Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 8 februari 2007 in de zaak onder rekestnummer 808/2006 NOT van:
[X],
wonende te [plaats],
APPELLANTE,
gemachtigde: drs. [F],
t e g e n
MR. [Y],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. B.J. Slot.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellante, verder te noemen klaagster, is bij een op 23 mei 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 27 april 2006, waarbij de klacht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 23 juni 2006 een verweerschrift met bijlagen ingediend ter griffie van het hof.
1.3. Van de zijde van klaagster is een reactie op het verweerschrift ontvangen op 14 september 2006.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 14 december 2006. Klaagster, de notaris en hun gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Klaagster stelt dat zij eind november 2003 kennis heeft gekregen van het handelen van de notaris bestaande uit het, buiten medeweten van klaagster om, aanbrengen van een verandering in de handgeschreven koopovereenkomst getekend op 27 september 1983, met nummer 27581. De verandering betreft het onzichtbaar maken van een handgeschreven bepaling inzake de centrale verwarming die in de marge was opgenomen. Klaagster bestrijdt dat het feit dat haar advocaat mr. B.J.C. Pleiter in juni 1999 notaris mr. [Z] heeft bezocht ertoe leidt dat zij reeds vanaf 1999 op de hoogte mag worden verondersteld van de door haar geschetste onregelmatigheden. Dit bezoek was een eigen initiatief van mr. Pleiter en hij heeft geen inzage in het dossier gehad, aldus klaagster.
4.2. Voorts verwijt klaagster de notaris dat hij op de tweede pagina van de originele koopovereenkomst - door de notaris in kopie gevoegd bij zijn verweerschrift van 15 juni 2005 gericht aan de kamer – de bepaling opnieuw heeft opgenomen. Klaagster stelt dat de notaris dit waarschijnlijk heeft gedaan tussen 18 mei 2005 en 15 juni 2005, nadat de bewaarder van het protocol van mr. [Z] de notaris het dossier ter inzage had verstrekt.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris stelt zich niets meer van deze zaak te kunnen herinneren aangezien het ruim 22 jaar geleden is. Zijn opmerkingen zijn dan ook gebaseerd op hetgeen de notaris heeft kunnen afleiden uit de door klaagster overgelegde stukken en een gesprek dat de notaris met de destijds betrokken notaris [Z] en makelaar B.F.P. van Roijen heeft gehad. Ook heeft de notaris het dossier met daarin de koopovereenkomst ter inzage verkregen van de bewaarder van het protocol.
5.2. Primair stelt de notaris zich op het standpunt dat klaagster, op grond van artikel 99 lid 12 Wet Pro op het notarisambt, hierna: Wna, niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar klacht. De notaris stelt dat er diverse momenten zijn geweest in 1983 waarop klaagster, indien de bepaling inderdaad zou zijn weggegumd, daarmee bekend had moeten zijn. Als voorbeelden noemt de notaris de ontvangst van de uitgetypte versie van de koopovereenkomst en de ontvangst van het concept van de leveringsakte, tijdens het uiteindelijke transport en na de ontvangst van de leveringsakte. De notaris wijst erop dat klaagster in ieder geval op de hoogte had moeten zijn in juni 1999, toen de advocaat van klaagster, mr. B.J.C. Pleiter, inzage in het gehele dossier heeft gekregen van notaris [Z]. In dit dossier bevond zich onder meer de originele koopovereenkomst met bijlage. Dit blijkt uit een brief van mr. Pleiter aan mr. [Z] van 10 juni 1999.
5.3. Subsidiair bestrijdt de notaris dat de door klaagster bedoelde passage inzake de centrale verwarming onzichtbaar is gemaakt. Het renvooi is in de kopie van de originele koopovereenkomst minder zwart omdat het destijds in potlood is gesteld. Vermoedelijk is, bovendien, de kwaliteit van het gebruikte kopieerapparaat niet optimaal geweest, dan wel is de contrastafstelling niet voldoende geweest. Voorts stelt de notaris dat klaagster kennelijk de laatste pagina van het concept van de koopovereenkomst heeft vervangen door een kopie van de laatste pagina van de getekende koopovereenkomst.
Ook bestrijdt de notaris dat hij na het paraferen en ondertekenen van de koopovereenkomst ooit enige wijziging heeft aangebracht. De notaris wijst erop dat klaagster niet heeft onderbouwd welk belang de notaris zou hebben bij het aanbrengen van een dergelijke wijziging.
6. De beoordeling
6.1. Het hof gaat in de eerste plaats in op de ontvankelijkheid van klaagster in haar klacht. Evenals de kamer is het hof van oordeel dat klaagster kan worden ontvangen in het tweede onderdeel van haar klacht dat ziet op het opnieuw opnemen van de bepaling in de koopovereenkomst tussen 18 mei 2005 en 15 juni 2005. Het hof deelt echter niet het oordeel van de kamer dat het eerste onderdeel van de klacht, dat ziet op de door klaagster gestelde verwijdering van de bepaling door de notaris, zodanig verweven is met genoemd tweede onderdeel van de klacht dat dit met zich meebrengt dat klaagster hoe dan ook ontvangen kan worden in dit onderdeel van haar klacht. Het hof zal het oordeel van de kamer op dit punt dan ook vernietigen en beoordelen of klaagster eveneens kan worden ontvangen in het eerste onderdeel van haar klacht.
6.2. Ter zake van de beoordeling van de ontvankelijkheid van klaagster in het eerste onderdeel van haar klacht is artikel 99 lid 12 Wet Pro op het notarisambt van belang. Dit artikel bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Het motief van de wetgever voor het opnemen van deze termijn is in de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer II, 1996-1997, 23 706, nr. 12) als volgt verwoord:
“(...) De reden daarvoor is met name gelegen in het feit dat na verloop van een bepaalde termijn ervan uit moet kunnen worden gegaan dat de betrokkene geen reden ziet om een klacht tegen de notaris in te dienen. Gezien het karakter van de procedure, waarbij elke klager zelf de procedure zonder vormvoorschriften in gang kan zetten, acht ik een dergelijke termijn alleszins aanvaardbaar. De notaris moet ook niet in lengte van jaren kunnen worden achtervolgd met klachten waarvan de feiten door het verstrijken van een te lange termijn nog zeer moeilijk naar behoren zijn vast te stellen. (...)”
Hieruit volgt dat de termijn een aanvang neemt zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een notaris, en dus niet op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat zodanig handelen of nalaten klachtwaardig is. Ten aanzien van klaagster is het hof van oordeel dat er reeds in 1983 momenten zijn geweest waarop klaagster op de hoogte had kunnen raken van het door haar gestelde handelen van de notaris, zoals bij de ontvangst van de uitgetypte versie van de koopovereenkomst en bij de ontvangst van het concept van de leveringsakte. Het hof is dan ook van oordeel dat klaagster niet kan worden ontvangen in het eerste onderdeel van haar klacht.
6.3. Ten aanzien van het tweede onderdeel van de klacht, waarin klaagster stelt dat de notaris tussen 18 mei 2005 en 15 juni 2005 de bepalingen inzake de centrale verwarming opnieuw heeft opgenomen overweegt het hof dat het onderzoek in hoger beroep niet heeft geleid tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer op dit onderdeel, waarmee het hof zich verenigt. Het hof voegt hier aan toe dat, anders dan de gemachtigde van klaagster ter zitting heeft gesteld, er wel degelijk kwaliteitsverschil bestaat tussen verschillende overgelegde kopieën van de originele koopovereenkomst, waarbij het, naar oordeel van het hof, niet onaannemelijk is dat de bepaling in de ene kopie wel duidelijk leesbaar verschijnt en in de andere kopie niet.
6.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.5. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer ten aanzien van het onderdeel van de klacht beschreven in rubriek 4.1, en opnieuw rechtdoende,
- verklaart klaagster in zoverre niet-ontvankelijk;
- verwerpt het beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en C.P. Boodt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 8 februari 2007 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
Beslissing van 27 april 2006 op de klacht met nummers 324776 / NT 05-55 Pee van:
[X],
wonende te [plaats],
gemachtigde [F],
tegen:
mr. [Y],
notaris te [plaats],
raadsvrouw mr. B.J. Slot.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 2 mei 2005;
- verweerschrift met bijlagen van 15 juni 2005;
- aanvullende klacht met bijlage van 8 juli 2005;
- repliek met bijlagen van 4 oktober 2005;
- dupliek met bijlagen van 12 december 2005.
De klacht is behandeld ter openbare zitting van 23 februari 2006, waar klaagster en haar gemachtigde, alsmede de notaris en zijn raadsvrouw zijn verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten nader toegelicht. Uitspraak is bepaald op 27 april 2006.
De feiten
1. Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Op 27 september 1983 heeft klaagster het pand aan het Valeriusplein 26 te [plaats] verkocht aan de heer en mevrouw [E] (hierna: kopers).
b. Op de tweede pagina van de koopakte is bij het sluiten van de koopovereenkomst de handgeschreven bepaling “C.V. in benedenhuis voor rek & risico verkoper” toegevoegd. Deze toevoeging is geparafeerd door partijen.
c. Over de uitleg van enkele onderdelen van de koopovereenkomst is een geschil ontstaan tussen klaagster en kopers. Kopers hebben naar aanleiding daarvan een gerechtelijke procedure aangespannen.
De klacht
2.1 Klaagster heeft haar klacht na de indiening daarvan beperkt tot de navolgende twee
punten. Zij verwijt de notaris, samengevat, dat hij – in strijd met artikel 45 Wet Pro op het notarisambt (hierna: Wna) – kort na het sluiten van de koopovereenkomst in de originele koopakte het onder 1. b vermelde renvooi onzichtbaar heeft gemaakt, waarbij de parafen van partijen zijn blijven staan. Dit blijkt uit het feit dat het renvooi niet voorkomt in de getypte versie van het koopcontract. Ook op een op 25 november 2003 gemaakte kopie staat het renvooi niet. Verder verwijt klaagster de notaris dat hij het renvooi na 25 november 2003 opnieuw met potlood heeft ingevuld op de plaats waar het oorspronkelijk heeft gestaan.
2.2 Met betrekking tot het onzichtbaar maken van het renvooi stelt klaagster dat pas in november 2003 de feitelijke basis voor het indienen van een klacht ontstond. Op 5 augustus 2003 heeft de makelaar van kopers als getuige in de onder 1.c genoemde procedure een verklaring afgelegd die bij klaagster vragen heeft opgeroepen over de afhandeling van de koop. Klaagster heeft het dossier van de oud-notaris daarom laten nakijken op onregelmatigheden. Pas op 25 november 2003 heeft klaagster kopieën van alle documenten uit het dossier ontvangen, waarna haar is gebleken dat het renvooi onzichtbaar was gemaakt.
Het verweer
3.1 Ter afwering van de klacht stelt de notaris, voorzover van belang, primair dat de kwestie
is verjaard. De verklaring van klaagster dat zij pas eind 2003 kennis heeft gekregen van de feiten waarover zij klaagt is onjuist. In juni 1999 heeft de toenmalige advocaat van klaagster het gehele dossier, waaronder de originele koopakte, ingezien. Klaagster – althans haar vertegenwoordiger – was derhalve in ieder geval medio 1999 op de hoogte van de inhoud van die akte. Klaagster kan derhalve niet worden ontvangen in haar klacht, aldus de notaris.
3.2 Subsidiair stelt de notaris zich op het standpunt dat er geen sprake van is dat de passage
over de kosten van de C.V.-installatie “onzichtbaar” is gemaakt. Het renvooi is goed leesbaar en door partijen geparafeerd. Dat het renvooi in kopie minder goed leesbaar is, komt omdat het in potlood is gesteld. Op de door de notaris overgelegde kopie van de originele koopakte, zoals hij die in het dossier heeft aangetroffen, is het renvooi wel goed leesbaar.
De beoordeling
4.1 Op grond van artikel 98 lid 1 Wna Pro zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrecht
onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. Thans staat ter beoordeling of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 Met betrekking tot de ontvankelijkheid van klaagster wordt het volgende overwogen.
Vast staat dat klaagster kan worden ontvangen in het klachtonderdeel dat ziet op het opnieuw invullen van de bepaling na 25 november 2003. Klaagster heeft immers kennis genomen van deze verweten gedraging op 15 juni 2005, na lezing van het verweerschrift van de notaris in deze procedure, zodat dit klachtonderdeel binnen de daarvoor gestelde termijn is ingediend. Ten aanzien van het klachtonderdeel dat betrekking heeft op het onzichtbaar maken van het renvooi geldt dat, wat er verder zij van de vraag of dit klachtonderdeel binnen de daarvoor gestelde termijn is ingediend, beide klachten door de wijze waarop zij zijn geformuleerd zodanig met elkaar zijn verweven, dat klaagster ook in dit klachtonderdeel zal worden ontvangen.
4.3 Ter zitting is het origineel van de onderhavige koopakte aan de kamer getoond. Bestudering daarvan levert geen enkele aanwijzing op om te veronderstellen dat het renvooi verwijderd is geweest. Er zijn – voorzover de kamer kon waarnemen – geen sporen van uitgummen en overschrijven geconstateerd. Ook in de kopie die klaagster heeft ontvangen waren de parafen nog aanwezig. Niet goed voorstelbaar is dat de notaris iets zou verwijderen terwijl hij de parafen zou laten staan. Het dossier biedt dan ook geen enkele aanwijzing dat de notaris in strijd zou hebben gehandeld met zijn verplichtingen op grond van de Wna, zodat de klacht ongegrond wordt verklaard.
4.4 Het is ongelukkig dat het hiervoor bedoelde renvooi in potlood is aangebracht. Echter,
artikel 45 Wna Pro, dat klaagster bij de motivering van haar klacht heeft betrokken, ziet niet op onderhandse akten – zoals de onderhavige koopakte – maar op notariële akten.
4.5 Het bovenstaande leidt tot de navolgende beslissing.
Beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 27 april 2006 door mrs. J.A.J. Peeters, voorzitter, M. Bijkerk, S.G. Ellerbroek, A.J.W.M. van Hengstum en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris.
mr. E. van Bennekom, mr. J.A.J. Peeters,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.