepleegd. De kamer komt dan ook tot het oordeel dat de notaris in deze geen enkel verwijt treft zodat deze klacht ongegrond is.
5. De beslissing
De kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Maastricht:
- verklaart de klacht tegen de notaris over het afleggen van een meinedige verklaring door de notaris ongegrond.
- verklaart de klachten voor het overige niet ontvankelijk.
Aldus gegeven te Maastricht op 19 juli 2007 door mr. J.J.Ph. Bergmans, plaatsvervangend voorzitter,
mr. J.H.M. Verjans, plaatsvervangend kroonlid en mr. C.L.J.R. Douven, kroonlid,
mr. C.J. Leussink, notarislid, en mr. P.J.N.T. Zeestraten, plaatsvervangend notarislid,
en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. P.Chr.H.M. Geurts, secretaris.