Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 19 oktober 2006 in de zaak onder rekestnummer 794/2006 NOT van:
[X],
[Y],
wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
t e g e n
MR. [Z],
oud-notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
Ter griffie van het hof alhier is op 18 mei 2006 ingekomen een verzoekschrift - met bijlagen - van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, waarbij zij tijdig hoger beroep hebben ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Hertogenbosch, verder te noemen de kamer, van 20 april 2006, waarbij de klacht van klagers tegen geïntimeerde, verder te noemen de oud- notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is een verweerschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen op 22 juni 2006.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 augustus 2006. Klagers en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De ontvankelijkheid van klagers in hun klacht
3.1. Het hof dient de ontvankelijkheid van de klacht te beoordelen aan de hand van het bepaalde in artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt, hierna: Wna.
Ingevolge artikel 99 lid 12 Wna Pro kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klachtgerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen.
3.2. Ter griffie van de kamer is op 27 juni 2005 de klacht van klagers ingekomen, die betrekking heeft op gedragingen van de oud-notaris als instrumenterend notaris bij de afwikkeling van de koop van het registergoed van klagers in 1995. Klagers klagen in het bijzonder over de gedragingen van de oud-notaris met betrekking tot “het gasje”, een stukje grond dat blijkens de oude koopakten feitelijk in eigendom toebehoorde aan klagers. De oud-notaris is volgens klagers niet te goeder trouw geweest in deze kwestie omdat hij geprofiteerd heeft van de onwetendheid van klagers en aldus misbruik heeft gemaakt van zijn kennis en zijn positie als notaris door sinds 1980 tot en met 3 februari 2004 zich voor te doen als eigenaar van het gasje. Voorts wordt de oud-notaris verweten dat hij de koopakte in 1995 op zijn kantoor heeft gepasseerd.
3.3. De koopovereenkomst met betrekking tot het registergoed dateert van 13 oktober 1995. De hiervoor onder sub 3.1. genoemde termijn van drie jaren is dan ook geëindigd op 13 oktober 1998 zodat klagers het klachtonderdeel met betrekking tot het passeren van de koopakte te laat hebben ingediend, aangezien klagers bij het passeren van de akte aanwezig zijn geweest en mitsdien de termijn van drie jaren op die datum is aangevangen op 13 oktober 1995. Dit geldt eveneens voor het tweede klachtonderdeel betreffende het passeren van de koopakte op het kantoor bij de notaris.
Voor wat betreft de gedragingen van de oud-notaris met betrekking tot zijn vermeende handelen in strijd met de goede trouw vanaf 13 oktober 1998 tot en met 1 januari 2000, oordeelt het hof als volgt. Ook over deze periode kunnen klagers niet meer klagen nu door klagers geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die meebrengen dat klagers pas later van de verweten gedragingen van de oud-notaris op de hoogte zijn gekomen.
Met betrekking tot de periode van af 1 januari 2000 tot en met 3 februari 2004 oordeelt het hof als volgt.
De notaris is per 1 januari 2000 gedefungeerd. Gedragingen van de oud-notaris van op of na die datum zijn niet meer aan het klachtrecht onderworpen, zodat de termijn van drie jaren op 1 januari 2003 is geëindigd, zodat de klacht over de gedragingen in de periode 1 januari 2000 tot en met 3 februari 2004 eveneens niet ontvankelijk is.
3.4. Het vorenoverwogene leidt tot de volgende beslissing.
4. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing en, opnieuw rechtdoende;
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun klacht.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en J.C.W. Rang en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 19 oktober 2006 door de rolraadsheer.
KLN 05.19
20 april 2006
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT 's-HERTOGENBOSCH
heeft de volgende beslissing gegeven inzake de (gezamenlijke) klacht van de heer [X] en mevrouw [Y], mevrouw [A], en de heer [C] en mevrouw [D], hierna te noemen klagers tegen mr. [Z], oud-notaris, hierna te noemen oud-notaris.
1. De procedure
1.1. Bij brief van 27 juni 2005 hebben klagers een klacht (met bijlagen) geformuleerd tegen de oud-notaris.
1.2. De oud-notaris heeft bij brief van augustus 2005 (met bijlagen) gereageerd.
1.3. Klagers hebben bij brief van 27 augustus 2005 gerepliceerd.
1.4. De oud-notaris heeft bij brief van 21 oktober 2005 gedupliceerd.
1.5. De voorzitter van de kamer heeft de zaak verwezen naar de volle kamer.
1.6. De kamer van toezicht heeft de klacht behandeld ter openbare vergadering van 16 maart 2006 te 14.45 uur. Klagers en de oud-notaris zijn verschenen.
2. De feiten
2.1. De panden, staande en gelegen aan de Kolonel Wilsstraat 19 en 21 te [plaats], worden gescheiden door een gangetje (hierna ook: het gasje) ter breedte van ongeveer 50 centimeter.
In 1961 is halverwege dat gangetje boven op de rioolpijp een toilet gebouwd, dat slechts bereikbaar is vanuit het pand Kolonel Wilsstraat 21.
2.2. Op 12 juni 1975 heeft de heer [B] het pand aan de Kolonel Wilsstraat 21 gekocht, zonder een regeling te treffen met betrekking tot de rechten op voormeld toilet.
2.3. Op 17 april 1980 heeft de oud-notaris het pand Kolonel Wilsstraat 19 gekocht. Later heeft hij het pand Maasdijk 40 erbij gekocht, dat is gelegen naast de panden Kolonel Wilsstraat 19 en 21.
2.4. Op 25 november 1980 heeft de oud-notaris met de heer [B] en mevrouw [C] ter zake van het toilet een overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is - voor zover van belang - het navolgende overeengekomen:
(…)
“dat de ondergetekende sub 1 (de oud-notaris, Kamer van Toezicht) eigenaar is van het pand Kolonel Wilsstraat 19 te [plaats] en de ondergetekenden sub 2 (de heer [B] en mevrouw [C], Kamer van Toezicht) van het pand Kolonel Wilsstraat 21 te [plaats]:
dat beide panden worden gescheiden door een gangetje ter breedte van ongeveer 50 centimeter, welke gangetje zich bevindt op grond behorende tot de eigendom van de ondergetekende sub 1;
dat in gemeld gangetje is gebouwd een toilet, slechts bereikbaar vanuit het pand Kolonel Wilsstraat 21 en daartoe behorende;
dat gemeld toilet is gebouwd in strijd met het eigendomsrecht van de ondergetekende sub 1”
Komen overeen:
“zolang het pand Kolonel Wilsstraat 19 wordt gebruikt als notariskantoor mag het toilet worden gehandhaafd: (…)
indien het pand Kolonel Wilsstraat 19 niet meer wordt gebruikt als notariskantoor, alsmede ingeval van eigendomsoverdracht van het pand Kolonel Wilsstraat 21 en het pand Kolonel Wilsstraat 19, verplichten de ondergetekenden sub 2 zich op eerste daartoe strekkende verzoek van de eigenaar van bedoeld pand, het toilet te verwijderen, de muren wederom in de oude staat terug te brengen en de afvoeren deugdelijk af te sluiten, zodat het gangetje wederom volledig de functie van achteromgang voor het pand Kolonel Wilsstraat 19 herkrijgt;
de eventuele verjaring wordt hierdoor wederom geacht te zijn gestuit en de ondergetekenden sub 2 erkennen hierdoor dat het toilet in strijd met het eigendomsrecht van de ondergetekende sub 1 is opgericht en nog steeds in strijd met dit recht bestaat; (…)”.
2.5. In april 1981 heeft een algehele hermeting van de bebouwde kom van [plaats] plaatsgevonden, in het kader waarvan ook de panden Kolonel Wilsstraat 19 en 21, alsmede Maasdijk 40 zijn ingemeten. Op de kadastrale tekening zijn de aangegeven grenzen ingetekend; het gangetje maakt deel uit van het pand Kolonel Wilsstraat 19, het toiletgebouw is niet ingetekend.
2.6. Op 6 oktober 1988 verkoopt de heer [B] het pand aan de Kolonel Wilsstraat 21 aan mevrouw [A]. Nadat mevrouw [A] aan de oud-notaris te kennen had gegeven de overeenkomst ter zake van het toilet, zoals de heer [B] en mevrouw [C] met de oud-notaris waren overeengekomen, niet na te zullen komen, heeft de oud-notaris nakoming van die overeenkomst en afbraak van het toilet gevorderd. Hierop heeft mevrouw [A] bij de Kamer van Toezicht van Notarissen te ’s-Hertogenbosch een klacht ingediend. Uiteindelijk hebben partijen een schikking getroffen, inhoudende dat mevrouw [A] de klacht zou intrekken, de door de oud-notaris aanhangig gemaakte afbraakprocedure zou worden geroyeerd en dat de oud-notaris met mevrouw [A] een overeenkomst zou sluiten ter zake van het toilet.
Bij overeenkomst van 5 december 1991 hebben de oud-notaris en mevrouw [A] een overeenkomst gesloten met een gelijkluidende inhoud als de hiervoor onder 2.4 vermelde overeenkomst.
2.7. Op 13 oktober 1995 hebben de heer [X] en mevrouw [Y] het pand Kolonel Wilsstraat 21 van mevrouw [A] gekocht. Bij deze koopovereenkomst wordt ter zake van het toilet een gelijkluidende overeenkomst gesloten als hiervoor onder 2.4. weergegeven.
2.8. Per 27 december 1999 is de oud-notaris als notaris gedefungeerd en hebben zijn opvolgers het notariskantoor voortgezet in het pand Kolonel Wilsstraat 19, dat eigendom is gebleven van de oud-notaris.
2.9. In 2000 hebben de heer en mevrouw [X] het toilet afgebroken en hebben zij in een nieuw inpandig toilet voorzien. Het gangetje krijgt dan de functie van achterom voor Kolonel Wilsstraat 19.
2.10. In 2000 heeft de oud-notaris op verzoek van de heer en mevrouw [X] een erfdienstbaarheid van uitgang verleend ter zake van het gangetje.
2.11. De heer [X] en mevrouw [Y] hebben bij brief van 21 juli 2003 bij het kadaster bezwaar aangetekend tegen het niet correct beschrijven van hun perceel, waarna het kadaster bij brief van 10 november 2003 te kennen heeft gegeven dat “het gasje” aan hen in eigendom toebehoorde.
2.12. Bij akte van verjaring van 3 februari 2004 is bepaald dat ten aanzien van “het gasje” verkrijgende verjaring heeft plaatsgehad en dit perceel derhalve in eigendom toebehoort aan de oud-notaris.
2.13. Bij brief van 18 februari 2004 heeft het kadaster aan de heer [X] en mevrouw [Y] meegedeeld dat “het gasje” alsnog aan de oud-notaris wordt toebedeeld.
2.14. De oud-notaris heeft het pand aan de Kolonel Wilsstraat 19, inclusief “het gasje” aan de heer J. [P] verkocht. De overdrachtsakte is op 1 april 2004 gepasseerd.
3. De klacht en het verweer daartegen
3.1. Klagers stellen het navolgende. De oud-notaris heeft klagers in zijn toenmalige hoedanigheid van notaris en buurman misleid en gedupeerd.
De oud-notaris is niet te goeder trouw geweest, omdat hij zich sedert 1980 tot 3 februari 2004 op het standpunt heeft gesteld dat hij eigenaar was van “het gasje”, terwijl dit stukje grond blijkens oude koopakten feitelijk in eigendom toebehoorde aan klagers. De oud-notaris heeft geprofiteerd van de onwetendheid van zijn buren en misbruik gemaakt van zijn kennis en positie als notaris.
[B] en [C] hebben niet geweten dat de meting door het kadaster in 1981 niet correct was. Het was nimmer hun bedoeling om “het gasje” zomaar weg te geven. De oud-notaris had in 1995 de koopakte van mevrouw [A] en de heer van [X] en mevrouw [Y] nooit mogen passeren.
3.2. De oud-notaris stelt zakelijk weergegeven, het navolgende. De bijlage bij de klacht (De gasjeskwestie) staat vol hele en halve onjuistheden, onbegrepen juridische feiten en veronderstellingen over een periode van ruim 50 jaar en richt zich met name op drie transporten, te weten een transport in 1975 (gepasseerd door Van Mourik), een transport in 1988 (gepasseerd door een waarnemer) en een transport in 1995 (gepasseerd door de oud-notaris zelf). Om deze redenen, mede gezien het feit dat de klacht ruim vijf en half jaar na het defungeren van de oud-notaris is ingediend, dient de klacht op grond van artikel 99 lid 12 Wet Pro op het Notarisambt niet ontvankelijk te worden verklaard.
4. De beoordeling
4.1. Vooropgesteld zij dat het verweer van de oud-notaris ten aanzien van de ontijdigheid van de klacht aan de ontvankelijkheid ervan niet in de weg staat.
Weliswaar bestond tijdens de vergadering bij klagers op enig moment een verschil van inzicht omtrent het tijdstip van de klacht, maar desondanks zal de kamer klagers het voordeel van de twijfel gunnen en uitgaan van de in hun klachtbrief van 27 juni 2005 genoemde datum, augustus 2002, hetgeen valt binnen de in artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt genoemde termijn.
4.2. De klacht is tweeledig; enerzijds wordt de oud-notaris verweten dat hij reeds in 1980 ervan op de hoogte was dat “het gasje” niet tot zijn eigendom behoorde en anderzijds wordt hem verweten dat hij in 1995 de koopakte van mevrouw [A] en de heer [X] en mevrouw [Y] heeft gepasseerd, terwijl er eerder sprake was van een hoogoplopend conflict tussen mevrouw [A] en de oud-notaris.
4.3. De kamer is van oordeel dat de oud-notaris ten tijde van de koop van het pand Kolonel Wilsstraat 19 op basis van de verklaring van [B], ervan uit mocht gaan dat “het gasje” bij het perceel hoorde. De wil en bedoeling van partijen die destijds bij de verkoop van het pand Kolonel Wilsstraat 19 betrokken waren is immers in rechte het uitgangspunt. Dat de oud-notaris anders wist, dan wel had moeten weten en derhalve misbruik zou hebben gemaakt van zijn positie en kennis als notaris is niet aangetoond of gebleken, zodat dit onderdeel van de klacht derhalve ongegrond is.
4.4. De oud-notaris wordt voorts verweten dat hij de koopakte in 1995 van mevrouw [A] en de heer [X] en mevrouw [Y] op zijn eigen kantoor heeft gepasseerd. Naar het oordeel van de kamer kan ook dit klachtonderdeel niet slagen, nu de kwestie van “het gasje” op dat moment nog niet aan de orde was, zodat van een verschoningsplicht aan de zijde van de notaris geen sprake kon zijn. Ook dit onderdeel van de klacht is derhalve ongegrond.
5. De beslissing
De kamer van toezicht verklaart de klacht op beide onderdelen ongegrond;
Aldus gegeven te 's-Hertogenbosch door mr. S.J.G.N.M. Willard, voorzitter, mrs. J.J.G.M. Kuijpers, J.L.G.M. Mertens en mr. P.G.Th. Lindeman-Verhaar leden, en mr. M.H.G. Giesbers plaatsvervangend lid en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 april 2006, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.