Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[HUURDER],
wonend te Houten,
APPELLANT,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
t e g e n
de stichting WONINGSTICHTING DR SCHAEPMAN,
gevestigd te Houten,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. A.S. Rueb.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [huurder] en Schaepman genoemd.
Bij dagvaarding van 9 januari 2006 is [huurder] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) van 16 november 2005, in deze zaak onder rolnummer 416273 CS EXPL 05-2047 PvH gewezen tussen Schaepman als eiseres en [huurder] als gedaagde.
[Huurder] heeft bij memorie vijf grieven voorgesteld, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en – opnieuw recht doende - de vorderingen van Schaepman alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Schaepman in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft Schaepman geantwoord, producties overgelegd en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [huurder] zal veroordelen in de kosten van – naar het hof begrijpt - het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘Het geschil en de beoordeling daarvan’ onder 1, a tot en met f, een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
4. Beoordeling
4.1.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.2 [Huurder] huurt sinds [...] 1985 van Schaepman de zelfstandige woning aan [...] te Houten (hierna: de woning).
4.1.3 Nadat op [...] 2005 op de zolderverdieping van de woning brand was uitgebroken, is aldaar door de politie een hennepplantage aangetroffen en zijn door deze in beslag genomen: hennepplanten, 8 assimilatielampen, 1 af-/aanzuigventilator, 2 tafelventilatoren, 1 waterverwarmer, 1 beluchtingspomp en 1 dompelpomp. Diezelfde dag is door energiebedrijf Eneco geconstateerd dat de verzegeling op de afsluitkap van de hoofdzekeringkast was verbroken, dat de zegels waren vervangen door valse loden zegels met een onleesbaar kenmerk en dat de elektriciteitskabel op een dusdanige manier was aangesloten dat daardoor een zeer gevaarlijke situatie is ontstaan, omdat de reguliere bekabeling daar niet op was berekend.
4.2 Bij dagvaarding van 30 mei 2005 heeft Schaepman [huurder] voor de kantonrechter gedaagd en gevorderd, kort gezegd, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden met ontruiming van de woning en met veroordeling van [huurder] in de kosten van het geding. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, samengevat, geoordeeld dat sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt en dat zodanige teelt in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak een toerekenbare tekortkoming is in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, die niet meer ongedaan kan worden gemaakt en die in beginsel de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Aangezien [huurder] naast zijn woonbelang in algemene zin geen persoonlijke omstandigheden heeft aangevoerd, is zijn woonbelang van onvoldoende gewicht om de toewijzing van de vordering tegen te houden, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft daarom de vordering van Schaepman toegewezen en [huurder] in de kosten van het geding veroordeeld.
4.3 In de grieven komt [huurder] achtereenvolgens op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gestelde brandgevaar zich daadwerkelijk in de woning heeft gemanifesteerd (grief I), dat sprake was van het op illegale wijze aansluiten van een hennepkwekerij op het elektriciteitsnet waardoor een gevaarlijke situatie is ontstaan (grief II), dat schade aan de woning is ontstaan door de hennepkwekerij (grief III), dat [huurder] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd (grief IV) en dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst (grief V).
4.4.1 Het hof stelt voorop dat het exploiteren van een hennepplantage als de onderhavige in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak, gelet op de omvang en het bedrijfsmatig karakter daarvan en de daaraan in het algemeen verbonden risico’s, een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder oplevert, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat wordt slechts anders, indien de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is, dat ontbinding niet behoort plaats te vinden. Daarbij dienen mede de belangen van partijen tegen elkaar afgewogen te worden. De stelplicht en de bewijslast van de omstandigheden die nopen tot het afwijzen van de vordering tot ontbinding ligt in beginsel bij degene die tekort is geschoten in de naleving van zijn verplichting(en).
Met de grieven I tot en met V komt [huurder] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan gekoppelde ontruiming in dit geval zijn gerechtvaardigd.
4.4.2 Op grond van de huurovereenkomst is [huurder] verplicht de woning uitsluitend te gebruiken als woonruimte. Schaepman heeft gemotiveerd gesteld dat het exploiteren van een hennepplantage als de onderhavige in de woning een wijziging van de woonbestemming inhoudt. Het verweer van [huurder] dat de geconstateerde bedrijfsmatige activiteiten van zodanig geringe omvang zijn geweest, dat het gehuurde het karakter van een woning altijd heeft behouden, kan hem niet baten. Vaststaat dat zich op de zolder van de woning een hennepplantage bevond. Daarmee is het gebruik in strijd met de bestemming van het gehuurde gegeven. Daarbij is niet van belang dat de rest van de woning overigens in overeenstemming met de bestemming in gebruik is. Het hof merkt daarbij op dat de bij [huurder] aangetroffen situatie zich naar de aard van de bedrijfsmatige activiteiten, anders dan [huurder] stelt, niet laat vergelijken met bijvoorbeeld het in gebruik nemen van een slaapkamer als kantoor.
4.4.3 Schaepman heeft voorts gemotiveerd gesteld dat door het ten behoeve van de hennepplantage in de woning provisorisch aanleggen van een elektrische installatie, het risico van het ontstaan van brand in de woning aanmerkelijk is verhoogd. [Huurder] ontkent niet dat de verzegeling van de hoofzekeringkast en de aansluitkap zijn vervangen door loden zegels met een onleesbaar kenmerk en dat ook de ijkzegels van de elektriciteitsmeter zijn vervangen door valse loden zegels, waardoor het telwerk van de elektriciteitsafname kon worden gemanipuleerd. [Huurder] stelt slechts dat geen sprake is geweest van het op illegale wijze aansluiten van de hennepplantage op het elektriciteitsnet. Daarnaast stelt [huurder] zich op het standpunt dat het maximaal cumulatief vermogen van de apparatuur ten behoeve van de hennepplantage in het niet valt bij het door hem berekende maximaal cumulatief vermogen van een gemiddeld huishouden. Van een (brand)gevaarlijke situatie door de aanwezigheid van de hennepplantage is in de ogen van [huurder] dan ook nooit sprake geweest. Hoewel op de plek waar de hennepplantage zich bevond daadwerkelijk brand is uitgebroken, kan volgens [huurder] niet vastgesteld worden dat de oorzaak van het uitbreken van deze brand is gelegen in de aanwezigheid van de hennepplantage of de wijze waarop deze van elektriciteit werd voorzien. [Huurder] ziet er hier aan voorbij dat door energieleverancier Eneco is vastgesteld dat ten behoeve van de hennepplantage elektriciteit werd afgenomen door middel van een elektrische installatie, die niet voldeed aan NEN 1010, de wettelijk voorgeschreven veiligheidsnorm voor elektrische installaties in woningen. Het hof is van oordeel dat het een feit van algemene bekendheid is dat dergelijke ondeugdelijke elektrische installaties grote risico’s (van met name brand) meebrengen. Of dit brandgevaar zich vervolgens ook daadwerkelijk realiseert en of op illegale wijze elektriciteit is afgenomen is bij de beoordeling van de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [huurder] als huurder niet van belang. Van doorslaggevende betekenis bij de beoordeling van de tekortkoming zijn de vaststelling dat sprake is van gevaarzetting door aanpassingen aan de elektrische installatie en de aanwezigheid van de hennepplantage met alle daarbij behorende apparatuur. Om deze reden behoeft de stelling van [huurder], dat niet kan worden vastgesteld dat schade aan de woning is ontstaan door de aanwezigheid van de hennepplantage, geen nadere bespreking.
4.5 Aan de zijde van [huurder] resteert derhalve het belang dat hij heeft om in de woning te blijven wonen. Tegenover het belang van Schaepman om tegen te gaan dat in haar huurwoningen hennepplantages worden geëxploiteerd met de daaraan verbonden risico’s en nadelen, heeft [huurder], naast genoemd woonbelang, ook in hoger beroep geen bijzondere (persoonlijke) omstandigheden aangevoerd. Het hof acht, net als de kantonrechter, het woonbelang in algemene zin niet van zodanig gewicht dat het belang van Schaepman hiervoor moet wijken.
4.6 [Huurder] heeft nog een bewijsaanbod gedaan. Nu door hem echter geen feiten zijn gesteld die voldoende gespecificeerd te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere uitkomst van het geding kunnen leiden, zal zijn bewijsaanbod worden gepasseerd.
4.7 Al het hiervoor overwogene tezamen beschouwd, acht het hof de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens de daar aangetroffen hennepplantage in dit geval gerechtvaardigd. De grieven falen derhalve.
5. Slotsom en kosten
Het vooroverwogene betekent, dat het hoger beroep niet slaagt en dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [Huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding moeten dragen.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Schaepman tot op heden begroot op € 894,- aan salaris procureur en € 244,- aan verschotten;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, P.G. Wiewel en C.E. Van Oosten-van Smaalen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 april 2007.