Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[appellante] ,
wonend te [plaats] ,
APPELLANTE,
procureur:
mr. H.C. Meijer,
mr. H.C. Meijer,
t e g e n
de stichting STICHTING WESTHOEK WONEN,
gevestigd te Mijdrecht,
GEÏNTIMEERDE,
procureur:
mr. C.B.M. Scholten van Aschat.
mr. C.B.M. Scholten van Aschat.
1.Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna (ook) [appellante] en Westhoek genoemd.
1.1
Bij dagvaarding van 12 mei 2006, hersteld bij exploit van 18 mei 2006, is [appellante] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) van 29 maart 2006, in deze zaak onder nummer 434928 CU EXPL 05-10594 gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en Westhoek als eiseres in conventie/verweerster in reconventie.
1.2
[appellante] heeft bij memorie vijf grieven geformuleerd en toegelicht, en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog, de vordering van Westhoek zal afwijzen en haar vordering zoals omschreven in de appeldagvaarding, zal toewijzen, met kosten.
1.3
Daarop heeft Westhoek geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met –uitvoerbaar bij voorraad kosten.
1.4
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Beoordeling
2.1
De kantonrechter heeft bij vonnis in deze zaak van 8 februari 2006 onder 3.2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2
[appellante] heeft eind 2004 tezamen met [X] een woning van Westhoek gelegen aan de [A-straat] te [plaats] bezichtigd. Het betreft een woning in de sociale huursector. Op 3 december 2004 is ten behoeve van [appellante] en haar dochter een huisves-tingsvergunning voor de woning afgegeven. Westhoek heeft de woning met ingang van 6 december 2004 aan [appellante] verhuurd. De aanvangshuurprijs bedroeg € 381,58 per maand.
[X] heeft zich op 30 december 2004 in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de woning laten inschrijven; [appellante] en haar dochter zijn per 1 februari 2005 op dat adres ingeschreven.
Op 9 maart 2005 heeft [appellante] bij de gemeente [gemeente] een bouwvergunning voor de woning aangevraagd waarbij zij heeft opgegeven dat de kosten van de verbouwing ongeveer € 20.000,-- zullen bedragen.
[appellante] heeft Westhoek bij brief van 30 maart 2005 verzocht zelf veranderingen in de woning te mogen aanbrengen. Westhoek heeft op 19 april 2005 geantwoord dat zij de door [appellante] voorgestelde verbouwingen te ingrijpend vindt en daarom geen toestemming geeft. Voorts heeft zij opgemerkt het onacceptabel te vinden dat [appellante] reeds zonder toestemming met de verbouwing is gestart en zij heeft [appellante] gesommeerd deze ongedaan te maken.
De gemeente heeft op 9 mei 2005 de door [appellante] aangevraagde bouwvergunning verleend.
Op 28 augustus 2005 is [X] op een adres in [plaats B] ingeschreven.
2.3
Westhoek heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd kort en zakelijk weergegeven- primair vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling en subsidiair ontbinding wegens wanprestatie, en voorts veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning en herstel van de schade.
[appellante] vorderde in reconventie –eveneens kort en zakelijk weergegeven- toestemming voor de uitvoering van het verbouwplan.
De kantonrechter heeft de vordering van Westhoek op de primaire grondslag toegewezen en de tegenvordering van [appellante] afgewezen.
2.4
De
grieven I–IIIstrekken alle ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte het beroep van Westhoek op dwaling heeft gehonoreerd. Zij lenen zich daarom voor gezamenlijke behandeling.
grieven I–IIIstrekken alle ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte het beroep van Westhoek op dwaling heeft gehonoreerd. Zij lenen zich daarom voor gezamenlijke behandeling.
2.5
De kantonrechter heeft ten aanzien van Westhoeks beroep op dwaling –kort samengevat- het volgende overwogen. [appellante] heeft de woning samen met [X] bezichtigd. [X] heeft zich als eerste op dat adres laten inschrijven. [X] is de vader van het nadien geboren tweede kind van [appellante] . Uit een en ander leidt de kantonrechter af dat [X] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de levenspartner was van [appellante] en dat zij met hem de woning zou gaan bewonen. De kantonrechter achtte het daarom aannemelijk dat Westhoek de woning niet aan [appellante] zou hebben verhuurd indien [appellante] haar over deze feiten had geïnformeerd.
2.6
Daaraan voegt het hof toe dat de omstandigheid, zoals Westhoek ook stelt, dat [appellante] kennelijk in staat is deze sociale huurwoning voor een bedrag van ten minste € 20.000, te laten verbouwen terwijl zij opgeeft een inkomen van € 15.000 per jaar te hebben, nog meer aannemelijk maakt dat Westhoek heeft gedwaald ten aanzien van de persoon van [appellante] .
2.7
De onder 2.5 en 2.6 genoemde vaststaande omstandigheden onderbouwen genoegzaam Westhoeks stelling dat zij heeft gedwaald, zodat zij de bewijslast rust in dezen op haar- het van haar te verlangen bewijs in beginsel heeft geleverd.
[appellante] heeft een verklaring voor deze omstandigheden gegeven die volgens haar tot een andere conclusie leidt. Zij voert onder andere aan dat [X] niet haar levenspartner is, dat hij nooit in de woning heeft gewoond maar deze slechts als postadres gebruikte en dat haar familie het geld voor de verbouwing ter beschikking heeft gesteld.
Gelet op deze betwisting moet [appellante] worden toegelaten tot tegenbewijs van de voorshands bewezen geachte stelling van Westhoek. Alvorens [appellante] tot tegenbewijs toe te laten zal het hof, om redenen van proceseconomie, onderzoeken of de vordering wellicht op de subsidiaire grondslag toewijsbaar is. Daarvoor dient allereerst te worden onderzocht of [appellante] gerechtigd is de woning op de door haar gewenste en gevorderde wijze te verbouwen.
2.8
[appellante] stelt met
grief IVdat haar reconventionele vordering had moeten worden toegewezen. Zij verwijst daartoe naar haar stellingen in eerste instantie. Het hof begrijpt deze zeer summier toegelichte grief als volgt.
grief IVdat haar reconventionele vordering had moeten worden toegewezen. Zij verwijst daartoe naar haar stellingen in eerste instantie. Het hof begrijpt deze zeer summier toegelichte grief als volgt.
2.9
[appellante] wenst haar bij de gemeente ingediend bouwplan uit te voeren en onder meer de keuken van de woning uit te bouwen, een schuifpui aan te brengen, een slaapkamer te verbouwen tot badkamer, alsmede vloerverwarming aan te brengen.
Volgens [appellante] heeft de opzichter [Y] , werknemer van Westhoek, aangegeven dat de door [appellante] gewenste verbouwing akkoord was mits zij beschikte over een bouwvergunning en mits er geen “Gamma-materialen” zouden worden gebruikt.
Westhoek bestrijdt dat [Y] deze toestemming heeft gegeven en wijst erop dat bovendien ingevolge art. 9.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden (de klus-regeling), [appellante] alleen veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van de woning mocht aanbrengen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt. Wat [appellante] wenst voldoet niet aan de klusregeling zodat zij vóóraf schriftelijke toestemming van Westhoek nodig had voor de verbouwing, welke toestemming [appellante] niet heeft verkregen.
2.1
Vaststaat dat [appellante] geen schriftelijke toestemming heeft gekregen van Westhoek en gesteld noch gebleken is dat [Y] bevoegd was namens Westhoek mondeling toestemming te geven zodanig dat geen schriftelijke toestemming meer nodig zou zijn. Evenmin is gesteld of gebleken dat Westhoek jegens [appellante] de schijn heeft gewekt dat [Y] wel daartoe bevoegd was. In het midden kan dan blijven of [Y] inderdaad toestemming heeft gegeven, zoals [appellante] stelt maar Westhoek betwist. [appellante] ’ stelling dat zij toestemming voor de door haar gewenste verbouwing heeft gekregen, kan derhalve wegens gebrek aan deugdelijke feitelijke onderbouwing niet slagen.
2.11
Haar vordering tot machtiging voor de verbouwing baseert [appellante] op art. 7:215 lid 3 BW Pro.
Hier doet zich niet het geval voor als bedoeld in lid 2 van dat artikel, omdat Westhoek –onvoldoende bestreden- heeft aangevoerd dat de verbouwing zodanig ingrijpend is dat de woning daarna niet meer kan gelden als een woning in de sociale huursector, hetgeen –zo begrijpt het hof- de verhuurbaarheid schaadt.
Niet gesteld of gebleken is dat de door [appellante] gewenste verbouwing noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van de woning. Wel is aannemelijk dat de verbouwing het woongenot zal verhogen, maar dat brengt nu juist mee dat deze aan de sociale huursector zal worden onttrokken waardoor Westhoek een zwaarwichtig belang heeft zich tegen de verbouwing te verzetten. Bovendien is het [appellante] niet toegestaan op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden, waarmee wordt afgeweken van het bepaalde in art. 7:215 BW Pro om wijzigingen aan de buitenzijde van de woning aan te brengen, zoals in dit geval de uitbouw van de keuken en de plaatsing van een schuifpui. Ingevolge het zesde lid van bedoeld artikel is deze afwijking ten nadele van de huurder toegestaan. De kantonrechter heeft de reconventionele vordering van [appellante] dus terecht afgewezen.
2.12
Zonder toestemming van Westhoek en zonder vervangende machtiging van de rechter, is [appellante] begonnen met de verbouwing in die zin dat zij de woning volledig heeft doen “strippen”. Dat is een tekortkoming van [appellante] in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst.
Westhoek heeft [appellante] bij brief van 19 april 2005 gesommeerd de wijzigingen ongedaan te maken. Bij haar brief van 14 juni 2005 heeft Westhoek [appellante] wel toestemming verleend voor een beperkte verbouwing maar haar wederom gesommeerd geen verdergaande verbouwing te doen uitvoeren. [appellante] heeft niet gesteld dat haar tekortkoming van zo geringe aard is dat ontbinding van de overeenkomst niet gerechtvaardigd is en evenmin heeft zij feiten gesteld waaruit kan volgen dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst groter is dan dat van Westhoek bij de ontbinding daarvan.
Het hof zal daarom de huurovereenkomst ontbinden. [appellante] heeft daardoor geen belang meer bij het onder 2.7 bedoelde tegenbewijs, zodat het hof haar niet tot dat bewijs zal toelaten.
3.Slotsom en kosten
De grieven I-III slagen in zoverre dat de huurovereenkomst thans niet op grond van dwaling kan worden vernietigd, doch gelet op de subsidiaire stelling van Westhoek wel op grond van wanprestatie kan worden ontbonden. Het hof zal daarom het vonnis voor zover in conventie gewezen vernietigen ten aanzien van de eerste drie beslissingen en alsnog rechtdoen als hierna te bepalen. Het vonnis voor zover in reconventie gewezen zal worden bekrachtigd.
Bij deze stand van zaken heeft [appellante] te gelden als de in eerste aanleg –zowel in conventie als in reconventie- in het ongelijk gesteld partij, zodat zij de kosten daarvan moet dragen.
Grief Vslaagt dus niet. Ook in hoger beroep wordt [appellante] in het ongelijk gesteld, zodat ook de kosten daarvan voor haar rekening komen.
Grief Vslaagt dus niet. Ook in hoger beroep wordt [appellante] in het ongelijk gesteld, zodat ook de kosten daarvan voor haar rekening komen.
Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellante] als te vaag, omdat zij geen voldoende concreet geformuleerde feiten en/of omstandigheden te bewijzen heeft aangeboden.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen ten aanzien van de eerste drie beslissingen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst;
veroordeelt [appellante] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Westhoek te stellen;
machtigt Westhoek om de ontruiming zonodig zelf uit te voeren met behulp van politie en justitie;
veroordeelt [appellante] aan Westhoek te betalen € 392,46 per maand voor iedere maand dat zij de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik heeft gehouden;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
verwijst [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van Westhoek gevallen, op € 248,-- voor verschotten en € 894,-- voor salaris van de procureur;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en mr. F.A.W. Bannier en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2007.