Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 06/00229
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 05/3368 van de rechtbank Utrecht van 8 mei 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Maarssen,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met dagtekening 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak a-laan 34 te Maarssen (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 370.841.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 7 oktober 2005, de beschikking gehandhaafd.
Bij uitspraak van 8 mei 2006, verzonden op 16 mei 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 17 juni 2006, bij het Hof ingekomen op 19 juni 2006.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 10 mei 2007 is een nader stuk ontvangen van belanghebbende, dat in afschrift is verstrekt aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 september 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat tegelijk met deze uitspraak is verzonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-laan 34 te Maarssen. Het betreft een hoekwoning met een tuin, gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 274 m². De woning is gebouwd in 1978 en deels voorzien van een zadeldak.
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning bij de bestreden beschikking te hoog is vastgesteld.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
2.4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Het Hof stelt voorop dat, nu belanghebbende de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe onder andere een ‘Taxatiekaart woningen’ overgelegd alsmede een – niet ondertekend – taxatierapport van ing. A (hierna: het taxatierapport).
2.5.2. Op de taxatiekaart zijn, voor zover hier van belang, de volgende gegevens vermeld:
Omschrijving Inhoud Oppervlakte Eenheidsprijs Waarde
Woning 480 570 273.600
Berging/schuur aangebouwd zadeldak 6 0 0
Grond bij woning 274 335 91.700
Bijgebouwen waarde (som) 0 2.541
Dakkapel(len) 0 3.000
Totale waarde 370.841
Vorige waarde 246.964
2.5.3. Het taxatierapport is gedagtekend 6 januari 2006. In dit rapport wordt de woning vergeleken met de objecten a-laan 49, 52 en 54, alle te Maarssen (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport gaat uit van een inhoud van de woning van circa 526 m³. Bij de vaststelling van deze inhoud heeft de taxateur rekening gehouden met een in 2003 gerealiseerde aanbouw aan de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat deze uitbreiding van de woning een inhoud heeft van 63 m³. De in het taxatierapport vermelde waarde bedraagt € 385.000 en is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestand van de woning op 1 januari 2005.
2.5.4. Belanghebbende heeft de waarde welke door de heffingambtenaar wordt verdedigd, betwist. Belanghebbende stelt dat de woning een inhoud heeft van 454 m³. Belanghebbende komt tot deze inhoud van de woning door de tussen partijen niet betwiste bruto-inhoud van de woning op de waardepeildatum van 463 m³ te verminderen met de inhoud van een volgens hem de in de woning aanwezige berging van 9 m³. Belanghebbende is van mening dat de inhoud van de berging niet meegenomen dient te worden omdat deze niet binnen de rooilijn zou liggen. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat hij telefonisch contact heeft gehad met een ambtenaar van de gemeente die heeft verklaard dat de inhoud van de berging niet meegenomen hoeft te worden. In bijlage 8 bij zijn beroepschrift in hoger beroep stelt hij dat dit contact op 10 mei 2005 heeft plaatsgehad met de heer B.
2.5.5. Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Uit het taxatierapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
2.5.6. Met betrekking tot het tot de inhoud van de woning rekenen van de berging overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de inhoud van alle woningen in de gemeente wordt berekend naar de buitenmaten, dus vanaf de buiten-muren (bruto-berekeningsmethode) en dat bij de woning van belanghebbende alsmede de vergelijkingsobjecten derhalve ook is uitgegaan van deze methode. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, nu de in het taxatierapport gebruikte vergelijkingsobjecten ook zijn voorzien van een zogenoemd zadeldak met daarin een berging, aannemelijk heeft gemaakt dat hij voor wat betreft de inhoud de woning en de vergelijkingsobjecten op een juiste en consistente wijze heeft vergeleken. Het argument van belanghebbende dat aan de berging een lagere dan wel geen waarde mag worden toegekend, wordt verworpen. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van zowel de woning als de vergelijkings-objecten een gemiddelde (eenheids)prijs per kubieke meter gehanteerd welke is toegepast op alle ruimten van de woning. Een mogelijk waardedrukkend aspect van de berging - zo daar al sprake van is - is derhalve eveneens verdisconteerd in deze vergelijking. Belanghebbendes stelling met betrekking tot ruimte die zich buiten de rooilijn zou bevinden, vindt naar het oordeel van het Hof geen steun in de wet. Ook belanghebbendes standpunt dat hij aan de taxatiekaart zou kunnen ontlenen dat de berging onder het zadeldak niet zou meetellen bij de inhoud van de woning, wordt verworpen. De omstandigheid dat deze berging op de taxatiekaart is gespecificeerd zonder een daaraan afzonderlijk toegekende waarde is daarvoor onvoldoende. Dit gegeven geldt immers ook voor andere elementen op de taxatiekaart, bijvoorbeeld “dak” en “badkamer”, terwijl niet in geschil is dat deze elementen tot de woning behoren en bij de waardebepaling zijn meegenomen.
2.5.7. Belanghebbendes stelling dat de berging niet tot de inhoud van de woning behoeft te worden gerekend omdat dit hem namens de gemeente zou zijn medegedeeld door de heer B – het Hof verstaat deze stelling als een beroep op namens de heffingsambtenaar gewekt, in rechte te honoreren vertrouwen – treft geen doel. Belanghebbende heeft zijn stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, die in zijn verweerschrift in hoger beroep heeft vermeld dat de desbetreffende medewerker deze stelling “ten stelligste heeft tegengesproken”, niet aannemelijk gemaakt.
2.5.8. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij de vaststelling van de woz-waarde over de onderhavige periode de uitbreiding van de woning (aanbouw) in 2003 met 63 m³ niet is meegenomen en dat hij bij het vaststellen van de bestreden beschikking de toestandsdatum 1 januari 2003 heeft aangehouden. In de beroepsfase alsmede in hoger beroep heeft hij echter wel het taxatierapport ingebracht – en zich daarop beroepen – waarin als toestandsdatum 1 januari 2005 is gehanteerd en de in 2003 gerealiseerde aanbouw tot de woning is gerekend, hetgeen heeft geleid tot de in het taxatierapport berekende waarde van de woning van € 385.000. Anders dan de heffingsambtenaar kennelijk meent, is het voor de beoordeling van de vraag of de woz-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, relevant of daarbij moet worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2003 dan wel 1 januari 2005. Indien immers bij de waardevaststelling de toestandsdatum 1 januari 2003 zou worden aangehouden, is in het taxatierapport uitgegaan van een te grote inhoud van de woning, omdat immers de uitbreiding van de woning pas in 2003 is gerealiseerd. De in het taxatie-rapport in aanmerking genomen inhoud zou dan moeten worden gecorrigeerd met 63 m³ tot (526 -/ - 63 =) 463 m³ en de getaxeerde waarde zou als gevolg hiervan verminderd moeten worden met (63 x € 570 =) € 35.910 tot € 349.090. De heffingsambtenaar heeft althans niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning naar de staat ervan op 1 januari 2003 meer bedraagt dan dit bedrag. Het overleggen van de taxatiekaart is daarvoor onvoldoende.
In casu is echter sprake van een wijziging van de woning door verbouwing die heeft plaatsgevonden in de twee jaren voorafgaande aan het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dat geval wordt op grond van artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet Woz de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld (in casu derhalve: naar de staat ervan op 1 januari 2005). De toepassing van artikel 19, eerste lid, van de Wet woz volgt van rechtswege uit de feiten. Nu zoals gezegd de relevante feiten ter zake van de in 2003 gerealiseerde aanbouw niet in geschil zijn, dient bij de toetsing van de waarde die bij de op de voet van artikel 22 van Pro de Wet woz genomen beschikking is vastgesteld, de staat van de woning op 1 januari 2005 (inclusief aanbouw) in aanmerking te worden genomen. Aangezien het een wijziging betreft vóór de aanvang van het waardetijdvak, is hiervoor – anders dan de heffingsambtenaar veronderstelt - geen mutatiebeschikking nodig op de grond van artikel 25 van Pro de Wet Woz.
2.5.9. Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat de heffingsambtenaar heeft toegezegd dat de uitbreiding van de woning geen gevolgen zou hebben voor de woz-waarde overweegt het Hof het volgende. De heffingsambtenaar heeft dit standpunt weersproken en gesteld het ongeloofwaardig te achten dat een dergelijke toezegging is gedaan. Nu belanghebbende stelt dat er aan hem een toezegging is gedaan, ligt op hem de bewijslast. De enkele stelling dat telefonisch een toezegging is gedaan, acht het Hof onvoldoende om een dergelijke toezegging aannemelijk te achten. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat niet is komen vast te staan hoe belanghebbende zijn vraag aan de gemeente heeft geformuleerd en evenmin hoe het antwoord op zijn vraag precies luidde.
2.5.10. Het Hof is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat de taxatie, zoals vastgelegd in het taxatierapport, deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende daar voor het overige nog tegenin heeft gebracht, doet daaraan geen afbreuk. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar met het overleggen van dit taxatierapport het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning, door deze op € 370.841 vast te stellen, niet te hoog heeft vastgesteld.
2.5.11. Belanghebbende heeft betwist dat bij de woning een bijgebouw aanwezig is. Zowel op de taxatiekaart als in het taxatierapport is ten onrechte vermeld dat er een dergelijk bijgebouw (een losstaande berging) zou zijn, zodat de waardevaststelling ook op dit punt onjuist is, zo stelt belanghebbende. Dit argument kan echter op grond van artikel 26a van de Wet Woz niet tot verlaging van de waarde van de woning leiden, omdat de heffings-ambtenaar, naar hij onweersproken heeft medegedeeld, bij de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende berekening slechts € 2.541 in aanmerking heeft genomen voor een bijgebouw. Het als gevolg hiervan eventueel te corrigeren bedrag van € 2.541 blijft derhalve beneden het in casu op grond van artikel 26a van de Wet woz geldende grensbedrag van (4% van € 370.841 = ) € 14.833.
2.6. Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van gronden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mrs. O.B, Onnes, voorzitter, H.E. Kostense en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 8 februari 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.