Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Y],
wonende te Amsterdam,
APPELLANT,
procureur: mr. P.C.J. Twaalfhoven,
t e g e n
[Z],
wonende te ‘s-Gravenhage,
GEÏNTIMEERDE
procureur: mr. O.A.H. van Dalsum.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [Y] en [Z] genoemd.
Bij dagvaarding van 28 juni 2005 is [Y] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 25 mei 2005, onder kenmerk CV 04-23431 gewezen tussen [Z] als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en [Y] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie.
[Y] heeft bij memorie tien grieven voorgesteld, twee producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd – kort gezegd - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [Z] in conventie alsnog zal afwijzen met veroordeling van [Z] tot terugbetaling aan [Y] van al hetgeen [Y] aan [Z] heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis en de vorderingen van [Y] in reconventie alsnog zal toewijzen met veroordeling van [Z] in de kosten van de procedure in beide instanties, een en ander bij arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Daarop heeft [Z] geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter met veroordeling van [Y] in de kosten van het hoger beroep.
Ter terechtzitting van 31 augustus 2006 hebben de procureurs van partijen gepleit, de procureur van [Y] onder overlegging van pleitnotities, en hebben partijen op vragen van het hof nadere inlichtingen verschaft.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. [Y] bestrijdt met de eerste vier grieven de relevantie, juistheid en volledigheid van delen van deze feitenvaststelling. Het hof zal daar voorzover nodig bij de bespreking van de grieven nader op ingaan. Voorzover de vaststellingen van de kantonrechter in hoger beroep niet zijn weersproken zal ook het hof van die feiten uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het navolgende.
3.1.1 Tussen [Z] als huurder en [Y] als verhuurder heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de benedenwoning en het souterrain van het aan [Y] in eigendom toebehorende woonhuis [X]straat 20 te Amsterdam. [Y] is een vastgoedondernemer die zich bezighoudt met het verwerven, verkopen en verhuren van onroerend goed .
3.1.2 Bij brief van 25 augustus 2000 heeft [Y] aan [Z] een bedrag van fl. 275.000,00 als uitkoopvergoeding geboden in het kader van een regeling tot beëindiging van de huurovereenkomst. Tot een beëindigingsovereenkomst is het toen niet gekomen.
3.1.3 In augustus 2003 heeft [Z] kenbaar gemaakt dat zij geïnteresseerd was in aankoop van het woonhuis. Bij brief van 20 november 2003 heeft [Y] [Z] bericht dat hij om fiscale redenen had besloten om niet te verkopen, maar dat hij bereid was een vergoeding van € 15.000,-- te betalen bij ontruiming door [Z] voor 1 februari 2004.
3.1.4 Bij brief van 1 december 2003 heeft [Z] aan [Y] geschreven dat zij slechts tegen een vergoeding van € 50.000,-- wegens verbouwingskosten en een verhuispremie van € 65.000,-- de woning voor 1 mei 2004 kan verlaten. De brief houdt voorts onder meer in:
“Nu de koop niet door kan gaan realiseer ik me dat ik nooit meer een dergelijk eigen huis op zo’n mooie plek zal vinden. Omdat het me gewoon simpelweg alleen al aan de tijd ontbreekt om überhaupt een huis te zoeken, en bovendien is de verhuizing met twee kleine kinderen bepaald geen sinecure.
Daarom heb ik even de tijd genomen om na te denken en navraag te doen bij een makelaar. Gezien het feit dat ik werk in Amsterdam Zuid en mijn kinderen op de [NN] school zitten, moet ik echt hier in de buurt iets zien te vinden, anders kan ik het allemaal niet combineren.”
3.1.5 [Y] is op dit voorstel niet ingegaan. Wel heeft hij onderaan de brief van 1 december 2003 met de hand geschreven: “Helaas geen interesse. Je weet dat onderhuur niet mag”.
3.1.6 Op 4 februari 2004 hebben [Z] en [Y] ten kantore van [Y] gesproken over beëindiging van de huurovereenkomst. Op 7 februari 2004 heeft [Y] het gehuurde bezichtigd.
3.1.7 Bij brief van 24 februari 2004 heeft [Z] onder meer aan [Y] geschreven:
“Ik begrijp dat er voor jou geen haast bij is, bij mij an sich ook niet behalve dat ik gewoon wil weten of ik nou naar iets uit moet kijken of niet. Daarnaast wil ik de zaak ook gewoon afsluiten, ook gevoelsmatig een beslissing kunnen nemen van wel of niet. Nu blijft het zo in het luchtledige hangen. Ook voor de kinderen is dat van belang, die zal ik ook moeten voorbereiden als wij er eventueel uitkomen en dat voor hun ook gevolgen heeft.”
3.1.8 Op 4 maart 2004 heeft [Z] per e-mail aan [Y] onder meer geschreven:
“Naar aanleiding van ons vorige contact had ik het idee dat het wel eens verstandig kon zijn om om mij heen te gaan kijken. Nu ben ik via via ergens op gestuit wat ik eventueel wel interessant vind. Maar, zoals ik je gemeld heb, ga ik niet uit de [X]straat zonder mijn investering eruit te hebben. Dat zou natuurlijk volledig idioot zijn.
Ik wil je daarom toch verzoeken om even te reageren hoe de stand van zaken is. Ik wil het afsluiten. Nu is deze buitenkans, dat is leuk maar als het nu niks wordt dan moeten we het er maar bij laten. Voor mij is het anders dan voor jou. Het zal, zoals ik zei, voor mij heel veel met zich meebrengen. En toch ben je daar dan steeds mee bezig, ik vind het ook een emotioneel verhaal om überhaupt te denken aan weggaan uit de [X]straat.
Dus.. gaarne even bericht want ik moet die kennissen ook berichten of ik wel verder wil.”
3.1.9 Bij e-mail van dezelfde datum heeft [Y] geantwoord dat hij toch graag tot een vergelijk wil komen op basis van redelijke getallen.
3.1.10 Bij e-mail van 5 maart 2004 heeft [Z] onder meer aan [Y] bericht:
“Het lijkt mij verstandiger nu spijkers met koppen te slaan aangezien we allebei druk bezette mensen zijn en ik mijn kennissen binnen een week moet berichten of ik akkoord ga. Als ik akkoord ga zou dit kunnen betekenen dat ik per 1 mei en uiterlijk 1 juni het pand zou kunnen verlaten, indien wij overeenstemming bereiken natuurlijk.
Daarom wil ik je het volgende voorstel doen. Jij zei mij dat je, gezien mijn investeringen, een bedrag van € 50.000,-- reëel vond.
Ik sprak over een reëel bedrag van € 75.000,- bestaande uit € 50.000,- renovatiekosten (werkelijke investering is € 60.000,-) en € 15.000,- [bedoeld wordt € 25.000,-, toevoeging hof] verhuispremie.
Laten we als goede koopman en vrouw op de helft gaan zitten en het bedrag op € 62.500,- afmaken.
(…)
Ik heb tot aanstaande vrijdag 12 maart de tijd om in te gaan op dat huis, anders gaat het naar een andere partij.”
3.1.11 Bij e-mail van 11 maart 2004 heeft [Z] aan [Y] geschreven:
”Ik zou het fijn vinden als je in ieder geval nog even zou reageren. Ik wordt ook de hele tijd gebeld of ik al iets weet en zou het graag afronden!”
3.1.12 Bij faxbrief van 11 maart 2004 heeft [Y] een vergoeding aangeboden van € 50.000,-- bij oplevering van de woning per 1 juni 2004. Dit voorstel is door [Z] bij faxbrief van 12 maart 2004 geaccepteerd.
3.1.13 [Z] is op 2 februari 2004 tezamen met haar huidige partner eigenaar geworden van een woonhuis in Den Haag. Naar aanleiding daarvan heeft [Y] bij brief van zijn raadsman van 22 juni 2004 de beëindigingsovereenkomst vernietigd op grond van bedrog dan wel dwaling.
3.1.14 Op vragen van het hof tijdens het pleidooi heeft [Z] geantwoord dat de koopovereenkomst met betrekking tot het hierboven genoemde huis in Den Haag is ondertekend op of omstreeks 1 december 2003.
3.2 In dit geding vordert [Z] in conventie veroordeling van [Y] tot betaling van een bedrag van € 50.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2004 alsmede een bedrag van € 1.836,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten. [Z] heeft aan haar vordering primair ten grondslag gelegd dat [Y] verplicht is tot nakoming van de beëindigingsovereenkomst. Subsidiair heeft zij aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij op de voet van art. 7:216 lid 3 BW Pro recht heeft op vergoeding van de waarde van de door haar gepleegde investeringen in het gehuurde.
3.3 [Y] vordert in reconventie (a) voor recht te verklaren dat de beëindigingsovereenkomst terecht is vernietigd wegens dwaling, (b) [Z] te veroordelen tot betaling van € 1.159,91 terzake van huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2004.
3.4 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering in conventie toegewezen tot een bedrag van € 49.592,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2004 en met veroordeling van [Y] in de kosten van de procedure in conventie. De kantonrechter heeft de reconventionele vordering afgewezen met compensatie van kosten.
3.5 Het hof ziet aanleiding eerst grief V te bespreken, welke grief is gericht tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep van [Y] op vernietiging van de beëindigingovereenkomst wegens dwaling.
3.6 Bij de beoordeling van het beroep op dwaling is eerst aan de orde of de beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (art. 6:228 lid 1 aanhef Pro BW). Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Aangenomen moet worden dat [Y], zoals hij heeft gesteld, de beëindigingsovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien hij geweten zou hebben dat [Z] reeds op of omstreeks 1 december 2003 samen met haar huidige partner een woonhuis in Den Haag had gekocht en dat dit huis op 2 februari 2004 aan hen geleverd was. Het ligt voor de hand dat [Y], indien hij dat zou hebben geweten, [Z] geen vergoeding zou hebben aangeboden, maar in plaats daarvan zou hebben gewacht totdat [Z] de huurovereenkomst zou opzeggen. [Y] had wel financieel belang bij het eindigen van de huurovereenkomst met [Z], maar dit belang was, naar [Y] onweersproken heeft gesteld, niet spoedeisend. Gegeven het feit dat [Z] samen met haar huidige partner een huis in Den Haag had gekocht, had [Y] er op kunnen rekenen dat zij binnen afzienbare termijn naar Den Haag zou verhuizen en de huurovereenkomst zou opzeggen, hetgeen zij ook feitelijk heeft gedaan. De stelling van [Z] dat zij in de woning in Amsterdam zou zijn blijven wonen indien zij met [Y] niet tot overeenstemming was gekomen, acht het hof in het licht van de gebleken feiten onvoldoende geloofwaardig, maar is bovendien niet van belang omdat het bij de vraag naar het causaal verband tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst gaat om hetgeen [Y] naar redelijke verwachting zou hebben besloten bij een juiste voorstelling van zaken. Uit het vorenstaande volgt dat voldoende aannemelijk dat de beëindigingsovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten.
3.7 Het komt in deze zaak niet aan op de vraag of [Z] naar de verkeersopvattingen verplicht was om tijdens de onderhandelingen met [Y] ongevraagd mededeling te doen van de koop en levering van het huis in Den Haag (art. 6:228 lid 1 sub b BW Pro), maar of [Z] mocht aannemen dat de beëindigingsovereenkomst ook zonder haar onjuiste mededelingen zou worden gesloten (art. 6:228 lid 1 sub a BW Pro). [Z] heeft, zoals blijkt uit de hierboven geciteerde passages uit haar brieven en e-mails aan [Y] van 1 december 2003, 24 februari 2004 en 4, 5 en 11 maart 2004, aan [Y] mededelingen gedaan die in het licht van de inmiddels gebleken feiten rondom de aankoop en levering van het woonhuis in Den Haag onjuist waren.
3.8 Het hof verwerpt het betoog van [Z] dat haar onjuiste mededelingen feitelijk niet van invloed zijn geweest op de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst. De strekking van de onjuiste mededelingen van [Z] aan [Y] is dat zij, gelet op haar werk en de school van haar kinderen eigenlijk niet van zins is te verhuizen, maar dat zich thans voor haar een uitzonderlijke mogelijkheid voordoet een ander huis te kopen, waarover zij op korte termijn dient te beslissen en dat zij slechts wil en kan beslissen tot koop van dat huis indien [Y] aan haar een aanzienlijke vergoeding betaalt. De inhoud en strekking van de onjuiste mededelingen maken voldoende aannemelijk dat de mededelingen van invloed zijn geweest op de afwegingen van [Y] die hebben geleid tot het doen van het voorstel dat door [Z] is geaccepteerd. Het feit dat [Y] een vastgoedondernemer is maakt een en anders niet anders.
3.9 De omstandigheid dat [Z] bij herhaling de bedoelde opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan maakt bovendien voldoende duidelijk dat [Z] begreep dat deze mededelingen [Y] konden bewegen tot het aangaan van een beëindigingsovereenkomst die [Y], zonder die mededelingen, niet, of niet op dezelfde condities zou sluiten.
3.10 [Z] heeft aldus opzettelijk onjuiste mededelingen aan [Y] gedaan teneinde hem tot het sluiten van de beëindigingsovereenkomst te bewegen. [Z] kan zich er daarom niet op beroepen dat [Y] tijdens de onderhandelingen op dit punt zijn onderzoeksplicht zou hebben verzaakt. [Y] mocht afgaan op de juistheid van de mededelingen van [Z], temeer omdat partijen op grond van de huurovereenkomst reeds voorafgaand aan de onderhandelingen tot beëindiging daarvan tot elkaar in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding stonden.
3.11 Het hof kan [Z] evenmin volgen in haar stelling dat de onderhandelingen in wezen betrekking hadden op een redelijke vergoeding voor de investeringen van [Z] in het gehuurde. [Z] heeft in de onderhandelingen wel gesteld in het gehuurde geïnvesteerd te hebben, maar heeft die investeringen tijdens de onderhandelingen niet nader gespecificeerd en ook uit de uitlatingen van [Y] tijdens de onderhandelingen kan niet worden opgemaakt dat de onderhandelingen gericht waren op vaststelling van de waarde van de investeringen die [Z] stelde in de woning te hebben gedaan.
3.12 Uit het bovenstaande volgt dat het beroep van [Y] op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst wegens dwaling slaagt. Grief V treft dus doel en de grieven I tot en met IV behoeven geen bespreking.
3.13 [Z] heeft op de voet van art. 3:53 lid 2 BW Pro gevraagd aan de vernietiging van de beëindigingsovereenkomst geheel of ten dele haar werking te ontzeggen. De beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming door [Z] kunnen bezwaarlijk ongedaan gemaakt worden en daarom kan zij niettemin aanspraak maken op het bedrag van € 50.000,--, aldus [Z]. Het hof verwerpt dit verweer omdat [Z] door het opzettelijk doen van de onjuiste mededelingen tijdens de onderhandelingen zelf het risico in het leven heeft geroepen dat de overeenkomst op grond van dwaling zou worden vernietigd. Bovendien heeft [Z] in reactie op de door [Y] ingeroepen vernietiging, de huurovereenkomst alsnog opgezegd tegen 22 juli 2004 en aldus de voortzetting van de huurovereenkomst onmogelijk gemaakt.
3.15 Een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking is slechts toewijsbaar indien vaststaat dat de veranderingen aan de woning geoorloofd waren en dat [Z] door de veranderingen is verarmd. Bovendien is van belang in hoeverre de kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en in hoeverre [Y] daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld omdat hij de woning voor een hogere prijs kan verkopen of van een volgende huurder een hogere huurprijs kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
3.16 [Z] heeft ten aanzien van de hierboven genoemde aspecten niet aan haar stelplicht voldaan. [Z] heeft onvoldoende concreet gesteld waaruit de veranderingen hebben bestaan en welke kosten zij in dat verband heeft gemaakt; zij beschikt naar haar zeggen niet meer over nota’s en facturen. Uit haar stellingen blijkt dat de veranderingen voor een (niet nader gespecificeerd) deel zouden hebben plaatsgevonden in de periode dat [Y] eigenaar was, terwijl niet gesteld of gebleken is dat [Y] toestemming voor de werkzaamheden heeft verleend. Uit de stellingen van [Z] kan bovendien niet worden opgemaakt of, en zo ja in welke mate, [Y] daadwerkelijk profijt heeft gehad van de veranderingen.
3.17 Uit het bovenstaande volgt dat het vonnis voorzover in conventie gewezen niet in stand kan blijven en dat de vordering van [Z] alsnog zal worden afgewezen.
3.18 [Y] heeft bij appeldagvaarding en memorie van grieven gevorderd [Z], als uitvloeisel van de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen hij aan haar heeft betaald ter uitvoering van dat vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling.
3.19 Bij pleidooi heeft [Y] gesteld zijn eis te wijzigen aldus dat de vordering strekt tot veroordeling van [Z] tot betaling van een bedrag van € 54.662,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juli 2005. Het hof gaat aan deze wijziging van eis voorbij omdat [Y] zijn eis niet heeft gewijzigd op de in art. 130 Rv Pro. voorgeschreven wijze.
3.20 [Z] heeft erkend dat [Y] heeft voldaan aan het vonnis in eerste aanleg. De vordering van [Y] tot terugbetaling zoals geformuleerd in de appeldagvaarding en de memorie van grieven zal daarom worden toegewezen.
3.21 Ten aanzien van de reconventionele vorderingen van [Y] oordeelt het hof als volgt.
3.22 Gelet op hetgeen het hof reeds heeft overwogen ten aanzien van het beroep van [Y] op dwaling, heeft [Y] geen zelfstandig belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat de beëindigingsovereenkomst terecht is vernietigd wegens dwaling. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
3.23 [Z] heeft erkend de huur over de maand mei 2004 ten bedrage van € 407,36 onbetaald te hebben gelaten. De kantonrechter heeft dit bedrag door middel van verrekening in mindering gebracht op het in conventie toegewezen bedrag. Nu de vordering in conventie alsnog wordt afgewezen, zal [Z] in reconventie worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2004.
3.24 Met grief VI komt [Y] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van het overige deel van de huurvordering. Voorzover de huurvordering betrekking heeft op de periode vóór 1 mei 2004 faalt de grief omdat [Y] niet heeft betwist dat [Z] het over die periode aanvankelijk nog verschuldigde bedrag van € 22,80 heeft voldaan naar aanleiding van de aanmaning van 27 november 2003 en omdat er geen deugdelijke grondslag is gesteld voor de aanmaningskosten van € 25,--. Voorzover de huurvordering betrekking heeft op de periode vanaf 1 juni tot en met 22 juli 2004 kan deze evenmin worden toegewezen omdat, niettegenstaande de nietigheid van de beëindigingsovereenkomst, de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd per 1 juni 2004 en [Y] niet voldoende heeft weersproken dat [Z] bij brief van 18 mei 2004 heeft aangeboden de woning op te leveren en dat hij op deze brief niet heeft gereageerd. Grief VI faalt daarom.
3.25 De grieven VII tot en met X hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven daarom geen afzonderlijke bespreking.
3.26 Noch het bewijsaanbod van [Z] noch dat van [Y] heeft betrekking op feiten die kunnen leiden tot een andere beslissing dan volgt uit hetgeen hierboven is overwogen. Bovendien is zowel het bewijsaanbod van [Y] als dat van [Z] onvoldoende gespecificeerd.
3.27 De slotsom is dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven, dat de vordering van [Z] alsnog zal worden afgewezen en dat zij zal worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [Y] ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg aan haar heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente. De reconventionele vorderingen van [Y] worden afgewezen behoudens de gevorderde huur over de maand mei 2004. [Z] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie en de kosten van het hoger beroep. De kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie zullen worden gecompenseerd als na te melden.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
in conventie:
wijst de vordering van [Z] af;
veroordeelt [Z] tot terugbetaling aan [Y] van hetgeen [Y] aan [Z] heeft betaald ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
verwijst [Z] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [Y] tot op heden begroot op € 2.400,-- aan salaris gemachtigde;
in reconventie:
veroordeelt [Z] tot betaling van € 407,36 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2004;
wijst af het meer of anders gevorderde;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg aldus dat elk van partijen de eigen kosten draagt;
verwijst [Z] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [Y] tot op heden begroot op € 329,60 aan verschotten en € 4.893,00 aan salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Steenbergen, M.P. van Achterberg en G.C. Makkink en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 december 2006.