Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 12 juli 2007 in de zaak onder rekestnummer 1868/2006 NOT van:
1. [A],
wonende te [plaats]
2. [B],
wonende te [plaats]
3. [C],
wonende te [plaats]
4. [D],
wonende te [plaats]
5. [E],
wonende te [plaats]
APPELLANTEN,
gemachtigde: [E]
t e g e n
MR. [X],
notaris te [plaats]
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 15 december 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder te noemen de kamer, van 16 november 2006, waarbij de klacht van klagers tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is per fax een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen op 18 januari 2007.
1.3. Van de zijde van klagers is een reactie op het verweerschrift van de notaris ter griffie van het hof ingekomen gedateerd op 3 april 2007.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 april 2007. De gemachtigde van klagers en de notaris vergezeld van de kandidaat-notaris mr. [Y] zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
1.5. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van klagers vier volmachten overgelegd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Kort samengevat verwijten klagers de notaris het volgende. De notaris heeft de belangen van partijen onvoldoende gediend met betrekking tot de verdeling van een onroerende zaak. Hiertoe voeren zij het volgende aan.
4.2. Klagers stellen dat reeds op 9 november 2005 het voornemen aan de notaris kenbaar is gemaakt het onverdeelde aandeel in een door erfopvolging verkregen gemeenschappelijk huis van een van de vier erfgenamen over te dragen, naar het hof begrijpt: door verdeling te doen overgaan, op de drie overige erfgenamen gezamenlijk. De levering zou dienen te geschieden voor het einde van het kalenderjaar 2005.
4.3. De notaris wordt verweten bij de aan haar opgedragen uitvoering van dit voornemen traag te hebben gehandeld. Klagers stellen dat een brief van de notaris, gedateerd op 7 december 2005, met daarbij de conceptakte van verdeling en de volmachten eerst op 20 december 2005 aan partijen zijn verzonden. Voorts verwijten zij de notaris dat pas op de dag waarop de akte gepasseerd zou worden, te weten dinsdag 27 december 2005, verzocht werd om nadere informatie, waarna op 28 december 2005 nog een taxatierapport van de desbetreffende onroerende zaak werd verlangd. Klagers betwisten in beginsel niet het nut van een dergelijk taxatierapport, maar menen wel dat er, gezien het korte tijdsbestek, geen sprake meer kon zijn van het uitbrengen van een gedegen en weloverwogen taxatie. Naar hun mening had dit verlangen reeds in een eerder stadium kenbaar gemaakt behoren te worden.
4.4. Tevens stellen klagers dat door het niet voortvarende optreden van de notaris er geen overleg met de belastingdienst meer heeft kunnen plaatsvinden over een eventuele minnelijke waardering.
4.5. Tot slot stellen klagers dat zij door bovengenoemde trage afwikkeling der zaken nu door middel van een geldlening in de financiële behoefte van de uittredende partij hebben moeten voorzien.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klagers en voert daartoe het volgende aan.
5.2. De notaris stelt dat er vanaf het begin tot het einde uitvoerig en zeer volledig met partijen is gecommuniceerd, waarbij o.a. aan de orde kwam het onderzoeken van de mogelijkheden om te komen tot een besparing van overdrachtsbelasting. Naar de mening van de notaris is tevens alles in het werk gesteld om nog vóór het einde van het jaar te kunnen overgaan tot ondertekening van de akte van verdeling.
5.3. Voorts stelt de notaris dat in drie van de vier brieven, waarmee op 20 december 2005 de conceptakte van verdeling en de volmachten naar partijen zijn gezonden, abusievelijk de datum van 7 december 2005 is vermeld in plaats van 20 december 2005.
5.4. De notaris betwist voorts de stelling dat zij het bij de voorbereiding van de akte van verdeling ten onrechte niet nodig heeft geoordeeld om nadere informatie over de waarde van de betrokken onroerende zaak in te winnen, maar eerst in het zicht van de geplande verdeling het waardevraagstuk ter sprake heeft gebracht. Hiertoe wijst de notaris erop dat reeds vanaf het aanvaarden van de verdelingsopdracht over het waardevraagstuk gesproken is. De notaris stelt dat door klagers aanvankelijk een onjuist dan wel onvolledig beeld is gegeven betreffende het waardeverschil van de woning ten opzichte van 2001.
De notaris stelt dat zij eerst op 27 december 2005 vernam dat de woning op dat moment was verhuurd aan een dame van 80 jaar. Tevens bleek bij verdere navraag de WOZ-waarde van het huis € 375.000,= te bedragen. Het desbetreffende verzoek van de notaris om informatie werd mede ingegeven door een voortschrijdend inzicht na nadere bestudering van het dossier ter voorbereiding van het passeren van de akte van verdeling.
5.5. De notaris stelt dat door deze nieuwe kennis van feiten - de verhuurde staat van de woning en de aanzienlijk lagere waarde waarvoor (het onverdeelde aandeel in) de onroerende zaak in de verdeling werd betrokken (56,4% ) in verhouding tot de WOZ-waarde - de zorgvuldigheid, alsmede de op haar rustende hoofdelijke aansprakelijkheid voor de overdrachtsbelasting haar gebood een taxatierapport te verlangen. Dit mede ter voorkoming van enige discussie ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak en de over het te leveren onverdeeld aandeel daarin verschuldigde overdrachtsbelasting.
5.6. De notaris wijst er op dat zij ter voorbereiding van een taxatie reeds overleg met een taxateur ter plaatste had gevoerd en dat het geen probleem zou zijn geweest om het benodigde taxatierapport op donderdag 29 december 2005 gereed te hebben, zodat er geen beletsel zou zijn tot het vervullen van de wens van partijen om de akte nog in 2005 te laten passeren.
5.7. Ten slotte is de notaris van mening dat zij allerminst traag en onzorgvuldig heeft gehandeld en dat zij de belangen van alle partijen voldoende heeft gediend.
6. De beoordeling
6.1. Anders dan de Kamer heeft het hof als appellanten aangemerkt: [A], [B], [C], [D] en [E].
Van de zijde van klager, de heer [E], is bij schrijven van 9 augustus 2006 een klacht ingediend bij de Kamer van Toezicht mede namens bovengenoemde klagers. De heer [E] herhaalt dit in zijn appèlschrift van 15 december 2006.
Ter zitting van 12 april 2006 zijn door de heer [E], als gemachtigde, een viertal machtigingen overgelegd, waarbij [D] heeft verklaard de heer [E] mondeling te hebben gemachtigd voor de eerste aanleg.
6.2. Het hof is van oordeel dat uit de overlegde stukken en het verhandelde ter zitting niet blijkt dat de notaris zodanig traag heeft gehandeld dat zij daarmee een tuchtrechtelijke norm heeft geschonden.
6.3. De onjuiste datering van de brieven met de conceptakte van verdeling en de volmachten zou te wijten zijn aan een vergissing van het notariskantoor ten gevolge van een onjuiste instelling van het computersysteem. De brieven zouden daadwerkelijk op 20 december 2005 opgesteld en verzonden zijn. Het hof heeft geen reden om aan de juistheid van deze verklaring van de notaris te twijfelen.
6.4. De tegen de notaris gerichte klacht stelt de vraag aan de orde of de notaris te traag heeft gehandeld door niet eerder dan op 27 december 2005 een taxatie te verlangen. Het hof deelt niet het oordeel van de kamer dat de notaris ’met genoegzame voortvarendheid’ haar ministerieplicht heeft verleend. Het hof is daarentegen van oordeel dat de notaris het verschil tussen de waarde waarvoor de onroerende zaak in de verdeling werd betrokken en de WOZ-waarde eerder had kunnen opmerken en haar verlangen een taxatierapport te doen opmaken eerder kenbaar had kunnen maken.
De notaris heeft echter haar verlangen een taxatierapport te doen opmaken uiteindelijk kenbaar gemaakt op een zodanig moment dat de akte van verdeling nog vóór het einde van het jaar gepasseerd had kunnen worden overeenkomstig de wens van partijen.
Bij zijn oordeel heeft het hof tevens betrokken het aanbod van de notaris om er voor te zorgen dat het taxatierapport zo tijdig kon worden opgesteld dat de verdeling nog voor het einde van het jaar 2005 geëffectueerd kon worden.
6.5. Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en F.A.A. Duynstee uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 12 juli 2007 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
1. mevrouw [A],
2. mevrouw [B],
3. mevrouw [C]
klaagsters,
gemachtigde: de heer [E] wonende te [plaats]
-t e g e n-
mevrouw mr. [X],
notaris te [plaats],
beklaagde.
De procedure
Bij brief van 9 augustus 2006, met bijlagen, heeft de heer [E] zich namens klaagsters tot deze Kamer gewend met enige klachten over mevrouw mr. [X], hierna: de notaris.
De notaris heeft bij brief van 25 augustus 2006, eveneens met bijlagen, op de klacht geantwoord.
De klacht is op 19 oktober 2006 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn verschenen:
- de heer [E] voornoemd,
- de notaris in persoon, vergezeld van
- mr. [Y], kandidaat-notaris en verbonden aan het kantoor van de notaris.
De gemachtigde heeft de klachten toegelicht mede aan de hand van overgelegde pleitnotities. De notaris heeft daarop haar standpunt toegelicht mede aan de hand van een overgelegde pleitnota. Ook mr. [Y] heeft nog enige inlichtingen verschaft.
De Kamer heeft daarop de uitspraak bepaald op heden.
De feiten
a. Klaagsters zijn samen, met een vierde gerechtigde, krachtens erfrecht gezamenlijk eigenaar geworden van het woonhuis aan de Eikenlaan 5 te [plaats]. De desbetreffende woning wordt op grond van een huurovereenkomst bewoond door een huurster van omstreeks 80 jaar.
b. Mevrouw [C] heeft met de overige eigenaren overeenstemming bereikt over de overdracht aan hen van haar aandeel in de eigendom van de desbetreffende woning. Op 9 november 2005 heeft de heer [E] hierover contact opgenomen met mr. [Y] voornoemd en de bijzonderheden in een brief van dezelfde datum aan mr. [Y] meegedeeld. Als koopprijs is een bedrag van in totaal € 44.400,-- overeengekomen. Verder staat in de brief vermeld dat mevrouw [C] alle uit de transactie voortvloeiende kosten voor haar rekening neemt en dat zij deelt in de baten en de lasten van de woning, gerekend tot en met 2005. Daarbij heeft hij meegedeeld dat partijen de overdracht bij voorkeur vóór 1 januari 2006 zagen gerealiseerd. Ten slotte vraagt de heer [E] een opgaaf van de totale kosten die met de overdracht zijn gemoeid.
c. Bij brief van 17 november 2005 heeft het notariskantoor de heer [E] de gevraagde opgave van de kosten verstrekt . De heer [E] heeft daarop de notaris verzocht de overdracht voor 1 januari 2006 te bewerkstelligen.
d. Op 22 november 2005 heeft mr. [Y] in een telefoongesprek met de heer [E] erop gewezen dat, uitgaande van de overeengekomen koopsom, de waarde van de woning ten opzichte van de waarde in 2001 was gedaald. De heer [E] heeft voor die waardedaling als verklaring gegeven dat sinds 2001 geen opknap- of verbouwings-werkzaamheden meer aan de woning waren verricht en dat er sprake was van enig verval van de woning.
e. Nadat de Belastingdienst uitsluitsel had gegeven over de vraag of in dit geval al of geen overdrachtsbelasting was verschuldigd is de passeerdatum vastgesteld op 27 december 2005. Op die dag, 27 december 2005, heeft de heer [E] mr. [Y] op diens daarop gerichte vragen geantwoord dat de laatst vastgestelde WOZ-waarde van de woning in kwestie € 375.000 bedroeg en dat de woning was verhuurd aan een 80-jarige huurster. Deze gegevens waren de notaris voordien nog niet bekend.
f. Bij brief van 30 december 2005 bericht mr. [Y] naar aanleiding van een telefoongesprek met de heer [E] de deelgenoten dat de WOZ-waarde zodanig afwijkt van de koopsom dat de notaris het aangewezen achtte een taxatierapport te laten uitbrengen van de woning in kwestie in verhuurde staat om aan de hand daarvan de heffingsgrondslag voor de verschuldigde overdrachtsbelasting te bepalen. De deelgenoten hebben de notaris daarop doen weten deze suggestie niet te willen volgen en hebben daarop de opdracht tot overdracht ingetrokken.
De klacht en de beoordeling daarvan
3.1 Klaagsters verwijten de notaris dat zij onzorgvuldig heeft gehandeld en de belangen van de deelgenoten heeft geschaad. Daartoe hebben zij gesteld dat de notaris traag heeft gehandeld. Zo werd een brief van 7 december 2005 waarin om volmachten werd gevraagd eerst op 20 december 2005 verzonden en heeft de notaris voor het eerst op de voorgenomen passeerdatum 27 december 2005 een taxatierapport betreffende de woning in kwestie door de notaris verlangd. Alstoen was er geen gelegenheid meer om overleg te hebben met de Belastingdienst over de mogelijkheid van een minnelijke waardering, aldus de heer [E]. Klaagsters verwijten de notaris dat zij niet eerder met de vragen is gekomen dan die zij op 27 december 2005 heeft gesteld. In dat verband hebben zij erop gewezen dat zij de notaris hebben meegedeeld dat er sinds de verkrijging in 2001 geen wijziging is gekomen in de omstandigheden van de woning.
3.2 De notaris heeft verklaard dat de datering op 7 december 2005 van de brief waarin om volmachten is verzocht op een vergissing berust. De brieven zijn daadwerkelijk op 20 december 2005 opgesteld en verzonden. Ter adstructie daarvan heeft de notaris gewezen op de brief aan klaagster sub 3. die wel correct is gedateerd.
De notaris heeft verder verklaard dat haar eerst op 27 december 2005 duidelijk werd dat de woning in kwestie was verhuurd. Zij had geen reden om te twijfelen aan juistheid van de aanvankelijke verklaring van de heer [E] voor het waardeverschil van de woning ten opzichte van 2001. Het verzoek om een WOZ-beschikking toe te sturen werd de notaris bij de voorbereiding van het passeren ingegeven door de vraag om welke reden de vervreemdster, klaagster sub 3., alle kosten van de overdracht voor haar rekening nam. Uit het telefonisch overleg met de heer [E] dat daarop volgde bleek toen voor het eerst dat de woning was verhuurd aan een dame in de leeftijd van 80 jaar. Uit de titel van eigendomsverkrijging bleek niet dat de woning was verhuurd, zo heeft de notaris betoogd.
De notaris heeft verder verklaard dat zij toen heeft voorgesteld een makelaar een taxatierapport omtrent de waarde van de woning te laten uitbrengen als heffingsmaatstaf voor de verschuldigde overdrachtsbelasting. Zij had daartoe reeds een makelaar bereid gevonden die tegen geringe kosten op 28 december 2005 een taxatierapport zou kunnen uitbrengen, zodat overeenkomstig de wens van partijen de overdracht nog voor 1 januari 2006 zou kunnen plaatsvinden.
3.3 De heer [E] heeft de onder 3.2 weergegeven verklaring van de notaris voor de onjuiste datering van 7 december 2005 van de brief die op 20 december 2005 aan klaagsters is verzonden niet bestreden. De Kamer heeft ook geen enkele reden om aan de juistheid van die verklaring te twijfelen. Zij bevindt de klacht op dit punt dan ook ongegrond.
3.4 Naar het oordeel van de Kamer heeft de notaris juist en zorgvuldig gehandeld door aan te dringen op een taxatierapport van de woning in kwestie toen haar bleek dat het verschil tussen de waarde van de woning in 2001 en de waarde die klaagsters in 2005 daaraan gaven niet (geheel) door achterstallig onderhoud kon worden verklaard. De notaris moet immers, gelijk zij heeft gedaan, rekening houden met de belangen van alle partijen. Klaagsters hebben niet betwist dat het de notaris niet bekend was dat de woning was verhuurd en dat dit ook niet bleek uit de titel van eigendomsverkrijging. Terecht heeft de notaris bij haar oordeel ook de leeftijd van de huurster in aanmerking genomen.
Anders dan klaagsters is de Kamer van oordeel dat de notaris met genoegzame voortvarendheid en op voorbeeldige wijze haar ministerie heeft verleend. Hierbij verdient opmerking dat de notaris het voor klaagsters zelfs mogelijk had gemaakt de eigendomsoverdracht ook nog voor de door klaagsters gewenste datum te bewerkstelligen.
3.5 Uit het bovenstaande vloeit voort dat de klacht ongegrond zal worden verklaard.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
Verklaart de klacht ongegrond.
Gewezen te Utrecht door mr. W. van Veen, voorzitter, en de leden mr. B.J.M. Gehlen, mr. E.J.M. Kerpen, mr.drs. S.M. van Lieshout en mr. H. Hilberts, bijgestaan door mr. L. Heij,
secretaris, en uitgesproken op 29 november 2006.
De secretaris De voorzitter
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Aan partijen toegezonden op: