Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 31 augustus 2006 in de zaak onder rekestnummer 1922/2005 NOT van:
1. T.M. [A],
2. C.A. [B],
wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
gemachtigde: A.J.S. [A]
t e g e n
MR. [X],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 15 december 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Haarlem, verder te noemen de kamer, van 15 november 2005, waarbij klagers in hun klacht gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, niet-ontvankelijk zijn verklaard.
1.2. Klagers hebben hun verzoekschrift aangevuld bij brief met drie producties, ter griffie ontvangen op 4 januari 2006.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 1 februari 2006 een verweerschrift met één bijlage ingediend.
1.4. Klagers hebben op 7 maart 2006 nog een aanvullend stuk ter griffie van het hof ingediend.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 juli 2006. Klagers, hun gemachtigde en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notaris dat hij op 22 december 1998 een akte van levering heeft gepasseerd die afwijkt van de conceptakte van levering die klagers vooraf ter inzage hebben gekregen. In genoemde conceptakte werd het volgende bepaald:
“Het is de eigenaar van zowel het heersend als het lijdend erf niet toegestaan te parkeren op de bedoelde oprit.”
In de akte van levering, door klagers ondertekend, werd daarentegen het volgende bepaald:
“Het is de eigenaar van het lijdend erf niet toegestaan te parkeren op de bedoelde oprit.”
De notaris heeft tijdens de bijeenkomst op 22 december 1998 niet vermeld dat hij de akte van levering ging aanpassen of had aangepast, doch deed het voorkomen alsof de te passeren akte die werd besproken overeenkwam met het ter inzage verstrekte concept.
4.2. Tijdens genoemde bijeenkomst op 22 december 1998 werd door de notaris “en passant” gevraagd of de toekomstige eigenaar ook even mocht parkeren op het overpad, voor laden en lossen en dergelijke. Klagers hebben dit bevestigd en hiervoor getekend, nu zij ervan uitgingen dat in de akte stond dat zowel de eigenaar van het lijdend als die van het heersend erf niet mocht parkeren. In de kantlijn is vervolgens een renvooi opgenomen luidende “Het is de eigenaar van het heersend erf wel toegestaan te parkeren op bedoelde oprit”. Hierdoor zijn klagers door de notaris misleid.
4.3. Klagers stellen dat zij pas in juni 2003 op de hoogte raakten van de genoemde wijziging in de akte. Vanaf dat moment parkeerde de eigenaar van het heersend erf een extra auto op het overpad. Toen klagers hem hierop aanspraken verwees hij naar de akte van levering. Hierop hebben klagers de akte van levering opgevraagd bij de notaris.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris beroept zich op artikel 99 lid 12 Wet Pro op het notarisambt, hierna Wna, en stelt dat klagers op 22 december 1998 akkoord zijn gegaan met de aanvulling in de akte van levering en hiervoor ook hebben getekend. Sindsdien zijn meer dan drie jaren verstreken, en klagers dienen dan ook niet ontvankelijk te worden verklaard in hun klacht.
5.2. Wat betreft de passage in de akte van levering stelt de notaris dat deze in overeenstemming is met het bepaalde in de koopovereenkomst, luidende
“Het is de eigenaar van de nieuw te bouwen en nader te nummeren woning niet toegestaan om op de hier bedoelde oprit te parkeren. Dit geldt tevens voor zijn rechtsopvolgers.”
De notaris stelt dat de eigenaar van de nieuw te bouwen woning de verkoper en dus de eigenaar van het lijdend erf is. Daarom is in de akte van levering opgenomen dat het de eigenaar van het lijdend erf niet is toegestaan om te parkeren op de bedoelde oprit.
Voorts is bij het passeren van de akte van levering tussen verkoper en koper nog een nadere overeenkomst gesloten hetgeen heeft geresulteerd in het door de notaris gemaakte renvooi, dat beide partijen hebben geparafeerd.
6. De beoordeling
6.1. In hoger beroep maken klagers bezwaar tegen het oordeel van de kamer dat zij niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard nu klagers hun klachten hebben ingediend meer dan drie jaar na 22 december 1998, de datum waarop klagers hebben geparafeerd voor het renvooi in de akte. Klagers stellen dat zij pas in juni 2003 op de hoogte raakten van de genoemde wijziging in de akte, en dat eerst toen de termijn van drie jaar bedoeld in artikel 99 lid 12 Wna Pro, begon te lopen. Het hof volgt klagers niet in hun stelling.
6.2. Artikel 99 lid 12 Wna Pro bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Het motief van de wetgever voor het opnemen van deze termijn is in de wetsgeschiedenis als volgt verwoord:
“(..)De reden daarvoor is met name gelegen in het feit dat na verloop van een bepaalde termijn ervan uit moet kunnen worden gegaan dat de betrokkene geen reden ziet om een klacht tegen de notaris in te dienen. Gezien het karakter van de procedure, waarbij elke klager zelf de procedure zonder vormvoorschriften in gang kan zetten, acht ik een dergelijke termijn alleszins aanvaardbaar. De notaris moet ook niet in lengte van jaren kunnen worden achtervolgd met klachten waarvan de feiten door het verstrijken van een te lange termijn nog zeer moeilijk naar behoren zijn vast te stellen. (...)”
(Tweede Kamer II, 1996-1997, 23 706, nr. 12)
6.3. Nu klagers op 22 december 1998 het revooi in de akte hebben geparafeerd en vervolgens de akte hebben ondertekend moet ervan worden uitgegaan dat klagers op dat moment kennis hebben genomen van het handelen van de notaris en begon mitsdien op dat moment de termijn zoals genoemd in artikel 99 lid 12 Wna Pro te lopen. Dit brengt ook het hof ertoe te oordelen dat klagers niet kunnen worden ontvangen in hun klacht.
6.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.5. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, J.C.W. Rang en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 31 augustus 2006 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT HAARLEM
Beschikking d.d. 15 november 2005 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen in het arrondissement Haarlem, nader ook “de Kamer”, in de zaak onder nummer K 18.05 van:
Theodoor Marinus [A] en Cornelia Angela [B],
beiden wonende te [plaats],
nader ook: klagers.
gemachtigde: A.J.S. [A].
---tegen---
mr [X],
notaris te [plaats],
nader ook: de notaris.
1. Verloop van de procedure.
Voor het verloop van de procedure verwijst de Kamer naar de navolgende aan de Kamer tot het nemen van een beslissing overgelegde bescheiden, waarvan de inhoud als hier ingevoegd dient te worden aangemerkt:
- de op 15 september 2005 ter secretarie van de Kamer ingekomen brief met vier bijlagen van de gemachtigde van klagers van 8 september 2005;
- de brief van de notaris van 27 september 2005, waarin het antwoord;
1.2 In de openbare vergadering van de Kamer van 11 oktober 2005 zijn klagers en hun gemachtigde alsmede de notaris gehoord. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten, waarbij klagers zich hebben bediend van pleitnotities.
Vervolgens heeft de voorzitter van de Kamer de behandeling gesloten en bepaald dat op 15 november 2005 een beschikking zal volgen.
2. Relevante vaststaande feiten.
Bij de beoordeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan:
a. Klagers hebben in 1998 een woning gebouwd op het perceel behorend bij hun woonhuis aan de Leidsevaart 27 te [plaats]. Klagers hebben, nadat de bouw was voltooid, deze woning betrokken (Leidsevaart 27a te [plaats]).
b. Op 18 mei 1998 hebben klagers een koopovereenkomst gesloten met H.A.L. [C] (hierna: de koper) op basis waarvan klagers hun voormalig woonhuis met twee garages aan de Leidsevaart 27 te [plaats] aan de koper hebben verkocht.
c. In deze koopovereenkomst, die door een makelaar is opgesteld, is onder meer de navolgende bepaling opgenomen: “(…) artikel 16 Aanvullende Pro bepalingen (…)
In de op te maken akte van levering wordt door de notaris een nieuwe erfdienstbaarheid gevestigd, dat de koper een recht van overweg verkrijgt om met zijn auto’s van en naar de garages te rijden. Tevens kan koper met fiets, kruiwagen en of kinderwagen gebruik maken van de oprit. De oprit zelf is dus uitdrukkelijk niet meeverkocht.
Het is de eigenaar van de nieuw te bouwen en nader te nummeren woning niet toegestaan om op de hier bedoelde oprit te parkeren. Dit geldt tevens voor zijn rechtsopvolgers. (…)”.
d. De koper heeft de notaris verzocht de transportakte op te stellen en deze op zijn kantoor op 22 december 1998 te passeren.
e. Voor de datum waarop het transport zou plaatsvinden is door de notaris het concept van de transportakte aan klagers gezonden. In de conceptakte is – voor zover hier van belang – het navolgende bepaald:”(…) Het is de eigenaar van zowel het heersend als het lijdend erf niet toegestaan te parkeren op bedoelde oprit.(…)”.
f. In de transportakte die op 22 december 1998 door de notaris is gepasseerd, zijn voor wat betreft de bepaling die onder punt e. is vermeld, de woorden “van zowel het heersend als” weggelaten.
g. In de kantlijn van de transportakte is door de notaris een zogenoemd renvooi geplaatst. Dit renvooi luidt als volgt:”(…) Het is de eigenaar van het heersend erf wel toegestaan te parkeren op bedoelde oprit (bijgevoegd vijftien woorden) (…)”. Dit renvooi is door klagers en de koper geparafeerd, waarna de transportakte door de notaris is gepasseerd.
h. Met kerst 1998 is door de koper zijn woonhuis betrokken. Binnen een kort tijdsbestek is aan klagers gebleken dat de koper zijn auto langdurig op de oprit parkeerde. Toen klagers de koper hierop aanspraken heeft deze naar de hierop betrekking hebbende bepalingen uit de transportakte verwezen.
i. Aangezien overleg door klagers met de koper op niets is uitgelopen, zijn klagers een civiele procedure tegen de koper gestart met betrekking tot het gebruik (op de minst bezwarende wijze) van het recht van overpad.
3. Inhoud van de klacht.
3.1 De klacht, houdt zakelijk weergegeven het volgende in:
a. Klagers verwijten de notaris dat hij onbehoorlijk heeft gehandeld door een
transportakte te passeren, waarvan de inhoud afweek van het door klagers
ontvangen concept van die akte, terwijl hij klagers niet heeft gewezen op de
door hem daarin aangebrachte wijzigingen.
b. Voorts verwijten klagers de notaris dat hij hen met name met het oog op het
renvooi, onjuist heeft voorgelicht, waardoor zij zich door de notaris misleid
voelen.
3.2 Tegen deze achtergrond verwijten klagers de notaris onzorgvuldig handelen als bedoeld in artikel 98 van Pro de Wet op het notarisambt.
4. Het standpunt van de notaris.
4.1 Met betrekking tot de verschillende onderdelen van de klacht heeft de notaris gesteld dat het klachtrecht terzake is verjaard. Hij verwijst daarbij naar artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt, waarin een termijn van drie jaren wordt vermeld binnen welke de klacht moet worden ingediend, nadat de klagers van het klachtwaardig handelen of nalaten van de notaris hebben kennis genomen.
Ter zitting heeft de notaris nog verklaard dat hij het concept van de transportakte heeft gewijzigd, aangezien volgens hem het concept niet in overeenstemming was met de koopovereenkomst. Het was volgens hem dan ook niet nodig om de definitieve versie van deze akte alsnog ter kennisname van klagers te brengen.
5. De beoordeling.
5.1 Ter beoordeling is de vraag of de notaris zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van klagers, dan wel of hij zich schuldig maakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 van Pro de Wet op het notarisambt.
5.2 Met betrekking tot de onderdelen a. en b. van de klacht overweegt de Kamer het navolgende.
Krachtens artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen.
Het staat vast dat klagers op 22 december 1998 het renvooi hebben geparafeerd en vervolgens de transportakte hebben ondertekend. De Kamer overweegt in dit verband dat het gelet op de periode die sindsdien is verstreken, niet meer mogelijk is om de feitelijke toedracht ten tijde van het passeren van de transportakte naar behoren vast te stellen.
Voorts staat vast dat vanaf eind 1998 begin 1999 de koper zijn auto langdurig heeft geparkeerd op de oprit en dat de koper, toen klagers hem hierop aanspraken, hen heeft verwezen naar de hierop betrekking hebbende bepalingen uit de transportakte. Klagers hebben in dit verband nog verklaard dat vanaf die periode een conflictsituatie met de koper bestaat.
Aangezien sindsdien meer dan drie jaren zijn verstreken, kunnen klagers niet in deze klachtonderdelen worden ontvangen.
5.3 Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
6. BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de notarissen en Kandidaat-Notarissen te Haarlem:
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun klacht.
Deze beschikking is op 15 november 2005 gegeven door mr A.J van der Meer, voorzitter, mrs A.E. Patijn, C. Wisse en C.M. Lambregtse, leden en mr L.H.M. van Noordwijk, plaatsvervangend lid in tegenwoordigheid van de secretaris mr Y.H. L’Hoir.