Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P06/00480
uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 05/4080 van de rechtbank Utrecht van 19 oktober 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Utrechtse Heuvelrug,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) met dagtekening 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, gemeente Utrechtse Heuvelrug, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum
1 januari 2003 vastgesteld op € 189.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
2 november 2005, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 170.000.
Bij uitspraak van 19 oktober 2006, verzonden op 24 oktober 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van
14 november 2006, dat op dezelfde dag bij het Hof is ingekomen.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende met dagtekening
4 april 2007 een conclusie van repliek ingediend. Hij heeft deze conclusie aangevuld bij brief van 1 mei 2007. De heffingsambtenaar heeft geen conclusie van dupliek ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 1 november 2007 nadere stukken ingezonden. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning) is een recreatiewoning, gelegen op een terrein met in totaal 19 recreatiewoningen (hierna: het terrein). Het terrein heeft een recreatieve bestemming, welke meebrengt dat permanente bewoning van 16 van die woningen, waaronder de woning van belanghebbende, niet is toegestaan. Niettemin waren aan het begin van het jaar 2003 van die 16 woningen er 4 permanent bewoond. In de loop van 2003 zijn van de 12 niet-permanent bewoonde woningen op het terrein er 3 verkocht, welke woningen vervolgens door de kopers als permanente woning in gebruik zijn genomen. Belanghebbende bewoont de woning niet permanent.
2.1.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de na bezwaar vastgestelde waarde van de woning een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport), waarin de waarde in het economische verkeer van de woning wordt bepaald op € 170.000. De taxateur is in dit rapport voor de waardebepaling uitgegaan van de verkoopprijzen van de 3 op het terrein gelegen recreatiewoningen die in 2003 zijn verkocht.
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning moet worden vastgesteld op een lager bedrag dan € 170.000.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 170.000 en heeft het beroep ongegrond verklaard.
2.4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken, waaronder het proces-verbaal van de zitting.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op het terrein gelegen woningen welke in 2003 zijn verkocht, in het taxatierapport ten onrechte als vergelijkingsobjecten zijn genoemd. Die woningen zijn immers, zo betoogt belanghebbende, na de verkoop ervan als permanente woning in gebruik genomen, welk gebruik door de voormalige gemeente Leersum werd gedoogd, met als gevolg dat de verkoopprijzen van die woningen hoger waren dan wanneer – in overeenstemming met de recreatieve bestemming van het terrein – alleen niet-permanente bewoning mogelijk was geweest.
2.5.2. De op de voet van artikel 17 van de Wet woz te bepalen waarde van de woning is gelijk aan de prijs, die na aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum 1 januari 2003 door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed. Het Hof acht aannemelijk dat er op die datum gegadigden voor aankoop van de woning zouden zijn geweest die daarin permanent hadden willen gaan wonen en die ermee bekend waren dat dit door de gemeente Leersum bij andere woningen op het terrein werd gedoogd. Dergelijke gegadigden waren er immers ook voor de 3 op het terrein gelegen woningen die in 2003 zijn verkocht. Voorts is gesteld noch gebleken dat de woning niet voor permanente bewoning geschikt was en evenmin dat de gemeente Leersum, anders dan bij andere woningen op het terrein, permanente bewoning van de woning niet zou hebben gedoogd. De verkoopprijzen van de zojuist bedoelde in 2003 verkochte woningen zijn dan ook in het taxatierapport terecht als uitgangspunt genomen voor de waardebepaling van de woning. Op deze grond verwerpt het Hof voorts de stelling van belanghebbende dat de woning enerzijds en de verkochte woningen anderzijds behoren tot verschillende categorieën en dat de prijsvorming van woningen in de ene categorie niet van belang is voor de waardebepaling van woningen in de andere categorie.
2.5.3. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn verkocht op 17 en 23 september en 1 oktober 2003. Het Hof ziet geen aanleiding voor het oordeel, dat om reden van het tijdsverloop tussen deze data en de waardepeildatum 1 januari 2003 één of meer van die objecten bij de waardebepaling buiten beschouwing moeten worden gelaten. Voorts is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft dan ook geen reden om aan de deugdelijkheid van het taxatierapport te twijfelen. Hieraan doet niet af dat de waarde van de woning veel lager zou zijn uitgevallen indien de daartoe behorende grond was gewaardeerd als bosgrond, aangezien hier van uitsluitend tot bos bestemde grond geen sprake was. Evenmin is te dezen van belang op welk bedrag de waarde van de woning op een vorige waardepeildatum voor de Wet woz is bepaald.
2.5.4. Belanghebbende voert nog aan dat hij schade lijdt als gevolg van het niet handhaven van de planologische bestemming van het terrein door voorheen de gemeente Leersum en thans de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Deze stelling kan, ook indien zij juist zou zijn, niet leiden tot verlaging van de waarde van de woning in een procedure voor de belastingrechter.
2.6. Slotsom
Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep ongegrond is. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
3. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr. O.B. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R. Wessel als griffier. De beslissing is op 24 januari 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.