Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[A],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN HET VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,
procureur: mr. P.J. Stuy,
t e g e n
[X],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANT IN HET VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,
procureur: mr. A.S. Rueb.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellant, [A], is bij exploot van 9 december 2005 in hoger beroep gekomen van vier vonnissen die door de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam onder rolnummer 626930 CV EXPL 04/23329 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 28 september 2004, 1 maart 2005, 12 juli 2005 en 8 november 2005, met dagvaarding van geïntimeerde, [X], voor dit hof.
1.2 [A] heeft bij memorie grieven aangevoerd, als volgt:
- een grief tegen het vonnis van 8 november 2005 voor zover in conventie gewezen,
- een tweede grief tegen het vonnis van 8 november 2005 voor zover in conventie gewezen, onder de voorwaarde dat het hof zou oordelen dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd dan wel te worden ontbonden,
- een grief tegen het vonnis van 12 juli 2005 voor zover in reconventie gewezen.
[A] heeft bovendien zijn eis vermeerderd met, kortweg, verhuiskostenvergoeding voor het geval het hof de vonnissen waarvan beroep bekrachtigt dan wel beslist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden of wordt beëindigd. [A] heeft voorts een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd, naar het hof begrijpt en zakelijk weergegeven, dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [X] zal afwijzen en zijn (gedeeltelijk voorwaardelijke) vorderingen zal toewijzen, alles uitvoerbaar bij voorraad (zoals vermeld in het appelexploot) en met veroordeling van [X] in de proceskosten van de beide instanties.
1.3 [X] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof dit beroep zal verwerpen met veroordeling van [A] in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het principaal appel.
[X] heeft van zijn kant voorwaardelijk incidenteel appel ingesteld tegen de vonnissen van 12 juli 2005 en 8 november 2005 onder aanvoering van telkens één grief tegen elk van de vonnissen. Hij heeft geconcludeerd dat het hof de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden en [A] tot ontruiming zal veroordelen, kennelijk met vernietiging van de vonnissen waarvan beroep in zover, alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [A] in de proceskosten van de beide instanties.
1.4 [A] heeft bij memorie geantwoord in het incidenteel appel en daarbij producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd tot verwerping van dit appel met veroordeling van [X] in de proceskosten.
1.5 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten door hun procureurs, mede aan de hand van pleitnotities. Beide partijen hebben daarbij aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben bij die gelegenheid ook inlichtingen verschaft.
Met instemming van de wederpartij heeft [X] zijn incidenteel appel alsnog als onvoorwaardelijk aangemerkt.
1.6 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memories.
[A] heeft geen grieven gericht tegen de vonnissen van 28 september 2004 en 1 maart 2005. In zover kan [A] niet worden ontvangen in zijn hoger beroep.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het vonnis van 1 maart 2005 in rechtsoverweging nummer 3 onder a) tot en met j) een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 Op de begane grond van het pand aan de [adres] in [woonplaats] wordt sedert tientallen jaren een horecabedrijf geëxploiteerd.
[X] dreef in deze bedrijfsruimte vanaf 1968 een petit restaurant. In 1986 moest hij zijn petit restaurant sluiten wegens problemen met zijn gezondheid.
In deze ruimte hebben nadien andere personen een horecabedrijf uitgeoefend. [A] is vanaf het begin van de jaren negentig betrokken geweest bij het in deze bedrijfsruimte geëxploiteerde horecabedrijf.
4.1.2 [X] is in 1975 eigenaar van het pand geworden.
De in het pand gelegen bedrijfsruimte heeft hij met ingang van 1 april 1986 als middenstandsbedrijfsruimte verhuurd. Van het gehuurde maken deel uit de parterre van het voorhuis en het achterhuis alsmede de kelder.
De huurovereenkomst is op schrift gesteld en ondertekend op 7 maart 1986. Van de overeenkomst maken deel uit de standaardvoorwaarden van de Makelaarsvereniging Amsterdam.
4.1.3 [A] is na indeplaatsstelling huurder geworden van de bedrijfsruimte. De toenmalige huurster verkreeg bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 29 januari 1993 machtiging om [A] als huurder in haar plaats te stellen. [X] heeft van deze beslissing hoger beroep ingesteld. Het vonnis waarvan beroep werd op 31 juli 2002 door de rechtbank te Amsterdam bekrachtigd.
In 2006 bedroeg de door hem aan [X] verschuldigde huur € 642,96,- per maand.
4.1.4 Ingevolge artikel 11 van Pro de geldende standaardvoorwaarden is het voor de huurder verboden om zonder uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken. Huurder is ervoor aansprakelijk dat hij bij de uitvoering van werkzaamheden voldoet aan, kortweg, door de overheid gestelde eisen.
Artikel 13 van Pro die voorwaarden verdeelt de onderhoudsverplichtingen over partijen. De verhuurder is verplicht het gehuurde aan de buitenzijde in goede staat van onderhoud te houden en daarvoor de nodige voorzieningen te treffen. Een gelijksoortige verplichting heeft de huurder met betrekking tot de binnenzijde van het pand.
4.1.5 In de bedrijfruimte hebben in de loop der jaren diverse werkzaamheden plaatsgehad.
Eind jaren tachtig begin jaren negentig hebben verbouwingswerkzaamheden plaatsgehad die onder meer inhielden dat ten behoeve van de keuken een verhoogde betonnen vloer op een houten vloer werd aangebracht, een deel van een bouwmuur is weggehaald en het plafond is geïsoleerd en gestuct.
In 1994 is een airconditioningsinstallatie aangebracht.
Vanaf medio december 2003 hebben in de bedrijfsruimte werkzaamheden plaatsgehad die door [A] worden aangeduid met ‘verfrissingswerkzaamheden’. Deze werkzaamheden hebben tussen vier maanden en een half jaar in beslag genomen.
4.1.6 Over de werkzaamheden is telkens geschil ontstaan tussen [X] en [A].
Bij vonnis in kort geding van 6 juni 1991 is geoordeeld dat [A] toentertijd ten onrechte zonder toestemming van [X] verbouwingswerkzaamheden had verricht. Bij wege van voorlopige voorziening werd op vordering van [X] aan [A] op straffe van verbeurte van een dwangsom verboden in of aan het gehuurde (...) iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken zonder voorafgaande toestemming van [X].
Aanleiding voor het geding waarin thans in hoger beroep arrest wordt verlangd vormen de werkzaamheden vanaf eind 2003. Voor die werkzaamheden heeft [X] geen toestemming verleend. [X] heeft [A] op 29 december 2003 doen sommeren om de werkzaamheden te staken. Aan die sommatie heeft [A] geen gehoor gegeven.
4.1.7 [X] is bij brief van 24 september 2001 van gemeentewege een aanschrijving ingevolge de Woningwet in het vooruitzicht gesteld. Deze brief is op 29 april 2004 gevolgd door een aanschrijving. Onder meer diende de fundering van het pand te worden vernieuwd. Met de herstelwerkzaamheden aan de fundering is op 17 mei 2005 een aanvang gemaakt. Die start is met de nodige strubbelingen gepaard gegaan.
Al doende is gebleken dat het pand meer aandacht behoefde dan aanvankelijk voorzien. In het bijzonder dienden herstelwerkzaamheden te worden uitgevoerd aan de voor- en achtergevel alsmede aan de kelder(vloer). Voor de werkzaamheden aan de voorpui was een vergunning nodig. Deze is op 19 mei 2005 aangevraagd en op 11 augustus 2005 verkregen.
De werkzaamheden hebben al met al aanzienlijk langer geduurd dan voorzien.
4.1.8 [A] kon zijn bedrijf in het gehuurde niet uitoefenen gedurende de periode dat het herstel plaatshad. De partijen kwamen overeen dat [A] tijdens die periode geen huur verschuldigd zou zijn aan [X] en dat [X] aan hem schadevergoeding zou betalen ten bedrage van € 576,92 per week.
Tussen partijen is geschil ontstaan over de periode waarover [X] aan [A] schadevergoeding verschuldigd zou zijn. Bij vonnis van 8 december 2005 is [X] in kort geding veroordeeld om de betaling van de overeengekomen schadevergoeding voort te zetten, totdat het gehuurde volledig beschikbaar wordt gesteld aan [A] en door hem kan worden gebruikt conform het bepaalde in de huurovereenkomst.
Op 16 maart 2006 waren de aangeschreven werkzaamheden voltooid en door de gemeente akkoord bevonden.
De partijen zijn het er niet over eens of [A] nog aanspraak erop kan maken dat het gehuurde wordt hersteld in de toestand van 17 mei 2005 en dus ook niet of [X] nog gehouden is om aan [A] de overeengekomen schadevergoeding te betalen.
4.1.9 [A] heeft met een zekere regelmaat de huurpenningen te laat betaald. Sommatie en dagvaarding zijn nodig geweest om betaling te bewerkstelligen.
4.1.10 [X] heeft aan [A] de huur opgezegd bij aangetekende brief van 27 januari 2004 tegen 1 februari 2005 op de gronden dat de bedrijfsvoering van [A] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt alsmede dat bij een redelijke afweging van de belangen van [X] als verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst en die van [A] als huurder bij verlenging van de huurovereenkomst deze dient te worden beëindigd. Bij aangetekende brief van 15 juli 2004 heeft [X] aan [A] nogmaals de huur opgezegd en wel tegen 1 augustus 2005 op de aanvullende grond dat de renovatie die aan het gehuurde moest worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk was. [A] heeft niet ingestemd met de opzegging.
4.1.11 [X] heeft [A] in rechte betrokken teneinde beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen door middel van een dagvaarding die op 29 juli 2004 werd uitgebracht. [X] heeft aanvankelijk gevorderd, kort samengevat, primair ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie van [A] en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst. [X] heeft in de loop van de ten overstaan van de kantonrechter gevoerde procedure zijn eis gewijzigd in die zin dat hij ontbinding en beëindiging van de huurovereenkomst nevenschikkend heeft gevorderd.
Daartegenover heeft [A] vergoeding door [X] van door hem, [A], ten behoeve van het pand gemaakte kosten gevorderd.
4.1.12 In haar vonnis van 12 juli 2005 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen, omdat de stellingen van [X] daarvoor ontoereikend zijn. Ook heeft zij de stellingen van [X] ontoereikend bevonden voor de conclusie dat de bedrijfsvoering van [A] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De door [X] voorgenomen renovatiewerkzaamheden oordeelde zij niet zodanig ingrijpend dat daarvoor de huurovereenkomst zou moeten eindigen.
De kantonrechter heeft vervolgens haar onderzoek toegespitst op de vraag of bij een redelijke afweging van de belangen van [X] als verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [A] als huurder bij verlenging van de huurovereenkomst deze dient te worden beëindigd. Als voornaamste belang van [X] bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft zij aangemerkt de mogelijkheid om de bedrijfsruimte rendabeler te verhuren. Als voornaamste belang van [A] om het gehuurde te behouden noemde zij het terugverdienen van zijn investering van 2003/2004 en het voortzetten van de exploitatie op basis van de huidige huurovereenkomst tegen de (toenmalige) lage huurprijs van € 637,- per maand. Aan het belang van [A] om zijn investeringen terug te verdienen heeft de kantonrechter geen groot gewicht toegekend, omdat [A] begin november 2003 wist dat de gehuurde bedrijfsruimte grootscheepse werkzaamheden zou ondergaan, dus voordat hij de kosten maakte waarop hij zich beriep, zodat hij daarmee rekening had kunnen en moeten houden.
[X] kreeg de gelegenheid om zijn belang met aanvullende cijfers te onderbouwen.
De kantonrechter kondigde aan de eis in reconventie te zullen afwijzen, omdat deze niet deugdelijk was onderbouwd.
4.1.13 Bij vonnis van 8 november 2005 heeft de kantonrechter een aantal vergissingen in het vonnis van 12 juli 2005 verbeterd.
Ook na herstel van die vergissingen heeft zij haar oordeel dat de stellingen vooralsnog onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst opleveren gehandhaafd. Bewijslevering achtte zij niet opportuun. In de stellingen van [X] heeft zij voorts onvoldoende onderbouwing van het gebrek aan rendement van het gehuurde aangetroffen. Evenmin doet zich een van de gevallen van artikel 7:296 lid 4 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) voor, aldus de kantonrechter.
Toch heeft zij alsnog geoordeeld dat aan de huurovereenkomst een einde moet komen. Als doorslaggevend is aangemerkt dat tussen partijen een onwerkbare verhouding is ontstaan, gekenmerkt door wederzijds wantrouwen dat in relevante mate mede aan het gedrag van [A] kan worden geweten.
De kantonrechter heeft uiteindelijk, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt gesteld op 1 februari 2006 en [A] tot ontruiming veroordeeld alsmede de vordering van [A] afgewezen.
4.1.14 Over de executie van dit vonnis is tussen de partijen opnieuw geschil ontstaan. Bij vonnis in kort geding van 2 februari 2006 is de executie geschorst totdat onherroepelijk is beslist op de vordering van [X] als bedoeld in artikel 7:295 BW Pro.
4.2 [A] heeft door middel van zijn grieven in de eerste plaats de afweging van belangen die de kantonrechter tot haar oordeel bracht bestreden (grief 1). Voor het geval de beëindiging van de huurovereenkomst in stand zou blijven, heeft hij in hoger beroep bovendien aan de orde gesteld dat hem op de voet van het bepaalde in artikel 7:297 BW Pro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekomt (grief 2). Tot slot heeft hij bestreden dat hij zijn vordering in reconventie onvoldoende heeft onderbouwd (grief 3) en deze vordering in hoger beroep vermeerderd tot een bedrag groot € 15.452,25 met rente.
Het hof zal de kwesties die door partijen in hoger beroep aan de orde zijn gesteld behandelen in de volgorde die het het meest doeltreffend voorkomt.
4.3 Het hof zal de ontbindingsvordering van [X] vooralsnog laten rusten.
Die vordering is gegrond op tal van feiten en omstandigheden die [X] als wanprestatie van [A] aanmerkt. Die feiten en omstandigheden dateren uit een reeks van jaren en komen, samengevat, op het volgende neer:
- [A] heeft het bepaalde in artikel 11 van Pro de huurovereenkomst geschonden door zonder toestemming van [X] van alles in het gehuurde te veranderen (opgesomd onder punt 15 van de memorie van antwoord tevens houdende een incidenteel appel);
- [A] is daarbij onoordeelkundig tewerkgegaan, waardoor schade aan het pand waarvan de gehuurde bedrijfsruimte deel uitmaakt, is toegebracht, met name is het pand daardoor verzakt met alle gevolgen vandien;
- [A] heeft blijk gegeven van slecht betalingsgedrag;
- [A] heeft in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde aan anderen in gebruik gegeven.
Ter ondersteuning van zijn stelling dat [A] schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt heeft [X] bewijsstukken in het geding gebracht, laatstelijk het rapport dat op 13 april 2006 op verzoek van [X] werd uitgebracht door [naam rapporteur], werkzaam bij IFCO Funderingscontrole BV.
[A] heeft de stellingen van [X] op al die punten gemotiveerd bestreden. Hij heeft van zijn kant zijn stellingen eveneens met bewijsstukken gestaafd, waaronder bijvoorbeeld het rapport dat op zijn verzoek op 20 september 2005 werd uitgebracht door [naam rapporteur], werkzaam bij het Ingenieursbureau Lankelma Geotechniek Beemster B.V. en het briefrapport dat op zijn verzoek op 22 september 2006 werd uitgebracht door [naam rapporteur], werkzaam bij Ingenieursbureau b.v. VBC.
Dat betekent dat het hof pas na bewijslevering zal kunnen beslissen op de ontbindingsvordering. In aanmerking genomen de veelheid van twistpunten zal met de bewijslevering geruime tijd gemoeid zijn. Bovendien zal naar verwachting niet kunnen worden volstaan met het horen van getuigen maar zal ook onderzoek door deskundigen nodig zijn. Dat laatste is met name het geval ten aanzien van de kwestie van de deugdelijkheid van de door [A] gerealiseerde verbouwingen.
Mocht [X] op wie de bewijslast in beginsel rust, na kennisneming van dit arrest toch bewijslevering wensen, dan zal het hof zich verder buigen over al hetgeen tussen partijen binnen het verband van de ontbindingsvordering omstreden is en vaststellen welke bewijsthema’s relevant zijn.
4.4 De kwestie of de bedrijfsvoering van [A] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, en de betekenis van de renovatie voor de huurovereenkomst hangen nauw samen met de problematiek die aan de ontbindingsvordering ten grondslag is gelegd. Het hof laat daarom ook deze kwesties voorlopig rusten.
4.5 Het hof zal zich thans concentreren op de vordering van [X] die strekt tot vaststelling van een tijdstip waarop de huurovereenkomst van partijen zal eindigen.
Terecht heeft de kantonrechter naar het oordeel van het hof geoordeeld dat een redelijke afweging van de belangen van [X] als verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [A] als huurder bij verlenging van de huurovereenkomst meebrengt dat deze dient te worden beëindigd. Aan dit oordeel ligt de volgende redengeving ten grondslag.
4.6 Voor het hof is doorslaggevend dat de verhouding van [X] en [A] structureel verstoord is. De gang van zaken van de afgelopen jaren laat zien dat hun verstandhouding dermate te wensen overlaat dat zij niet meer in staat zijn om het overleg op te brengen waartoe hun huurovereenkomst hen noodzaakt. Juist de bepalingen die in dit geding centraal staan, de artikelen 11 en 13 van de huurovereenkomst, vereisen dat huurder en verhuurder minimaal in staat zijn tot enig zinvol overleg over hetgeen die bepalingen voor hen in een concrete situatie impliceren.
Geconstateerd moet worden dat dit niet meer lukt en dat partijen tezamen op een heilloze, over en weer kostenverslindende en doodlopende weg zijn beland. Dat nu is naar het oordeel van het hof reeds voldoende om bij afweging van belangen het belang van [X] bij beëindiging van de huurovereenkomst de voorrang te geven boven dat van [A], mits [X] [A] financieel tegemoet komt. Het hof heeft het oog op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting als bedoeld in artikel 7:297 BW Pro.
Wellicht zou in deze kwestie anders moeten worden gedacht, wanneer evident zou zijn geweest dat aan [A] geen enkel verwijt dan wel verwijten van een verwaarloosbaar gewicht kunnen worden gemaakt. Een dergelijk geval doet zich evenwel niet voor. Alleen al het betalingsgedrag van [A] overtuigt niet, ook als in aanmerking wordt genomen dat [X] ten onrechte betalingen van derden heeft geweigerd.
Het hof zal dus niet onderzoeken aan wie van beiden het ligt dat de verhouding zo verstoord is geraakt.
4.7 Dit oordeel heeft ook te gelden als overigens niet komt vast te staan dat [A] jegens [X] wanprestatie heeft gepleegd.
In zoverre heeft het hof bij dit oordeel geabstraheerd van alle concrete verwijten die [X] aan [A] heeft gemaakt.
4.8 Consequentie is uiteraard dat [A] een bedrijfsruimte moet verlaten waarin hij heeft geïnvesteerd en meende een bloeiend horecabedrijf te kunnen exploiteren. Die consequentie moet naar het oordeel van het hof in de omstandigheden van dit geval, hoe bezwarend ook voor [A], voor lief worden genomen. Daarbij is niet alleen van betekenis hetgeen hierboven reeds werd overwogen. Ook is van belang dat [A] er bij zijn investeringen in beginsel rekening mee had te houden dat de hem toekomende huurbescherming haar beperkingen kende, omdat zijn huurovereenkomst meer dan tien jaren had geduurd.
4.9 Dat de huurovereenkomst voor [A] eindigt, is echter slechts aanvaardbaar, als [X] hem naar behoren tegemoet komt in de door hem te maken kosten van verhuizing en inrichting.
Het hof is thans onvoldoende voorgelicht om zich een beeld te vormen van de hier passend te oordelen tegemoetkoming. Niet aanstonds valt in te zien dat het door [A] in het geding gebrachte rapport van de heer [A.B.] als een goed aanknopingspunt oplevert voor bedoelde tegemoetkoming. Dat rapport gaat immers ervan uit dat aan [A] vergoeding van de in het gehuurde gedreven onderneming toekomt met inbegrip van de goodwill maar dat uitgangspunt is gelet op het bepaalde in artikel 7:297 BW Pro niet juist. Verder is het zo dat [X] de visie van [A.B.] heeft bestreden.
Het is aan partijen om deze weg verder te verkennen en het hof daarover nader voor te lichten. Het hof zal hen daarover in dit geding aan het woord laten, eerst [A] en daarna [X].
4.10 Thans valt nog niet goed te beoordelen of de situatie na beëindiging van de huurovereenkomst zich zo zal ontwikkelen dat [A] enig recht kan ontlenen aan het bepaalde in artikel 7:308 BW Pro.
Partijen mogen zich daarover uitlaten.
In dit verband wil het hof graag vernemen of consequenties moeten worden verbonden aan de omstandigheid dat het horecabedrijf van [A] gedurende geruime tijd gesloten is geweest.
4.11 [A] heeft gevorderd dat [X] hem vergoedt hetgeen hij in het gehuurde heeft geïnvesteerd, te weten:
- € 2.790,- voor een nieuwe CV-ketel,
- € 1.885,- voor een deel van de electrische installatie
- € 8.310,- voor werkzaamheden aan waterleiding, voorpui, sloten voordeur, dak achterhuis en trap naar eerste verdieping,
alles exclusief BTW.
Deze vordering is door [X] bestreden met verschillende argumenten van ongelijksoortige aard. In de eerste plaats heeft [X] aangevoerd dat [A] heeft nagelaten hem in gebreke te stellen, zodat hij ten aanzien van het onderhoud waarvan [A] vergoeding verlangt, nimmer in verzuim is geraakt. De sommatie bij brief van 14 januari 2004 gaat volgens [X] over andere onderhoudsproblemen. Bovendien zou het gaan om kosten die krachtens de huurovereenkomst niet zonder meer voor zijn rekening komen.
4.12 Ook deze kwestie vergt nader onderzoek alvorens zij kan worden beslist. [A] zal moeten aantonen dat het om noodzakelijk onderhoud ging dat contractueel voor rekening van [X] kwam alsmede dat hij [X] tijdig in de gelegenheid heeft gesteld zelf zorg te dragen voor dit onderhoud.
Het hof zal [A] nog niet in de gelegenheid stellen om in deze kwestie bewijs bij te brengen. Het komt raadzaam voor om eerst het debat over de door [X] te betalen vergoeding af te wachten.
5. Slotsom
Het hof zal bepalen dat de zaak ter rolle wordt uitgeroepen voor de in rechtsoverweging bedoelde 4.9 akte aan de zijde van [X]. [A] zal daarop mogen reageren. Partijen kunnen daarbij de in rechtsoverweging 4.10 aangeduide vraag betrekken.
[X] kan zich bij zijn akte eveneens uitlaten over de vraag of hij alsnog onderzoek wenst naar al hetgeen hij ten grondslag heeft gelegd aan zijn ontbindingsvordering en overigens aan zijn beëindigingsvordering.
Verder zal het hof in dit stadium van het geding iedere beslissing aanhouden.
5. Beslissing
Het hof:
bepaalt dat de zaak wordt uitgeroepen ter rolle van 1 maart 2007 voor een akte aan de zijde [A];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, A. van Haeringen en A.N. van de Beek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 februari 2007 door de rolraadsheer.