Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Y, belanghebbende,
tegen
twee uitspraken van de directeur van de dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 27 januari 2004 een beroepschrift ontvangen, dat is aangevuld bij brief van 8 april 2004. Het beroep is gericht tegen twee uitspraken van verweerder, welke zijn vervat in één geschrift met dagtekening 19 december 2003. Die uitspraken betreffen twee op naam van belanghebbende gestelde en op één formulier verenigde beschikkingen, waarbij de waarde van de onroerende zaak Astraat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld op
€ 20.246.500. Na bezwaar tegen de beschikkingen heeft verweerder bij de bestreden uitspraken de waarde verlaagd tot € 19.498.500.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 9.742.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, dat is aangevuld bij brief van 16 augustus 2005. Hij concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Op verzoek van de griffier heeft verweerder bij faxbericht van 29 november 2006 nog een kopie van het bezwaarschrift van belanghebbende van 10 april 2003 ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 1 december 2006. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Namens belanghebbende is, zonder kennisgeving, niemand ter zitting verschenen. De uitnodiging voor de zitting is op 13 oktober 2006 aangetekend verzonden naar het in het beroepschrift vermelde correspondentieadres. Uit informatie verkregen van TNT Post is gebleken, dat die uitnodiging op 16 oktober 2006 op dat adres is uitgereikt.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is gebruikster van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: het object). Het object bestaat uit twee percelen grond, waarvan één perceel bij belanghebbende in eigendom is en één in erfpacht, met een totale oppervlakte van 11.300 m², en op die grond gestichte opstallen. De opstallen omvatten de volgende onderdelen:
- een telefoon- en verdeelcentrum, gebouwd in 1963, met een bruto vloeroppervlakte van 19.685 m²;
- een telecomcentrale, gebouwd in 2000 en geschikt voor ‘datawarehousing’, met een bruto vloeroppervlakte van 8.509 m²;
- een zendtoren (TLC Toren) van circa 80 meter hoogte, gebouwd in 1963; en
- garageboxen met een bruto vloeroppervlakte van 400 m², gebouwd in 1963.
Tevens bevinden zich op het terrein 40 parkeerplaatsen.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport met betrekking tot het object overgelegd, dat op 26 juli 2005 is opgemaakt door P, taxateur onroerende zaken, en waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 1999 wordt bepaald op € 21.239.000 (hierna: het taxatierapport).
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil welke waarde op 1 januari 1999 aan het object moet worden toegekend op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz).
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken, waaronder het aangehechte proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift en de aanvulling daarop verzocht te worden gehoord ingeval verweerder afwijzend zou beslissen. Naar aanleiding van het bezwaar hebben vertegenwoordigers van verweerder, in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van belanghebbende, het object bezocht. Vervolgens hebben partijen schriftelijk informatie uitgewisseld met betrekking tot de waardebepaling van het object. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat namens belanghebbende daarna telefonisch ervan is afgezien om te worden gehoord. Zo al moet worden aangenomen dat belanghebbende klaagt over schending door verweerder van de hoorplicht in de bezwaarfase is het Hof van oordeel dat, gelet op de zojuist beschreven gang van zaken, verweerder die plicht niet heeft geschonden.
5.2. Ter berekening van de waarde van het object op 1 januari 1999 hanteren beide partijen de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz. Het Hof ziet geen aanleiding hen daarin niet te volgen. Voorts stelt het Hof voorop dat op verweerder de last rust te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hij heeft daartoe het taxatierapport overgelegd.
5.3. Belanghebbende stelt de waarde van het object te hebben bepaald met toepassing van de ‘Leidraad voor het taxeren van telefooncentrales van Q’ (hierna: de richtlijn). De richtlijn, welke door belanghebbende in overleg met landelijk werkende taxatiebureaus werd opgesteld, is echter voor verweerder niet bindend, aangezien is gesteld noch gebleken dat die taxatiebureaus bij het opstellen van de richtlijn mede namens verweerder optraden dan wel dat verweerder zich op enig moment aan (delen van) de richtlijn heeft gecommitteerd. Het enkele feit dat de waarde van het object kennelijk - ook - met toepassing van de richtlijn kon worden bepaald, doet dan ook geen afbreuk aan de betekenis van de door verweerder verrichte taxatie.
5.4. Partijen houdt in de eerste plaats verdeeld op welke bedragen de ongecorrigeerde vervangingswaarde van het telefoon- en verdeelcentrum en van de telecomcentrale moeten worden gesteld. Die waarde is te bepalen op de bouwkosten op 1 januari 1999 van identieke gebouwen.
5.4.1. Uit het taxatierapport blijkt dat daarin de bouwkosten van het telefoon- en verdeelcentrum zijn bepaald in overeenstemming met de berekening daarvan door belanghebbende in de bezwaarfase. Uit bijlage 4 bij de aanvulling op het beroepschrift leidt het Hof af dat belanghebbende die kosten in de bezwaarfase heeft berekend op ƒ 34.203.000. In het taxatierapport zijn die kosten berekend op (19.685 x 800 =) € 15.748.000, dat is omgerekend ƒ 34.704.025, dus ongeveer ƒ 500.000 hoger dan de uitkomst van belanghebbende. Nu verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat het door belanghebbende berekende bedrag te laag was, zal het Hof van dit bedrag uitgaan.
5.4.2. Verweerder stelt dat de bouwkosten van de telecomcentrale in het taxatierapport zijn bepaald in overeenstemming met de door belanghebbende ingediende bouwaanvraag. Die aanvraag vermeldt een bedrag aan stichtingskosten van ƒ 28.000.000. In het taxatierapport zijn de onderhavige kosten berekend op (8.509 x 1.500 =) € 12.763.500, dat is omgerekend ƒ 28.127.052. Ter zitting heeft verweerder gesteld en het Hof acht aannemelijk dat schattingen van bouwsommen in bouwaanvragen vaak te laag zijn. Belanghebbende heeft het door haar in bijlage 4 bij de aanvulling op het beroepschrift vermelde bedrag aan bouwkosten ad ƒ 14.784.000 niet nader onderbouwd. De bewijslast voor de juistheid van dit laatste bedrag rust op belanghebbende als meest gerede partij voor het leveren van dit bewijs. Zij heeft echter geen enkele verklaring gegeven voor het grote verschil tussen dit bedrag en het in de bouwaanvraag vermelde bedrag. Het Hof acht dan ook met verweerder aannemelijk dat de onderhavige bouwkosten € 12.763.500 hebben bedragen. Wel heeft verweerder ter zitting erkend dat in het taxatierapport ten onrechte is gerekend met een vervangingsprijs van in totaal (750 + 630 + 225 =) € 1.605 per m² in plaats van € 1.500 per m². Hieruit vloeit voort dat de in het taxatierapport in aanmerking genomen bouwkosten van de telecomcentrale moeten worden verminderd met (8.509 x 105 =) € 893.445.
5.5. Ten tweede is tussen partijen in geschil de hoogte van de technische afschrijving, dat is de mate waarin rekening moet worden gehouden met de sedert de stichting van het object opgetreden technische veroudering ervan. Daarbij zijn in het bijzonder de levensduur en de restwaarde van de opstallen in het geding.
5.5.1. Wat betreft de levensduur van de opstallen ziet het Hof geen aanleiding om af te wijken van de daaromtrent in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten. Deze houden in dat voor de ruwbouw de levensduur is bepaald op 40 jaar, voor de afbouw op 30 jaar en voor de installaties op 20 jaar. Belanghebbende voert aan dat voor een telecomcentrale standaard wordt uitgegaan van een levensduur van 33 jaar, maar het Hof acht de juistheid van de door verweerder gehanteerde uitgangspunten daarmee onvoldoende weerlegd. Het Hof tekent hierbij aan dat het maken van onderscheid tussen ruwbouw, afbouw en installaties tot een nauwkeuriger wijze van berekenen leidt dan de door belanghebbende voorgestane methode, waarbij dit onderscheid niet wordt gemaakt.
5.5.2. Wat betreft de restwaarde van de opstallen ziet het Hof evenmin aanleiding om af te wijken van de daaromtrent in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten. Deze houden in dat voor de ruwbouw de restwaarde is bepaald op 25%, voor de afbouw op 20% en voor de installaties op 15%. Belanghebbende voert aan dat in de onder 5.3 bedoelde richtlijn wordt uitgegaan van een restwaarde van 20%, maar het Hof acht de juistheid van de door verweerder op dit punt gehanteerde uitgangspunten daarmee evenmin voldoende weerlegd. Het Hof tekent hierbij aan dat ook hier het maken van onderscheid tussen ruwbouw, afbouw en installaties tot een nauwkeuriger wijze van berekenen leidt dan de door belanghebbende voorgestane methode, waarbij dit onderscheid niet wordt gemaakt.
5.6. Ten derde zijn partijen het niet eens over de hoogte van de functionele afschrijving, dat is de mate waarin rekening moet worden gehouden met de sedert de stichting van het object opgetreden functionele veroudering ervan. Het Hof stelt vast dat op dit punt tussen partijen geen geschil bestaat ten aanzien van het telefoon- en verdeelcentrum. Zij passen beiden op dit onderdeel van het object een functionele afschrijving van 25% toe. Voorts past verweerder op de TLC Toren eveneens een functionele afschrijving van 25% toe. Belanghebbende heeft de hoogte van dit laatste percentage niet bestreden.
5.6.1. Wat betreft de functionele afschrijving op de telecomcentrale bepleit belanghebbende, naar het Hof begrijpt, een afschrijving van 25% wegens veranderde bouwwijze. Aangezien de telecomcentrale pas in 2000 is gebouwd is verweerder er naar ’s Hofs oordeel terecht van uitgegaan dat hier voor een afschrijving wegens veranderde bouwwijze geen plaats is.
5.6.2. Voorts bepleit belanghebbende een functionele afschrijving op de telecom-centrale van 99% wegens belemmeringen in de gebruiksmogelijkheden. Zij heeft er in dit verband in haar brief van 24 november 2003 op gewezen dat “[o]p basis van een door ons systeem (R) uitgevoerde meting (…) in dit object een leegstand [blijkt] te bestaan van 7027 m2 netto (bruto 8.432)”. Verweerder heeft een functionele afschrijving wegens leegstand toegepast van 20%. Hij heeft de hoogte van dit percentage ter zitting aldus nader toegelicht, kort samengevat, dat het normaal is dat nieuwe gebouwen als het onderhavige na de bouw een tijd (gedeeltelijk) leegstaan, dat bij een bezoek aan het gebouw in september 2003 is geconstateerd dat toen vijf van de acht verdiepingen leegstonden, maar dat de leegstand per 1 januari 2001 hoger zal zijn geweest. Een dergelijke leegstand leidt volgens verweerder echter niet zonder meer tot een lagere waarde als, zoals in dit geval, de verwachting bestaat dat het object op een later tijdstip alsnog geheel zal worden verhuurd. Op grond van marktgegevens welke in september 2003 zijn verkregen door, naar verweerder ter zitting heeft verklaard, taxaties van soortgelijke “datawarehouses” en gesprekken met de gebruikers en/of eigenaren daarvan, moet een afschrijving wegens leegstand van 20% redelijk worden geacht. Het Hof heeft geen redenen om de juistheid van de verklaringen van verweerder in twijfel te trekken en acht ook diens stellingen niet onaannemelijk. Ook op dit punt kan het taxatierapport dus worden gevolgd. Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat belanghebbende de gevolgen van de door haar gestelde leegstand voor de waardering van de telecomcentrale niet, althans onvoldoende, heeft toegelicht en onderbouwd. Zo is onduidelijk wanneer de meting van haar R-systeem is geschied, wat dat R-systeem precies omvat, of die meting betrouwbaar is dan wel feitelijk is gecontroleerd en wat de reden voor de leegstand op de peildatum was (het Hof acht niet bij voorbaat onaannemelijk verweerders stelling dat verhuurders/eigenaren er soms voor kiezen alleen aan ’topbedrijven’ te verhuren en uit dien hoofde een langere periode van leegstand aanvaardbaar achten). Een en ander had, gelet op de inhoud van het taxatierapport en op de omstandigheid dat belanghebbende, als eigenaresse van het object, de meest gerede partij moet worden geacht om de hiervoor bedoelde feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting) aannemelijk te maken, (wèl) op haar weg gelegen. In zoverre heeft zij naar het oordeel van het Hof in deze dan ook niet voldaan aan de op haar rustende bewijslast.
5.7. Tussen partijen zijn, naar het Hof begrijpt, de in het taxatierapport bepaalde waarden van de garageboxen, de parkeerplaatsen en de grond niet in geschil. De in het taxatierapport bepaalde waarde van het object behoeft dus alleen te worden verminderd op grond van het onder 5.4.1 en 5.4.2 overwogene.
5.7.1. Niet bekend is op welke wijze de door belanghebbende berekende bouwkosten van het telefoon- en verdeelcentrum moeten worden verdeeld over ruwbouw, afbouw en installaties. Het Hof zal deze kosten in goede justitie aan die onderdelen toerekenen in dezelfde verhouding als in het taxatierapport is geschied. Hieruit resulteert, na toepassing van de technische en de functionele afschrijving, een gecorrigeerde vervangingswaarde van het telefoon- en verdeelcentrum van afgerond
€ 3.190.500, dat is dus € 46.000 lager dan in het taxatierapport is bepaald.
5.7.2. Op grond van het onder 5.4.2 en 5.6.2 overwogene dient de in het taxatierapport bepaalde waarde van de telecomcentrale te worden verlaagd met 80% van € 893.445, dus met € 714.756.
5.7.3. De in het taxatierapport bepaalde waarde van het object moet dus worden verlaagd met (46.000 + 714.756 =) afgerond € 761.000. Die waarde komt dan uit op (21.239.000 – 761.000 =) € 20.478.000.
5.8. De slotsom luidt dat verweerder de waarde van het object na bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep moet dus ongegrond worden verklaard. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten op de voet van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 13 december 2007 door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, E.F. Faase en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in aanwezigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.