Uitspraak
11 oktober 2007
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
X,
en
Y
beiden wonende te Nigtevegt,
APPELLANTEN in het principaal appel,
GEÏNTIMEERDEN in het voorwaardelijk incidenteel appel,
procureur: mr. M.H.C. de Kok,
t e g e n
Z,
wonende te ...,
GEÏNTIMEERDE in het principaal appel,
APPELLANTE in het voorwaardelijk incidenteel appel,
procureur: mr. J.M.C. Billet.
Partijen worden hierna aangeduid X c.s. en Z
1. Het geding in hoger beroep
X c.s. zijn bij dagvaarding van 15 mei 2007 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter te Hilversum van 19 april 2007 in kort geding gewezen onder kenmerk KK 07-25 tussen Z als eiseres en X als gedaagden. Het appelexploot bevat de grieven.
X heeft overeenkomstig het appelexploot grieven aangevoerd, bescheiden in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Z alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Z in de kosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente.
Z heeft bij “memorie van antwoord, tevens voorwaardelijke conclusie van eis in het incident”, de grieven van X bestreden, in voorwaardelijk incidenteel appel één grief aangevoerd en producties in het geding gebracht. Z concludeert –zakelijk- tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep met verbetering van gronden, met veroordeling van X c.s. in de kosten van beide instanties.
X c.s. hebben bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel de grief van Z bestreden en geconcludeerd tot verwerping van dat appel met veroordeling van Z in de kosten, te vermeerderen met de rente.
Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van het geding in beide instanties. De inhoud van die stukken geldt als hier ingevoegd.
2. De feiten
In overweging 1 onder 1.1 tot en met 1.6 van het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de feiten weergegeven waarvan hij is uitgegaan. Met grief I maken X c.s. bezwaar tegen deze overweging. De kantonrechter heeft, zo betogen zij, de feiten niet in de juiste context geplaatst. Op dit bezwaar komt het hof hierna, bij de beoordeling van de zaak, terug. Nu voor het overige omtrent de door de kantonrechter weergegeven feiten geen geschil bestaat, gelden die feiten ook het hof tot uitgangspunt.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.2 X c.s. zijn sedert [dd-mm-jj] eigenaar van het pand aan de [...weg] te [plaatsnaam]. Het pand was in het verleden eigendom van Z en haar echtgenoot (hierna ook: de ouders), die er een hotel in exploiteerden. Per 1 januari 1999 heeft de zoon van Z (hierna: de zoon) de onderneming van de ouders overgenomen en op [dd-mm-jj**] is het pand aan hem in eigendom overgedragen. Op diezelfde dag is een overeenkomst gesloten tussen de zoon en de ouders. Daarbij is onder meer afgesproken dat de ouders het recht hebben om de bij hen in gebruik zijnde hotelkamers, deel uitmakende van de overgedragen onderneming, te blijven bewonen en dat dit recht eindigt bij het overlijden van de langstlevende ouder. In de transportakte van [dd-mm-jj**] staat in verband met de berekening van de overdrachtsbelasting vermeld dat verkopers (de ouders) twee hotelkamers, deel uitmakende van het verkochte, in eigen gebruik hebben.
3.3 In december 2005 heeft de zoon het pand verkocht aan A en B (hierna: A c.s.). Op 16 februari 2006 heeft Z bij de politie Gooi- en Vechtstreek aangifte gedaan van het feit dat de zoon haar op 6 februari 2006 onder bedreiging met geweld het pand heeft uitgezet. Op [dd-mm-jj] heeft de zoon het pand aan A c.s. geleverd. Z heeft aan A c.s. in augustus en september 2006 schriftelijk laten weten dat zij aanspraak maakt op handhaving van haar rechten met betrekking tot twee kamers in het pand. A c.s. hebben het pand in [maand] 2006 verkocht aan X c.s. In de transportakte van [dd-mm-jj] staat onder artikel 4 lid 1 vermeld Pro dat A c.s. nadrukkelijk verklaren dat het gehele pand vrij van huur aan X c.s. ter beschikking wordt gesteld. Artikel 4 lid 1 houdt Pro voorts in dat X c.s. zich ermee bekend verklaren dat A c.s. een claim hebben ontvangen van Z, inhoudende dat Z stelt dat haar een huurrecht toekomt met betrekking tot een van de hotelkamers in het pand, alsmede dat genoemde garantie geen betrekking heeft op die bewuste kamer.
3.4 In deze procedure vordert Z dat X c.s. haar vrijelijk toegang verschaffen tot de –naar zij stelt- door haar gehuurde kamer 6 van het pand en haar in het ongestoorde woongenot van die kamer stellen, alsmede dat X c.s. eventuele rechtsopvolgers zullen informeren over de huuraanspraak van Z, een en ander op straffe van een dwangsom.
3.5 De kantonrechter heeft overwogen dat Z niet kan worden gevolgd in haar stelling dat sprake is van huur, maar dat uit de desbetreffende (onder 3.2 bedoelde) akten valt op te maken dat bij gelegenheid van de verkoop van het pand door de ouders aan de zoon het zakelijk recht van gebruik en bewoning van de bij de ouders in gebruik zijnde kamers is bedongen en dat Z op dit recht ook aanspraak kan maken jegens X c.s. De kantonrechter heeft X c.s. op straffe van een dwangsom veroordeeld om Z toe te laten tot het pand en haar het ongestoord woongenot van kamer 6 te verschaffen.
3.6 Met grief II betogen X c.s dat de kantonrechter, nu deze van oordeel was dat het te dezen niet ging om een vordering uit huur maar om een zakelijk recht, zich onbevoegd had moeten verklaren en de zaak op grond van het bepaalde in artikel 71 van Pro het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) had moeten verwijzen naar de rechtbank.
3.7 Aan dit betoog gaat het hof voorbij. weliswaar had de kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 71 lid 1 Rv Pro de zaak ambtshalve naar de rechtbank moeten verwijzen, maar het achterwege blijven van die verwijzing heeft geen gevolgen voor het onderhavige beroep. Artikel 71 lid 5 Rv Pro bepaalt immers dat tegen het achterwege blijven van een dergelijke verwijzing geen voorziening openstaat.
3.8 X c.s. (grief IV) stellen zich voorts op het standpunt dat Z geen spoedeisend belang heeft en deze zaak zich niet leent voor een behandeling in kort geding, nu Z zich beroept op een huurrecht en haar vordering derhalve neerkomt op een vordering tot het geven van een declaratoire beslissing.
3.9 In dit standpunt kan het hof X c.s. niet volgen. Z vordert in deze procedure dat zij toegang krijgt tot het pand en weer in het (ongestoord) woongenot wordt hersteld. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Dat Z geruime tijd heeft gewacht met het instellen van de vordering, maakt dit niet anders. Ook overigens leent de zaak zich voor een behandeling in kort geding. Grief IV faalt.
3.10 Hetzelfde geldt voor grief V waarmee X c.s. betogen dat Z misbruik van bevoegdheid maakt door zich op het gebruiksrecht van de kamer te beroepen. X c.s. hebben tegenover de stelling van Z, dat zij weer in de woning wil verblijven en dat zij niet langer gebruik kan maken van haar tijdelijk onderkomen, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Z haar recht gebruikt met geen ander doel dan X c.s. te schaden. Ook overigens valt niet in te zien waarom Z, die meent dat zij aan de overeenkomst van [dd-mm-jj**] een aanspraak ontleent die ook geldt in de verhouding tussen haar en X c.s., zich op die aanspraak niet in rechte zou mogen beroepen.
3.11 Of de kantonrechter door een recht van gebruik en bewoning aan te nemen buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden, kan met het oog op het oordeel van het hof over grief VI (zie hierna) in het midden blijven.
3.12 Met grief VI komt de vraag aan de orde of te dezen inderdaad sprake is van een recht van gebruik en bewoning en de vordering op die grondslag kon worden toegewezen. Die vraag beantwoordt het hof -overigens mét partijen- ontkennend. Voor de vestiging van het –zakelijk- recht van gebruik en bewoning op een onroerende zaak gelden immers, evenals voor de eigendomsoverdracht van een dergelijke zaak, dat een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte moet worden ingeschreven in de openbare registers. Nu omtrent een dergelijke inschrijving niets is gesteld of gebleken, moet het ervoor worden gehouden dat geen inschrijving heeft plaatsgehad. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld is daarvoor de vermelding in de transportakte van [dd-mm-jj**] niet voldoende. De betrokken passage heeft immers niet de strekking het recht van gebruik en bewoning te vestigen.
3.13 Dit betekent dat geen zakelijk gebruiksrecht ten gunste van Z is gevestigd en zij niet op die grond jegens X c.s. aanspraak kan maken op het gebruik van de kamer. In zoverre slaagt grief VI.
3.14 Nu het hof van oordeel is dat de vordering van Z geen grondslag kan vinden in een recht van gebruik en bewoning, dient te worden beoordeeld of Z zich, zoals zij in eerste aanleg en in het voorwaardelijk incidenteel appel heeft gesteld, te dezen op een huurrecht kan beroepen.
3.15 Z voert hiertoe aan dat de zoon de desbetreffende kamer(s) destijds ter beschikking van Z en haar echtgenoot heeft gesteld en dat daarbij als tegenprestatie een aanzienlijke korting op de koopprijs van het pand is overeengekomen. Daarmee is aan de wettelijke vereisten voor de totstandkoming van een huurovereenkomst ter zake van de kamers voldaan, aldus Z.
3.16 X c.s. betwisten dat van een tegenprestatie van de kant van Z sprake is.
3.17 Het hof is van oordeel dat voorshands niet aannemelijk is geworden dat een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek is overeengekomen. In de onderhandse overeenkomst van [dd-mm-jj**], waarbij het recht van voortgezet gebruik van de kamers tussen de zoon en de ouders is overeengekomen, wordt met geen woord gerept over enige tegenprestatie waartoe de ouders zich jegens de zoon hebben verbonden. De akte van levering van het pand van diezelfde datum maakt weliswaar melding van een koopprijs van f.333.522,00 (de boekwaarde) terwijl volgens diezelfde akte het pand in het maatschappelijk verkeer een getaxeerde economische waarde van f.1.350.000,00 heeft, maar daarmee is niet gezegd dat de ouders aan de zoon een voordeel hebben verschaft als tegenprestatie voor het voortgezet gebruik van twee kamers in het pand. Het ging bij de desbetreffende overdracht van het pand immers niet om verkoop op de vrije markt maar om een overdracht in het kader van de overname, door de zoon, van de onderneming van de ouders. Dat in dat kader een lagere koopprijs voor het pand is overeengekomen dan de marktwaarde, impliceert geenszins dat de ouders zich hebben verbonden tot een tegenprestatie tegenover het overeengekomen recht op het voortgezet gebruik van twee kamers. Bovendien had het dan voor de hand gelegen om het in de onderhandse overeenkomst zelf op te nemen, hetgeen, zoals gezegd, niet is geschied.
3.18 Dit betekent dat voorshands moet worden aangenomen dat de ouders uitsluitend een persoonlijk recht van gebruik van de kamers jegens de zoon hebben bedongen en dat Z zich niet tegenover X c.s. op dit recht kan beroepen. De vorderingen van Z moeten derhalve alsnog worden afgewezen.
4. Slotsom
4.1 Het principaal appel slaagt en het voorwaardelijk incidenteel appel faalt.
4.2 Het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd. De vorderingen van Z worden alsnog afgewezen.
4.3 Bij die stand van zaken moet Z de kosten van de procedure dragen, zowel in eerste aanleg als in de beide beroepen.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van Z af;
verwijst Z in de kosten van de procedure in beide instanties, tot dit arrest aan de zijde van X c.s. begroot op:
in eerste aanleg: € 360,00 voor salaris;
in het principaal appel: € 335,31 voor verschotten en € 894,00 voor salaris;
in het incidenteel appel: € 447,00 voor salaris;
bepaalt dat over genoemde bedragen wettelijke rente is verschuldigd indien deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Ingelse, E.E. van Tuyll van Serooskerken-Roëll en A. Rutten-Roos en door de rolraadsheer uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2007.