Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Verhuurders],
beiden wonende te [...],
APPELLANTEN IN HET PRINCIPAAL APPÈL,
GEÏNTIMEERDEN IN HET INCIDENTEEL APPÈL,
VERWEERDERS IN HET INCIDENT TOT VOEGING,
procureur: mr. J. van der Steenhoven,
t e g e n
de stichting STICHTING W.I.A. 1991,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPÈL,
APPELLANTE IN HET INCIDENTEEL APPÈL,
EISERES IN HET INCIDENT TOT VOEGING,
procureur: mr. E.T. van den Hout.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellanten, [verhuurders] (hierna in enkelvoud aan te duiden), zijn bij exploot van 3 maart 2004 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank te Haarlem (locatie Haarlem) onder zaak/rolnummer 187193 CV EXPL 02-7910 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 10 december 2003, met dagvaarding van geïntimeerde, Stichting WIA, voor dit hof.
1.2 [Verhuurder] heeft bij memorie één grief tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, zijn eis vermeerderd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis van 10 december 2003 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, Stichting WIA alsnog zal veroordelen tot betaling van € 208.608,81 met rente, met veroordeling van Stichting WIA in de proceskosten van de beide instanties.
1.3 Stichting WIA heeft daarop bij memorie van antwoord de grief bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht. Bovendien heeft zij van haar kant hoger beroep ingesteld onder aanvoering van één grief, met conclusie dat het hof het vonnis van 10 december 2003 zal vernietigen en, naar het hof begrijpt, [verhuurder] zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg alsmede in die van het hoger beroep.
Tegelijkertijd heeft Stichting WIA gevorderd dat het hof deze zaak zal voegen met de zaken met rolnummers 1594/03 en 646/03.
1.4 [Verhuurder] heeft in het incidenteel appèl de grief bestreden. Hij heeft tegen de gevorderde voeging niet van bezwaar doen blijken.
1.5 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten. Voor [verhuurder] heeft het woord gevoerd mr. R.F. Meijer, advocaat te Haarlem, en voor Stichting WIA haar procureur, de laatste aan de hand van pleitnotities.
[Verhuurder] heeft aanvullende producties in het geding gebracht. [Verhuurder] heeft bezwaar gemaakt tegen een deel van de aanvullende producties van Stichting WIA, omdat zij te laat zijn toegezonden. Dat bezwaar is gehonoreerd voor zover het betreft de schriftelijke toelichting op het cassatieberoep tegen het arrest van dit hof van 26 mei 2005.
Beide partijen hebben verder inlichtingen verschaft, Stichting WIA in het bijzonder ook bij monde van haar bestuurslid [X].
1.6 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen, zowel in het incident als in de hoofdzaak.
2. Voeging?
In de zaak met rolnummer 1594/03 heeft het hof bij arrest van 26 mei 2005 uitspraak gedaan. Voeging van die zaak met deze zaak is daarom niet meer aan de orde.
De zaak met rolnummer 646/03 betreft het hoger beroep van Stichting WIA tegen het vonnis van 10 december 2003. [Verhuurder] heeft zich in die procedure (nog) niet gesteld teneinde zijn proceskosten niet onnodig te laten oplopen. Stichting WIA heeft in die procedure verder niet van grieven gediend. De procesorde wordt naar het oordeel van het hof niet gediend met voeging van de zaak met rolnummer 646/03 met deze zaak. Er is geen enkele reden om te veronderstellen dat Stichting WIA in haar incidenteel appèl in deze zaak niet al hetgeen naar voren heeft kunnen brengen waarvoor zij in de zaak met rolnummer 646/03 aandacht had willen vragen. Voeging zou voorts meebrengen dat in de gevoegde zaken nog geen arrest kan worden gewezen. Stichting WIA zou eerst de kans moeten krijgen om van grieven te dienen in haar eigen zelfstandig ingestelde hoger beroep. Niet valt in te zien dat met een dergelijke vertraging enig redelijk (proces)belang wordt gediend.
Het hof zal de incidentele vordering van Stichting WIA daarom afwijzen.
Partijen hebben ervoor gekozen om, anders dan in de wet voorzien, na de incidentele vordering in de hoofdzaak door te procederen en tegelijkertijd in de hoofdzaak en in het incident aan het hof te vragen arrest wijzen. Tegen die achtergrond is er voor het hof geen goede reden om eerst afzonderlijk een arrest in het incident te wijzen, alvorens in de hoofdzaak uitspraak te doen. De afwijzing van de incidentele vordering geeft te meer reden om niet eerst afzonderlijk arrest in het incident te wijzen: het zou slechts nodeloze vertraging opleveren.
3. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven en de memorie van grieven in het incidenteel appèl.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Bij de beoordeling van het principaal en incidenteel hoger beroep wil het hof vooropstellen dat hetgeen door het hof werd overwogen en beslist in zijn arrest van 26 mei 2005 thans uitgangspunt moet zijn. Stichting WIA lijkt dit met haar stellingen, die niet zo eenvoudig te begrijpen zijn, uit het oog te verliezen.
Het hof zal in dit arrest niet behandelen al die kwesties die al beslist zijn in het vonnis van de kantonrechter van 16 april 2003 en het daartegen gerichte hoger beroep dat is uitgemond in het arrest van 26 mei 2005.
Dat betekent dat in dit geding, kort gezegd, slechts aan de orde zijn de kwestie van de door Stichting WIA aan [verhuurder] te betalen schadevergoeding en de kwestie van de in eerste aanleg ten laste van Stichting WIA uitgesproken proceskostenveroordeling. Omdat het dictum van het vonnis van 16 april 2003 in reconventie reeds een proceskostenveroordeling inhoudt, waartegen eerder hoger beroep heeft opengestaan, gaat het hof ervan uit dat de grief van Stichting WIA in dit geding slechts gericht is tegen de proceskostenveroordeling in conventie in het vonnis waarvan beroep. Voor het geval Stichting WIA bedoeld heeft haar grief ook te richten tegen de proceskostenveroordeling in reconventie in het vonnis van 16 april 2003, overweegt het hof hier ten overvloede nog dat Stichting WIA daarin niet kan worden ontvangen.
4.2 De kantonrechter heeft Stichting WIA in conventie als de overwegend in het ongelijk gestelde partij beschouwd en haar om die reden in de proceskosten van de eerste aanleg veroordeeld. Toegewezen werden de vorderingen tot huurontbinding, ontruiming van het gehuurde (versterkt met een dwangsom) en betaling van achterstallige huur tot 1 april 2003 met nevenvorderingen. Ook werd toegewezen een maandelijkse vergoeding groot € 4.872,95 voor de periode dat Stichting WIA het gehuurde nog niet zou hebben ontruimd. Stichting WIA mocht op het door haar aan [verhuurder] verschuldigde € 312,-- in mindering brengen. De vorderingen van [verhuurder] die strekten tot vergoeding van de door hem aan de gemeente [...] betaalde dwangsommen en van de kosten van de brandmeldinstallatie werden afgewezen.
Terecht heeft de kantonrechter geoordeeld dat Stichting WIA bij die stand van zaken kan worden beschouwd als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Al hetgeen Stichting WIA heeft aangevoerd ter toelichting op haar grief in het incidenteel appèl biedt geen althans onvoldoende aanknopingspunt om daarover anders te denken.
De grief faalt.
4.3 De grief in het principaal appèl is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat er geen aanleiding is om Stichting WIA te verplichten om voor [verhuurder] dreigende dwangsommen te vergoeden.
Na vermeerdering van eis is in het principaal appèl bovendien aan de orde de kwestie of Stichting WIA tekortgeschoten is in haar contractuele verplichting om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren en daarom € 40.000,-- aan schadevergoeding aan [verhuurder] moet betalen, alsmede de vraag of Stichting WIA de door [verhuurder] geleden BTW-schade groot € 123.314,-- moet vergoeden.
4.4 Ter toelichting op zijn grief heeft [verhuurder] aangevoerd dat de gemeente [...] hem houdt aan betaling van € 45.294,81 aan dwangsommen c.a. ingevolge het op 20 januari 2004 tegen hem uitgevaardigde en inmiddels onherroepelijke dwangbevel. [Verhuurder] heeft getracht de gemeente tot andere gedachten te bewegen maar dat is vooralsnog niet gelukt. Genoemd bedrag wordt geïncasseerd door middel van een executoriaal derdenbeslag op hetgeen de huidige huurster van het in deze procedure omstreden pand aan [verhuurder] verschuldigd is.
Hetgeen [verhuurder] uit hoofde van het dwangbevel aan de gemeente verschuldigd is geworden zou, aldus [verhuurder], voor rekening van de Stichting WIA moeten komen, omdat zij met hem overeenkwam zorg te dragen voor de krachtens de bouwvergunning vereiste brandmeldinstallatie en dus de oorzaak is van het ontbreken ervan.
4.5 Naar het oordeel van het hof dient deze schade voor rekening van [verhuurder] te blijven, omdat deze aan hem op de voet van het bepaalde in artikel 6:101 Burgerlijk Wetboek moet worden toegerekend. Als vergunningplichtige wist [verhuurder] dat hij niet mocht bouwen in afwijking van de bouwvergunning. Nu aan hem vergunning was verleend voor een verbouwing met inbegrip van de in die vergunning bedoelde beveiliging door middel van een brandmeldinstallatie rustte op hem de verplichting zorg te dragen voor die brandmeldinstallatie, welke verplichting na door hem ingesteld administratief beroep voluit in stand is gebleven. Dat het [verhuurder] vrijstond om met Stichting WIA overeen te komen dat zij zou zorgdragen voor de brandmeldinstallatie, doet aan die verplichting niet af.
[Verhuurder] heeft die verplichting, toen de gemeente [...] hem daaraan hield, onvoldoende serieus genomen en het erop aan laten komen, zelfs toen een dwangsom dreigde. Dat nu is, in aanmerking genomen dat de dwangsom bedoeld was om [verhuurder] tot aktie te bewegen, dé causale bijdrage aan het ontstaan van de door [verhuurder] geleden schade. Dat Stichting WIA zich niet aan haar contractuele verplichting hield, maakt haar in beginsel vergoedingplichtig ten aanzien van daaruit voortgekomen schade maar houdt ten aanzien van de verbeurde dwangsommen geen relevante causale bijdrage in.
Alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen eist de billijkheid in dit verband niet om voor Stichting WIA toch een vergoedingsplicht aan te nemen. [Verhuurder] had immers op zijn kosten de vereiste brandmeldinstallatie kunnen laten aanleggen en vervolgens de gemaakte kosten kunnen verhalen op Stichting WIA. In elk geval had hij door zo te handelen zijn schade zeer aanzienlijk kunnen beperken. Aan de omstandigheid dat de verhouding met Stichting WIA inmiddels ernstig te wensen overliet, kan [verhuurder] in dit verband verder geen argument in zijn voordeel ontlenen. Dat het door die verstoorde verhouding niet mogelijk zou zijn geweest om zijn verplichting gestand te doen is gesteld noch gebleken. Ook helpt het [verhuurder] niet dat hij zou zijn vooruitgelopen op een mogelijke woonbestemming van zijn pand waardoor met een geringer beveiliging zou kunnen worden volstaan.
Slotsom moet zijn dat de grief van [verhuurder] mislukt.
4.6 [Verhuurder] verwijt Stichting WIA wanprestatie omdat zij het gehuurde, kort gezegd, niet in de oorspronkelijke staat heeft achtergelaten. [Verhuurder] begroot zijn dientengevolge geleden schade op € 40.000,- inclusief BTW. Ter ondersteuning van zijn schadevordering heeft hij zich beroepen op een raming van de kosten die gemoeid zouden zijn met het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van het gehuurde, d.d. 5 augustus 2003 opgesteld door zijn architect Braaksma & Roos. Bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft [verhuurder] toegelicht dat het pand met ingang van 2004 opnieuw is verhuurd en dat de kosten voor “entree, trapopgang en toiletgroep”, voor de “voormalige kerkzaal” en voor de “vloer boven Kerkzaal” (met uitzondering het verwijderen van trap en ombouw) inmiddels gemaakt zijn.
Stichting WIA heeft de kostenbegroting bestreden en bestreden dat de begrote kosten gemaakt zijn.
4.7 Naar het oordeel van het hof heeft Stichting WIA onvoldoende gemotiveerd bestreden dat het na haar vertrek uit het gehuurde noodzakelijk was om de nodige aanpassingen te laten uitvoeren, omdat zij wijziging had gebracht in de oorspronkelijke toestand. Wel heeft Stichting WIA de omvang van de door [verhuurder] geleden schade voldoende gemotiveerd bestreden.
Het ligt op de weg van [verhuurder] om tegenover de gemotiveerde betwisting van Stichting WIA te bewijzen dat zijn schade tengevolge van de wanprestatie van Stichting WIA die hier aan de orde is, € 40.000,- inclusief BTW heeft bedragen.
Omdat de gestelde schade volgens [verhuurder] grotendeels hersteld is, neemt het hof aan dat [verhuurder] over schriftelijk bewijsmateriaal beschikt. Het hof zal [verhuurder] in de gelegenheid stellen om door middel van schriftelijk bewijsmateriaal van de omvang van zijn schade te doen blijken. De zaak zal worden verwezen naar de rol teneinde [verhuurder] die gelegenheid te bieden. Voor zover [verhuurder] een abstracte schadebegroting voor ogen staat, mag hij dit deel van de schade in die akte toelichten.
Voor het overige zal iedere verdere beslissing in deze kwestie worden aangehouden.
4.8 Tot slot wil [verhuurder] BTW-schade ten bedrage van € 123.314,- op Stichting WIA verhalen; dat is, zo stelt hij, de BTW in verband met de gemaakte verbouwingskosten die hij alsnog verschuldigd is geworden doordat hij, in tegenstelling tot hetgeen hij mocht verwachten, niet belast mocht verhuren aan Stichting WIA tengevolge van het gebruik dat Stichting WIA van het pand maakte.
Desgevraagd heeft [verhuurder] bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep uiteengezet dat dit een nieuwe schadevordering is waarover nog niet door de kantonrechter is beslist in de rechtsoverwegingen 7.8, 7.9 en 7.10 van haar vonnis van 16 april 2003.
Vooralsnog ziet het hof ruimte om deze schadevordering te onderzoeken. Het hof houdt er evenwel ernstig rekening mee dat het hof uiteindelijk tot de slotsom zal komen dat heeft te gelden dat ook op deze vordering al is beslist.
4.9 Het hof behoeft toelichting door [verhuurder] op deze schadevordering alvorens nader te beslissen.
[Verhuurder] merkt de naheffing omzetbelasting die hem bij brief van 13 maart 2003 werd aangekondigd geheel aan als schade. Hij geeft er zich daarbij geen rekenschap van dat in het huurcontract is voorzien in een maandelijkse opslag op de huurprijs gelijk aan de omzetbelasting voor het geval het optieverzoek belaste huur van de huurder zou worden afgewezen. De veroordeling door de kantonrechter van Stichting WIA tot betaling van achterstallige huurpenningen tot 1 april 2003 en van gebruiksvergoeding vanaf 1 april 2003 gaat hiervan ook uit. Het ligt bepaald voor de hand te veronderstellen dat [verhuurder] op deze wijze eventuele niet-aftrekbare voorbelasting in zijn huurprijs heeft willen doorberekenen.
Daarbij past niet goed om de gehele naheffing omzetbelasting zonder meer als schade te beschouwen.
Voorts is vermoedelijk vanaf 2004 wederom van belaste huur sprake. Van schade is, zo dat vermoeden juist blijkt te zijn, dan maximaal voor een periode van veertig maanden sprake (van 1 september 2000 tot 1 januari 2004).
Het hof zal [verhuurder] in de gelegenheid stellen zijn stellingen naar aanleiding van bovenstaande overwegingen verder toe te lichten. Het hof verneemt bovendien graag welke naheffingen omzetbelasting zijn geëffectueerd en wat [verhuurder] daarvan inmiddels heeft betaald. Daarover zal [verhuurder] een akte mogen nemen. Daartoe zal het hof de zaak naar de rol verwijzen.
4.10 Het hof zal de zaak wederom ter rolle doen uitroepen voor de hierboven in de rechtsoverwegingen 4.7 en 4.9 vermelde doeleinden. [Verhuurder] mag zich bij akte uitlaten waarop Stichting WIA mag reageren met een antwoordakte. Het hof dringt in het bijzonder bij Stichting WIA erop aan om zich in haar akte te houden aan de hierboven door het hof aangegeven grenzen.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. Beslissing
Het hof:
in het incident:
wijst de vordering af;
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rol van [1 juni 2006] voor een akte aan de zijde van [verhuurder];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, A.N. van de Beek en E.A. Mout-Bouwman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2006 door de rolraadsheer.